房地产市场调研研究报告的写作方法.docx

房地产市场调研汇报写作方法
市场调研作为一个研究手段，已经被广泛应用到各行各业，和房地产相结合市场调研则是一个全新研究方法，为房地产开发定位提供相关依据。怎样将调研结果清楚明了表现出来？这就要求撰写市场调研汇报有明确专题，清楚条理，和简捷表现形式。

当一切调查和分析工作结束以后，必需将这些工作结果展示给用户。那么，我们首先需要明确是：汇报应采取什么样结构体系？什么样方法来表示数据涵义？

汇报结构体系应包含，调研目标、调研方法、调研范围和数据分析在内一系列内容。这种体系基础上在每个同类型汇报中全部适用，所以，此处不做更具体说明，以下内容关键针对数据分析结论表现方法。

相关数据分析部分，通常情况下是采取图表表示。图表是最行之有效表现手法，它能很直观将研究结果表示出来。在将调研分析结果变成令人信服图表之前，首先要谨记，它只是一个传输和表示信息工具，使用它关键标准是“简单、直接、清楚、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传输信息效果就越差。

在实际操作中，多种表格、组织图表、流动图表、矩阵等全部被大量利用到汇报中，但总来说，以下多个图表形式是最常见：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。（见下图）

使用图表目标在于：将复杂数据变成简单科、清楚图表，让人能够一目了然了解数据所表示涵义。那么，怎样选择不一样类型图表来表现不一样类型数据？首先，我们应先明确数据所表示专题，然后确定可能使用图表类型。

房地产行业市场调研知识
一、房地产市场调研含义和作用

房地产市场调研是房地产开发企业为了立即作出正确投资决议和营销决议，而客观、系统地搜集、整理、研究、分析房地产市场相关信息资料，将其转化为决议所需信息工作过程。
房地产市场调研作用以下：
1）有利于企业发觉新市场机会，确定正确发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确营销策略；
4）有利于企业不停提升产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
房地产项目开发市场调查内容
一、城市投资环境调查

（一）政策法律环境调查

1. 城市发展战略
2. 城市建设计划和区域计划
3. 土地利用总体计划
4. 房改政策
5. 开发区政策
6. 房地产开发、销售、经营法规、规章、规范性文件及相关政策
7. 房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调整税等
8. 房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平
9. 土地制度和土地政策：土地供给政策、递加赔偿要求、土地收费要求、土地出让方法
10. 产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指导
11. 人口政策、户籍制度

（二） 经济环境调查

1.城市总体发展计划
2.地域内关键开发区域
3.国民经济产业结构和主导产业
4.政府办事效率及工作作风
5.政府财政收支情况
6.房地产在国民经济中比重
7.房地产开发景气指数
8.就学条件
9.基础设施情况

（三） 人口及社会环境

1.人口总量和密度
2.居民消费结构和消费水平
3.家庭规模和结构
4.居民就业情况及收入水平
5.社会治安情况
6.居民需求结构及特征

（四）房地产市场调查

1. 房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产总需求量及其饱和点
b)市场需求发展趋势
c)市场需求影响原因：如国家相关国民经济结构和房地产产业结构调整和改变；消费者组成、分布及消费需求层次情况消费者现实需求和潜在需求情况；消费者收入改变及其购置能力和投向，使用中建筑物物理情况
d)购置行为：投资、投机、自住，影响消费者购置行为社会原因及心理原因等
e)住宅消费情况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内计划人均居住面积。

2. 房地产市场供给情况调查

a)可供开发土地资源及计划要求情况
b)多种类型土地供给量：①上年土地供给量；②今年土地供给量；③下年土地供给量估计。
c)楼面地价或单位地面价
d)房产供给量：：①上年房产供给量；②今年房产供给量；③下年房产供给量估计。
e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、完工

3. 房地产产品调查

a) 现有产品数量、质量、结构、性能、市场生命周期
b) 居民对房地产产品要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等
c) 居民对某种房地产产品接收程度
d) 新技术、新产品、新工艺、新材料应用情况
e) 建筑设计及施工企业相关情况

4. 房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场价格情况
b) 房地产市场价格趋势
c) 市场供求情况改变趋势
d) 影响房地产价格改变原因：如政府价格政策
e) 房地产价格需求弹性和供给弹性大小
f) 开发商多种不一样价格策略和定价方法对房地产租售量影响
g) 价格变动后消费者和开发商反应
h) 各类房产成交量：①上年成交量；②今估计量；

