公司工程运维工作手册模板.doc

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QES（质量/环境/职业健康安全）管理体系

江苏悦达物业管理公布

目 录
一、岗位职责 4
1、工程运维部职责 5
2、工程运维主管岗位职责 6
3、工程运维员岗位职责 7
4、空调值班员岗位职责 8
5、高配值班员岗位职责 9
6、锅炉操作员岗位职责 10
二、规章制度 11
1、值班管理制度 12
2、公用设施管理要求 13
3、设备维修制度 14
4、变电所交接班管理制度 15
5、设施设备巡查管理要求 16
6、设施设备安全管理制度 17
7、电梯管理制度 18
8、空调管理制度 19
9、设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度 20
10、设施设备汇报制度 21
11、公共区域能耗控制管理制度 22
12、房屋维护管理要求 24
13、倒闸停、送电操作票制度 25
14、配电房管理制度 26
15、停水、停电管理制度 27
三、作业规程 28
1、设备运行综合管理作业规程 29
2、供配电设备安全管理作业规程 32
3、给排水设施设备运行管理作业规程 36
4、给排水设施设备操作作业规程 39
5、中央空调运行管理标准作业规程 41
6、电梯运行管理作业规程 44
7、电梯困人救援作业规程 47
8、二次供水管理标准作业规程 49
9、中央空调维修保养标准作业规程 51
10、弱电系统维修作业规程 57
11、给排水设备设施维修保养作业规程 61
12、防避雷和接地系统保养作业规程 66
13、工具管理标准作业规程 67

岗位职责

工程运维部职责

一、落实实施上级相关物业管理政策法规、企业各项规章制度及委托方物业管理要求。
二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程计划，概算工作。
三、负责管理区域上下水管道维修工作。
四、负责管理区域电路、电器安装、管理及维修工作。
五、采取各项方法，确保水、暖、电正常供给，负责节水、节电工作。
六、负责管理区域水、暖、电抄表、统计、计算及收费工作。
七、负责小型工程施工中施工安全和管理工作。搞好施工
八、负责确保通讯通畅及通讯设备维护工作。
九、负责水、暖、电、通讯和房屋报修接待工作，负责管理处变电所管理工作，确保正常运行。

工程运维主管岗位职责

一、含有物业相关管理知识，熟悉物业管理法律法规及企业各项规章制度。
二、制订房屋和公共设施维修计划，组织并参与施工和现场监督检验，做好预决算工作。
三、服从管理处主任工作安排，制订本部门月度工作计划并组织实施。
四、掌握管理区域内房屋设备结构类型、水电分布情况、上下水管道走向、分布等基础情况，负责设施设备突发事故处理。
五、根据国家相关特种作业人员安全操作规程要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理区域内各类设施设备正常运行及管理区域内排污、雨水管道通畅。
六、对运行维修人员工作情况进行指导、检验。
七、定时对运行维护员进行思想教育和维修技能培训。
八、提醒运行维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打创办公电脑，不得外传信息。
九、完成企业临时交办任务。

工程运维员岗位职责

一、熟悉区域内上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做好日常巡视工作，确保正常使用。
二、严格遵守安全操作规程，确保本身和她人安全，按管理处制订维修计划，立即完成维修任务。
三、珍惜维修工具及设备，做好日常保管及保养工作，确保其正常使用。
四、节省维修材料，修旧利废，努力降低维修成本。
五、加强业务学习，认真钻研维修技术，努力提升维修水平和质量。
六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料，严禁打创办公电脑。
七、完成管理处及维修主管临时交办任务。

空调值班员岗位职责

一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。
二、严格遵守相关设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正确判定处理通常故障，发生突发事件时能快速、正确地采取应急方法。
三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做好多种运行统计，发觉问题立即处理和汇报。
四、保持机房室内环境清洁和设备整齐。
五、坚守岗位，做好值班统计，保管好资料、图表、工具。
六、完成上级交办其它任务。

高配值班员岗位职责

一、熟悉供配电设施设备情况，如高低压线路号、各出线回路走向；熟悉电气设备配置和使用情况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。
二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判定处理通常电气故障，发生突发事件能快速、正确地采取应急方法。
三、定时巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好多种运行统计，发觉问题立即处理。
四、保持室内环境清洁和设备整齐。
五、发生供电线路停电或其它事故应立即和供电部门取得联络，快速查明原因，采取应急方法。
六、坚守岗位，认真交接班，做好值班统计，保管好资料、图表、工具。
七、完成管理处临时交办任务。

