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租入固定资产可以全额抵扣，你需要注意的几个要点
2017年12月25日，财政部国家税务总局发布《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税[2017]90号）文，第一条明确规定：
自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
(一)为什么会出台该政策？
企业日常经营活动中，可能会租入不动产、固定资产等，营改增之后，如果租入的固定资产用于日常经营，不属于列明不能抵扣的范围，则进项税额可以全额抵扣。问题是，如果租入的固定资产、不动产等同于用于应税项目、免税项目，租金的进项税额，是可以全额抵扣，还是需要按比例抵扣呢？
财税[2013]106号文、财税[2016]36号文相关条款的表达不一致，结合本次发布的财税[2017]90号文，总结如下：
2016年4月30日前，可以全额抵扣
在财税[2016]36号文生效前，营改增适用的政策是财税[2013]106号文，该政策明确规定，有形动产租赁的进项税额，可以全额抵扣进项税额，而不需要按比例转出。
根据财税[2013]106号文附件1第二十四条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。
……
上述条款“仅指专用于”的列举范围，明确包括“有形动产租赁”，即租赁车辆的进项税额，既用于应税项目，又用于简易计税、免税项目等的，可以全额抵扣，而不需要按比例抵扣。
2016年5月1日之后，存在争议
财税[2016]36号文生效后，依据新的规定操作，按该规定，存在不同的理解。
观点一：可以全额抵扣
该观点认为，不论是购入的还是租入的固定资产、无形资产、不动产，性质一样，都是因为无法准确划分用途，因此全额予以抵扣。国家税务总局货物和劳务税司2016年4月发布的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》对此意图有详细说明：
涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的情况，对属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目情况的，其进项税额准予全部抵扣。之所以如此规定，主要是因为，固定资产、无形资产、不动产项目发生上述兼用情况的较多，且比例难以准确区分。以固定资产进项税额抵扣为例：纳税人购进一台发电设备，既可以用于增值税应税项目，也可以用于增值税免税项目，二者共用，且比例并不固定，难以准确区分。如果按照对其它项目进项税额的一般处理原则办理，不具备可操作性。因此，选取了有利于纳税人的如下特殊处理原则：对纳税人涉及的固定资产、无形资产、不动产项目的进项税额，凡发生专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的，该进项税额不得予以抵扣；发生兼用于上述不允许抵扣项目情况的，该进项税额准予全部抵扣。
观点二：需要按比例抵扣
该观点认为，财税[2016]36号文相关条款删除了“有形动产租赁”，因此，租入不动产、固定资产，属于购买租赁服务，按照租赁费的进项税额处理，需要按比例划分抵扣进项税额，河北国税的解答有类似回复。
根据财税[2016]36号文附件1第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
……
由于上述规定当中，并未列入“有形动产租赁”或者租赁服务，因此，需要按比例抵扣进项，而不能全额抵扣进项。
河北国税类似的解答（2016-10-11）
十三、关于企业租入不动产支付租金进项税抵扣问题
企业租入不动产支付租金，属于购买不动产租赁服务，依据《营改增试点实施办法》第27条，如果租入不动产既用于应税项目，又用于免税、简易计税项目，进项税不能全部抵扣，应按照《营改增试点实施办法》第29条分摊进项税。
我的观点
我个人比较赞同第一种观点，即不论是租入固定资产还是购入固定资产，其实质是一样的，选取了有利于纳税人的特殊处理原则，应允许全额抵扣，但由于条款中没有明确，为避免日后产生滞纳金等损失，建议有类似业务的企业，与主管税务机关进行沟通，确定处理方式。
2018年1月1日之后，可以全额抵扣
2018年之后，有了财税[2017]90号文第一条的规定，明确租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
理解该政策需要注意什么？
理解财税[2017]90号文第一条时，需要注意什么呢？
固定资产、不动产的界定
依据财税[2016]36号文附件一第二十八条、《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定:
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
综上，固定资产、不动产在增值税相关文件中有明确的界定，与企业会计核算中的固定资产标准不一定一致，企业购入固定资产，即使账上未作为固定资产核算，但属于财税[2016]36号文范围的，仍可以享受全额抵扣的政策。
怎么界定“既用于,又用于”
这个问题在上面列示的国家税务总局货物和劳务税司2016年4月发布的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》中已有明确说明，就是用途无法划分清楚，从有利于纳税人的特殊原则考虑，允许全额抵扣。
我们在咨询过程中碰到的例子，一家出口企业，有转厂收入（适用免税政策），也有一般贸易出口收入（适用免、抵、退政策）、内销，不论是转厂还是一般贸易出口，用的都是同一批生产线，企业之前购入生产线是按比例抵扣进项，先全额抵再做进项税额转出，实际情况是，该设备同时用于免税项目（转厂）和应税项目（免抵退、内销），就属于“既用于,又用于”，进项税额可以全额抵扣。上述情况也是很多企业多交税的情形之一。
政策的时效性
财税[2017]90号文明确租入固定资产、不动产可以全额抵扣，是自2018年1月1日起，对于2016年5月1日至2017年12月31日的情况，能否抵扣？如前面所述，财税[2016]36号文出台之后，不同税务机关有不同的观点，我更赞同可以抵扣，国家税务总局也是选用有利于纳税人的原则，但毕竟条款明确是2018年开始，因此，建议与主管税务机关进行沟通，确定处理方式。
除上述情形外，固定资产进项税额抵扣还需要注意以下几点：
1、不是只有专票才能抵扣：汽车进项税额可以抵扣，已经不是新鲜事，但往往有些企业就没去抵扣，100万（不含税）的车辆，17万可以抵扣，不抵扣就太浪费了。
2、别忘了进项税额转入:有些固定资产或不动产，刚刚开始可能是用于免税项目无法抵扣，但事后可能可以转入抵扣。例如不动产开始时是用于宿舍等福利用途，之后转为生产车间，可以按比例转入抵扣
3、不动产分期抵扣：分期抵扣，适用《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国税总局公告2016年第15号），只有列明的购进货物和设计服务、建筑服务需要分2年抵扣，其他项目可以一次性抵扣。