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(完整版)房产销售之户型说辞房地产销售之户型说辞 教您挑户型之卧室篇在购买住宅时，首先会涉及到的就是“居室”，而现在“一居室、“两居室”等的称谓，基本上延续了80年代以前有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是,按照现代人的生活习惯，将起居室从传统的卧室中独立出来，形成了“厅。尽管如此，当选择住宅时,恐怕首先考虑的还是有几个卧室，才能满足生活的需求。因此,当居室作为卧室体现了睡觉这种住宅最原始的功能时,就成为了值得玩味的空间.卧室的尺度那么，从进门上床，到功能分区，选择多大面积的卧室,才显得更为合理呢？基本的10平方米开间为3米、进深为3.3米的尺度，基本能满足双人卧室家具的摆放。卧室中最少应有双人床、床头柜和大衣柜，当然，如果拥有独立的衣帽间,衣柜的部分可以省去。以床为中心，是考察卧室尺度是否合理的关键。一般床应平行于窗户摆放,并保持一段距离,否则会影响上下床的便捷性，生活的私密性,并且心里上缺乏安全感，同时,灰尘、噪音和迎头风等,都会影响睡眠和健康。以床长2米来计算，加上床前留有0。8米的通道，墙体中缝约0。2米的厚度，卧室的开间应为3米.小双人床的宽度1。5米，床头柜0.40。6米,衣柜深度0.6米，这样加起来，3.3米是起码的要求.当然，若放置单人床，房间的面积可以稍小一些,但小于8平方米的睡眠空间，可能会有局促感。舒适的15平方米开间3。6米,进深4.2米，可以迎电视入室，这已经成为卧室，尤其是主卧室设计的潮流。入睡前拥着被窝看电视,是比在客厅正襟危坐更为舒适的享受。因此，除去床长2米、走道0。8米、墙体中缝约0。2米之外，还应增加0.6米厚的电视桌，这样开间就要增大到3。6米。由于深度加大到4。2米，除去基本的床、床头柜和衣柜外,还可以增加1。2米长的小型书桌或梳妆台，当然，也可以换个大点的1。82米的KINGSIZE大床。总之,15平方米的卧室要舒适一些。分区的20平方米以上开间3.9米，进深5米.居室加宽以后，在床尾放个脚踏，感觉就会大不一样，如果将双人床换成两张单人床，还可以体验分居新时尚。开间4.2米以上,进深6米以上。这样大的卧室,进行动静分区是显示气派的一种选择。除了原有的床、脚踏、床头柜和大衣柜形成的静区外，还要适时布置上双人沙发、贵妃椅、梳妆台以形成动区.卧室的主次卧室有主有次在两居室以上的户型中，卧室必然有主有次，也就是一个主卧室和若干个次卧室.通常来说，主卧室的面积较之次卧室要大一些,有的还配有卫生间、衣帽间和阳台等等，并且占据着居室中比较好的位置.若您与父母同住或子女年龄较大时，还可以选择有“次主卧配置的住宅，也就是说，次主卧也带有卫生间甚至阳台，只是面积略小于主卧。设立次主卧的目的一是满足老人或者孩子居住方便的需要，二是作为客房也显示出档次，这一点在高档住宅或者别墅中会时有显现。重要的是配备几卫或几浴目前国内的公寓类住宅，两卫已比较普遍,但达到三卫以上的却屈指可数。而西方发达国家,人们说起房子来，除了几室几厅外,很重要的就是几卫或几浴，因为他们通常各用各的，父母子女分开使用，有的甚至夫妇也各有自己的卫生间。拥有多卫虽然占用了居室的面积,但却大大提高了舒适度,是未来住宅发展的方向。专家提示看看窗户的开设卧室是生活中很重要的居室，而窗户是连接户外的采光、通风口,因此拥有什么样的样式和尺度,直接关系到居住者的健康。