精装修综合项目工程管理专业策划书.doc

项目

精装修工程管理策划书

编制：

12月

前言
随着中华人民共和国都市化进程以及城乡居民生活节奏加快，将来几年将是国内精装修房发展高速期。
项目约有1100多套精装修单位，施工工期很紧，因而，精装修工程管理在本项目显得非常重要。基于此，有必要在项目工程管理策划书基本上将精装修工程管理单独分项策划。以协助项目工程管理人员在精装修工程开工前理顺管理思路，对精装修工程管理过程中也许浮现难点及风险进行分析与预控，使本项目精装修工程管理更具备科学性与前瞻性。

策划书从本项目精装修工程实际概况和市场精装修管理模式、精装修队伍现状分析入手，构建本项目精装修工程管理思路和控制重点，进一步理顺管理流程，拟定过程控制办法和管理制度等。

目 录
第1章 精装修工程概况 4
1.1 工程简介 4
1.2 标段划分 4
1.3 质量、进度及安全文明施工规定 4
第2章 精装修工程市场概况 5
2.1 精装修工程市场现状 5
2.2 精装修工程承包模式拟定 5
2.2.1 开发商总包模式 6
2.2.2 土建总包单位模式 7
2.2.3 精装修单位总包模式 9
2.2.3.1精装修单位单独总包模式 9
2.2.3.2精装修单位联合总承包模式 10
2.2.4 本项目承包模式拟定 12
2.2.4.1三种承包模式利弊分析 12
2.2.4.2本项目承包模式拟定 13
第3章 本项目精装修管理目的及管理体制 14
3.1本项目精装修工程特点 14
3.2本项目精装修工程管理目的 14
3.3管理体制确立 15
3.3.1管理组织架构（暂定） 15
3.3.1.1管理团队建立 15
3.3.1.2管理成员职责 15
3.3.2现场管理流程 16
3.3.2.1物业验楼员提前介入 16
3.3.2.2管理网络 16
3.3.2.3管理资源分派 17
第4章 本项目精装修管理过程 19
4.1施工前准备 19
4.1.1施工筹划制定 19
4.1.2施工单位选取 20
4.1.3材料供应方式拟定 20
4.1.3.1材料供应方式分类 21
4.1.3.2甲供材料招标筹划 21
4.1.4施工图纸准备 21
4.1.4.1施工图纸完善 21
4.1.4.2图纸会审及交底 21
4.1.5施工单位及监理单位培训 21
4.2施工过程管理 23
4.2.1施工交接面移送及土建总包配合（对土建总包管理） 23
4.2.1.1施工交接面移送方式 23
4.2.1.2土建总包移送时必要满足条件 23
4.2.1.3土建总包必要对精装修总包提供配合规定 24
4.2.2精装修施工过程中对监理管理 24
4.2.2.1监理工程师必要全程旁监 24
4.2.2.2建立监理工程周报及月报制度 24
4.2.2.3建立对监理考核制度 24
4.2.3对精装修总包管理 24
4.2.3.1现场管理四统一 24
4.2.3.2材料分户控制法 25
4.2.3.3战前培训制度 25
4.2.3.4样板先行制度 25
4.2.3.5项目内部巡检制度 25
4.2.3.6终端勉励制度 26
4.2.3.7奖惩办法 26
4.3对材料管理 26
4.3.1材料进场筹划 26
4.3.2材料合格证 26
4.3.3材料进场验收制度 26
4.3.4材料抽样送检制度 27
4.3.5材料现场运送通道 27
4.3.5.1材料水平运送通道 27
4.3.5.2材料垂直运送通道 27
第5章 竣工、入伙及维保管理 28
5.1竣工管理 28
5.1.1环保检测 28
5.1.2竣工资料 28
5.2入伙前准备 28
5.2.1检查、整治 28
5.2.1.1物业验收 28
5.2.1.2验房师验收 29
5.2.2入伙资料准备 29
5.2.3入伙检查工具准备 29
5.2.4入伙配合人员准备 29
5.2.5开荒保洁 29
5.3入伙移送 29
5.4保修和回访 30
5.4.1保修 30
5.4.2回访 30