5. 房地产促销调查

a) 广告时空分布及广告效果测定
b) 广告媒体使用情况调查
c) 广告预算和代理企业调查
d) 人员促销配置情况
e) 多种公关活动对租、售绩效影响
f) 多种营业推广活动租、售绩效

6. 房地产营销渠道调查

a) 营销渠道选择、控制和调整情况
b) 市场营销方法采取情况、发展趋势及其原因
c) 租售代理商数量、素质及其租售代理情况
d) 用户对租售代理商评价

二、意向投资项目调查

（一）投资项目本身情况调查

1. 项目土地现实状况调查

a) 土地使用权取得方法：招标、拍卖、挂牌、转让
b) 地理位置、土地面积、形状及四至
c) 土地价格：楼面地价、单位地面价
d) 土地计划使用性质、年限
e) 地质地貌情况
f) 九通一平现实状况（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）
g) 地下、地上附着物现实状况及迁除完成情况
h) 周围道路及综合管网现实状况及计划目标
i)项目用地计划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2. 项目用地周围气候、环境调查

a) 项目所在地天气情况：日照、风向、降水量、天然周期性灾难
b) 地块周围建筑物情况
c) 周围环境污染情况：空气、水源、噪音
d) 周围卫生情况
e) 绿化景观
f) 历史人文景观
g)建筑抗震设计等级

3. 地块交通条件调查

a) 周围市政路网现实状况及计划路
b) 抵达、经过地块交通线路
c) 项目所在区域水、陆、空交通情况
d) 交通近期、中期计划情况

4. 项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所
b) 医疗卫生
c) 文化教育
d) 金融服务
e) 邮政、通信服务
f) 娱乐、餐饮、运动休闲
g) 垃圾搜集站分布情况

5. 其它

a) 项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款付款方法等
b) 各类贷款获取可能性、利率、期限、偿还方法
c) 开发过程中各项规费：市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地多种规费等
d) 当地建筑成本：如多种建筑结构每平方米造价经济指标
e) 项目开发成本测算：土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、隶属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预见费
f) 项目是否存在其它债权、债务问题
g) 政府和其它相关机构对该项目标态度
h) 开发过程中可能碰到干扰原因

（二） 竞争物业情况调查

竞争物业定义：同一区位、相同类型、售价相近物业；同一城市内销售价位相近物业；同一城市内相同类型物业；

1、竞争物业区位

区域特征：地域经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等
发展计划：政府对城市土地、空间布局、城市性质综合布署和调整
周围环境：人文环境、生态环境、生活配套
项目情况：地理位置、计划条件、配套情况
交通条件：地块周围交通工具和交通方法

2、竞争物业产品特征

建筑参数：总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库百分比等
面积户型：户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率
装修标准：建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫
建筑结构形式、
建筑基础形式：

3、竞争物业配套情况

周围独有配套设施：学校、大型购物场所、体育设施、公园等
小区自建配套设施：会所、学校、购物场所、运动场所等
小区智能、安防情况
园林景观
物业管理水平及收费水平
水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用负担情况

4、竞争物业工期安排

各期开、完工日期
各期交付量、交付时间
推盘时间

5、竞争物业价格

单价：反应楼盘品质高低，如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差
总价：反应目标用户群选择
付款方法：一次性、按揭、分期、开发商贷款
优惠方法

6、竞争物业广告

售楼处：地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘
广告媒体：报刊、电视、网络、车体、户外（路牌、灯箱、条幅、布幅）
广告投放强度：广告发表次数和篇幅，媒体数量和大小等
广告风格
推广专题、主广告语

7、竞争物业销售情况

现场情况：人流频率、数量、关注内容、销售人员情况
销售率
销售次序：不一样总价、户型、面积房屋销售次序，分析市场畅销户型
分期推盘节奏
销售形式：内部定购、正式签约
用户群分析：用户职业、年纪、家庭结构、收入

8、竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商
其它配销渠道

9、竞争者实力和经营管理优劣势调查

专业化程度
品牌著名度
商品房质量
成本情况
价格策略
合作单位（设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业）
业务组合及财务实力
综合管理能力
和当地政府关系

