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公司工程运维工作手册模板.doc
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1、编号:持有些人:分发号: QES(质量/环境/职业健康安全)管理体系江苏悦达物业管理公布目 录一、岗位职责41、工程运维部职责52、工程运维主管岗位职责63、工程运维员岗位职责74、空调值班员岗位职责85、高配值班员岗位职责96、锅炉操作员岗位职责10二、规章制度111、值班管理制度122、公用设施管理要求133、设备维修制度144、变电所交接班管理制度155、设施设备巡查管理要求166、设施设备安全管理制度177、电梯管理制度188、空调管理制度199、设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度2010、设施设备汇报制度2111、公共区域能耗控制管理制度2212、房屋维护管理要求
2、2413、倒闸停、送电操作票制度2514、配电房管理制度2615、停水、停电管理制度27三、作业规程281、设备运行综合管理作业规程292、供配电设备安全管理作业规程323、给排水设施设备运行管理作业规程364、给排水设施设备操作作业规程395、中央空调运行管理标准作业规程416、电梯运行管理作业规程447、电梯困人救援作业规程478、二次供水管理标准作业规程499、中央空调维修保养标准作业规程5110、弱电系统维修作业规程5711、给排水设备设施维修保养作业规程6112、防避雷和接地系统保养作业规程6613、工具管理标准作业规程67岗位职责工程运维部职责一、落实实施上级相关物业管理政策法规、
3、企业各项规章制度及委托方物业管理要求。二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程计划,概算工作。三、负责管理区域上下水管道维修工作。四、负责管理区域电路、电器安装、管理及维修工作。五、采取各项方法,确保水、暖、电正常供给,负责节水、节电工作。六、负责管理区域水、暖、电抄表、统计、计算及收费工作。七、负责小型工程施工中施工安全和管理工作。搞好施工八、负责确保通讯通畅及通讯设备维护工作。九、负责水、暖、电、通讯和房屋报修接待工作,负责管理处变电所管理工作,确保正常运行。工程运维主管岗位职责一、含有物业相关管理知识,熟悉物业管理法律法规及企业各项规章制度。二、制订房屋和公共设施
4、维修计划,组织并参与施工和现场监督检验,做好预决算工作。三、服从管理处主任工作安排,制订本部门月度工作计划并组织实施。四、掌握管理区域内房屋设备结构类型、水电分布情况、上下水管道走向、分布等基础情况,负责设施设备突发事故处理。五、根据国家相关特种作业人员安全操作规程要求,组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养,确保管理区域内各类设施设备正常运行及管理区域内排污、雨水管道通畅。六、对运行维修人员工作情况进行指导、检验。七、定时对运行维护员进行思想教育和维修技能培训。八、提醒运行维护员进入办公区域维修时,不得翻阅文件、资料,严禁打创办公电脑,不得外传信息。九、完成企业临时交办任务。工程运
5、维员岗位职责一、熟悉区域内上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术,做好日常巡视工作,确保正常使用。二、严格遵守安全操作规程,确保本身和她人安全,按管理处制订维修计划,立即完成维修任务。三、珍惜维修工具及设备,做好日常保管及保养工作,确保其正常使用。四、节省维修材料,修旧利废,努力降低维修成本。五、加强业务学习,认真钻研维修技术,努力提升维修水平和质量。六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料,严禁打创办公电脑。七、完成管理处及维修主管临时交办任务。空调值班员岗位职责一、熟悉空调工作原理,掌握操作方法,确保空调正常运行。二、严格遵守相关设备运行