在窗户的样式上，尽可能选择平开窗，一方面是密闭性较之推拉窗要好，另一方面是可以避免推拉窗窗框位于中间阻隔视线的弊端。现代住宅在窗户上流行的是“大玻璃，小开窗的分割形式,除了刻意追求古典风格的设计外，窗框少一些，可以使观景更为充分。在窗户的尺度上，朝阳的面尽可能选择采光角度大一些的飘窗或角窗，以保证阳光的充沛.主要卧室应尽量向阳，以保证较高的舒适度。北方地区对阳光的需求依次为：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北。另外，还要注意自家的窗户是否与邻居的窗户互视,不然总是挂着窗帘也挺别扭的.看看内外的私密一是对外的私密。卧室应处于与客厅、卫生间相对分离的位置，如果客人前往客厅还要经过主卧和主卫生间的话，对主客双方来说多少都有些不便.因此，应将“前厅后卧”视为一种典型的户型结构。二是对内的私密。主卧和次卧应拉开距离:一方面满足了两代人保护各自隐私的需要，使大人和小孩各有各的空间;另一方面使主人与客人的卧室相对独立,互不干扰.二、教您挑户型之厨卫篇厨房和卫生间是体现一个家庭生活质量高低的关键场所，又是住宅科技体现得非常集中的地方。比如厨房，日常生活中的很多时光要在其中度过；又比如卫生间,洁具的配置直接影响着舒适度。因此,这两个部位的优劣对户型的档次有着重要的影响。厨卫的尺度厨房大于5平方米厨房的基本功能是炒菜做饭，我国住宅设计规范中规定，厨房的最小面积为5平方米,小于这个数值,室内的热量聚集就会过大,人呆着就会不舒服。5平方米,中式厨房的最低限度，而9平方米以上，则是厨房舒适度提高的标志。一般来说，单排操作净宽不小于1.5米,双排操作净宽不小于2。1米，而操作线要大于2。1米。这一数值是以人的活动需要0.9米而设定的，假定目前的橱柜宽度为0.6米，单排橱柜的厨房净宽就应大于1。5米，同样,双排应大于2。1米。而操作线除去炉灶、洗碗池外，必须保证0.5米以上的操作台面,这样才能使厨房正常工作,而西式厨房，操作线还应加大许多。从现阶段住房的习惯和需求来说,6-8平方米基本上合适,两三个人在里面可以转得开，包包饺子、炒炒菜，其乐融融.现代设计认为，厨房是家庭主妇每天工作时间最多的地方，理应大一些，其地位应等同于主卧。一个9平方米以上的厨房，不仅可以做饭、设置早餐桌,还可以分隔出中西厨房，单设炒菜间，同时将冰箱、烤箱、洗碗机消毒柜、洗衣机等白色家电布置进来,使厨房成为家庭饮食中心，带来丰富的生活气息。因此，一些高档住宅,已经将厨房面积设计为10余平方米，超越了单纯烹饪的需要，而成为一个享受的生活中心.卫生间大于3平方米卫生间的基本功能是如厕和洗浴，个别还加进了洗衣功能.一般来说，卫生间主要摆放的洁具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间，因此应大于3平方米,否则人在里面转动起来就会不方便.通常120平方米以上的两居室,应有两个卫生间:主卫生间6平方米左右，可以从容安排洗手台、坐便器、浴缸;次卫生间4平方米左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴间。目前卫生间面积多在46平方米左右，有些时髦的设计将面积提高到610平方米甚至更多，这中间不仅能放下三角按摩浴缸、淋浴间、坐便器什么的，还可以将洗手台换成双人的，并增加洁身器，这一点，在发达国家非常普遍。如果再奢侈一点，装上电视、音响、酒吧台和休闲椅，卫生间就成了家庭的一个特殊的享乐中心。厨卫的形状操作动线是核心在挑选厨房时，不仅要看面积大小，更多的是要考虑橱具的布置，这关系到日后使用的便利性。