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买房步骤全接触，教您一步步买房（一）挑选房源第一步：挑选房源（考虑价格，交通情况，面积，朝向，楼层，位置）在计划经济时代，房子地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注内容，住宅也往往是以低廉造价，“多快好省”地建造混凝土盒子，正是这些冰凉人造建筑物将人和自然割裂开，而和我们血脉相通自然却只有在零星被围墙圈起来公园中能够找到。价格： 怎样在您能够承受价格范围内做出一个最合理投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方法、银行利率、地段升值潜力等很多原因。比如，湘潭河东房产均价3900左右，河西3700左右也能够多看看网上公布消息（什么样地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通情况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑关键原因，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。现在大部分小区交通相对方便 。小区环境：人口越来越密集大城市，小区环境已经成为购房者投资前越来越重视原因，小区内绿化程度、人文环境、安全性、配套设施全部可能对您入住后生活产生重大影响。户型结构：户型选择关键考虑家庭人员组成及主人房屋功效要求，如楼层高低选择、房屋朝向、视野、采光、私密性等。面积：在中国大部分城市，依据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则要求，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积总和。其中包含卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包含吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其二分之一面积净高不低于米，其它部分最小净高不低于米，符合以上要求可计入使用面积；不然不算使用面积。每户阳台(不管凹、凸阳台)面积在6平方米以下，不计算使用面积；超出6平方米，超出部分按阳台净面积折算计入使用面积。套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间分隔墙、套(单元)和公用建筑空间投影面积分隔墙和外墙(包含山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。单元分摊公用建筑面积由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房之建筑面积；各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔墙和外墙(包含山墙)墙体水平投影面积50。公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物公用建筑面积。将整栋公用建筑面积除以整栋各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算：各套(单元)套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊公用建筑面积。分摊公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积通常高层住宅公建分摊系数为左右。朝向：在中国，挑选住宅商品房客厅，以朝南为最好。北方地域一向形成坐北朝南住宅为最好生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”需求心理。所以，东南朝向房屋较其它朝向房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风咆哮，在夏天又是凉风习习。其它朝向优劣次序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室朝向。一套房内，卧室通常有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判定标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西卧室。朝北卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风咆哮，不过，夏天北向房间却是十分清凉。厨房、卫生间朝向相对要次要部分。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断和短时间，但最好还是避免选择西向卫生间。在南方炎热地域，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间和房间之间组织，是否利于风直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体方法是看各个房门、窗是否在一个方向上，假如建筑和建筑之间间距过小，底层就会因为上面建筑遮挡，而终年不见阳光。最好情况是在北面底层房间冬天也能接收阳光照射。厨房因为本身会产生很多油烟，所以，其室内空气最须和外界常常保持交换。因为厨房油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以通常会用同抽烟机或排气扇向外排气。通常来说，要预防因为朝向不好、外面风压太大，引发油烟“倒灌”或风将油烟引入其它房间。所以，厨房以不选北向为宜。通常来说，一天之内阳光能射入时间小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调整室内温度，加速空气流动全部有好处。对于客厅、卧室朝向，要以能接收光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内原来已经有热源，再接收阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接收一定阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足阳光。