6、、维修、保养等制度和安全操作规程,能正确判定处理通常故障,发生突发事件时能快速、正确地采取应急方法。三、每小时巡视一次,观察、设备是否正常,认真做好多种运行统计,发觉问题立即处理和汇报。四、保持机房室内环境清洁和设备整齐。五、坚守岗位,做好值班统计,保管好资料、图表、工具。六、完成上级交办其它任务。高配值班员岗位职责一、熟悉供配电设施设备情况,如高低压线路号、各出线回路走向;熟悉电气设备配置和使用情况,能按规程操作高低压设备,确保正常供电。二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程,能正确判定处理通常电气故障,发生突发事件能快速、正确地采取应急方法。三、定时巡视变、配电室一次,观察
7、电压表、电流表、计量表是否正常,认真做好多种运行统计,发觉问题立即处理。四、保持室内环境清洁和设备整齐。五、发生供电线路停电或其它事故应立即和供电部门取得联络,快速查明原因,采取应急方法。六、坚守岗位,认真交接班,做好值班统计,保管好资料、图表、工具。七、完成管理处临时交办任务。锅炉操作员岗位职责一、负责燃料节省、水电节省,水质质量验收和评定。二、严格根据操作规程,确保锅炉安全运行。三、做好锅炉及其隶属设备(包含分汽缸阀门、供水泵水处理设备)维护保养和年度检修工作。四、坚守工作岗位,任何时候全部不得私自离开工作岗位,根据要求做好巡视,并做好多种运行参数统计。五、做好锅炉房日常维护保养工作,杜绝
8、“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。六、不停学习新技术,提升司炉水平,做到勤检验,勤调整,保持锅炉压力稳定,做好节能工作。七、在运行中锅炉或隶属设备出现严重故障,应立即向主管汇报,并一起参与故障排除。八、每班必需排污1次,但不得在用汽高峰时排污,排污量依据炉水分析决定。九、水位表每班最少冲洗1次。十、严禁闲杂人员进入锅炉房。十一、负责锅炉房清洁卫生工作。十二、完成上级交办其它工作事项。规章制度值班管理制度一、值班人员必需坚守岗位,不得私自离岗,如因工作需要临时离岗,必需有符合条件人替岗,并交代离岗时间及去向。二、 依据操作规程及岗位责任制要求,亲密注视所管设备运行情况,按要求做好相关统计,按时
9、巡查,立即发觉事故隐患。三、 如出现设备故障,而当班人员不能处理,应按汇报制度立即汇报给相关人员。四、 值班人员接到报修时,应立即通知相关人员,安排人员前往维修。五、 全部值班岗位必需在要求值班时间安排合格人员值班,如需调班,必须报主管人员同意,标准值班人员同值班人员对调。在就餐时间,实施轮换就餐制,并通知同班维修人员配合。公用设施管理要求一、公用设施日常巡视运维部值班人员应在日常巡视中对公用设施进行巡视,如发觉异常情况应在检验统计表上统计并立即通知相关人员处理。二、公用设施日常服务要求负责按委托协议约定对管理区域公用设施进行维修、保养,并将相关情况上报主管领导。三、公用设施故障状态处理1、管
10、理区域内公用设施故障由运维部直接向业务主管单位联络报修,并上报主管领导,同时将结果统计在维修统计表上;2、管理处运维部负责受理管理区域内各类公用设施故障维修,同时做好台帐统计;3、如管理处不能进行维修,应立即上报委托方,并提出合理化提议。设备维修制度一、管理处接到设备维修汇报后,立即到现场查看,不能自行排除故障,须填写申请单或工作联络涵,送达企业工程部或委托方。 二、运行维修组修复不了故障,如是保修期内,立即和保修部门联络维修;如是保修期外,须报企业工程部;并在原始申请单上注明维修报出时间,做好维修情况跟踪。三、如设备属人为损坏,由管理处通知相关部门责任人及维修人员一同到现场查看确定,并通报委
11、托方相关部门。 四、运行维护部组自行维修工作结束后,维修人员应在维修单上填上所用维修材料,管理处主任进行审核。 变电所交接班管理制度一、交接班人员必需遵照要求轮班表担任值班,不得私自调班或离岗。二、交班人员应事先做好交班准备工作。三、接班人员必需提前10分钟抵达变电所,具体了解设备所运行情况。四、交接班人员必需做到“五清三交接”即:五清(看清、讲清、问清、查清、点清);三交接(图板交接、现场交接、实物交接)。五、在交接班时间内,通常不办理工作票许可或终止手续和通常操作。六、交接班内容一律以填写交接班统计现场交接清楚为准,凡遗留应交待事项由交接班者负责,凡没有交接清楚听明事项,由接班者负责,双方
