深圳市房地产市场研究报告分析样本.doc
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1、上六个月深圳市房地产市场研究汇报一上六个月深圳经济运行情况总体经济发展平稳、健康。上六个月全市生产总值5015.22亿元,比上年同期(下同)增加10.6%,比一季度回落0.2个百分点。第一、第二、第三产业占GDP比重分别是:第一产业占比太小忽略不计;第二产业占47.2%;第三产业占52.8%。二深圳市房产供给和成交数据分析1、一手住宅市场(1)、供给分析1-6月份,深圳全市共有37个项目计42批次住宅批售,累计17386套,总建筑面积1472779.78平方米,批售套数和面积同比增幅均在10%以内。具体数据详见下表:(2)、成交分析 上六个月新房成交均价分析:1-6月份,深圳全市成交均价为18
2、812元/,相比于去年1-6月份21083元/,同比下跌10.8%。具体数据以下图2、二手住宅市场(1)上六个月二手住宅成交均价分析1-6月份,全市二手住宅平均价格为20801元/,同比去年同期15573元/上涨约33.6%。因为国土局成交数据滞后性过户时间往往在签署协议后1个月左右,过户价格是之前达成成交时价格。因为福田区成交均价和成交面积在各区中通常是最高,1-6月份福田区成交均价约为25957元/平方米;成交面积约111.45万平方米,同比去年同期113.50万平方米下降了1.8%。(2)上六个月二手住宅成交量分析全市住房购置需求强劲,深圳二手楼市成交量继续保持高位,因为7.11按评定价
3、征税利空政策影响,使得6月份全市二手住宅成交量井喷,6月份共成交9094套/803053.79,环比分别激增31%和35.7%。在全市6个行政区中,福田区成交量基础上一直位居首位,6月份成交2053套/185499.32,占全市成交套数和成交面积为22.6%和23.1%。3、商业市场(1)、上六个月一手商业成交分析(2)、上六个月二手商业成交分析4、写字楼市场(1)、上六个月一手写字楼新增批售情况1-6月份,全市没有新写字楼取得预售许可证。(2)、上六个月一手写字楼成交分析1-6月份,全市一手写字楼共成交147套,批售面积为32402.25。同比去年同期604套/80059.24,分别暴降75
4、.7%和59.5%;成交均价为36073元/(平均值法)。1-6月份,全市有成交项目只有5个。在前海片区振业国际商务中心,成交50套/13283.68平方米,是全市写字楼成交量最大楼盘。东方新天地广场成交面积也超出了1万平方米,成交33套/10297.29平方米。(3)、上六个月二手写字楼成交分析1-6月份,全市二手写字楼成交1174套/39.48。其中,在各行政区中,写字楼集中于罗湖、福田、南山三区。福田成交量一直比较高,而且成交单价也最高。1-6月份,深圳二手写字楼均价同比涨幅达成36%,约为32480元/平方米,福田区和南山区同比涨幅均超出35%,单价最高福田区价格超出35000元/平方
5、米;罗湖区均价约为20823元/平方米,涨幅达成31%。作为写字楼成交和供给比较集中两个区,因为配套完善,环境和位置优越,福田区供给量和成交量较大,价格亦为最高。罗湖区作为比较早、成熟写字楼集中区域,其供给和成交量也比较大,成交均价相对福田区稍低。三市场现实状况分析1-6月份,深圳市新商品住宅成交量达16479套/1401508.61,全市上六个月二手住宅平均价格为20801元/;全市上六个月一手商业和一手写字楼及二手商业和二手写字楼成交数据分列以下。现尝试从比较关键货币政策、开发商资金情况、土地方面这三个方面来作一下相关解读:1、货币资金方面(1)、货币政策7月初,中国人民银行货币政策委员会
6、第二季度例会在北京召开。央行在4日公布例会申明中表示,中国经济继续平稳较快发展,但通胀压力仍然处于高位。要落实实施稳健货币政策,注意把握政策稳定性、针对性和灵活性,把握好政策节奏和力度。着力优化信贷结构,引导商业银行加大对关键领域和微弱步骤信贷支持,尤其是对三农、中小企业信贷支持。国务院副总理王岐山7月1日在河北考察时强调,把握好稳健货币政策实施力度,服从和服务于国民经济发展大局,坚持有保有压,着力优化信贷结构,毫不动摇地加强小企业等微弱步骤资金支持。和之前几次例会相比,此次会议提出政策稳定性,且将其放在首位。政策“三性”排序和内容改变,很可能意味着货币政策工具使用要发生调整。“稳定性”意味着
7、存款准备金率提升次数降低,步伐放缓;“针对性”意味着对小企业、农业等融资加强支持,比如激励其发行债券、加大信贷投放、利率优惠等;“灵活性”则意味着在多个货币政策工具中,利率手段要走到前台。结合央行今年第二季度例会和王岐山副总理讲话,估计一个宏观调控新思绪正在形成:相对紧缩、定向宽松。对中小企业融资等领域“定向宽松”,值得注意是,工信部、国家统计局、发改委、财政部联合公布中小企业划型标准要求,首次在中小企业划型中增加“微型企业”一类。估计下六个月,央行将在保持“稳健”基调不变前提下,适度放缓调整节奏。(2)、开发商资金情况上六个月,房地产开发企业本年资金起源40991亿元。从开发企业资金起源组成
8、份析,上六个月,中国贷款7023亿元,增加6.8%;利用外资438亿元,增加75.5%,可见伴随人民币升值,外资进入房地产业热度不减;自筹资金16463亿元,增加32.7%;其它资金17067亿元,增加17.8%。在其它资金中,定金及预收款810236亿元,增加26.9%;个人按揭贷款4181亿元,下降7.9%(下降29.7%)。针对部分不合监管层规范房地产开发商,广州部分银行已停止了开发贷款。另外,房地产开发贷款利率也“水涨船高”,提升到基准利率五成以上。而且近期,银监会银行资本充足率新规(征求意见稿)提升了房地产和地方融资平台开发贷款风险权重,引发业内对开发贷款风险忧虑,这必将造成该银行在
9、房地产相关业务贷款增速“刹车”。 从今年第二季度开始广州地域房地产开发贷款放款已显著减速,银行明确只针对优质房地产用户进行贷款。“现在宏观调控对中小企业影响是比较大,而且银根收紧,有银行批了钱后,还要分三次放贷”,恒大集团董事局主席许家印在接收记者采访时表示。5月16日,恒大地产公布公告,华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大在江苏启东市寅阳镇项目标49%权益,出让项目面积约134万平方米。除此之外,中粮地产、中鸿房地产等房企也相继开展筹资行动。在越来越严峻市场和融资环境下,今年上六个月,中小型房地产企业剥离房地产业务案例显著增多,同业并购活动频繁,中小地产商关门已初现端倪。据Win
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