亚太旅游部长国际会议中心项目可行性分析报告.doc
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1、珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况及可行性报告编制的依据11.1项目名称11.2项目建设单位11.3地块坐落位置与环境:11.4本报告编制的依据21.5项目开发公司状况21.6项目概况31.7 项目建设招投标形式51.8结论概述5第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况62.1珠海历史沿革62.2珠海自然地理交通人文环境62.3珠海宏观政治经济环境72.4珠海房地产市场现状112.5珠海房地产市场发展前景分析192.6项目所在区域房地产发展规划和趋势212.7建设条件23第三章 项目分析及市场定位243
2、.1中国休闲度假物业市场的需求分析243.2国内休闲度假地产市场的发展情况273.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势283.4珠海会展业发展前景分析333.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析343.6项目分析363.7项目定位383.8销售价格及销售预测393.9项目营销方案40第四章 方案比选及技术方案434.1总体规划设计要素434.2方案生成过程及选择理由434.3工程地质、水文地质条件464.4市政给水设计494.5室外排水排污设计504.6用电设计504.7酒店、会展中心智能化系统设计504.8燃气设计53第五章 公用设施及环境保护方案545.1项目对公共设施的需求545.2环境保护
3、方案545.3项目物业管理55第六章 项目实施计划586.1工程筹划与管理586.2分期实施计划586.3资源供求61第七章 项目经济评价分析和社会效益评价637.1房地产开发项目投资与成本费用估算637.2房地产开发项目收入估算与资金筹措667.3房地产开发项目财务评价687.4财务盈利能力分析727.5资金平衡分析和资产负债分析747.6房地产开发项目不确定性分析747.6社会效益评价77第八章 风险分析与对策79第九章 研究结论83第十章 附 件84第一章 项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称项目名称:亚太旅游部长国际会议中心项目1.2项目建设单位项目建设单位:珠海市淇洲岛影视城
4、有限公司1.3地块坐落位置与环境:淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。1.4本报告编制的依据 珠海市规划局建设用地规划许可证2006用地字(香洲)第088号及用地红线图、规划设计要点 珠海市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函 珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组房地产项目开工通知 参考资料:珠海市城市规划条例珠海市城市总体规划(2001-2020)珠海工程造价信息房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评估方法与参数(第三版征求意见稿)1.5项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团(控股)有限公司下属中外合资企业。中新集团(控
5、股)有限公司创立于1999年,2003年在香港联交所主板上市,是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目,主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘,开发量逐年递增,累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“20062007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上
6、城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣,2007年销售额达到277.98亿元,已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一,名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年,注册资本9000万元人民币,实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制,于2008年1月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员28人,并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进,将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。公司财务状况良好,目前无负债,购买
7、项目的资金已全部支付,首批开发资金已到位。1.6项目概况项目总用地面积达2215161.28平方米,用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率2.0,建筑密度25%,绿地率40%,其中总用地面积中的20%(约40.3万平方米)可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心,拟定的建设规模109.08万平方米,分三期建设,具体项目如下:分期计划分期计划项目项目概况总面积一期公建亚太旅游部长论坛国际会议中心占地6.49万,总建面19.5万,层高43F,其中裙楼11F占地26.93万,总建面30.8万威尼斯水街占地6.27万,总建面3.1万,层高4F学校、幼儿园及相关
8、公建占地7.1万,总建面3.5万巴伐利亚度假酒店占地2.66万,总建面1万海滨度假酒店及相关公建占地4.41万,总建面3万配套休闲项目总建面0.7万二期开发一期商住占地4.36万,总建面28.35万,高层占地19.08万,总建面40.25万巴登巴登谷商业街及会所占地7.88万,总建面2.1万西班牙小镇占地6.84万,总建面9.8万三期开发二期商住占地11.91万,总建面28.67万,高层占地30.21万,总建面37.87万高尔夫低层住宅占地18.3万,总建面7.7万安纳溪谷小镇占地5万,总建面1.5万一、亚太旅游部长国际会议中心亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米,
9、主楼高度43层,裙楼高度8-11层,集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二、主题旅游设施具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场三、威尼斯水街总建筑规模3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头,与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。四、巴登巴登谷地总建
10、筑规模1.6万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店,商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。五、渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场,海洋文化发展中心,海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施,沿海岸依山势设置度假别墅。六、西班牙小镇总建筑规模9.8万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅总建筑规模7.1万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。八、高尚住宅公寓希腊风情山地私家居住主
11、题。设置会所及公寓。九、安纳西溪谷风情小镇总建筑规模1.5万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。十、学校、幼儿园总建筑规模1.8万平方米。十一、环境保护、节能设施拟建设小型污水处理厂一座,园区采用零排放车辆和超低排放车辆,建设自行车道,全部实行垃圾分类收集和处理措施,室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等,全部使用太阳能光伏发电技术设备,会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供,预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。1.7 项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业,
12、根据国家和珠海市有关法律法规,本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米,总建筑面积109.08万平方米,分三期建设,三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目,占地26.93万,总建面30.8万,总投资46913.756万元;二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇,占地19.08万,总建面40.25万,工程费用40007.48万元;
13、三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇,占地30.21万,总建面37.87万,工程费用为39538.3784万元。开发期8年,环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座,并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统,加强废物管理灯措施,环保节能投资超过3000万元。销售收入122.84亿元,经营成本43.64亿元,经营税金及附加6.88亿元,利税71.09亿元,税后利润53.31亿元,投资利税率、投资利润(税后)率分别为162.9%、122%,净现值12.79亿元(全部投资,税后,ic=20%),大于零;内部收益率32.39%(全部投资,税后),高于贷款资金利率和行业基准内