厨房的操作流程一般是存放、洗涤、切削、备餐、烹饪.需要的设备也分为储藏类:冰箱、橱柜；洗涤类：洗涤槽、洗碗机、消毒柜；加工类：烤箱、微波炉、电饭堡、电炉、煤气灶、抽烟机；等等。常见的厨房布局有：一字型、L型、U型、双排等。一字型是连续布置器具，对于操作流程来说,实际上不见得方便，尤其是两人以上备餐，会产生交叉。但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米.L型布置会好一些，可以把灶具或操作台甩在一边，而且对面宽也不会要求明显增大，1.5米以上即可，开门也灵活得多，长短边均可。其优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。如果面积足够大，早餐台和洗衣机都可以放下.U型布置是最好的方式,能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置只能是一个方向，一般来说，这种方式没有阳台。双排布置和U型相似，只是因为开阳台门,而将橱柜分成两排。比较大的户型中，可以把厨具放在厨房正中，人们环绕四周操作，这种布局在西方十分常见.有些户型为了适应西式厨房的需要，干脆将厨房打开,并和餐厅连在一起，这样做的好处是整个就餐空间显得宽敞明亮，但中餐多油烟的状况很难适应。因此，结合两者的中西分厨应运而生，既炒菜间封闭,操作台开放，满足了不同的需要。洁具摆放是关键卫生间虽然面积不大，但洁具的摆放合理与否对空间的有效使用影响很大.一般来说，下排式坐便器的下水口固定了坐便器的位置，轻易不能改变，所能调整的就是洗手台和浴缸及淋浴间.因此，在选择卫生间时要仔细计算，尽可能将到达各洁具的交通通道留在中间，使其共用。干湿分离是卫生间一种新的形式，一般是设计成里外间，也就是把淋浴、坐便和洗手台分离,或者把淋浴、浴缸和坐便、洗手台分离,减少洁具使用过程中的相互影响.厨卫的位置厨房要靠近户的外侧厨房的位置往往影响着主人的生活，有的人在家做饭的机会不多，厨房仅仅担当热饭烧水的职能；有的人全家经常聚在一起，厨房餐厅成了情感交流的中心；也有的人雇了保姆，希望厨房离卧室越远越好。因此，在挑选厨房时，一定要结合实际，安排好和其它部分的关系。厨房和玄关.原则上厨房离户门越近越好，这样刚买的肉菜和清理出来的生活垃圾才可以尽量少的影响室内卫生.同时，作为动区的厨房和餐厅靠近户的外侧，也可以减少对静区的卧室产生干扰.厨房和餐厅。厨房和餐厅的关系是最为密切的，相互之间最好紧紧相连，甚至打通成一片.厨房和阳台。厨房要宽敞、明快一些,使主妇的劳动变得有情趣。天然采光是十分必要的,不仅能节约电力能源，而且是自然界细菌的杀手.有很多人认为厨房不必有阳台，认为花钱不值得，实际上，有一个临时放置蔬菜、肉类的空间也还比较实用.厨房和保姆房。雇保姆的家庭往往需要一间保姆房，通常的设计是将其安排在厨房的附近,面积在3平方米左右,以能放下单人床和床头柜为宜.卫生间要使用方便卫生间是家庭成员及来客经常光顾的地方,要做到设置合理、使用方便。主卫生间必须在主卧之内，这样主人的沐浴、更衣都比较方便；次卫生间要尽可能位于几个居室中间,这样大家使用起来都会很方便。有几点需要注意:卫生间的门不要对着大门，即便是，也要想法错开，不然一开大门便瞅见如厕的举动，总是有些不雅；卫生间的门不能对着餐厅，里面的气味会影响正常的食欲;卫生间的门也最好不要正对着客厅，家里人出入的一举一动闯入来客的眼帘，多少有些尴尬；并且卫生间也不能安排在下层住宅的客厅、卧室之上，哗哗的流水声会对日常生活产生干扰。