第1章 精装修工程概况
1.1 工程简介

1.2 标段划分

1.3 质量、进度及安全文明施工规定
进度规定：1、2、3、5、6号楼须在12月底前施工验收完， 4、7、8、10、11号楼须在103月底前施工验收完。
质量规定：隐蔽验收、水电、泥工、木工、油漆工等分项工程除了满足国家装修规范规定和关于原则外，装修效果整体上必要达到感观规定，所有套房能按进度规定准时验收并移送。
安全文明施工规定：施工现场防火防电防盗等安全设施齐全、没有安全隐患，施工人员工牌、工装、现场标示、部品保护及堆放、清洁卫生等要定期检查，达到市双优工地原则。
第2章 精装修工程市场概况
2.1 精装修工程市场现状
随着中华人民共和国都市化进程以及城乡居民生活节奏加快，将来几年将是国内精装修房发展高速期。由于，精装修房具备不可代替长处：1）省心、省事：业主不需要为寻找和跟进装修公司劳神费力；2）选取精装修可以不必长期受左邻右舍装修污染影响：3）设计更专业，只需少量装饰即可显示主人个性；4）经济实惠：装饰材料实行集团化采购，价格远远低于市场价格，能减轻业主开支，以便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力。然而，精装修市场当前还很不成熟，消费者对精装修房盼望远远没有得到满足。
精装修房当前在质量管理、成本控制、工期控制和验收交楼等诸多环节仍存在许多致命缺陷。据消协记录，关于精装修房投诉案件已达16000多件，占房地产总投诉量5%，质量已成为精装修房消费者、房地产开发公司及业内关注焦点；精装修环节多且复杂多变、成本不易控制，已经成为一种行业问题；精装修施工周期经常会由于不可控因素而延长，导致开发商资金周转周期延长，风险增大，导致业主交房时间拖后，产生索赔，使开发商信誉受损；精装修房交房模式不完善，业主提出问题往往不能得到及时解答和解决，甚至推委扯皮，严重影响楼盘名誉及后期项目操作。
当前，国内精装修房市场普遍存在如下几种问题：1）大多开发商对精装修房市场仍持观望态度：落后手工施工方式在国内装饰界仍占施工主体，开发商无论如何招标议标，都将会带来难以克服种种问题，使开发商信誉、利益连带受损，这不得不成为当前众多房地产商想做装修一次到位而又迟迟观望重要因素。2）精装修房缺少详细技术原则：当前整个装修行业质量原则很不完善,关于精装修质量原则更是欠缺，使业主和开发商之间在交房原则上往往存在很大分歧。3）工程监理薄弱，存在偷工减料状况：由于精装修住宅项目基本上是流水作业，如果施工和监理部门没有责任心，偷工减料就会浮现，如：许多精装修住宅楼盘只用了简朴材料，某些木地板或瓷砖连牌子都没有。4）交房是一大难题：由于大多开发商没有编制并印刷统一精装修交房楼书，也没有组织专业人力进行一对一交房，现场解决业主提出问题，导致精装修住宅在交房时因种种问题引起业主与开发商产生分歧或矛盾，导致业主投诉甚至回绝收房。5）缺少完善售后服务体系：精装修住宅项目业主直接面对是开发商，开发商接到投诉后与相应部门或施工方联系进行保修，由于对接链条太长，导致维修反映时间过长业主再次投诉；开发商对业主免费保修期普通为1-2年，大多开发商免保期后没有设立职能部门进行正常维护，导致投诉。
2.2 精装修工程承包模式拟定
当前，精装修工程管理模式重要有三种，详细如下。
2.2.1 开发商总包模式
开发商总包模式即是开发商直接将土建施工、装修施工、部品和材料设备供应分包，开发商直接管理所有分包商和材料设备供应商，对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后成果总体负责。管理架构如下图所示。
开发商总包模式管理架构

开发商总包模式管理流程
开发商设计部拟定精装修图纸、选型定板
拟定土建总包单位（负责管线到位、留孔，泥水含卫生间洁具安装）、精装修施工队（负责墙面油漆、天花及户内门、门框安装制作）、开发商组织材料、部品甲定甲购（橱柜、木地板含安装及某些电器）
制作样板
批量施工
发展商监理、效果控制、甲定甲购材料供应
分包工程完毕，成品保护，移送发展商。如：木地板、整体橱柜等
甲方验收
交业主验收、使用
售后服务

2.2.2 土建总包单位模式
土建总包单位模式即是开发商将土建、装修施工及部品、材料设备供应总包给土建总包单位，由土建总包单位管理所有分包商和材料设备供应商，对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后成果总体负责。管理架构如下图所示。