14、部收益率,项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发,项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地,极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌,带来极大的经济效益和社会效益。第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况2.1珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代,距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活,在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上,都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到1953年正式定名为珠海县,1979年改为珠海市,并为省辖市。1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经
15、济特区,1989年,珠海经济特区面积调整为121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部,珠江口的西部和南部,濒临南海,是一座著名的花园式海滨城市,内陆东面与香港隔海相望,相距36海里(最近的海岛相距3海里),南端陆地与澳门相连,西面是新会、台山县,北面与中山市接壤,距广州约140公里,距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里,其中陆地1266平方公里,海域6289平方公里,海岸线长691公里,珠海拥有146个岛屿,有“百岛之市”的美誉,是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人(其中户籍人口97.3万)。有海
16、外华侨3.1万人,港澳同胞195万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个,二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸,九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。 珠海市海、陆、空交通发达,交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一,港池可利用的海岸线长75公里,珠海市高等级公路平坦宽阔,四通八达,连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设,全长142公里,总投资34亿元,按国铁级标准建设,预留电气化条件和澳门运道,年货运量可达950万吨,客运量可达1.6亿人次。 按现代化国际机场标准建设的珠海机场, 占地
17、400万平方米,机场跑道4000米,已开通国内航线32条,每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航,至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次,比2006年的80万人次增长31%;运输起降9146架次,同比增长21%;服务范围从不足200万人口的珠海、澳门,逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。 珠海属亚热带海洋性气候,常受南亚热带季候风侵袭,多雷雨。年平均气温223,1月均温149。7月均温284,最低气温25。年降雨量为17704毫米,其中4-8月占全年降雨量的76。珠海生态环境优美,山水相间
18、,陆岛相望,是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流,1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一;先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、 “2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。珠海人杰地灵,古往今来,涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪,首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳,华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安,中华全国总工会第一任委员长林伟民,省港大罢工领导人苏兆征,清华大学第一任校长唐国安
19、,我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团,我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳,画家、诗人、文学家苏曼殊,著名的人民版画家古元,中国近代著名实业家唐廷枢,上海第一家医院(仁济医院)创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。珠海历史古迹丰富,拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。2.3珠海宏观政治经济环境2.3.1入世、香港、澳门回归、“港珠澳大桥”、世界经济发展宣言、航展为外资的进入敞开了珠海的大门。外资的涌入、基础设施的完善,造就了珠海四大特色经济,近
20、年珠海的经济快速发展。中国已正式加入世界贸易组织(WTO),市场开放的程度更大,境外投资者相继进军国内市场,我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为,“入世”对于我国的经济发展是利大于弊,尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。珠海作为我国最早对外开放的经济特区之一,又有毗邻港澳的独特地位,“入世“后随着引进外资和出口贸易的增多,经济总量亦水涨船高。“入世”后随着外商投资抢摊国内市场,境外资金将有相当部分投向房地产业,从而不仅给房地产开发带来了充足的资金,而且还会带来先进的技术和管理经验,提高楼盘的素质与品味。同时,随着进口关税的降低,
21、进口的建材(尤其是装饰材料)价格相应回落,使楼宇的建造成本降低。此外,外商投资国内房地产,还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料,这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放的窗口,“近水楼台先得月”。中国加入世贸,外商将竞争我国市场,许多国际财团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点,除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外,珠海特区亦成为不可忽视的目标。 自从中国内地实行改革开放政策以来,港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国,这种优势互补的合作关系,将在“一国两制”条件下,形成新的经济发展动力,并创造出更加
22、具有活力的宏观经济环境。近20年来,香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强,内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。自1999年12月澳门回归祖国四年来,珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。2004年8月,内地与香港、澳门特别行政区签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排(),正式实施以来,优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计,截至2007年,珠海港澳个体工商户总数为153户,注册资金691.5万元,从业人员398人。其中香港居民39户,澳门114户,涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行
23、业。目前已形成了澳门街、街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。项下零关税商品进口稳步增加,呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示,今年上半年,拱北海关共验放港澳货物总值4643.6万美元,约占全国进口总值的2成,同比大幅增长27%。同时,珠海与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段,跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件,这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。 2003年1月10日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在珠海成功主办,来自30多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、企业代表、专家学者等
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