锅炉操作员岗位职责

一、负责燃料节省、水电节省，水质质量验收和评定。
二、严格根据操作规程，确保锅炉安全运行。
三、做好锅炉及其隶属设备（包含分汽缸阀门、供水泵水处理设备）维护保养和年度检修工作。
四、坚守工作岗位，任何时候全部不得私自离开工作岗位，根据要求做好巡视，并做好多种运行参数统计。
五、做好锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。
六、不停学习新技术，提升司炉水平，做到勤检验，勤调整，保持锅炉压力稳定，做好节能工作。
七、在运行中锅炉或隶属设备出现严重故障，应立即向主管汇报，并一起参与故障排除。
八、每班必需排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量依据炉水分析决定。
九、水位表每班最少冲洗1次。
十、严禁闲杂人员进入锅炉房。
十一、负责锅炉房清洁卫生工作。
十二、完成上级交办其它工作事项。

规章制度

值班管理制度

一、值班人员必需坚守岗位，不得私自离岗，如因工作需要临时离岗，必需
有符合条件人替岗，并交代离岗时间及去向。
二、 依据操作规程及岗位责任制要求，亲密注视所管设备运行情况，按
要求做好相关统计，按时巡查，立即发觉事故隐患。
三、 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按汇报制度立即汇报给相关
人员。
四、 值班人员接到报修时，应立即通知相关人员，安排人员前往维修。
五、 全部值班岗位必需在要求值班时间安排合格人员值班，如需调班，必
须报主管人员同意，标准值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实施轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。

公用设施管理要求

一、公用设施日常巡视
运维部值班人员应在日常巡视中对公用设施进行巡视，如发觉异常情况应在检验统计表上统计并立即通知相关人员处理。
二、公用设施日常服务要求
负责按委托协议约定对管理区域公用设施进行维修、保养，并将相关情况上报主管领导。
三、公用设施故障状态处理
1、管理区域内公用设施故障由运维部直接向业务主管单位联络报修，并上报主管领导，同时将结果统计在维修统计表上；
2、管理处运维部负责受理管理区域内各类公用设施故障维修，同时做好台帐统计；
3、如管理处不能进行维修，应立即上报委托方，并提出合理化提议。

设备维修制度

一、管理处接到设备维修汇报后，立即到现场查看，不能自行排除故障，须填写《申请单》或《工作联络涵》，送达企业工程部或委托方。
二、运行维修组修复不了故障，如是保修期内，立即和保修部门联络维修；如是保修期外，须报企业工程部；并在原始《申请单》上注明维修报出时间，做好维修情况跟踪。
三、如设备属人为损坏，由管理处通知相关部门责任人及维修人员一同到现场查看确定，并通报委托方相关部门。
四、运行维护部组自行维修工作结束后，维修人员应在维修单上填上所用维修材料，管理处主任进行审核。

变电所交接班管理制度

一、交接班人员必需遵照要求轮班表担任值班，不得私自调班或离岗。
二、交班人员应事先做好交班准备工作。
三、接班人员必需提前10分钟抵达变电所，具体了解设备所运行情况。
四、交接班人员必需做到“五清三交接”即：五清（看清、讲清、问清、查清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接）。
五、在交接班时间内，通常不办理工作票许可或终止手续和通常操作。
六、交接班内容一律以填写交接班统计现场交接清楚为准，凡遗留应交待事项由交接班者负责，凡没有交接清楚听明事项，由接班者负责，双方全部未推行交接手续内容，双方全部应负责。
七、下列情况不准进行交接班：
1、饮酒后接班人员；
2、事故处理或正在进行关键操作；
3、接班人员还未到齐之前。

