铜陵项目初稿-.ppt

开盘前工作安排阶阶段性工作段性工作报报告告铜都铜都前城1市场现状项目现状、货源分析项目卖点提炼核心问题的提出及解决主题定位营销策略（储客及认筹策略）媒体组合推广部署各节点的工作重点附件一附件二工作思路工作思路:2楼盘面积区间货量均价（元/）优惠现状综合分析金御华府90-92125-126多层有5栋楼在售高层有2栋楼在售销售率只有40%多层5200高层4600100元每平米零散销售，三期未推该项目就在本项目对面，而且已经是成熟社区，小区规模30多万方，与本项目形成直接竞争瑞龙公馆88-1266月份刚开过一次，销售率90%80左右5500120平米4700150元每平米9栋，12栋10月份开在铜陵是老城区附近，产品价值相对较高，周边环境配套成熟一品天下508889113平米第一次推出房源剩余50套左右均价4790元价格区间46005100100元每平米新盘，隔一段时间推几栋楼铜冠地产目前就靠这个项目挣钱，所以开始这个80万方的项目开盘价相对于其他两个项目价格低的很多，户型较小；是同等竞争性楼盘。万锦新城7889120平米首期推出户型销售率80%均价4800价格区间4600-5100元100元每平米，一次性95折，按揭99折，及时签约减3000预计8月底4栋楼推出，现在已经开始认筹登记该项目地段较好，户型适中，又是首推，价格较低，比交有竞争力。观澜逸品93平米三房20套左右 价格区间4400-4800 200元每平米刚推两栋天井湖边，环境较好，而且户型设计实用，总价低。天润嘉城在售868-130平米。一期87平米，销售率80%，大户型销售率60%5200元价格区间5000-5580200元每症米预计十月份还有推出新房源户型搭配完善、户型设计较好，小区配套设施完善，天井湖边，环境较好。柏庄春域80-130平米户型在售，七月份刚推出一栋楼，销售率60%均价4300价格区间40004500元按揭98折，一次性97折隔一段时间推出几栋楼柏庄品牌效应，户型设计较好，小区内部设施完善，景观好。等春暖花开销售结束后，重点销售此项目。市市场现场现状：状：3市市场场小小结结项目面临周边诸多项目的直接竞争，其户型、绿化、休闲设施以及开发商品牌号召力等在一定程度上都占有明显优势，铜陵市本身就不大，市区版块较小，众多同等竞争性楼盘价格也相对不高。市中心往南版块楼盘较少，且项目周边大型商业集聚，周边金御华府销售已经处于瓶颈状态，销售工作半停滞状态，本项目可抓住这一契机迅速亮相占有市场；4地段老城市中心以南黄金版块，入城主干道淮河大道旁成就不可复制的贵胄地段规模小区集住宅、大型商业、五星级酒店，高档写字楼为一体的综合性社区，多种业态组合形成互为补充、互为依存的良性生活链配套周边社区配套完善，解决生活一切生活所需产品户型设计人性化，适合不同阶层客户群人文周边多数居民以高学历、高素质、高收入为特征，也因此成就了市区南部特有的人文价值稀缺项目处于铜陵市市区以南经济区位置，周边居住小区开发缺少，以商业，物流为主，所以同期市场缺少住宅产品的供应，项目对其一定程度上可以弥补了这一市场空白潜力铜官山区特有的稀缺自然资源、政府对园区内工业，商业产业的大力支持、城市南部巨大的发展空间赋予项目区无以伦比的升值潜力。核心核心卖卖点梳理点梳理5一期预计推出住宅800余套、住宅总面积约为100000，以中小户型为主，90平米两房占总比例37%，90-110三房占总比例的29%，其余为三房，占34%；虽然小户型贴近市场的主流需求且正对小区内景观带，但大面积的户型仍然占很大一部分，且面积区间较大、客户选择面较窄、部分房型设计不符合传统的居住习惯，故产品仍然会面临一定程度的市场抗性。项目位于市区南方，为政府重点规划的辅助发展方向，周边除已成型的大型成熟社区丽景花园城外，还有大型商业配套、道路建设正逐步完善，加上南部城区优良的自然环境，为项目提供了巨大的升值空间。