专家提示瞅瞅交通动线厨房是每天阶段性活动频繁的区域，一是要注意内部设计完橱柜后操作动线是否合理,二是要注意到达其它相关空间的交通动线,这两者都要尽可能短而少交叉。卫生间同样也要注意交通动线，尤其是次卫，与次卧的距离不能太长，不然夜间如厕会有很多不便.瞅瞅通风采光厨房是居室中重要的油烟污染源，通风非常重要。一般来说，门与窗不能安排在同一侧,以免空气对流不畅.对于没有通风窗的厨房，只能采用电磁炉灶配大功率抽烟机，以避免煤气或天然气的污染.卫生间的通风也同样重要,除了暗卫采用抽风机排放废气外，尽可能选择带窗户的明卫，这样不仅通风良好，采光也十分充分，既节约了电能，又可以在其中晾晒一些小衣物.尤其是一些高档住宅的阳光浴室，明媚中提高了生活情趣。三、教您挑户型之起居篇虽然传统的称谓突出了卧室的重要性，但实际上，现代住宅形成了以起居室为核心的结构样式，其中起居室包括：门厅、客厅和餐厅.起居的分类门厅是户型的脸面门厅也叫“玄关”，这个称呼来自于日本,是入户的过渡空间,因为日本人进屋后要先换上拖鞋和和服，才好在榻榻米上坐卧。玄是深奥的意思，入户时要有一个缓冲的空间，既可以换换衣物和鞋,不至于把外面的尘土带进屋，又避免一览无余,使坐在客厅的人不自在。进门时,经过空间由低到高，面积由小到大，光线由弱到强的变化，使人的心理上有个过渡，而非直接“登堂入室.之所以称其为“脸面”，是因为门厅的设计装饰往往浓缩了整个户型装修的精髓。目前很多户型为节约空间,将起居室设计为“开门见餐或“开门见客”，缺少了“曲径通幽”、“循序渐进的感觉。因此，在条件许可的情况下，尽可能选择或装修出门厅来。门厅的面积一般为35平方米，并配有衣柜和鞋柜。有些户型是将居室入户大门后的过道定为门厅，要注意过道的宽度是否能放置衣柜或鞋柜，否则就只能是简单的“过渡空间,而非门厅。餐厅是户型的脖颈餐厅目前有几类：一是和门厅共用,一是和客厅共用，还有就是独立餐厅.前两者更多地是为了有效利用居室面积，但其结果往往是处于户型的灰色空间中,采光并不十分良好，同时在就餐时会受到来自其他功能空间的干扰.而独立餐厅，尤其是带窗户的“明餐厅”,则避免了上述缺点，但同时也占据了户型内的一个采光面，牺牲了一个卧室的空间.说是“脖颈”,是因为餐厅很多时候处于各功能区的结合部，起着连接沟通的作用。比如：餐厅尽可能和厨房、公共卫生间集中在一起,上菜、如厕都会方便一些;餐厅一定要在户型的外侧，与静区的卧室分开，避免产生干扰；和客厅共用时必须设在厨房一端，不然总是横穿看电视的区域，是件尴尬的事。餐厅面积一般612平方米，可放置餐桌、餐椅和配餐台等。客厅是户型的躯干客厅是户型的中枢，相当于人体的躯干，也是户型中最大、最重要的居室。客厅是全家的活动中心，是生活的重心所在，一般都占据着重要的采光、观景面.客厅的开间很重要，现代家庭中的电视已经是29寸以上,按照测算,人体与彩电之间的距离，应相当彩电屏幕宽度的7倍以上，所以通常为3。9米、4.2米、4。5米、4。8米、5。1米、5.4米等等。如果是独立客厅，面积可以小一些,如果是与餐厅、门厅合一的，则尽可能大一些,但最好要方正,明亮通透，有很好的视野.墙面尽量少开门,通常在与窗户夹角的两个侧墙面要保持3米以上连贯的“双平行线，一方面有利于摆放电视机、沙发和家具,另一方面也可避免穿堂现象。比较理想的客厅是，整个空间十分独立，除了入口和阳台的推拉门外,无任何房门,使其几乎不受任何干扰。