设施设备巡查管理要求

一、值班人员应依据设施设备实际情况，确定简单、实用巡回检验方法。
二、巡回检验必需集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸到（不许可触及设备除外）立即发觉设备缺点，认真填写《设施设备检验统计表》。
三、单一巡回检验必需四小时最少一次，交接班时，汇同检验一次。
四、以下情况应对应增加巡查次数：
1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严重过负荷应不停监视；
2、对故障处理后设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；
3、对危及安全运行重大设备缺点，每次隔半小时巡查一次；
4、在汛期、雷雨时应对应增加巡查次数；
5、新建、大修、改建后投运行设备，在二十四小时内各班最少增加巡查一次；
6、对运行方法变更，接班人必需作一次复核校对性检验；
7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。

设施设备安全管理制度

一、机电设备管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备操作、保养、维修由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有对应操作证、上岗证。
二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实施二十四小时值班制度，值班人员必需亲密留心和掌握设备运行情况，发觉问题立即处理，并做好运行统计。
三、机电设备严格根据设备维修保养规程进行维护，确保设备完好。
四、值班员和运维人员应严格根据安全操作管理规程进行操作和维修。
五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，落实以预防为主方针，预防事故发生。
六、维修设备时，先准备好材料和采取对应安全方法和技术方法，预防触电及设备事故发生。
七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必需有专员监护，操作必需使用绝缘工具并悬挂标示牌。
八、做好设备运行和维修统计，建立设备台帐，定时对设备进行清洁卫生。
九、供配电设备房必需含有有灭火器材或灭火装置设备。

电梯管理制度

一、客梯每日分时段运行，轿箱内严禁吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。
二、每日对电梯运行进行检验，填写运行统计，按月送管理处审核存档，不能处理问题报企业工程部处理。
三、认真实施月保、季保制度，认真填写维修保养统计，监督第三方维修工作故障处理统计、并送管理处审核保留。
四、未经企业工程人员同意、总经理书面同意，不得改变电梯任何设备和功效。
五、运作中电梯忽然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时，速叫运维人员前来解救和修理。同时应经过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导她们不要乱按乱撬，以免发生意外。
六、非运维人员不得进入电梯机房，不得触动任何设备。
七、维修、保养须停梯时，必需在一楼挂通告牌。

空调管理制度

一、操作人员应认真、负责、细心，严格根据操作步骤进行操作。
二、了解整个系统工作原理，熟练掌握操作方法及系统管道步骤，在意外情况时能排除部分常见故障，能进行手动操作。
三、定时统计相关运行数据。
四、注意积累日常运行参数，当发觉参数异常时可立即进行处理。
五、当系统出现故障报警时，操作人员应立即统计故障点，并分析原因进行故障排除并统计操作步骤。假如无法排除，应立即向主管汇报。

设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度

一、建立相关机电设备等设施设备档案资料，包含设备产品合格证、施工图、接线图、试验汇报、说明书、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等，管理处设专柜保管。
二、值班员和运维人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备值班统计和多种设备巡视检验和保养统计，并有统计人署名。
三、全部统计以月为单位整理、装订成册、归档管理。
四、定时对设备管理统计进行统计分析，掌握设备运行情况。
五、借阅查找设备管理统计应办理相关手续。

设施设备汇报制度

一、 下列情况汇报班组长：
1、 关键设备非正常操作开停、调整及其它异常情况；
2、 设备出现故障或停机检修；
3、 零部件更换及修理；
4、 运维人员去向，用户维修材料领用；
5、 运行人员暂离岗；
6、 对外班组及上级联络。
二、 下列情况必需汇报主管；
1、 关键设备非正常操作开启、调整及其它异常情况；
2、 采取新运行方法；
3、 关键设备发生故障或停机抢修；
4、 系统故障及检修；
5、 关键零部件更换及修理、加工及改造；
6、 工具、备件、公共维修材料领用；
7、 职员加班、调班、补休、请假；
8、 和上级及外协联络。
三、 下列情况必需汇报管理处主任：
1、 关键设备发生故障或停机修理；
2、 影响大厦运行设备故障或施工；
3、 系统运行方法重大改变；
4、 关键设备关键零部件更换、修理、外委加工；
5、 系统及关键设备技术改造；
6、 系统或设备增改工程及外委施工
7、 技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；
8、 职员一天以上请假，班组长以上职员补休、换班。
四、 报管理处主任胡事件同时抄报条线分管领导。
五、 设施设备专业处理事件报条线分管领导，同时报工程部。