现在多数商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方一直通风、采光。而这种建筑朝向多为南北向，所以，有二分之一左右房间均是朝北。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房最少有三个面临空，所以其房间朝向应该全部较满意。对于一梯三户，一梯四户，因为套数多，要为各户全部留有一个相对很好主朝向，故一户朝向极难完善，有时候，会出现有较大缺点朝向。楼层：低层建筑通常为一至二层。多层建筑通常为三至七层。高屋建筑通常为八至三十层。超高层建筑通常为三十层以上。所以，这就为建筑层数挑选提供了可能和宽广天地。大多数消费者在挑选底楼时，通常不会去过问其相关防潮设计具体细节，不过，在天连续下雨情况下不去观察房屋潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道轻易堵塞。所以，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层排水系统是否单独和独立。假如底层厕所管道、下水管道不接收来自上面各层排水，自成系统，那么就不会出现因为上面各户不正常使用而使一楼发生堵塞局面。假如底层管道和上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最轻易接收地面环境影响，假如地面植物繁茂、景色优美，底层住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好一面，也有不利一面，假如底层四面下水道管处理不妥、化粪池处理不妥，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面排水系统是否完善，有没有积水可能？有没有部分死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。部分家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。不过，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请相关技术人员进行咨询还是有必需。 位置:假如您想购置是房子，那么，首先要考虑是位置是否优越，因为处于好位置房子才能满足您各类需求。它通常含有下列特征:1城市上风上水。在城市中心区上风上水方向，城市关键工业区上风上水方向，如北京上风上水方向为西北方向。2交通便捷。从住所到工作地点或常去其它地点或市中心区，不超出可接收时间而且有保障，一家两三口人全部有些要求时，应尽可能多照料到，并考虑未来可能改变情况，如工作调动、升学、转学等。3城市化水平高。应在那些多种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段通常在城市主干道、次干道周围，不应超出公里，不然有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基础设施不全，要么花大量投资搞市政设施，造成房价增加。4生活便利。步行分钟左右即可抵达各类商业服务业网点，满足日常生活物品采购及其它服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到.5环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安情况良好。买房步骤全接触，教您一步步买房（二）实地考察第二步：实地考察（考虑开发商资格审核，看楼应该注意哪些细节，区分“复式、跃层式、错层式”住宅） 楼间距也是一个能够泄露发展商秘密指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间光照，也影响大家视野和心情。无法想象楼挨着楼小区能谈得上什么绿化和环境。真恰好小区是张弛有度，现有大面积集中绿地，也有各组团自己小型绿地，有新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间绿化，每一个新概念推出和落实全部是小区环境更新。开发商资格审核 住宅质量确保书 住宅质量确保书应该包含以下内容： (1)工程质量监督部门核验质量等级。 (2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内负担保修。 (3)正常使用情况下各部位、部件保修内容和保修期： 屋面防水3年; 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月； 供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期； 卫生洁具1年； 灯具、电器开关6个月； 其它部位、部件保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定。 4)用户报修单位，回复和处理时限。 建设工程开工证：是建设单位进行工程施工法律凭证，也是房屋权属登记关键依据之一。没有开工证建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 建设用地计划许可证和建设工程计划许可证 建设用地计划许可证和建设工程计划许可证：是建设单位用地和建设工程法律凭证，没有这两证用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。住宅使用说明书 住宅使用说明书应该对住宅结构、性能和各部位（部件）类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，通常应该包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置说明；（5）相关设备、设施安装预留位置说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；（9）其它需说明问题。住宅中配置设备、设施，生产厂家另有使用说明书，应附于住宅使用说明书中。看楼应注意哪些细节？看楼要综合考虑楼盘各方面情况，通常有以下几点:第一，发展商实力：有实力发展商在开发楼盘时，四处为用户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。