土建总包单位模式管理架构

土建总包单位模式管理流程
发展商拟定图纸、选型定板
制作样板
批量施工
土建总包单位总体协调和负责
分包工程完毕，成品保护，移送总包方。如：木地板、整体橱柜、某些电器等
甲方验收
交业主验收、使用
售后服务
拟定土建总包单位为总包（负责管线到位、留孔，泥水含卫生间洁具安装）
拟定装修施工队（负责墙面油漆、天花及户内门、门框安装制作）
拟定材料、部品供应商（橱柜、木地板含安装及某些电器）

2.2.3 精装修单位总包模式
精装修单位总包模式即是开发商将装修施工及部品、材料设备供应总包给精装修单位，由精装修单位管理所有分包商和材料设备供应商，对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后成果总体负责。精装修单位总包模式可分为精装修单位单独总包和精装修单位联合总包模式。

2.2.3.1精装修单位单独总包模式

精装修单位单独总包模式即是找一家精装修单位单独承包所有精装修施工内容，精装修总包再将施工内容提成若干标段，将某些标段分包给若干个精装修分包。管理架构如下图所示。

精装修单位单独总包模式管理架构

2.2.3.2精装修单位联合总承包模式

精装修单位联合总包即是将所有施工内容划分为若干个施工标段，由若干个精装修施工单位各承包一种施工标段管理模式。

精装修单位联合总包模式管理架构

精装修单位总包模式管理流程
发展商确认设计方案并选型定板
精装修单位依照图纸制作材料、人工清单并报价，制定施工流程图、组织架构、进度控制图等原则文献交发展商确认
精装修单位组织施工工人进场，材料经甲方确认后组织进场
样板施工
精装修单位总体协调和负责
工程完毕，发展商验收
交业主验收、使用
售后服务
批量施工

2.2.4 本项目承包模式拟定
2.2.4.1三种承包模式利弊分析

开发商总包模式长处是开发商自己控制各个环节有助于成本控制；缺陷是一对多管理,开发商需投入大量人力、物力,要独自承担所有问题，售后服务投入较多精力。
土建总包单位模式长处是土建统一协调装修施工，发展商投入精力相对较少；缺陷是分包项目多，经常浮现扯皮现象，售后服务体系不完善。
精装修单位总包模式长处是能一定限度上减少开发商管理投入、拥有精装修管理经验及成熟材料、部品供应网络，服务体系完善，质量、成本、交货期及售后服务有保障。精装修单位单独总包缺陷是市场上精装修单位大多实力（管理实力）都不强，难以适应作为总包管理位置，对各精装修分包管理协调力度不够；增长了甲方现场管理中间环节，且精装修总包对工程质量意识远远不如甲方强；精装修单位联合总包虽然会一定限度上增长甲方管理投入，但甲方增长管理人员投入正好弥补精装修单独总包在管理、协调及质量控制方面局限性。

2.2.4.2本项目承包模式拟定

精装修工程有两个重要环节，一是精装修工程自身产品效果（质量、进度、成本等），二是工程竣工后维修满意度。基于对上述三种承包模式分析：发展商总包要投入大量人力，且后期维修责任重大，基本不可取；土建总包虽具备很强施工能力，但土建技术工人很难达到精装修施工技术规定，若再分包给精装修分包就势必会浮现扯皮、管理不到位及售后服务不完善局面，此种方式也基本不可取；从当前精装修施工队伍现状来看，精装修单位总包更能保证施工品质和维修满意度，为了弥补施工单位在管理方面薄弱又使甲方管理投入不至于过大，结合以往精装修项目操作经验来看，建议本项目选用精装修联合总包方式比较适当。

第3章 本项目精装修管理目的及管理体制
3.1本项目精装修工程特点
1) 工程量大、工期紧：本项目有1177套精装修房，有715套需要在3月底交楼，别的462套要在6月底交楼，而2、3、5、6号楼在6月30日（1号楼在9月中旬）才干具备精装修进场条件。因而，工期非常紧张。
2) 缺少成熟承建商：当前建筑市场精装修承建商都很不成熟，象和海尔类品牌精装修总包单位很少，且仍处在发展期，很不成熟；而土建总包单位承办精装修工程很少，积累经验有限，在精装修管理流程、管理办法方面明显欠缺。且精装修质量原则不是非常明确，因而，承建成果往往达不到发展商规定。
3) 我司第一次管理如此大规模精装修施工，缺少具备成熟大盘精装修施工管理经验精装修工程师，我司工程管理人员和工程师基本都是第一次接触该类物业，管理办法需要不断摸索，控制要点也是在管理过程中不断积累，需要加倍小心。
4) 房地产市场持续低迷，增长了业主入伙收房难度。众所周知，精装修交房难度远远不不大于毛坯交房难度，业主对精装修品质、使用功能、外观设计等方方面面都会仔细挑剔，特别是在这种大市不好外部环境下，业主往往会将对外部环境（例如价格等）不满转移到对房屋质量挑剔上来