公共区域能耗控制管理制度

为了主动开展节能降耗工作，节省用水，节省用电，制订本制度。
一、灯
1、过道灯：各楼层过道灯每日早晨8时有相关楼层保洁员开启，标准上只开一路间隔筒灯，其它不开；逢楼层有会议时，会务人员可打开相关楼层电梯间筒灯和会议室门前过道上灯带，会议结束后要立即关闭；一楼各电梯间门口筒灯保洁员从上班时开启，至下班前关闭（休息日不开）；负一楼大会堂门前，保洁和会议时可全方面开启（但射灯和灯带不开），平时标准上只开高配房前一处筒灯；地下车库白天保安可视车辆多少开启照明灯，单位下班以后，标准上只开一路应急灯，其它灯关闭。
2、会议室灯：各会议室灯开会前30分钟由会务人员全方面打开，会议结束后立即关闭。平时会议室打扫卫生，只开部分灯（以看清打扫为准）；
3、连廊灯、平台灯及泛光照明：依据季节实际情况，天天天黑前由值夜班电工开启部分，天明立即关闭；
4、外围景观灯、大厅灯及雨搭灯：天天天黑前由保安开启，天明立即关闭；
5、应急灯和安全灯：应急灯和安全灯及弱电机房控制开关不能关闭，天天由电工巡视，发觉错关和误关要立即更正，以免损坏蓄电池和电话不通；
6、晚间保安巡视楼层时，发觉有未关灯要立即关闭。
7、每位物业职员必需明确：见到开关上有红色标识，则为有任务再开灯，黄色标识为白天能开灯，绿色标识为不可关灯。
二、空调
1、楼道空调：不开无人空调，标准上楼层过道内空调不开，逢大热天（气温在35度以上）过道空调可开启少许；
2、会议室空调：逢会由会务人员打开，会议结束后立即关闭，平时不开；
3、空调温度夏季提议设定为26度，冬季设定为23度，春、秋只能开送风或不开。
三、电梯、扶梯
1、电梯：分时段运行、分单双层停站。
2、扶梯：逢大会堂有会议，会议前半小时开启，一直到会后半小时关闭，平时不开；
四、水
1、每日维修电工上、下午各一次对各楼层卫生间、开水间进行巡查，发觉跑、冒、漏水现象立即修复，若临时不能修复，则应关闭相关阀门；
2、严禁使用消防水（火灾或特殊情况下除外）；
3、保洁员天天下班前将开水器和卫生间台盆底下八字阀关闭,上班后打开，预防软管爆裂。节假日视具体情况而定，有单位加班开，无单位加班关；
五、白天电工、保洁员巡检，晚上秩序维护员巡检发觉水、电或多种设备有异常，要即时沟通采取对应方法。
六、开水器天天上班前开启电源，下班后关闭。
七、其它节能降耗工作依物业服务协议和委托方要求实施。

房屋维护管理要求

一、屋面修理必需确保安全和处理屋漏。
二、结构、墙面工程，多种结构构件如柱、梁、楼面，在大修时必需具体检验，损坏、变形严重应予加固、修换。墙面标准上不定大修年限，要求两年清洗一次；局部，列为中修范围。
三、楼道内墙面修补、粉刷，每十二个月粉刷一遍。粉刷时，进行大面积修补，
墙面松动有开裂危险应铲除，并重新修补粉刷。
a) 上、下水管工程，更新一次20年，更换上、下水管时逐楼进行，必需缩短停用时间，要一次到位，不准返工。
b) 设备工程消防、生活水泵、配电间等设备，除日常保养外，2年检修一次，视设备磨损程度逐一更新。
c) 电梯设备每十二个月检修一次，5年大修一次，平时保养，30年更新。
d) 以上各项大修均需经委托方同意，费用由委托方处理。

倒闸停、送电操作票制度

一、作业单位将申请停送电理由、作业地点、影响范围、停电起止时间等写书面汇报，交运行运维部主管报管理处主任同意。
二、作业单位把经同意汇报送交配电室值班员。
三、运维主管填写并签发工作票，交配电室值班员。
四、配电室值班员按工作票停送电，做好相关安全方法，同时向工作责任人交待并一起检验停电范围和安全方法，移交工作现场。双方署名后，工作票交给工作责任人，许可开始工作。
五、工作完成后，工作责任人到配电室将工作票交给配电室值班员，双方署名后，才算工作结束，再恢复送电。必需时配电室值班员在送电前应先到现场检验，工作责任人应待送电成功后离开配电室。