第二，楼盘正当性：对楼盘用地、计划等进行审查，看楼盘是否符合国家要求，关键是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;第三，楼盘本身素质：1、是否渗水。不仅要看选购单位屋顶是否漏水，还要看楼下单位屋顶是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天极难看出情况假如，需要晚上去看，去实地考察。3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配置电梯质量怎样，安全通道是否通畅。4、结构。一套房建成以后，建筑格局极难改变，要想得到最好使用效果，一开始就得选择合理格局。5、其它细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。第四，用户口碑。向住户周围居民、物业管理人员咨询，看楼盘物业管理，治安善怎样，楼宇有没有法法律纠纷等。区分“复式、跃层式、错层式”住宅复式住宅在概念上是一层，并不含有完整两层空间，但层高较一般住宅(通常层高2.8米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联络上下，其目标是在有限空间里增加使用面积，提升住宅空间利用率。跃层式住宅，和复式住宅是完全不一样两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层，通常在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，假如上下两层安全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内能够看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。错层式住宅，是指一套房子不处于同一平面，即房内厅、卧、卫、厨、阳台处于多个高度不一样平面。错层式、复式和平面式房屋区分错层式和复式房屋有一个共同特征区分于平面式房屋。平面式表示一户人家厅、卧、卫、厨等全部房间全部处于同一层面，而错层和复式内各个房间则处于不一样层面。错层和复式房屋区分尽管两种房屋均处于不一样层面，但复式层高往往超出一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。所以错层有“压缩了复式”之称。另外，复式一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠，而是相互以不等高形式错开。买房步骤之认购书签署（三）签定步骤 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签署认购书了，这个时候还得交付一定额度定金， 发展商此时会把相关资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 认购书关键内容包含： 1 认购物业； 2 房价，包含户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3 付款方法，包含一次付款、分期付款、按揭付款； 4 认购条件，包含认购书应注意事项、定金、判定正式条约时间、付款地点、帐户、签约地点等。 在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知，方便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包含：签约地点、购房者应带证件、购房者委托她人签约时相关委托书证实、相关贷款凭证说明、缴纳相关税费说明。 经济适用房相关知识： 现在，建设部正加紧制订经济适用房管理措施，并将认真考虑公众反应强烈经济适用房供给对象过于宽泛问题。据相关人士透露，经济适用房管理措施将对供给对象和供给面积做出明确要求。具体内容可能是各地要依据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供给对象范围，不能再实施敞开供给。界定范围标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供给面积将要求控制在平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格严禁。 业内人士分析认为，建设部有可能在管理措施中提出，在商品房和经济适用房价差较小城市，能够在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房和经济适用房差价较大城市，应采取“从紧”标准，实施“双控标准”，确保最需要住房群众优先购置。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，能够倾斜，分期分批供给。在审批供给对象时，要采取公告等多个方法，提升透明度。而对象界定标准应该依据经济适用房供给总量和需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提升，标准是确保最需要住房群众优先享用，雪中送炭。因为各地收入标准差异大，国家只要求标准，标准由各城市自定。 经济适用房保障性也将在建设面积上得以表现。考虑到以后经济发展和居民住房需求水平提升，经济适用房基础户型面积能够合适提升，但以满足基础需求为宗旨，上限标准上小于平方米。认购书样本 甲方：物业名称：小区 地址： 邮政编码： 乙方：姓名/企业名称：_ 代理人：_ 身份证号码/注册登记号：_ 地址/法定地址：_ 电话：_ 邮政编码：_ 依据湘潭市房地产法规相关要求，甲、乙双方就购置小区商品房事宜，经过平等协商，签署本认购书。 1、小区在_区_路_号，经房产管理局同意，现正式对外预售预售许可证：( )郑房管预售字第 号 2、乙方自愿订购小区_栋_号_室。 总建筑面积：_平方米。 单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元。大写_佰_拾_万_仟_佰_拾_元。 3、乙方于签署此认购书时，向甲方支付定金人民币_元。 4、乙方于签署认购书之日起_天内，签署出售协议，同时支付首期款（含定金），乙方逾期七天还未签署出售协议，甲方不再保留其订购房号（室）。 5、甲、乙双方同意乙方按下述方法支付房款：(1)一次性付款(2)分期付款(3)按揭付款 6、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。 