10、同类型产品供给量和在市场上销售量

11、同一区域内房产月租金及入住率

12、竞争性新产品投入时机

13、对未来竞争情况分析和估量

房地产市场调查实施关键点
有人认为房地产市场调查和研究（下简称“市调”）高深莫测，很“玄”，有人认为市调很简单，可有可无。其实市调是有方法、规律可循。
我们认为：不管是发展商想寻求新投资机会，还是为抢占市场，确定开发市场适销对路物业；不管是发展商想为已开发物业制订正确营销策略，还是为提升物业质量和附加值，提升经济效益，市调总能在其中发挥关键作用。房地产市场调查和研究就是利用科学方法，有目标、有计划、系统地搜集房地产市场营销方面多种情报资料，经过对过去和现在营销情况及动态性影响情报资料，经过对过去和现在营销情况及动态性影响分析研究，为发展商估计项目经营销售情况，制订正确项目决议提供了可靠依据。
市调类型从调研方向上分大致有三类：
针对物业市场调查
通常发展商想对目前整体或区域市场有个全方面了解时，会以现在市场上现有物业为对象做调研。调查内容包含：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售情况，以此作为自己开发物业依据。发展商大多最关心项目标价格和销售情况，其中难点又关键是真实售价和真实销售率问题。
常见错误是将报价当实际价格。

表： 方法 路径 利弊
直接查找真实售价 到房地局相关部门查询 此种方法正确可靠，但需要有一定社会关系
依据目标买家承受力确定价格 确定待售物业量→确定目标买家数量→确定目标买家能承受价格 此种方法易于实施，但通常是目标买家范围轻易确定，数量难以确定，价格关键依据经验和对目标买家进行取样调查判定。
销售周期估算法 一个项目标销售周期不可能无限长，发展商必需在合理时间销售出合理数量，最大程度取得合理利润、降低亏损
以上来判定合理价格 此种方法计算简单，易掌握，但没有以动态发展角度考虑问题。发展商有特殊情况，也可能了解不到。
大量调查参考法 大量了解同类地点、同 类规模、同类物业售价，多项对此，调整可得出某个项目标合理市场价格 充足考虑市场原因，但各个物业依据其具体情况应在其报价基础上给出一个加权系数。这是其中难点。

销售价格确实定：前表列出了了解实际成交价多个方法及利弊。
销售率确实定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判定。因为市场是不停改变，所以其数据也不可能绝对正确，但能够经过调研人员对市场深入了解对数据做合适调整。
物业供给量确实定：假如简单地以建委、房管局项目统计资料和预售楼盘资料为准会和实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建和销售内容不一致（最常见是共用一个项目标销售证或内部认购）等情况，实地现场调查是最可靠措施。
针对用户市场调查。
不一样物业目标用户群体是不一样，不一样用户群体对房屋偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更重视环境和景观等。不一样用户群体间方方面面显著或是细微差异全部能经过市场调查和研究正确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功关键之一。
这类调研内容包含：用户购置力水平，用户购置力投向（包含物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及用户共同特征，如年纪、文化、家庭结构、职业、原居地等。关键手段是经过问卷就调研者想了解问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参考同类物业已成交用户进行划分。整个过程难点是问卷设计及赢取用户配合。
三是全方面市场调查。
房地产开发不可能离开一个城市社会、经济发展情况，所以一个完整全方面市场调查应该包含宏观背景情况，如社会政治环境、自然环境分析和整个市场物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功效分析及关键项目对比（如规模、性质、计划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。
这类调查应该是前述两种调查结合，最少是部分内容结合。这类调查难点是工作量大，专业性强，需投入大量人力物力且工作周期长。
通常市调可分为三个阶段：
调查准备。确定调查问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制订调查计划（如方法及进度、搜集信息范围和种类、经费预算、组建队伍及人员培训等）。
正式调查。确定市调资料起源及搜集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法搜集；间接资料可采取交换、购置、委托等方法。如采取问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
结果处理。将调查搜集到资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上编写调查汇报。
对代理商而言，市调应成为其强项，经过对区域市场进行多角度、全方位调查，找出市场空缺较大物业类型，为发展商提供开发策略、营销策略，以利项目立即推出，使发展商取得合理投资回报。市调既不是不负责任胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一个方法、手段，利用适当，让人受益匪浅。