房地产公司的股权转让纳税筹划.doc
《房地产公司的股权转让纳税筹划.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产公司的股权转让纳税筹划.doc(5页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产公司的股权转让纳税筹划一、案例上海市的三个自然人在河南省郑州市设立一家房地产开发公司甲,注册资本8000万元。公司将以1亿元所购土地“三通一平”(即通水、通电、通路及土地整平。开发成本约600万元,开发费用约400万元,开发费用中除利息费用以外的其他开发费用约为180万元)之后,2010年年初土地市场评估价格已上涨到约1.5亿元。另一家房地产开发公司乙欲得到该宗地块,如果直接向甲公司购买,则甲公司初步测算其应纳税款为:营业税=(15000-10000)5%=250(万元);城建税和教育费附加=250(7%+3%)=25(万元)。本例中甲公司买入土地使用权后售出的不是房产,同样是土地使用权
2、,故所在地税务机关认可用土地使用权的转让收入减去其购置原值后的差额计税。扣除项目金额=10000+600+(10000+600)5%+180+275+(10000+600)20%=13705(万元);土地增值额=15000-13705=1295(万元);土地增值率=1295/13705=9.45%;土地增值税=129530%=388.5(万元);企业所得税=(15000-10000-600-180-320-275-388.5)25%=809.25(万元);甲公司共需纳税金额=营业税250+城建税和教育费附加25+土地增值税388.5+企业所得税809.25=1472.75万元。另外,乙公司应缴
3、契税=150003%=450(万元)。鉴于此项交易中较重的税负,有人为双方设计了一个“纳税筹划”方案:由乙公司及乙公司的大股东(系一自然人)按经评估后的甲公司净资产账面价值1.2亿元(含土地评估增值)受让甲公司的全部股权,甲公司变更股权后持续经营,并在新股东的主导下进行后续的房地产开发。其依据是:甲公司股东将全部股权转让给乙公司股东时,按财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)之规定,无需缴纳营业税;另一方面,乙公司及其大股东系通过收购甲公司股权间接取得了土地使用权,而不是通过直接的资产买卖取得土地使用权,这样,甲公司无需为土地增值缴纳土地增值税、企业所得税
4、及营业税等,从而避开了资产直接交易下的各种税收负担。交易双方认为该筹划方案非常合理,遂依“计”而行,并一次性支付完交易价款1.2亿元。在变更股权之后,甲公司将土地使用权的账面价值从1亿元调为1.5亿元,净资产的增加部分贷记“资本公积”。甲公司经过两年房地产开发、销售,在清盘时进行土地增值税和企业所得税清算时,地价成本均按1.5亿元计算。然而,郑州市主管税务机关在对甲企业进行纳税检查后,作出了如下处罚决定:1、根据国家税务总局关于印发<</FONT>企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定)的通知(国税发199897号)的规定:“企业股权重组后的各项资产,在缴纳企业所得税时,
5、不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧,应按股权重组前企业资产的账面历史成本计价和计提折旧。”甲企业的企业所得税纳税处理违反了上述规定,应予补税并罚款。2、根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定,计算土地增值额时扣除项目中的“取得土地使用权所支付的金额”是指“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。在股权变更前后,甲公司作为“纳税人”的身份是连续的,故计算土地增值额时能够扣除的地价只能是最初购入时的成本1亿元(在计算应纳税所得额和土地增值额时,股权转让前的土地开发成本和开发费用1000万元允许其按规定扣除)。因此,甲公司在土地增值方面
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产公司 股权 转让 纳税 筹划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。