甲方：乙方： 代表：代表： 日期：日期：怎样认识“定金” 笔者最近在办理相关商品房买卖业务中，碰到一个较为普遍问题，即购房者和开发商正式签署买卖协议之前所预缴定金，在购房者和开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购房屋时，能否要求开发商返还问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购方法开始发售，认购期间价格要比正式开盘后廉价部分，有还以打折或抽奖等方法促销。购房者在价格优惠诱惑下签了认购协议并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签协议前和开发商签署了认购书并缴了定金，在正式签协议时，因一些条款和开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签署购房者提出补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。 对于第一个情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴定金应该返还，因为所销物业不含有商品房正式上市法定条件，认购协议不受法律保护。对于第二种情况，笔者认为要对定金性质给予界定，假如组成经济协议法意义上定金就不能返还，假如不组成就应予返还。定金是确保协议推行担保方法之一，是指协议当事人一方为确保协议推行，在协议成立后未推行前给付对方一定数额款项。中国民法通则第八十九条第（三）项要求“当事人一方在法律要求范围内能够向对方给付定金。债务人推行债务后，定金应该抵作价款或收回。给付定金一方不推行债务，无权要求返还定金；接收定金一方不推行债务，应该双倍返还定金。”定金性质和作用一是证实协议成立，二是确保协议推行。笔者认为购房者在签署认购书时所交“定金”不是法律意义定金，因为协议还未正式签署，协议没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律依据。 认购是开发商促销和保障销售一个方法，做得好确实有利于房屋快速销出。但房屋销售好根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。部分质量好价格又可接收楼盘就没有所谓“定金”不予返还约定，比现在日家园。相反认购时交定金不予返还约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋销售。为了降低这方面纠纷，以后开发商应免去这么约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓“定金”。 签署认购书前应该心订金风险 购房者往往先经过广告或销售人员介绍感觉某处楼盘比很好，有购置意向，这时，售房人员会要求您先交纳200500元“小订”。并承诺，交款后，能够为您保留35天房号，在这几天内，假如您决定购置此房，就要交纳1万元或2万元不等定金，即“大订”，并签署认购书，然后在要求期限内双方签署房屋预售或销售协议。实践中，购房者假如在交纳“小订”后不愿购置此房，开发商通常会很痛快地将钱款退还给购房者。 因为购房者不明白此种“小订”和“大订”区分，往往认为交纳“大订”后，在签署正式协议前假如不愿购房或不能就购房协议和开发商达成一致，“大订”仍然能够退还。但当要求退款时，却被通知该定金不予退还。尤其是有些开发商广告宣传和实际情况存在较大差距，使购房者不愿再购置时，争议比较多。 因为没有明确法律要求，目前法律界也存在着不一样意见。 有见解认为，认购书是购房者确保按时和开发商签署正式房屋买卖协议，假如不能按时签署此协议，则应该负担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。假如购房者交了定金以后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；假如卖房者将房屋卖给她人，应该向购房者双倍返还定金。 有见解则认为，认购书是在购房者和开发商就房屋买卖意向初步达成协议后，准备深入协商前签署临时认购协议，通常做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内和卖方签署正式协议。买方支付订金即取得在此期限内优先购置权，在约定时间内，卖方不得将该房屋售予她人，所以“大订”应该是“订金”。 所谓“定金”，既是一个关键担保方法，又是一个违约责任形式。是指债权债务关系中，为了担保债推行，一方当事人在债务未推行之前先行交付给另一方当事人一定数额货币。假如一方当事人不能推行要求义务，能够定金形式负担违约责任。民法通则、协议法和担保法等全部有专门要求。从法律要求定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金一方当事人不推行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不推行约定债务，应该双倍返还定金。同时，定金也含有证约定金性质，即含有证实协议成立和存在作用。另外，因为定金于债务推行后能够抵作价款，所以定金也就含有预先给付性质，这是定金和订金相同之处。 而“订金”一词在法律上没有明文要求，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”. “订金”和“定金”债务性质完全不一样，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购置，卖方应将认购金退还；但假如买方超出要求期限以后才决定不购置，认购金就作为对卖方保留房号期间损失赔偿，不退给买方，所以，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。 因为“订金”和“定金“法律后果不一样，买卖双方应该对还未签署正式协议后果、签署正式协议最终期限、房间预留期限和开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。 同时，假如购房者在要求时限内去和卖房者签署协议，但因购房协议或补充协议具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋，此责任不应由购房者独自负担，发展商应该退还“订金”。不然，购房者交纳了此笔费用后，一旦和开发商不能就正式协议达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平。 