客厅的面积一般在2050平方米之间，过大过小都要兼顾其它居室面积的均好性，以保持整体户型的和谐。起居的联系交通通道是关键起居室相当于交通枢纽，起着联系卧室、厨房、卫生间、阳台等空间的作用。因此，在和各居室的联系中，交通通道的布局显得非常关键,既体现了各空间转换的便利与否，又考验着居室面积的有效使用程度。因此，看一个起居室的设置是否合理,重要的是看与其联系的交通通道，除了无法放置家具的显性交通通道外，更多的是设置在家具之间的隐性交通通道，而这些是决定一套居室有效使用率的关键.动静分离是标志动静分离是住宅舒适度的标志之一。像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁,而卧室、书房、主卫生间等属于静区，人们相对比较安静。现代住宅在动静处理上，一方面是“动更动，静更静”，比如，动区中客厅和餐厅、门厅错落分开，不在同一直线上，客厅朝南带休闲阳台，餐厅朝北带服务阳台,甚至抬高或降低几十厘米，造成落差，使起居室的布局更加活泼，而静区的卧室除了卫生间、衣帽间、阳台外，增加了书房甚至家庭起居室等居室；另一方面是动静分离更为明显,甚至只有一条交通通道联系两个区域,特别是跃层、错层和复式,一般下层为动区，上层为静区，楼梯是联系两个区域的交通通道。在上述动静分离中，起居室的设置起着至关重要的作用.次起居的打造次起居是住宅的新宠近些年,人们对住宅的消费逐渐从共性走向个性，但真正能满足个性化消费的是除去原有包括起居室和餐厅的主起居空间外，衍生出的次起居空间，包括:由会客厅、书房、计算机房等组成的工作空间；由健身房、阳光室、咖啡茶座等组成的休闲空间；以及由视听室、琴房、棋牌室组成的娱乐空间。从这点上看，住宅已不是人们传统意义上避风挡雨的处所,而是精神需求的物质载体,是自我价值观的一种体现.因此，在安排好了基本食宿之后，如何在有限的空间容纳人们无限的需求，就成了未来住宅发展的必然趋势。模糊化是发展的趋势随着人们对住宅功能细分的要求不断增加，为了在有限的空间中满足需求，次起居空间的功能分区逐渐朝着模糊化方向发展.模糊空间是指没有明确实用功能和界限的家居空间。很多时候,是利用户型中各功能分区交叉或者难以安排的位置进行设置，以方便更换。它一般是多元化的，或者是书房、计算机室所形成的工作空间,或者是健身、咖啡茶座、棋艺所形成的休闲娱乐空间。模糊并不简单地等同于混杂，前者将不同类型的功能集合在一个空间里，是较低级的居住模式，而后者是将同类型的功能相对集中，但分区模糊，使此空间和彼空间产生若即若离的联系，在有限的空间中尽可能多地容纳进无限的需求,是较高级的居住模式。模糊功能空间，即让同一空间在不同时段承担不同的功能，采用示意性隔断,使同一空间在不同视角呈现出不同功能。专家提示注意居室面积的均好均好性是户型匀称的标志，这一点，对于占了户型中主要面积的起居室显得非常重要.目前，国内基本延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区，在卧室的面积上进行了适当的放大。在动区和静区的比例上,有个简单的算法:三居室大致五五开;两居室大致六四开；一居室大致七三开。而动区中起居室与其它空间大致七三开，或者独立客厅与餐厅等其它空间大致四六开.注意功能布局的可变住宅的使用期达5070年，对客户而言，选择的户型尽量可以让同一购房群在不同年龄阶段、不同家庭结构期间，合理地根据自己的不同需求喜好进行改造和装修。而这一点,对于占据最大开间、最大面积的起居室显得非常重要。比如画家,生活中最主要的活动是绘画,而会客和看电视成了次要活动，因此，将起居室改成一个大画室成了居室装修的核心.