房地产公司的股权转让纳税筹划.doc

房地产公司的股权转让纳税筹划
一、案例
上海市的三个自然人在河南省郑州市设立一家房地产开发公司甲，注册资本8000万元。公司将以1亿元所购土地“三通一平”(即通水、通电、通路及土地整平。开发成本约600万元，开发费用约400万元，开发费用中除利息费用以外的其他开发费用约为180万元)之后，2010年年初土地市场评估价格已上涨到约1.5亿元。另一家房地产开发公司乙欲得到该宗地块，如果直接向甲公司购买，则甲公司初步测算其应纳税款为：
营业税=(15000-10000)×5%=250(万元);
城建税和教育费附加=250×(7%+3%)=25(万元)。
本例中甲公司买入土地使用权后售出的不是房产，同样是土地使用权，故所在地税务机关认可用土地使用权的转让收入减去其购置原值后的差额计税。
扣除项目金额=10000+600+(10000+600)×5%+180+275+(10000+600)×20%=13705(万元);
土地增值额=15000-13705=1295(万元);
土地增值率=1295/13705=9.45%;
土地增值税=1295×30%=388.5(万元);
企业所得税=(15000-10000-600-180-320-275-388.5)×25%=809.25(万元);
甲公司共需纳税金额=营业税250+城建税和教育费附加25+土地增值税388.5+企业所得税809.25=1472.75万元。
另外，乙公司应缴契税=15000×3%=450(万元)。
鉴于此项交易中较重的税负，有人为双方设计了一个“纳税筹划”方案：由乙公司及乙公司的大股东(系一自然人)按经评估后的甲公司净资产账面价值1.2亿元(含土地评估增值)受让甲公司的全部股权，甲公司变更股权后持续经营，并在新股东的主导下进行后续的房地产开发。其依据是：甲公司股东将全部股权转让给乙公司股东时，按《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税2002191号)之规定，无需缴纳营业税;另一方面，乙公司及其大股东系通过收购甲公司股权间接取得了土地使用权，而不是通过直接的资产买卖取得土地使用权，这样，甲公司无需为土地增值缴纳土地增值税、企业所得税及营业税等，从而避开了资产直接交易下的各种税收负担。
交易双方认为该筹划方案非常合理，遂依“计”而行，并一次性支付完交易价款1.2亿元。在变更股权之后，甲公司将土地使用权的账面价值从1亿元调为1.5亿元，净资产的增加部分贷记“资本公积”。甲公司经过两年房地产开发、销售，在清盘时进行土地增值税和企业所得税清算时，地价成本均按1.5亿元计算。
然而，郑州市主管税务机关在对甲企业进行纳税检查后，作出了如下处罚决定：
1、根据《国家税务总局关于印发<</FONT>企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定)的通知》(国税发199897号)的规定：“企业股权重组后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按股权重组前企业资产的账面历史成本计价和计提折旧。”甲企业的企业所得税纳税处理违反了上述规定，应予补税并罚款。
2、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，计算土地增值额时扣除项目中的“取得土地使用权所支付的金额”是指“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。在股权变更前后，甲公司作为“纳税人”的身份是连续的，故计算土地增值额时能够扣除的地价只能是最初购入时的成本1亿元(在计算应纳税所得额和土地增值额时，股权转让前的土地开发成本和开发费用1000万元允许其按规定扣除)。因此，甲公司在土地增值方面也构成少缴税款事实，应予补税和罚款。
二、案例分析
在上例中，股权受让方无论是在事中还是在事后都难以理解的是：其所受让股权的价值是以目标企业(甲公司)净资产评估确认值为基础的，为什么受让目标企业后不能按评估确认值作为目标企业资产的计税成本?即为何不能将受让前资产的账面价值调整为评估确认值?这就要从税收理论和我国的税收制度说起。