3.2本项目精装修工程管理目的
尽管项目精装修工程是我司第一次运营，但工程管理目的不能减少，要将金地集团工程管理良好口碑和管理原则在精装修工程中进行贯彻和深化。详细目的如下。
质量目的：达到国家装修规范合格原则，单项工程不合格项不超过3项（没有渗漏、线路不通、裂缝等较大装修质量问题），表观质量良好，客户一次验收收楼率不低于90％。
进度目的：一标段（1、2、3、5、6号楼）某些精装修房在12月底验收完，其他某些在3月底验收完。
成本目的：严格按设计、营销、成本拟定装修原则和成本控制目的控制施工，保证不发生因施工因素引起成本增长。
安全文明施工管理目的：安全办法和设施齐全，没有重大伤亡事故，达到江苏省五无原则（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌）；工地制度和标记上墙，施工人员工牌、有关标记齐备，部品、材料堆放与保管规范，达到文明工地原则；创造双优工地。
团队管理目的：培养一种懂技术、会管理、能打仗精装修施工管理团队，培养一到两名精通精装修施工管理全过程专业工程师。

3.3管理体制确立
在项当前期（精装修单位招标前）夯实作好考察、调研工作，然后拟定适合我司精装修管理模式，配备适当人力资源，选取先进精装修合伙伙伴，制定操作性强、有效质量控制办法，以及适度奖罚办法等。详细管理重点如下：
3.3.1管理组织架构（暂定）
3.3.1.1管理团队建立

针对本项目精装修工程特点，为了在这种大气候下将本项目做成公司乃至市场精品楼盘，顺利达到咱们管理目的，需要组建一种专门管理团队来管理从施工单位及材料招标开始，至入伙后驻场维修结束装修全过程，这个团队组织架构如下（5人精装团队，除精装经理外还需新增至少两名具备成熟精装修施工管理经验工程师和两名普通工程师）：
项目总经理

技术、管理支持
营销经理
成本经理
设计经理
工程经理

项目副总经理
协作增援
精装修经理
精装修工程师
-
设计
精装修工程师
-
材料
精装修工程师
-
设备
售后服务工程师

3.3.1.2管理成员职责

精装修经理：全面负责项目精装修策划、管理，对各单位进行总体协调，对精装修施工质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程成果总体负责。
精装修工程师：分管各楼栋（标段）精装修管理，对分管范畴内单位全面协调并对分管范畴内质量、工期及安全文明施工负责，同步全面负责设计、材料、设备方面对口管理。
售后服务工程师：项目入伙后，驻场全面负责协调管理各单位售后服务维修工程，直至全面移送给物业公司为止（驻场维修时间视状况大概在3~6个月之间）。

附：以往精装修楼盘组织管理状况

3.3.2现场管理流程
3.3.2.1物业验楼员提前介入
依照以往精装修楼盘成功操作经验，让物业验楼员提前介入到精装修施工中来，对甲方和监理管理辅助能起到相称好效果。精装修施工和土建施工有很大不同，它对外观质量规定要比土建高诸多，而大面积展开精装修施工面广点多，这样规定精装修工程师及监理对每一种施工点都能全过程监控到是很难做到，这样引入物业验楼员对精装修施工进行实时检查就能起到较好补位作用。详细做法是每一栋楼安排一种物业验楼员对精装修施工全程跟踪巡逻，发现问题及时记录，每天将发现问题进行汇总，第二天由监理下发给各单位进行及时整治，物业验楼员只对精装修过程进行巡逻，不参加管理。

3.3.2.2管理网络
依照项目监理及精装修施工单位现状，咱们制定如下图三级管理方式。精装修总包不但要管理自己所承包范畴内自身施工队伍管理，所有甲供材料供应商、部品供应商均纳入精装修总包管理范畴；监理单位不但要全面负责管理精装修总包以及各精装修分包（甲供材料商），还要直接管理到精装修总包施工班组；甲方重要通过监理及精装修总包向下管理，同步协助监理、总包对各分包进行管理、协调。详细网络图如下：