货货源分析：源分析：6 如何在短期内迅速引爆市场？如何有效把握项目目标客户？核心核心问题问题提出：提出：7营销总体思路：在市场严峻的情况下，高调入市，迅速打开局面，采取“全方位宣传、集中引爆”的策略，争取形成热销氛围；首次推货量以高层建筑小户型搭配大户型，以全方位的宣传推广增加来访量后销售人员再以高层的高性价比加以引导，形成产品类型上的互补；首次入市必须以符合市场主流的产品赢得市场的认可（市场上80-110畅销户型）；核心核心问题问题解决？解决？8项项目的主目的主题题定位定位项目定位：市区南部大型住宅，商业综合性社区项目SLOGAN:9项项目案名目案名选择选择：”铜都“即中国古铜都，符合城市发展口味，也让老百姓感到不陌生，就在家门口。“前”前就是指南方，也就是暗示项目的优越地理位置“铜都前城”寓意就是在中国古铜都铜陵的南部建造一座城，含住宅和商业；命名通俗易懂而不失大气，有深度有广度。备选：义义安安领领袖袖城城 欣宇国欣宇国际际城城 忆忆江南江南 10分阶段设置不同幅度的优惠争取储备客户最大化第一阶段：2012年10月1日-12月24日，登记成为会员享受开盘额外优惠5000元整（登记表格均可领取会员卡一张，调查重点为获知途径及对项目的认同点)第二阶段：2012年12月25日-元月8日，交5000元认筹金抵10000元，会员卡升级为VIP贵宾卡（累计享受15000)(调查重点为客户意向单位及客户能接受的价格区间)储储客策略客策略11平面广告-户外大牌，选址战略三大方向：项目周边大牌、市中心有影响力大牌、通住合肥、芜湖及其他城市的高炮选择以及城区主东南西北各大要道口的户外大牌选。（另附大牌选取简案）电视-项目形象宣传片及认筹开盘信息，在电视台播出，将信息直观传达给客户网络-以铜陵房产交易网、新地产网为主，最初形式可考虑，由全屏转换为网络横条形式，达到项目公开震撼力。短信群发-相关短信平台运营公司，与客户群体保持密切联系，将楼盘咨讯在第一时间准确快速传达给目标客户群体。DM-点对点营销，可直接将项目信息传达给受众，邮政广告可根据项目定点投放，把项目信息传递给周边企事业单位，拓宽项目销售渠道。项目现场的包装展示-售楼部的装修进驻、精神堡垒的树立项目围墙的包装巡展-在人流集中地设置项目展点，并配以单页的派发，近距离接受客户宣传（可在市中心大型商业，超市设置展点，各大型企事业单位）开开盘盘前媒体前媒体组组合合121）认筹工具-认筹卡2）认筹销售人员执行内容：活动开始前，进行认筹流程培训和强化对户型优势的熟悉。活动开始后，向客户介绍认筹程序和注意事项，客户确定认筹意向后，销售人员引导客户填写客户购房意向登记表后，报备销售主管，经理审核，并由销售主管，经理通知财务收取认筹诚意金。3）财务收款：在认筹活动期间，开发商财务人员作息时间配合现场情况，方便及时收取客户认筹诚意金。在得到销售主管收款通知后，收取客户认筹款项，开具相关收据，并向客户发放“VIP贵宾卡”，做好相关发放和统计，并将统计信息备份给售楼部销售主管。注：收据上需注明，客户姓名、认筹金额、优惠折扣、卡号、日期、身份证号码以及“在冲减房款或退款时需与“VIP贵宾卡同时使用方可有效”的字样。4）开盘前价格区间试探：让销售人员以自己的估计的口气向客户报出价格区间，测试客户态度5）解筹方式：开盘当天，出具所有价格及具备预售证，让认筹客户在紧张、激烈的气氛下集中解筹 认筹应急预案:假设推出货量因为市场环境原因，认筹第一阶段不理想，低于500组,在认筹第二阶段增加促销信息:认筹客户均享有抽取大奖机会（可设置笔记本电脑和洗衣机等奖项）6)认筹中老客户的利用:为有效利用客户资源，针对已认筹客户介绍新客户成交均可享受优惠或免半年至一年物业费，被介绍客户也可额外优惠1000元（以优惠直减形式）。