我国目前的企业所得税制度实际上是一个双重征税的结构，即公司利润(应纳税所得额)先要征收企业所得税，在将税后利润分给股东时还要征收一道所得税，其集中体现便是公司对个人股东分红还要被征收20%的个人所得税。
上例中，甲公司个人股东在转让股权时获得的高额所得源于目标公司价值增长，不过在股权转让环节，因为目标企业尚未实现这种增值，也就没有实现税收意义上的所得，故只征收了甲公司股东的个人所得税，而对甲公司未征收企业所得税。但这里的“未征收”只是暂未征收而非免于征收。当甲公司最终将商品房出售后，税收意义上的企业所得实现，于是税收制度上要求在计算应纳税所得额时，可以税前扣除的计税成本只能是股权转让前资产的原账面价值，评估确认值与原账面价值之间的差额最终被计入应纳税所得额征收企业所得税，从而完成了双重征税的过程。
再看土地增值税，它强调税基及征管环节的连续性和完整性。上例中，股权转让环节对目标企业同样未征收土地增值税，如果甲公司日后清盘时允许其扣除土地评估确认值后计算土地增值额，则评估确认值与原账面价值之间的差额无论是在股权转让时还是在最终清盘时均末被计入土地增值额征税，必然造成征收“链条”的脱节。
三、几点思考
1、当人们要获得目标资产特别是整体资产使用权时，既可以对目标资产进行直接的买卖交易，也可以采用企业合并、资产置换、投资转让等方式，包括通过受让目标资产占有主体的股权来达到目的。前者称为资产交易，后者称为重组交易。在重组交易中，当目标企业或资产价值增值时，从税收角度看就是一项应予征税的所得，但在某些情况下(如换股合并、上例中的股权重组)，目标企业的增值并末最终实现，鉴于这种增值金额巨大，如果对目标企业增值立即征税，纳税人将因无力承担现时的高额税收成本而使原本合理的企业重组难以为继，这种税制便可能是一种“恶税”。本着税收的“中性原则”，税制中便产生了延迟纳税的规定，即暂不确认这种增值或所得，但对于交易各方而言切切要注意的是，这绝非等于兔于征税。如果我们错将延迟纳税当作免税，很可能让受让方、合并方等作出错误的税收成本评估，最终导致决策失误!例如，上例中股权重组后的甲公司及其新股东因为错误地计算了税收成本，很可能将商品房的销售价格确定在一个相对较低的水平上，从而导致未来经营成果的逆转。
2、上例中，重组交易可使资产转让方即时需缴纳的企业所得税和土地增值税延迟到以后期间，在税率不变甚至税率呈下降趋势时，延迟纳税至少可使人们获得货币时间价值，因此会成为纳税筹划时的优选方案之一。但问题是，在企业重组中，重组前后资产的权利主体特别是终极所有者会发生重大变化，这种延迟纳税会将某一利益主体应缴纳的税款“悄悄地”转移给另一利益主体承担。我们不免要问：应如何确定目标企业的评估价值?在目标企业的评估增值中是否应考虑存在着“递延税款”贷项?是否应将该“递延税款”扣除后的余额作为目标企业价值并作为确定股权转让价的基础?上例中，甲公司的原股东获得了收入和所得，基于“实质法人说”的理论和制度安排，原股东获得的所得应是源于甲公司的税后所得，但恰恰是甲公司在股权重组时暂不负税，如果我们在确定甲公司净资产价值及评估增值时忽视了“递延税款”因素，甲公司原股东往往获得了不应有的利益。该税款由股权变更后的甲公司及其新入主股东被动承担，由于在订立股权转让协议时未能预见，导致其损失难以挽回。
引申出企业重组筹划中应注意的两个原则：
(1)本应由他方负担的税款，我方不能承担;
(2)纳税筹划应综合考虑和平衡重组各方的利益，而不是损此益彼。
3、通过纳税筹划改变了当事各方的行为方案后，也可能产生绝对意义上的节税。上例中，在将资产交易变成重组交易后，由于没有发生直接的资产转让，也就避开了转让不动产的营业税问题，同时按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税2003184号)第二条：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”由此可见，只要恰当处理好重组中的税负转嫁问题，这也不失为值得考虑的替代直接资产交易的筹划方案之一。