12、全部未推行交接手续内容,双方全部应负责。七、下列情况不准进行交接班:1、饮酒后接班人员;2、事故处理或正在进行关键操作;3、接班人员还未到齐之前。设施设备巡查管理要求一、值班人员应依据设施设备实际情况,确定简单、实用巡回检验方法。二、巡回检验必需集中思想,细致周到,做到跑到、看到、听到、闻到、摸到(不许可触及设备除外)立即发觉设备缺点,认真填写设施设备检验统计表。三、单一巡回检验必需四小时最少一次,交接班时,汇同检验一次。四、以下情况应对应增加巡查次数:1、对过负荷设备,每小时巡查一次,严重过负荷应不停监视;2、对故障处理后设备,投入运行后,四小时内应两小时巡查一次;3、对危及安全运行重大设备
13、缺点,每次隔半小时巡查一次;4、在汛期、雷雨时应对应增加巡查次数;5、新建、大修、改建后投运行设备,在二十四小时内各班最少增加巡查一次;6、对运行方法变更,接班人必需作一次复核校对性检验;7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。设施设备安全管理制度一、机电设备管理以安全、正常、经济运行为标准,机电设备操作、保养、维修由运维部专业技术人员实施,运维人员须持有对应操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实施二十四小时值班制度,值班人员必需亲密留心和掌握设备运行情况,发觉问题立即处理,并做好运行统计。三、机电设备严格根据设备维修保养规程进行维护,确保设备完好。四、值班员和运
14、维人员应严格根据安全操作管理规程进行操作和维修。五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律,落实以预防为主方针,预防事故发生。六、维修设备时,先准备好材料和采取对应安全方法和技术方法,预防触电及设备事故发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时,必需有专员监护,操作必需使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和维修统计,建立设备台帐,定时对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必需含有有灭火器材或灭火装置设备。电梯管理制度一、客梯每日分时段运行,轿箱内严禁吸烟,严禁超载,学龄前儿童不得单独乘坐电梯,不得乱按梯内数字面板以免损坏。二、每日对电梯运行进行检验,填写运行统计,按月送管理处审核存档,不能
15、处理问题报企业工程部处理。三、认真实施月保、季保制度,认真填写维修保养统计,监督第三方维修工作故障处理统计、并送管理处审核保留。四、未经企业工程人员同意、总经理书面同意,不得改变电梯任何设备和功效。五、运作中电梯忽然出现停机事故时,应尽可能先救出乘客,如不能救出时,速叫运维人员前来解救和修理。同时应经过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌,并注意观察屏幕上(轿箱内乘客)活动,指导她们不要乱按乱撬,以免发生意外。六、非运维人员不得进入电梯机房,不得触动任何设备。七、维修、保养须停梯时,必需在一楼挂通告牌。空调管理制度一、操作人员应认真、负责、细心,严格根据操作步骤进行操作。二、了解整个系统工作原理,熟练掌
16、握操作方法及系统管道步骤,在意外情况时能排除部分常见故障,能进行手动操作。三、定时统计相关运行数据。四、注意积累日常运行参数,当发觉参数异常时可立即进行处理。五、当系统出现故障报警时,操作人员应立即统计故障点,并分析原因进行故障排除并统计操作步骤。假如无法排除,应立即向主管汇报。设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度一、建立相关机电设备等设施设备档案资料,包含设备产品合格证、施工图、接线图、试验汇报、说明书、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等,管理处设专柜保管。二、值班员和运维人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备值班统计和多种设备巡视检验和保养统计,并有统计人署名。三、
