大悦城调查分析报告.doc
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1、房地产经济学社会调研汇报天津市大悦城商业区调研汇报天津理工大学中环信息学院二一三年十月天津市大悦城商业区调研汇报一、项目介绍1、基础信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米,建筑面积约53万平方米(含地下部分),是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高级住宅等多业态“城市综合体”。项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”, “年轻、时尚、时尚、品位”作为大悦城精神名片,诠释joy city生活方法,方便捷、休闲、开放和亲和为基调,引导前沿生活理念。交通位置天津大悦城在天津内环关键区域,据守和平和南开两大中心城区交汇处,其便捷立体交通脉络使项目周围含有极大辐射力。项目地处城
2、市交通干线“黄金交叉点”紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周围不仅有49条公交线路聚集至此,同时还和已开通地铁2号线无缝对接。天津大悦城接连城市动脉之上,占据繁荣制高点。商业环境天津大悦城领跑天津最大新兴商圈,周围3公里范围拥有73万人口,5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端小区300万平方米,约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点,每十二个月有近600万旅游人群。日数十万人脚步涌动此间,开启大悦繁荣。资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造商业地产项目,和国际顶级企业结为合作伙伴,依靠强大资源优势,将品质经典融入天津大悦城血
3、脉之中:建筑设计:美国rtkl 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问:日本株式会社丹青社机电顾问:香港沣信交通顾问:香港弘达物业顾问:中粮凯莱物业灯光顾问:美国cd+m灯光设计:照奕恒2、开发商介绍 中粮集团(cofco)是世界500强企业,是中国领先农产品、食品领域多元化产品和服务供给商,致力于打造从田间到餐桌全产业链粮油食品企业,建设全服务链城市综合体。利用不停再生自然资源为人类提供营养健康食品、高品质生活空间及生活服务,贡献于民众生活富足和社会繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略布署精心打造“国际化青年城市综合体”。3、购物中心购物中心以
4、18岁至35岁中青年人为主力消费人群,引进国际时尚主流品牌,集合新奇、时尚、前卫于一体,传输时尚最新资讯。购物中心主体部分四层,局部五层。分为北端时尚时尚馆和南端青春活力馆,中间以独有十六米开阔艺术连廊创意连通。共有店铺约500个,是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体综合型一站式购物中心。地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位,统一空间设计,多样行车体验,让你大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。月季花广场,和往来人潮一起成就独特风景,俯仰之间,穿梭眼花缭乱铭牌印记,纵横之中,体验百米跨度体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返,纷至沓来,感受国际时尚品牌荟萃影像志,留恋每一个橱窗精
5、巧文化感。大悦城购物中心,集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多个业态,在天津首次引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐专题ktv酷姿、儿童职业体验店宝贝当家(babyboss)、高级亲子游乐馆悠游堂(yuyuto)、高端精品超市华润堂和国际快速时尚品牌,打造出一站式购物全新体验。国际顶级品牌主力店进驻,国际化商业街区计划理念融入,使之成为天津乃至华北地域时尚时尚聚集地、流行资讯公布地、新锐达人体验地和生活理念引领地,是天津城市青年8小时以外时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。地位天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全一站式购物中心。坐拥25万平米超大商业建筑体量,500
6、余米沿街展示面,500米长室内步行街,150米长专题街区,承载最齐全功效业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体多元化时尚消费模式,完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化同时,颠覆传统商业模式,独创中粮式大悦文化,以其不一样视野,定义商业地产新格局。理念经营理念:“引领时尚共享大悦”人无我有我们有主力业态、主力店、国际品牌人有我精我们有最好品牌形象店、旗舰店创新业态我们有独具特色专题街区差异化经营我们经营品类和众不一样大悦人正是以这种不停创新经营理念,执着于现代商业运作精神本质,诠释着生活方法哲理,缔造国际前沿品味生活。服务理念:“享你所享悦你所悦”悦是一个心情、一个感
7、受、也是一个体验让每一位用户感到悦让每一位商户感到悦让每一名职员感到悦让每一个来到大悦城人感到悦天津大悦城秉承中粮文化优良传统,结合天津百年文化积淀,解构服务文化深层内涵,彰显“悦你,悦我,悦出色!”。悦是文化,悦是态度,悦是精神。天津大悦城用激情和实力,在,立即点燃这座城市大悦梦想。4、公寓住宅大悦城购物中心完美商业配置,中心区域方便交通优势,凝聚区域内无限升值潜力,造就了大悦城独特魅力,大悦城时尚住区将以全新模式叙述繁荣城市中静雅生活。大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米,占据该“城市综合体”西侧单独地块,是天津关键区域内纯正高尚住宅群。典雅、简练现代主义设计风格,满足对质感生