3.3.2.3管理资源分派

1）思路：
按照小项目制思路来分派咱们管理资源。一位精装修工程师负责1~2个标段精装修施工管理，规定监理公司按照此思路配备人员（一栋楼至少配一名监理人员），设备人员按专业分管；精装修工程师即是小项目经理，全面负责所管片区质量、进度、成本、安全文明及协调工作，小项目经理对精装经理负责成果。
2）分工：
按照以上管理思路，对我方及监理管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责。各分管精装修工程师除负责各自区域外还要负责设计、材料、设备及资料对口协调管理。详细分工方式如下：

第4章 本项目精装修管理过程
4.1施工前准备
4.1.1施工筹划制定

1）项目层数与套数指标
栋号
层数
每层套数
共计套数
单身公寓

1栋

18
1~2层商业、3~6层100套（其中复式60套）、7~8层42套（其中复式26套）、9~11层72套（其中复式44套）、13~14层28套（其中复式18套）、15~18层44套（其中复式28套）

286
286
1177
公寓住宅
2栋
11
每层12套
132
891
3、4栋
11
每层8套
176
5栋
11
每层12套
132
6、7、8栋
11
每层7套
231
10、11栋
11
每层10套
220
2）流水形式及劳动力规划
从上面套数指标可以看出，5号楼每层12套为最多，因而咱们规划施工单位劳动力时候可以以5号楼为例来进行规划，精装修施工按从上向下逐级流水办法进行施工：
顶层
6.1进场
施工15天后进入下一层
泥水工、木工按两个班组，每班18个人考虑；油漆工按两个班组，每班24人考虑；水电及设备安装一种班12人考虑，这样高峰时共计需要132个劳动力
10层
6.16开工

施工9天后进入下一层
9层
6.25开工
8层
7.4开工
7层
7.13开工
6层
7.22开工
5层
7.31开工
4层
8.9开工
3层
8.18开工
2层
8.27开工
首层
9.5开工
施工30天后开始大堂施工
地下室及一层大堂
10.5开始施工
大堂施工45天
总工期172天
3）各栋施工筹划
栋号
标段
高峰时劳动力需求
工期
进场时间
完毕时间
单身公寓
1栋
1
260

6个月
.9.1
.3.31
公寓住宅
2、3栋
2
220
.6.1
.11.30
5、6栋
3
220
.6.1
.11.30
7、8栋
4
180
.9.1
.3.31
10、11栋
5
220
.9.1
.3.31
注：.9.1开工5栋楼考虑春节施工队放假一种月，因此工期要到3月底。

4.1.2施工单位选取
1） 对精装修单位考察。
要考察精装修施工单位管理团队和自己施工队伍（贯彻管理人员和各工种人数、技术能力），以防止分包、转包，真正理解其施工能力；考察她们质保体系和质量原则、质量控制办法，考察其继往施工项目，以验证其管理水平、预期其管理成果。（例如，南通三建集团考察——人数、施工能力、培训、质保体系、质量原则、质量控制办法、工程样品等）。
2） 精装修施工单位入围原则。
l 土建总包单位至少具备装修二级资质，近五年承建过500套左右精装修工程项目，至少可以同步调动600个装修施工技术工人；
l 工装单位至少具备装修二级资质，近五年承建过300套左右精装修工程项目，至少可以同步调动300个装修施工技术工人；
l 公装单位至少具备装修二级资质，具备较强施工技术水平和装修管理经验，至少可以同步调动150个装修施工技术工人；
l 此外，入围单位还需资金实力雄厚，信誉良好，能承诺为精装修工程提供完善维修服务办法与制度保证。
l 精装修承建单位选定后，还要优选好项目经理、施工队伍，规定其建立健全组织管理体系和质量保证体系，作好对进场人员资质审查。
3） 精装修施工技术标书编制
编制精装修施工技术标书，将本工程质量、工期、安全文明施工、管理及现场配合等规定进行明确，精装修施工质量除了要达到《建筑装饰装修工程验收规范》（GB5020－）外，还要达到我司施工工艺规定、质量原则和验收规程（详见本策划书附件）。