17、全部统计以月为单位整理、装订成册、归档管理。四、定时对设备管理统计进行统计分析,掌握设备运行情况。五、借阅查找设备管理统计应办理相关手续。设施设备汇报制度一、 下列情况汇报班组长:1、 关键设备非正常操作开停、调整及其它异常情况;2、 设备出现故障或停机检修;3、 零部件更换及修理;4、 运维人员去向,用户维修材料领用;5、 运行人员暂离岗;6、 对外班组及上级联络。二、 下列情况必需汇报主管;1、 关键设备非正常操作开启、调整及其它异常情况;2、 采取新运行方法;3、 关键设备发生故障或停机抢修;4、 系统故障及检修;5、 关键零部件更换及修理、加工及改造;6、 工具、备件、公共维修材料领用
18、;7、 职员加班、调班、补休、请假;8、 和上级及外协联络。三、 下列情况必需汇报管理处主任:1、 关键设备发生故障或停机修理;2、 影响大厦运行设备故障或施工;3、 系统运行方法重大改变;4、 关键设备关键零部件更换、修理、外委加工;5、 系统及关键设备技术改造;6、 系统或设备增改工程及外委施工7、 技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整;8、 职员一天以上请假,班组长以上职员补休、换班。四、 报管理处主任胡事件同时抄报条线分管领导。五、 设施设备专业处理事件报条线分管领导,同时报工程部。公共区域能耗控制管理制度为了主动开展节能降耗工作,节省用水,节省用电,制订本制度。一、灯1
19、、过道灯:各楼层过道灯每日早晨8时有相关楼层保洁员开启,标准上只开一路间隔筒灯,其它不开;逢楼层有会议时,会务人员可打开相关楼层电梯间筒灯和会议室门前过道上灯带,会议结束后要立即关闭;一楼各电梯间门口筒灯保洁员从上班时开启,至下班前关闭(休息日不开);负一楼大会堂门前,保洁和会议时可全方面开启(但射灯和灯带不开),平时标准上只开高配房前一处筒灯;地下车库白天保安可视车辆多少开启照明灯,单位下班以后,标准上只开一路应急灯,其它灯关闭。2、会议室灯:各会议室灯开会前30分钟由会务人员全方面打开,会议结束后立即关闭。平时会议室打扫卫生,只开部分灯(以看清打扫为准); 3、连廊灯、平台灯及泛光照明:依
20、据季节实际情况,天天天黑前由值夜班电工开启部分,天明立即关闭; 4、外围景观灯、大厅灯及雨搭灯:天天天黑前由保安开启,天明立即关闭;5、应急灯和安全灯:应急灯和安全灯及弱电机房控制开关不能关闭,天天由电工巡视,发觉错关和误关要立即更正,以免损坏蓄电池和电话不通; 6、晚间保安巡视楼层时,发觉有未关灯要立即关闭。7、每位物业职员必需明确:见到开关上有红色标识,则为有任务再开灯,黄色标识为白天能开灯,绿色标识为不可关灯。二、空调1、楼道空调:不开无人空调,标准上楼层过道内空调不开,逢大热天(气温在35度以上)过道空调可开启少许;2、会议室空调:逢会由会务人员打开,会议结束后立即关闭,平时不开;3、
21、空调温度夏季提议设定为26度,冬季设定为23度,春、秋只能开送风或不开。三、电梯、扶梯1、电梯:分时段运行、分单双层停站。2、扶梯:逢大会堂有会议,会议前半小时开启,一直到会后半小时关闭,平时不开;四、水 1、每日维修电工上、下午各一次对各楼层卫生间、开水间进行巡查,发觉跑、冒、漏水现象立即修复,若临时不能修复,则应关闭相关阀门;2、严禁使用消防水(火灾或特殊情况下除外);3、保洁员天天下班前将开水器和卫生间台盆底下八字阀关闭,上班后打开,预防软管爆裂。节假日视具体情况而定,有单位加班开,无单位加班关;五、白天电工、保洁员巡检,晚上秩序维护员巡检发觉水、电或多种设备有异常,要即时沟通采取对应方
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