配电房管理制度

一、配电房全部机电设备，由高配人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工严禁操作，无关人员禁区止进入配电室；
二、保持良好室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35度以下；
三、建立运行统计，每班最少巡查一次，每个月组织检验一次，每十二个月大检修一次，查出问题立即修理，不能处理问题立即汇报管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，统计电压、电流、温度、电表行数、检验屏上指示灯、电器运行声音、赔偿柜运行情况，发觉异常，立即修理和汇报；
四、供电器线路操作开关设显著标志，停电拉闸，检修停电，挂标志牌；
五、房内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理处主管书面同意后，方可进行；
六、配电房内设备及线路改变，要经过管理处主任同意，重大改变报企业工程部经理同意；
七、节省电能消耗，降低成本是每个高配人员关键职责之一，每七天书面报管理处主任总电表运行数一次；
八、严禁违章操作，检修时必需遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等；
九、值班人员要随时接收对电机设备情况投诉，做好统计，并向主管汇报，方便安排整改；
十、预防小动物进入配电房。

停水、停电管理制度

一、接到停电、停水通知后，由管理处张贴通知，通知全体业主和使用人，请业主和使用人注意关闭室内多种电源及水源。
二、秩序维护员逐层检验应急照明设施情况，确保停电后应急照明系统正常使用。
三、在没有接到任何通知、忽然发生停电情况下，运维人员应立即确定是内部故障还是外部停电。若系内部故障停电，管理处应立即安排运维人员查找原因采取方法，预防故障扩大；若系外部停电，要第一时间致电供电力局问询停电具体情况，并做好对应防范方法，以预防忽然来电引发事故；并将最新情况通知全体业主和使用人。
四、突发停电后，秩序维护队员立即会同运维人员检验电梯运行情况，发觉电梯关人应立即根据电梯困人应急预案施救。
五、若突发停电时正值夜晚，应指导业主启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，并要注意防火、防盗，同时秩序维护队员应加大巡查力度，加强对进出大厦人员登记工作；。
六、有发电机组管理处，管理处主任负责对各部门工作作统筹安排及最终确定后，通知各部门做好转电准备。
七、供电转为机组发电。正式转电前，要检验低压电房，确定设备及人员准备就绪；在监控室观察电梯运行情况，在确定无人乘梯情况下，通知运维人员停梯，再通知低压电房开始转电。转电工作完成后，管理处主任通知运维部开启电梯，供电转入正常后，管理处主任仍要在监控室观察电梯运行情况，在正常运行半小时后，方可离开。
八、接到停水通知后，管理处应将停水区域、停水时间等具体情况通知业主和使用人，并在出入口公布停水通知。
九、在发生忽然停水情况下，管理处应携同运维技术人员立即确定停水原因。物业内部发生故障停水，应立即派人查找原因采取方法，预防事件扩大，并快速排除故障恢复供水。
十、非物业内部原因造成忽然停水，要立即致电自来水企业咨询停水原因及事件进展情况，并将了解情况通知全体业主，做好对应救助方法。

作业规程

设备运行综合管理作业规程

1.0 目标
从总体上确立物业管理企业各类设备管理要求，确保各类设备管理工作统一、完整和完善。
2.0 适用范围
适适用于物业管理企业管理各类设备综合管理工作。
3.0 职责
3.1 管理处运行维护部负责所辖大厦、写字楼宇各类设备日常管理工作。
3.2 管理处运行维护部负责各类设备档案管理工作。
4.0 程序关键点
4.1 设备档案建立要求。
4.1.1 运行维护部在接管物业后一周内应完善管辖范围内《设施设备胡汇总台帐》、《设施汇总表》、《设备台帐》。
4.1.2 运行维护部应在接管物业后一周内将所辖物业内全部设备进行设备标识及设备编号。
a) 全部设备应单机单台或按功效系统进行“设备标识”；
b) “设备标识”用标牌形式给予实施，标牌应有下列内容：
――设备名称；
――设备编号。
c)设备编号按下列规则编制：