所以，购房者在买房前一定要注意认购书约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留心“定金”风险。买房步骤全接触，签定协议 （四）签署购房协议时一定要慎重对待，因为您权利和义务全部表现在内了。另外，一旦未来和销售方发生纠纷，购房协议可是处理关键依据和凭证。所以，在签协议之前，您需要仔细查验发展商资格和五证(即计委立项可行性研究批件、计划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；假如是现房, 依据要求，发展商已经不需要再办理销售许可证，而改为办理大产权证审批手续，去产权登记部门进行房屋全部权初始登记，办理房屋产权证。您一定要看清楚发展商房屋产权证是否包含了您想买房子？一切检验完成后，您还需要交纳一定数额定金。 在协议中，买房人必需要把全部有迷惑问题落实下来，通常，发展商会将部分承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，不过等到实际交付时候，很可能就会出现问题，而引发纠纷。发展商会把先前承诺否决，说协议中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意问题全部要落实在协议里。 您假如对签署协议没有把握，能够委托律师来帮助办理，律师能够帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制订签约后付款进程表、审查付款情况等等。 (注意： 还有可能会出现情况是，购房者在交付了定金以后，伴随对该房产项目了解加深而感觉不好，不想购置时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购置者能够终止协议，拿回定金。) 签署购房协议时，应尤其注意四点: 一是房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者关键权利，购房人应该尤其注意协议中对这种权利约定； 二是商品房买卖协议示范文本内“面积确定及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约定内容，而不是开发商单方要求对消费者不公平、不合理条款，不可轻易填写或草率约定； 三是不可轻易同意开发商删除商品房买卖协议示范文本内印制预先拟订内容； 四是假如必需填写“自行约定”内容或删除商品房买卖协议示范文本内印制预先拟订“面积确定及面积差异处理”相关条款内容，提议向相关行政管理部门或律师咨询。 预防开发商协议上做手脚 案情 新年伊始，王小姐盘算着和未婚夫置办一套婚房，经过现场数次勘察比较，王小姐看中了某明星代言一个新盘。精美楼书、热情服务、便利交通、增值前景以上种种，全部是王小姐计划下血本购置房屋关键原因。开发商预售楼盘是精装修房屋，在王小姐交付定金时，售楼小姐十分肯定地称在正式签署预售协议中会明确约定房屋装修方面问题。但到了正式签约时候，细心王小姐还是发觉，在房屋价格条款部分，开发商提供预售协议中只是列出了房屋总价款。让王小姐颇为不放心是，假如在协议中不列明该价款已包含装修款，那么以后开发商会不会让她再缴纳装修款项。王小姐特意就此疑问向售楼小姐咨询，售楼小姐哈哈一笑，称王小姐不懂行，售楼小姐称她销售几十套房屋全部是这么签协议，房屋装修是开发商赠予给业主，所以在预售协议价款部分无须多此一举，加上这么一条。半信半疑王小姐最终还是根据售楼小姐要求签了预售协议，而且根据预售协议约定，支付了首付款。以后，王小姐经好友指点，在业主论坛上和其它业主交流，了解到此开发商一期销售部分房屋内有装修质量问题。王小姐想想很后怕，担心到时候自己房子也有这么那样问题。谁知到了正式交房时候，王小姐还是发觉自己房子装修存在质量问题，王小姐一怒之下，起诉到法院，要求开发商退还全部房款，解除双方签署预售协议。 判决 法院认为：双方签订预售协议是双方当事人真实意思表示，王小姐诉称开发商在签订协议时存有欺诈行为，因其未提供足够证据，法院不予采信。同时对于王小姐解除预售协议，退还房款诉讼请求不予支持. 评析 本案中，王小姐诉讼请求缺乏必需法律依据，难以得到法院判决支持。首先，广义协议解除有法定解除和约定解除之分。法定解除是指协议在推行过程中出现法律要求解除情形时，当事人能够依法解除协议。约定解除是指双方当事人经过协商同意将协议解除行为。结合本案，开发商预售房屋内部装修存有质量问题，并未使得整个协议目标不能实现。王小姐在签署预售协议时也未就内部装修质量问题设定解除权条款。所以，不管从法律角度，还是从协议本身，王小姐主张全部缺乏必需依据。其次，王小姐以开发商存在欺诈情形为由诉至法院，根据协议法要求，以欺诈、胁迫手段违反当事人真实意思签订协议，受损害方有权请求法院变更或撤销。所以，王小姐若依据开发商欺诈事实，其诉讼请求也应该是撤销该预售协议。最终，即使王小姐极难经过举证达成撤销该预售协议目标，但她仍能够依据预售协议要求开发商对内部装修进行修复，假如开发商提供内部装修材料和预售协议不符，也可要求开发商给予更换。 律师提醒 精装修房屋，最好在预售协议价款部分明确该价款已包含装修费用。同时在预售协议附件中，要明确列明装修材料，对可能出现装修质量问题也要尽可能地明确责任。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师） 在购房协议中，开发商通常会承诺办好房产证时间，或是提供买房人自己办理必备文件。可往往承诺时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对房产证遥遥无期，购房者该怎么办？开发商不依据协议怎么办？ 案情入住三年未拿到房产证 起因：初，王女士在CBD中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方法购置了其中一套公寓房，并于6月顺利收房。 因为是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，计划在房价上涨后再出售。据王女士了解到，同楼绝大多数业主全部属于投资型购房。 入住很快，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房协议中要求办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购置这套房产价格已上涨，王女士计划将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商问询，被通知正在办理。