4.1.3材料供应方式拟定

本项目材料供应提成三种形式即甲供、乙方送样甲方确认乙供，乙供，而所有材料供应商现场管理纳入精装修总包管理范畴。

4.1.3.1材料供应方式分类

4.1.3.2甲供材料招标筹划

1）从材料供应方式可以看出，甲供材料又提成三个某些。第一某些为集团和上海区域战略，这某些由成本直接与战略供应商订立供货合同即可；第二某些为原打包给上海公司战略供应，而当前取消战略了，这某些由成本直接与原供货商进行商务谈判，若供货商依然可以按照原供应方式和价格供货则继续由这些供应商供应，否则重新进行招标；尚有一某些是始终没有战略，这某些单独进行招标。
2）材料招标筹划
依照精装修施工进度筹划安排和材料备料、生产周期状况制定材料招标筹划如下：

4.1.4施工图纸准备
4.1.4.1施工图纸完善
对样板房施工状况进行总结，将在样板房施工过程中所遇到问题所有反馈给施工图设计单位，由设计单位对施工图纸进行进一步完善。

4.1.4.2图纸会审及交底

1）组织精装修施工单位及监理单位对施工图进行仔细阅读，详细理解设计风格、细部做法、使用材料规格、尺寸等，并对施工图进行会审，将图纸不明确地方所有提出由设计及时解决。
2）组织设计对施工图进行交底，对某些细部节点规定、施工质量规定做进一步明确。

4.1.5施工单位及监理单位培训

4.1.5.1管理思路及管理流程培训

1）对精装修总包（含各分包）及监理单位进行洗脑，使她们理解咱们管理流程、明白咱们管理目的规定、理解并接受咱们管理办法并在整个精装修过程中自觉严格遵循执行。
2）现场管理八个重要流程

4.1.5.2施工工艺验收质量原则培训

对精装修总包（含分包）、监理及物业验楼员进行各重要工序施工工艺规定及质量验收原则进行培训，使参加施工及管理各方全员明白咱们工艺原则及质量规定。

4.1.5.3进场知会及例会制度

1）进场知会
对于每一家进场作业承建商、供应商，各主管工程师应在有关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确项目部联系人、联系电话，与公司对口工作部门，文献收发制度，会议制度，现场某些管理规定与表格格式等。

2）例会制度

2.1）项目工程周例会
每周四14：30召开，由总监理工程师主持，会议参加对象为甲方、监理单位及各施工单位。

2.2） 精装组晨会制度
每天早上8：30，精装组工程师总结前一天工作状况，并制定好当天工作筹划。
3）工程月报
精装组每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合伙单位评价、工程款支付状况进行全面整顿，并报送项目主管副总、项目总及区域公司营运中心。

4.2施工过程管理
4.2.1施工交接面移送及土建总包配合（对土建总包管理）
4.2.1.1施工交接面移送方式

依照精装修施工筹划，土建总包必要按栋从上往下移送施工面给精装修总包，初步拟定从上往下按每三层做一次移送（一号楼按每四层做一次移送），每次移送间隔不得超过十天，每栋楼在一种月内移送完毕。详细由监理组织土建总包、精装修总包及各分包（重要是户内门、木地板、橱柜等分包）一起对所需移送工作面进行检查移送，详细移送时间筹划如下：
栋号
移送层次
移送时间

2、3、5、6栋
9~11层
.6.1
6~8层
.6.11
3~5层
..6.21
1、2层含大堂
.7.1

7、8、10、11栋
9~11层
.9.1
6~8层
.9.11
3~5层
.9.21
1、2层含大堂
.10.1

1栋
15~18层
.9.1
11~14层
.9.11
7~10层
.9.21
3~6层
.10.1

4.2.1.2土建总包移送时必要满足条件

土建总包必要所有完毕图纸所规定初装修内容方可告知监理组织精装修总包及分包进行工作面移送，详细规定如下：

4.2.1.3土建总包必要对精装修总包提供配合规定
详细配合规定如下，可以由甲方与土建总包以补充合同形式体现。

4.2.2精装修施工过程中对监理管理
4.2.2.1监理工程师必要全程旁监
因精装修施工是面子活，又是手工操作为主，施工人员技术水平对施工质量好坏起了决定因素，因而只有在施工过程中从严管理，发现问题及时纠正，才干保持各工序施工质量。
4.2.2.2建立监理工程周报及月报制度
1）各主管监理工程师必要每周将各自分管楼栋精装修施工状况进行总结，重要是列明质量、进度、安全文明施工方面存在问题和偏差以及解决办法，周报必要在每周监理例会前做好并上报甲方主管工程师。
2）总监必要在每月25号前将本月施工状况进行全面总结并做好监理月报，全面真实反映施工中存在偏差，并对各施工单位做出考核评判，同步需提出解决存在问题办法。
4.2.2.3建立对监理考核制度
每月对监理工程师进行考核，依照考核状况决定监理当月绩效奖金，并对监理实行末位裁减制，即对持续两个月考核末位人员进行裁减，详细考核办法如下：