8、活,高尚品位追求。不管设计、用材还是配套,全部是以国际最新标准计划,完全表现城市主流精英健康品位。5栋高层建筑,70-145平米主力户型,简约时尚风格精装示范标准,面向城市中高端客群,依靠大悦城时尚品牌标签,诠释了全新生活模式,满足了城市精英对现代生活要求,在众多城市精英中统领生活时尚。大悦城高级住宅以时尚现代建筑立面配合人本主义景观环境,致力于打造高品质生活体验,让每一位住在这里人拥有自己家园畅想,陶冶时代繁荣,尽享天伦之乐,于简约处诠释居家风格蓝本。大悦城南区公寓定在“城市综合体时尚精品公寓”,作为大悦城住宅产品升级版,面向城市时尚精英客群,地上总建筑面积4.6万平米,在项目地块最南端,由
9、南北两栋百米塔楼组成。精装公寓计划设计之初,就聘用了美国rtkl、日本丹青社等国际设计团体,倾力打造符合国际化品质需求精品。不管从简练流畅外立面设计,独具特色屋顶花园,到后期人性化物业服务,均表现出大悦城国际化时尚品牌特征,作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合,多种业态足不出区尽享其中,为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。凭窗望去,大悦城时尚精品公寓和住宅相互呼应,独有帆型外檐,精巧回车廊道,让您在繁荣世界背后静静感悟着宁静归属。抛却公共空间烦扰,重拾私有空间品位,每一天全部留给自己一段完美心灵假期。5、写字楼190米超高层建筑体,采取5a全智能化控制,low-e双层中空玻璃
10、幕墙,12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米,净高达2.8米,关键筒结构,室内无立柱,分割自如大跨度设计。大悦城国际甲级写字楼,以超高端配套和完美空间体量设计,引领世界经济浪潮,依靠大悦城城市综合体和一站式购物中心定位,建成后将是一座规模最大集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体现代时尚综合建筑集群,打造环球商务旗舰,更有宽广区域景观视野,一览天津繁荣古今。和这座城市相互欣赏,据守地标关键,成就宏图万景。作为一个全新地产、生活模式,天津大悦城项目是集很多功效于一体现代综合建筑集群,它浓缩了一个城市精华,在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等很多功效样样
11、俱全,你所想到城市生活在这里全部能够一站式拥有。 天津大悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城项目在天津市内环关键区域,紧邻城市主干道南门外大街、南马路,占地面积约8.9万平方米,建筑面积约53万平方米(含地下部分),是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多个业态“城市综合体”。二、分析1、房地产区位理论房地产业是和区位紧密联络特殊产业土地区位不一样,会产生不一样区位效益。土地用途不一样,产生区位效益也不一样。国家发展房地产业,努力争取使土地取得最好用途,追求最优社会效益、经济效益和生态效益。房地产企业追求最大经济效益。房地产投资者追求理想投资回报。消费者追求最好使
12、用功效。城市土地域位效益实质是(位置)级差地租(1)城市土地域位形成原因自然条件和环境交通和通讯基础设施人口和经济集聚文化教育卫生科技情况(2)房地产区位选择房地产宏观区位选择布局指向房地产中观区位选择:商业区;工业区;居住区房地产微观区位选择:商用房地产微观区位选择标准外部经济性临街深度人口流量交通和通讯增值潜力居住房地产微观区位选择标准周围环境交通和通讯社会文化环境购物便利增值潜力就大悦城商业区而言,其本身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高级住宅等多业态“城市综合体”。 集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中优势,在于其资源能够更高利
13、用和共享。工作、休闲、生活能够在该区位同时到满足,降低了交通时间和成本。这是该综合体优势所在。而其次,其地理位置也十分含有优越性,项目地处城市交通干线“黄金交叉点”紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周围不仅有49条公交线路聚集至此,同时还和已开通地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路全部至此区位。而以后还有地铁4号线开通,更是大大
14、方便其交通出行。而大悦城周围3公里范围拥有73万人口,5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端小区300万平方米,约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点,每十二个月有近600万旅游人群。这更是其商业优势所在。2、地租理论地租是土地全部者凭借土地全部权从土地使用者那里取得酬劳。在一些场所下,西方经济学把地租定义为物主将其全部土地、房屋或任何财产租给她人使用所取得酬劳,并不一定专指出租土地而取得租金。根据这个定义,把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租,是指物主将土地或其它财物出租给承租者,承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称
15、理论地租,有广义和狭义之分。广义上讲,经济地租是指大家使用任何生产要素所取得超额利润。狭义上讲,经济地租是指大家利用土地所获超额利润,即土地总收益扣除总成本剩下部分。通常所谓地租,是针对狭义地租而言。篇二:北京大悦城考察朝阳大悦城调查总结背景情况:项目立项已靠近六个月,各项工作进程已经靠近饱和点,招商主力店资源已靠近尾声;前期准备资料也在大方向不变情况下,伴随项目整体进程逐步调整。存在问题:项目价值点稍有不明确;项目整体业态计划有待考察;项目内外部包装须结合创新理念和风格艺术;项目标营销渠道有待和当地其它项目区分开来,实现创新整合宣传思绪。结合项目本身情况和外部环境压力,借造访用户之便特对北京
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