但两个月后，开发商仍未下发房产证。 王女士开始怀疑项目有什么问题。于是拿着购房协议到市建委查询该项目立案资料，但工作人员称，只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。 对抗：停付月供后开发商负担连带担保责任 王女士认为起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但因为迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开始拒绝偿还银行贷款。 银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。因为开发商负有连带担保责任，起初多个月贷款便由开发商代为偿还。但以后银行方面表示，假如王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列入银行“黑名单”。 即使王女士以后陆续还了银行多个月贷款，但因为开发商一直不能确定办好房产证时间，想到自己投资可能面临巨大风险，王女士最终还是决定不再支付银行贷款。在王女士累计9个月未支付银行贷款情况下，银行按担保协议要求一次性扣划了开发商为该房屋担保全部未付款项。 开发商于是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿按揭购房款。但王女士以开发商严重违约为由拒绝偿还。开发商回应说假如不还款，将收回王女士房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开发商代付款项。 决定：为避免投资风险要求退房 因为王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最终通牒，称若再不还款就到法院起诉。王女士向律师咨询后得悉，这种情况下假如打官司，开发商将负担没有按时办理房产证违约责任。但按协议要求计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿银行按揭款。可假如一次性归还开发商代偿款项，就意味着仍将继续负担房产证办理不下来风险。这时王女士感到自己处境极为不利，于是想到了退房。听说王女士要退房，开发商态度缓解了很多，因为怕王女士退房可能会引发连锁反应，造成其它业主大量要求退房。现在事情仍在协调。律师指南延期办理房产证业主可要求索赔房产证迟迟办不下来情况现在并不鲜见。假如开发商大产权证办不下来，也就无法办理产权分割，购房业主小产权证自然是遥遥无期了。假如在要求时间内因为开发商原因不能办理房产证，开发商应负担违约责任。王女士可经过法律路径索要赔偿依据现在情况分析，因为开发商原因，造成王女士在协议要求时间内无法拿到房产证，王女士可依据协议相关要求，追究开发商违约责任。如每拖延一天负担购房总价款万分之一违约金。在协商不成情况下，王女士能够先行起诉，就已超出期限要求支付违约金。以后开发商仍然不能办理房产证，能够再次起诉追究后一段时间违约责任。以“拒还月供”抵制开发商违约不理智发生房产证迟迟办理不下来情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房协议和银行借款协议是两个既关联又相互独立协议，开发商对借款协议担保协议是依附于借款协议。按法律程序，当王女士签署购房协议并支付首付款后，银行以贷款方法为王女士支付了其它款项，这时王女士已全部推行了对开发商付款义务，转而形成和银行债权债务关系。假如王女士不推行对银行还款义务，银行有权按担保协议要求要求开发商负担担保责任。而开发商代为还款后，可转而向王女士追偿。购房协议推行中有什么问题，应由双方依据协议或法律要求处理，购房人不能因开发商违约而不推行银行贷款协议义务，拒付银行贷款是不理智。 退房时须注意解除权行使期限王女士采取退房形式也未尝不可。依据法律要求，商品房买卖协议要求或法规要求办理房屋全部权登记期限届满后超出十二个月，因为出卖人原因造成购房者无法办理房屋全部权登记，购房者可请求解除协议和赔偿损失。王女士购置楼盘现在已超出协议约定时限十二个月没有办理好房产证，所以她已享受解除协议退房权利。但需要提醒是，请求解除协议应该注意行使协议解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，协议一方享受协议解除权。法律没有要求或当事人没有约定时限，经对方催告后，解除权行使合理期限为三个月，对方没有催告，能够在十二个月内行使解除权；逾期不行使，解除权将失去。 退房步骤一览表 第1步向开发商发出解除协议通知书。开发商同意，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不一样意，依法向所管辖人民法院起诉，要求解除协议，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 第2步在购房协议解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款协议。依据最高人民法院司法解释，这种请求法院应给支持。 第3步将开发商归还购房款优先归还享受抵押权银行。开发商在归还购房款时能够将代为偿还银行款项给予扣除。买房步骤全接触，付款方法（五）申请个人住房贷款应含有条件：有正当身份；有稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；有正当有效购置、建造、大修住房协议、协议和贷款行要求提供其它证实文件；在所购（建、大修）住房全部价款20%以上自筹资金，并确保用于支付所购（建、大修）住房首付款。有贷款行认可资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力法人、其它组织或个人作为确保人；银行同意贷款行要求其它条件。一次性付款是过去最为常见付款方法，现在通常多用于那些低价位小单元楼盘销售。利：一次性付款通常全部能从销售商处得到房价款5%左右优惠，如是现房则能很快取得房屋产权，假如是期房则这种付款方法价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金利息，对经济能力有限购房者压力较大。假如是期房一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是现在比较吸引人付款方法。 利：缓解一次性付款经济压力，也可用房款督促