四、教您挑户型之服务篇服务空间是居室中的次要空间。在户型布局上，服务空间对大面积的居室既是画龙点睛，又起着填充和缓冲的作用，因此所处的位置差异较大。在居住使用上，服务空间是提高生活质量、增强户型功能的重要补充.在住宅价值上，服务空间具有和居住空间同样的购买价格，因而在其取舍上显得至关重要。服务空间包括:阳台、储藏间、管道间和交通通道。多种阳台的设置阳台的面积恰如其分阳台习惯称为平台或晒台，从基本功能上分为生活阳台和服务阳台，从建筑形式上分为凸阳台、凹阳台、转角阳台、组合阳台及屋顶阳台或露台等，而从封闭程度上又分为开放阳台、封闭阳台和阳光室等.阳台是供居住者进行室内外活动、晾晒衣物、养殖花草、健身休闲等的生活空间,因此在面积上应当恰如其分。生活阳台一般68平方米,放置健身器械、花花草草和休闲坐椅已经足够了，再大就有些累赘，过多地占用室内空间不见得划算。目前流行两种组合阳台：一种是多角或弧形阳光室，侧面为敞开式外阳台，风和日丽，可以到外阳台凭栏远眺，风雨潇潇,则留在阳光室观赏，颇有滋味；另一种是内外双阳台,内侧为大面积落地玻璃，外侧为进深仅几十公分的敞开式阳台，这样既可以充分享受阳光、美景,又可以最大限度地压缩面积.服务阳台的主要功能是晾晒和储物，因而面积尽可能控制在3-5平方米以内，如果增加洗衣、早餐、炒菜等功能，面积可以适当放大23平方米。阳台的数量不宜过多一般来说，一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台也就足够了，如果居室多的可以再增加一个生活阳台，再多就有蛇足之嫌。通常，卧室外侧设置阳台会对采光产生遮挡，并且阳台上的悬挂和摆放，对室内的视觉多少会有影响。因此,提醒购买者在选择阳台多的户型时要仔细斟酌.交通通道的联系过道来去便捷简约过道是户型中联系各空间的交通通道，由于设计、房型和位置等原因，往往差异很大.有时为了保证户型的整体舒适度,采用动静分离;有时为了使各功能空间搭配合理,采用舍近求远等等,这些都会使过道占用面积偏多,因此，要仔细权衡。在目前住宅价格偏高的情况下，选择便捷简约的过道,降低户型总价,也不失为一种权宜之计。楼梯上下方便美观从功能上讲，作为垂直交通的工具，楼梯将层与层之间紧密地联系在一起，选择时，首先考虑的是上下是否方便。当然除了满足实用功能外，还应当作艺术品来对待,可以想象，先锋时尚的造型,推陈出新的材料,能使楼梯成为跃层中的点睛之笔。在装饰材料上，不同的组合会产生不同的效果.采用不锈钢、角铁、铝塑板、木板等打造的楼梯,光滑而富有质感；金属扶手配以木质踏板，使人感觉既时尚又不乏生活气息；玻璃以其玲珑剔透而备受宠爱，与金属结合后洋溢着十足的现代感；而水泥踏板和木扶手，稳重大方而无过时之忧。专家提示查查哪些设施属于画蛇添足虽然功能性加强会使舒适度增加,但毕竟要占用套内面积，所以选择时要权衡轻重，尽量放弃那些可有可无的空间。像不需要佣人的家庭，工人房就成了摆设;懒得伺花弄草、健身休闲的人，一个阳台已经足够;而对于平常杂物和衣物都很少的夫妻来说，储物间和衣帽间或许可以合并。查查哪些空间属于大而无当在一个户型中，功能空间越是完备总面积就会越大,由此而导致了进深和面宽加大,而服务空间往往会在夹在其中“填缝”，挂在外侧“镶边”。像衣帽间,长宽比例如果不是很合适的话，会造成面积的浪费;而阳台,多半跟着居室开间走，过长过宽都会加重居室中的次要空间的面积负担，因此，在现阶段，尽可能删繁就简，去粗取精，打造出功能可变的服务空间来。