4.2.3对精装修总包管理
精装修施工管理是一种全过程比较细致管理工作，除了要咱们各方管理人员时时刻刻进一步现场，对每一种环节、每一种面、每一种点、每一种施工人员做进一步细致管理外，还必要规定咱们掌握一定管理办法才干对精装修施工得心应手管理。总结过去管理经验，得出如下某些管理办法能给咱们精装修管理工作起到较好协助作用：

4.2.3.1现场管理四统一
1) 工人统一佩带胸卡。
2) 统一机具，施工中使用小型机械、梯子、水桶等工具规格、样式要统一。
3) 物料放置统一：一方面依照施工内容、施工进度、户型特点和技术规定规定每种户型绘制统一定置定位图，并附文字阐明，张贴于户门上，工人在材料置放工程中严格按规定作业，同步每天中午与收工后进行两次现场清理与整顿。
4）成品保护统一：选用统一物料并按统一办法对成品进行保护

4.2.3.2材料分户控制法
以往工程中，总包方总是将材料按总体用量统一交分包方使用与保管，而对于材料在施工过程中使用与管理很少过问，由于分包方管理不力往往导致材料大量挥霍，甚至影响到工期。所谓材料分户管理就是将材料按每道工序所需原则用量统一分派到每户，并明确每户每种材料负责人。如在使用中浮现材料损耗超标，则由负责人买单，如损耗减少则对负责人进行增值奖励。材料名称、型号、原则用量、备货量、负责人等信息都反映在每户材料明细表中，分项工程竣工后即可计算出实际用量，并对负责人进行勉励。

4.2.3.3战前培训制度
每一种分项工作开始之前，由监理（或甲方）组织施工单位管理人员（到班组长）进行战前培训，把该分项工程施工流程、操作要领、质量原则等进行详细交底，并规定施工人员严格按照施工规程进行施工。

4.2.3.4样板先行制度
施工单位进场后，一方面进行样板层施工，将最上层作为 样板层，把所有施工工序所有在样板层施工出来，每一项工序经监理和甲方验收确认后方可往下展开大面积施工，样板验收不合格禁止展开大面积施工。

4.2.3.5项目内部巡检制度
由监理工程师组织，每半个月对整个项目进行一次巡检，甲方、监理、施工单位所有管理人员均要参加。对各施工单位质量、进度、安全文明施工进行全方位检查并进行打分评比，对巡检中第一名进行奖励并对最后一名进行惩罚。
巡检考核评分表
时间： 位置： 施工单位： 考核人：
考核内容
分项总分
考核评估原则
评分
质量
35
各工序质量符合有关行业规范验收原则及我司《施工作业指引书》中相应验收原则、合同有关规定

进度
30
满足合同进度筹划规定规定

安全文明施工、施工管理、成品保护
25
施工现场卫生整洁，材料堆放规范，临电施工安全规范，劳保着装齐全，施工机具完好，工完场清及时，成品保护及时到位

与甲方和监理配合；对分包商管理与配合
10
服从甲方及监理管理，对甲方及监
理指令执行顺畅，对施工现场或图纸
存在问题能及时向甲方或监理反映沟通并积极提出解决方案；对分包商进行积极有效管理及配合

总分
100

4.2.3.6终端勉励制度
终端勉励法就是甲方对精装修总包单位一线工人针对工作体现进行公开精神与物质勉励，从而激发工人责任心和积极性，惩罚和奖励要实名，要当场兑现，这样才有力度。同步要建立明确奖罚规定和评判办法，做到公平、公开、公正。

4.2.3.7奖惩办法
为了能更有效进行管理，充分运用勉励及惩罚管理手段，咱们设想甲、乙双方共同出资一定数额资金作为奖励基金，对现场施工及管理中各种先进行为进行奖励，同步对落后行为也进行惩罚。为此咱们制定了如下奖惩条例：