流水号（01，02…）设备名称缩写（取汉语拼音字头）物业编码
注意事项：1、设备流水号按物业点设备总数流水编制；
2、同类型同系统设备流水号码应保持相正确集中和连续性。
4.1.3 全部设备应按单机单台工功效系统建立《设备卡》。
4.1.4 设备台帐应保持和设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况立即分别在设备台帐或设备卡片上给予登录。
4.1.5 《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由企业工程部保留，管理处保留复印件。
4.2 设备日常操作、运行、维修保养管理。
详见运行维护部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。
4.3 设备购置管理。
4.3.1 设备购置包含原有设备更新和新添设备购置。
4.3.2 设备购置应遵照满足服务提供需要标准。
4.3.3 设备购置资金起源按相关法规或要求实施。
4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.5 新添设备由运行维护部提出服务用途或配套功效和关键技术指标需求。
4.3.6 采购设备抵达企业后，由运行维护部进行清点查对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求，办理验收手续；不符合要 求，按协议或企业相关要求办理。
4.3.6 经验收符合要求采购设备按本条例相关要求纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。
4.4 设备状态标识。
4.4.1 运行维护部应对设备状态进行标识，以预防因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
4.4.2 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
4.4.3 标识方法方法：
a) 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300MM×150MM×3MM（长× 宽× 厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；
b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员立即悬挂于
应予标识设备显眼位置；
c) 设备状态改变，标识应随之改变。
4.5 设备停用和封存。
4.5.1 发觉下列情况之一，设备应予停用或封存：
a) 多出设备，含服务提供有再需要设备；
b) 设备功效已不能满足提供服务需要设备。
4.5.2 停用或封存设备应采取合适方法预防锈蚀、碰磕和其它状态损坏。
4.5.3 运行维护部应定时（如一个季度）对停用或封存设备进行检验，以保持其适用性。
4.5.4 运行维护部主管应填写设备停用或封存报批单，经管理处主任同意后实施。
4.6 设备报废。
4.6.1 无修复价值设备应予报废。
4.6.2 报废设备应由运行运维部组织判定。参与判定人员应包含：运行维护部主管、运维人员、工程部代表、管理处主任等。
4.6.3 运行维护部主管人员应填写《申请单》，经企业总经理同意后实施。
4.6.4 需报废设备在未获报废同意、实施前，应悬挂“待报废”标识。
4.6.5 报废设备应立即撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。
4.6.6 运行维护部应将同意《申请单》报企业财务部一份。
4.7 红旗机房评选。
4.7.1 运行维护部主管负责定时组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评选。
4.7.2 评选内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好情况、管道洁净完好情况、设备表面洁净度、设备性能完好情况、检修保养统计、室内其它设备情况、总体印象。
5.0 统计
《设备汇总台帐》
《设施汇总表》
《设备台帐》
《设备卡》
《申请单》