7）认筹中针对区域内企业特殊优惠：凡是区域内企事业单位员工均可在原有优惠的基础上再额外享受两千元优惠（以重点宣传和口碑传播的模式形成区企事业单位之间的羊群效应）认认筹策略筹策略13投放比例建投放比例建议议媒体投放比例媒体投放比重费用比例平面广告(报广、户外)40%网络15%活动25%其他20%合计100%为了更好地各种媒体，达到理想的宣传效果，我司建议各种宣传形式的投放比重按以下比例14推广部署：推广部署：9月1510月1日11月25日12月31日12月25日户外大牌、围墙，包装到位利用政府资源作大型演唱会，提高客户质量，吸引更多客户眼球。项目正式认筹一期盛大一期盛大公公 开开销售中心正式开放，高调入市，盛大的场外活动。正式开始办理会员登记集中集中认认筹期筹期产品推介会或产品解析会在市中心广场设展台，扩大知名度，梳理老客户，增加新客户量。巡展、派单每周两次，并作2-3次暖场活动网络，电视等媒体宣传开始平面设计，户型，沙盘模型等物料到位15工作重点：销售物料、销售道具准备到位，销售团队正式入场，开通各种媒体宣传途径对外全 方位宣传，销售团队开始正式储客并介绍客户入“会”享受开盘优惠，并制定后期认筹策略（形式、内容）宣传主题：来自铜都*前城的召唤针对客户：针对所有受众推广目的：轰炸式宣传引爆市场，吸引市民关注度，筛选项目的意向客户 告知“入会”信息，增加客户储备量 强化项目地处铜陵南大门入市中心交汇的潜力地段，深化本区域的环境优势宣传重点：升华项目出街形象，引起市民关注 项目基本信息 办理“会员”享受购房优惠宣传方式：电话回访及短信邀约 户外大牌、报纸、网络、分众传媒、公交语音报站或出租车后贴全方位对项目包装 软文及新闻稿形式对项目炒作（如:如果能选择，为什么不选择城市发展的方向）活动配合：通过平面广告、网络媒体发布看房送电影票的消息，增加上门量 在节假日人流集中地带举办巡展及现场派发单页推售期第一推售期第一阶阶段（段（9 9月初月初1010月底）月底）16工作重点：继续储客，了解储客速度，对项目认可点及抗性，迅速调整应对策略，加快储客 速度，关注市场变化及竞争对手价格优惠调整，开始发布项目认筹消息。宣传主题;离绿色不远，离公司很近 企事业员工均可享受购房基金针对客户：本项目目标客户及入场客户幅射区域内企事业员工推广目的：持续扩大项目知名度，让地段潜力和优良环境根植人心 阶段性将项目品质要素传达至客户，台阶式特有建筑，同期产品少有的赠送面积及空间宣传重点：地段潜力，优良环境项目基本信息认筹享受开盘优惠信息宣传方式：电话回访及短信邀约常规媒体宣传软文及新闻稿形式对项目炒作（描述工作和生活可以如此自由的切换）推售期第二推售期第二阶阶段（段（1010月底月底1212月中下旬）月中下旬）17工作重点：开始接受客户的诚意金认筹，、拿到预售许可证、确定办理按揭的银行，对所有登记客户深度挤水，调查同期竞争对手价格，确定项目的开盘均价。宣传主题：1月8-10日，一期全景户型全城公开 -现认筹可享超值优惠针对客户：已认筹客户及意向客户园区内企事业员工 全市受众推广目的：告知认筹信息、增加客户购买增值点及开盘时间宣传重点：公布认筹信息，并告知按认筹号选房制造客户紧张感公布开盘时间及方式宣传方式：电话回访及短信邀约户外大牌、报纸、电视、网络、短信群发软文及新闻稿形式对项目炒作（火爆认筹信息）活动配合：认筹前作产品推介会为认筹聚客，正式认筹时举办大型演唱会为开盘热场（冷餐会配和PPT演绎）开盘庆典（配以舞台表演聚集人气）推售期第三推售期第三阶阶段（元月上旬段（元月上旬 一期正式开一期正式开盘盘）18附件一：售楼部功能划分附件一：售楼部功能划分19附件二：平面表附件二：平面表现现20建建议议：小区内部可增加室外的健身活动场所（配常见设备）、倍受年轻人喜欢的三人篮球场、羽毛球等设实施难度不大的场所，提升开发商美誉度增加项目卖点。建议前期引进知名物业公司，即表明开发商社会责任感又利于日后宣传及销售.21谢谢观看！22铜都前城案名释义：在中国古铜都的南方再造一座城23