4.3对材料管理
4.3.1材料进场筹划
精装修施工单位订立合同后必要依照项目施工筹划排出详细材料进场筹划，报监理和甲方审核合格后由精装修施工单位下发给各材料供应商，以便材料供应商能按筹划备料供货。
4.3.2材料合格证
进场合有材料（涉及甲供和乙供）都必要具备齐全出厂资料（出厂合格证、使用阐明书、保修证明等）；所有材料必要是环保产品，必要具备环保资格认证；进口材料还必要提供材料进口有关证明（报关单、商检合格证等）。
4.3.3材料进场验收制度
材料进场后必要及时向监理报验，报验合格后方可使用，未经报验材料禁止使用，一旦发现未经报验擅自使用材料，甲方将对使用单位及项目经理处以5000元以上重罚。材料报验严格按照材料进场控制流程执行（4.1.5.1中）。
4.3.4材料抽样送检制度
所有进场材料（涉及甲供和乙供）必要严格按照国家规范以及江苏省和市有关规定进行抽样送检，抽样送检程序必要符合有关监理规范，见证取样一定要规范、客观、公正，禁止弄虚作假，一旦发现将对当事人及单位处以2~5万元重罚，并限令施工单位将该批材料所有清除，所有引起一切损失由该责任单位负责。

4.3.5材料现场运送通道
4.3.5.1材料水平运送通道

2、3、4号楼材料从北侧通道进入；5、6、7、8号楼精装修材料从南侧进入，规定这一侧绿化施工要给精装修施工单位预留材料运送时间，精装修施工单位材料尽量提迈进入现场运送到各施工单元；9、10、11楼施工材料从南侧通道进入。

4.3.5.2材料垂直运送通道

泥水材料、油漆腻子，大宗材料（橱柜、洁具、衣柜、台盆柜、淋浴房、户内门等）需在室外施工电梯拆除前搬运到位，后期小型材料可以在施工电梯拆除后运用室内电梯进行运送。因而规定室内电梯在精装修施工后期具备使用条件并可以使用（大概时间为2、3、5、6号楼在9月15日，1、4、7、8、10、11号楼在12月15日）。
第5章 竣工、入伙及维保管理
5.1竣工管理
5.1.1环保检测
工程竣工后由施工单位书面提出申请，甲方统一安排有关具备国家资质单位对工程进行室内空气质量环境检测，检测合格施工单位方可进行竣工报验，否则工程不得竣工，且一切损失概由施工单位负责。（环保检测是按户抽检还是全检，需依照国家及市有关规定，详细待后续调研清晰再定）
5.1.2竣工资料
1）工程竣工后，施工单位将严格按照“工程竣工图、文献编制规定”和国家档案管理关于规定，由建设单位组织验收；
2）竣工后施工单位应提供资料和文献：
(1)设计变更告知单,涉及图纸会审纪要及材料代用记录；
(2)原材料及半成品出厂质量合格证及抽检试样代用记录；
(3)施工总结；
(4)工程验收记录，分项、分部及单位工程质量检查评估记录，重大质量事故状况及解决记录，施工缺陷解决明细表及附图；
(5)工程施工记录，工程隐蔽验收记录；
(6)工程竣工资料规定按规定精确、完整、清析并按规定分类装订成册，在竣工验收前移送给甲方；移送竣工应一式五份，统一用A4纸尺寸。
5.2入伙前准备
5.2.1检查、整治
5.2.1.1物业验收
各栋施工所有完毕验收（监理验收）后，由监理组织，以物业工程检查人员为主，对各栋进行第一次全面初验（在问题处做出标记并做好记录），初验完毕后将问题发给精装修施工单位进行第一次全面整治，整治合格后报监理进行消项验收，所有问题消项后报请物业进行第二次验收（复验），复验整治完毕经消项验收合格后准备进行入伙移送。
5.2.1.2验房师验收
由于社会上验房师组织的确存在，为了明确理解验房师（涉及业主）验房关注重点，将存在问题减少到至少，同步也为了在业主入伙时验房师验房能更加顺利，咱们策划在物业验收完毕后，再请验房师组织安排验房师对所有房屋进行一遍验收，并将验收问题进行全面彻底整治，以切实提高业主一次入伙率。
5.2.2入伙资料准备
精装修组配合品牌客服部完毕有关入伙资料，编制完毕《住宅使用阐明书》和《住宅质量保证书》等。

5.2.3入伙检查工具准备
依照入伙筹划，规定各施工单位准备入伙所需有关检查工具，入伙检查工具准备必要满足入伙筹划安排。

5.2.4入伙配合人员准备
安排各施工单位依照入伙筹划安排入伙检查陪伴人员，陪伴人员必要全面接受甲方入伙礼仪培训并严格执行入伙礼仪制度