供配电设备安全管理作业规程

1.0 目标
规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。
2.0 适用范围
适适用于物业管理企业供配电设备设施运行管理。
3.0 职责
3.1 运行维护部主管负责配电设备设施运行实施情况。
3.2 运行维护部组长负责供配电设备设施运行管理工作。
3.3 变配电室值班电工负责供配电设备设施运行管理。
4.0 程序关键点
4.1 巡视监控。
4.1.1 变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每七天巡视一次落地箱、电表箱。
4.1.2 变配电室值班电工应按要求频次进行检验、巡视、监控，并把每次所到巡视点时间统计在《高配设施设备运行统计》上。
4.1.3 巡视内容：
a) 变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温 （85°C）；
b) 有没有异常响声或气味；
c) 多种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；
d) 单相、三相电压是否在额定值±10％范围以内，是否超载运行；
e) 多种接头是否有过热或烧伤痕迹；
f) 防小动物设施是否完好；
g) 接地线有没有锈蚀或松动；
h) 多种临时用电接驳情况；
i) 多种标示牌、标示物是否完好；
j) 安全用具是否齐全，是否存放于要求位置；
k) 按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，立即维修好辖区内路灯。
4.1.4 对于巡视中发觉问题，值班电工应立即采取整改方法加以处理，处理不了问题应立即如实地汇报给组长或主管，在组长或主管协同下加以处理。
4.2 异常情况处理。
4.2.1 触电处理。发觉有些人触电时，值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，立即使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。
a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；
b) 用干燥木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；
c) 用干燥衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；
d) 预防触电者在断电后跌倒；
e) 假如触电者还未失去知觉，则必需让其保持平静，并立即请医生进行诊治，亲密注意其症状改变；
f) 假如触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、平静地仰卧，将上衣和裤带放松，使其轻易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应主动进行人工呼吸，并立即送进医院；
g) 假如触电者呼吸、脉搏及心跳全部已经停止，此时不能认为其已经死亡，应该立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必需连续不停地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。
4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸处理：
a) 判定跳闸原因（短路或过载）；
b) 查清楚负载种类及分布情况；
c) 对可疑处逐一检验，确定故障部位或汇报组长/主管，请求支援解 决；
d) 如故障已排除应立即恢复供电。
4.2.3 变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。
4.2.4 变配电房发生水浸时处理：
a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；
b) 堵住漏水源；
c) 假如漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；
d) 漏水源堵住后，应立即排水；
e) 排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干洁净抹布擦拭、热 风吹干、自然通风，更换相关管线等）；
f) 确定湿水已除（如个绝缘电阻达成要求要求），开机试运行，如无异常情 况出现，则能够投入正常运行。
4.3 “市电”停时，大厦备用发电机应在8~15秒内自动开启在停电5分钟内开启），提供给急照明。同时，当值变配电室值班电工应巡查电梯内有没有困人，如有应按《电梯困人救援标准作业规程》实施救援工作。如发电机组为人工操作柴油机组，则由当值变配电室值班电工按《柴油发电操作标准作业规程》开启供电系统。UPS电源等照甲方要求。
4.4 变配电室管理。
4.4.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经主任同意，
并在值班人员陪同下方可进入机房。
4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并
严禁吸烟。
4.4.3 每班打扫一次机房卫生，每七天清洁一次机房内和设备设施卫生，做
到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无
锈蚀、无污物，油漆完好，整齐光亮。
4.4.4 机房内应该通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。
4.4.5 对机房全部应该做到随时上锁，钥匙由当日值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙，管理处留有备用钥匙。
4.5 交接班要求。
4.5.1 交接人员应按时来接班。
4.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《高配设备设施运行
统计》，检验工具、物品是否齐全，确定无误后在《高配设备设施运行统计》上署名。
4.5.3 有下列情况之一者不准交接班：
a) 上一班运行情况未交代清楚；
b) 统计不规范、不完整、不清楚；
c) 机房不洁净；
d) 接班人未人到岗；
e) 事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。
4.6 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施运行数据（电压、电流、
功率因数、环境温度、有功用量）及运行情况清楚、完整、规范地记
录在《高配设备设施巡查抄表》表内。变配电房组长在每个月3号
之前将上30天统计整理成册后交运行维护部存档，保留期为2年。
5.0 统计
《高配设备设施运行统计》

给排水设施设备运行管理作业规程

1.0 目标
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
2.0 适用范围
适适用于物业管理企业辖区内给排水设备设施运行管理。
3.0 职责
3.1 运行维护部主管负责检验给排水设备设施运行管理工作实施情况。
3.2 运行维护部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作组织实施。
3.3 运行维护员具体负责给排水设备设施运行管理。
4.0 程序关键点
4.1 巡视监控。
4.1.1 运行维护员应每两小时巡视一次大厦水泵房（包含机房、水池、水箱），每七天巡视一次大厦内主供水管上闸阀和道路上沙井、雨水井。
4.1.2 巡视监控内容以下：
a) 水泵房有没有异常声响或大振动；
b) 电机、控制柜有没有异常气味；
c) 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；
d) 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；
e) 机械水压表和PC上显示压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5KGF／CM2）；
f) 水池、水箱水位是否正常；
g) 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；
h) 主供水管上闸阀井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清楚；
i) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；
j) 临时接驳用水情况；
k) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
4.1.3 运行维护员在巡视监控过程中发觉给排水设备设施有不正常情况时，应立即采取方法加以处理；处理不了问题，应立即具体地汇报给运