会计实务:买房与换房哪样更划算.doc
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1、买房与换房哪样更划算 最近,李教授计划把一套已居住年的旧房出售,再买一套面积较大的新房。经过多方了解,李教授得知个人在住房买卖过程中,要缴纳印花税等税费,其中税负较重的要数契税。根据契税暂行条例规定,契税一般按购房价款的缴纳,具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时,税法还特别规定:、从年月日起,城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;、相互交换房屋,以房屋的价格差价征契税,交换价格相等时,免征契税。因此,纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策,合理利用换房这一方式可节约契税,即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋,然后再用自己的住房和那人交换。这样,
2、买房时就可免征契税,交换时按房屋差价缴纳契税,从而降低契税税负。但这样操作必须具备两个基本前提:找到熟悉可靠,而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象;自己想买的房屋也属于公有住房,而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。李教授进行筹划时恰好具备以上前提条件。李教授现在居住的房屋是已购买产权的公有住房,已居住年,面积约平方米,价值万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房,面积平方米,价值约万元。如果李教授直接购买该新房,因其不属于第一次购买,不能享受免征契税的优惠,需要缴纳契税万元(当地契税税率为)。李教授了解到该大学王老师也有资格购买面积平方米
3、的新房,但因为积蓄少,有心而无力。于是,李教授找到王老师,提出了一个方案:以王老师的名义购买新房,所需资金由李教授提供。新房买下来后,双方再交换。李教授的住房按万元计算,王老师把手上的万元存款付给李教授,不足的万元算是向李教授的借款,免收利息。通过这样的安排,李教授可以得到自己中意的住房,王老师解决了购房资金不足的问题。最重要的是,李教授仅需在双方交换住房时,按房屋价款差价万元缴纳契税万元,比自己直接购买新房节约税金万元。王老师接受了该方案,同时进一步提出,他和李教授交换房屋后,需要对旧房进行装修,如果在交换前装修,可以增加房屋的价值,进一步缩小旧房和新房的差价,李教授缴纳的契税将更少。假设装修费用万元,原旧房的价值增加到万元,李教授仅需按差价万元缴纳契税万元,可节省税金万元。上例中,李教授巧妙运用了税收优惠政策减轻了税负。上述交换方式对李教授而言,比较有利,但有些情况下,则应按相反的方式操作。纳税人在操作时,应具体问题具体分析,注意有关政策规定,谨防操作不当引起其他税费增加。小编寄语:会计学是一个细节致命的学科,以前总是觉得只要大概知道意思就可以了,但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程,主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然,困难不能否认,但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度,最后加上勤奋,那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛!
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