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玻璃厂项目可行性研究报告样本.doc
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1、天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目可行性研究汇报 天津万科兴业(集团)二零零壹年八月目 录第一章 项目决议背景1. 内部原因2. 外部原因第二章 项目概述1. 项目区位及用地2.项目宗地现实状况3.项目周围小区配套4.项目周围环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方法及风险评定3.总体评价第四章 市场研究1. 区域市场成长情况2. 区域市场供给产品特征3. 整体市场对本案影响原因4. 目标用户、产品及价格定位第五章 计划设计关键点1. 初步计划设计思绪2. 计划设计可行性分析第六章 项目开发计划1. 开发机遇2.
2、开发周期安排3. 销售周期安排第七章 投资收益分析1. 成本估计2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金估计第八章 可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及提议第一章 项目决议背景 一.内部原因1.天津万科企业项目布局万科自92年进入天津市场以来,前后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、城市花园、万科新城等项目,其中城市花园、万科中心大厦在城市北部河北区,总面积约17万平方米,万科新城在城市北部北辰区,面积约60万平方米。世贸广场、城市花园即使在城市中心地带,但规模较小。由此可看出,天津万科关键项目集中在城市北部。反观天津总体计划和城市发展方向,城市中心区向南部方向发展,由
3、城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出;城市工业向东发展,关键开发建设海河下游工业区和滨海地域,现在沿津塘路两侧,新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在一起。由此看出,万科物业分布和天津总体计划和城市发展方向不尽相符。万科自92年进入天津市场以来,发展快速,市场快速扩大,在操作理念和手法上,均胜人一筹,被公认为天津地产先锋,在天津人心目中已树立起第一品牌形象。万科产品应属于整个天津市,而不是某个区域。所以万科有能力,也应该去开发天津其它市场,让万科物业深入天津每个角落。结合天津总体计划和城市发展方向,我们应在天津西南部、南部、东南部投入更多关注。现在本企业在谈多个关键项目有:北部地域铁
4、东路住宅项目,东部地域张贵庄路住宅项目、东部地域天津钢厂住宅项目,南部地域天津玻璃厂住宅项目,其中玻璃厂项目是各方面条件全部比较成熟项目,该项目恰好填补了万科在城市南部无项目标空白。 2.天津万科企业经营现实状况:现在天津企业在手有两个项目,万科花园新城(含原有新城项目和红旗农场项目)、东丽湖项目,其中新城项目为在建销售项目,东丽湖项目现在处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市,成为天津企业关键利润支柱,但到后新城项目基础开发完成,关键为资金回笼,东丽湖项目规模大,是企业长远发展项目,因为区位和产品原因,也不是一短期热销房产,不宜作为企业近两年利润支柱,是一个追求稳定开发有节奏销
5、售为目标项目。依据集团总部经营计划要求,天津企业必需再上新项目,要达成每十二个月有3-5个在开发项目,确保天津企业经营利润指标和万科产品在天津市场影响力。在现在市场呼叫万科大好形势下,天津万科应充足利用万科天津地产先锋社会地位和市场影响力,抓住机遇,多上新项目,扩大市场拥有率,让万科品牌深入到每个天津人心中。玻璃厂项目区位好,规模合适,发展前景乐观,可作为企业关键利润起源,能够作为关键发展项目。同时本企业拟在该地块建设住宅区,消除污染源,根本改善周围居民生活环境质量,为天津城市建设做出贡献。天津企业现实状况项目及在谈项目分布:花园新城新区世贸广场城市花园城市花园万科中心玻璃厂项目.天钢项目津塘
6、路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目在开发项目:已完成项目:在谈项目:友谊路计划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部原因该项目含有良好外部环境,其坐落位置处于天津市区南部, 行政区划为河西区,该项目所在区域有以下特点和优势: 依据天津市总体计划,西南部地域大部分用地计划为教育科研、居住及行政办公用地。 天津市主导风向为西南风,西南部区域正处于天津市上风口,远离工业区,空气新 鲜,自然条件优越,被公认为居住上佳区域。 经济发展情况来看,该项目所在河西区是天津市经济最发达、最富裕城区之一,该区房地产起点一直很高,集中了全市大部分中高级楼盘。商品房销售均价显著
7、高于除和平区以外其它各区。计划在河西区天津宾馆地域(友谊路两侧)建设新市级行政中心,现有市级行政 中心南迁,南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心,这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国著名商业设施。 项目距离计划东南半环黑牛城道段不足3公里,东南半环是天津市中心市区计划路 网中两个半环之一,是天津市计划路网骨架中快速交通体系关键组成部分,东南 半环修建对该项目标业主出行将会带来很大方便。 项目西北侧为梅江居住区,是由市政府统一组织建设大型安居居住区,占地面积192 公顷,将建设成为以水景和生态环境保护为专题高级居住区,大大改善了该区域居住环 境,使得该区域住宅
8、市场档次和品位急剧上升。 全部以上多种原因,为万科在此地块建设一个高级居住小区提供一个良好外部环境。 第二章 项目概述一.宗地域位及用地 1.项目区位该宗地在天津市区南部,北侧紧临正在建设中梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里,距离计划友谊路市级行政中心约5公里。花园新城新区世贸广场城市花园城市花园万科中心宗地位置.内环线中环线计划东南半环项目所在地 项 目 区 位 图 2.项目用地 该项目宗地为国有土地,毛地面积约525亩,现在为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟计划为居住用地,计划用地内均为玻璃厂厂区用地,土地
9、权属明确。根据市计划院编制控规要求,用地分析见下表:名称面积(万平米)折算成亩数毛地面积35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)6.2794可建设用地面积28.75431其中区内配套用地(含小学及幼稚园、配套公共服务设施用地)2.7041净住宅用地面积26.05391可建设用地用地率82%净住宅用地率74%住宅地块2住宅地块1住宅地块3住宅地块4教育用地配套公建用地3.项目地块内多种用地政府控制性计划指标:序号用地性质用地面积(万平米)容积率建筑密度 (%)建筑限高 (M)绿地率 (%)1住宅地块19.891.4305
10、0402住宅地块23.172.03080403住宅地块37.41.63050404住宅地块44.541.0303040524班小学及15班幼稚园用地1.790.82525406储蓄所、物业管理等公共服务设施用地0.911.8505020二.宗地现实状况1.四至范围: 东至解放南路,南至计划路,西至卫津河,北至计划路。 2.地势情况 项目用地关键为天津玻璃厂厂区,地势平坦,场地标高和解放南路标高基础相一致。3.地上物现实状况地上物关键为玻璃厂生产厂房和办公区,另有极少许职员住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多(为工厂自己种植,在园林局未登记,可依据计划要求进行拆除或保留)。4.
11、空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况(有没有变电站、换热站等设施?)(1)项目用地内地下管线较多,但均为玻璃厂自用管线,没有横穿厂区市政管线。(2)项目用地内没有需要保留文物等设施。(3)项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线,可依据计划要求拆除。(4)项目用地西侧有一个40平方米人防设施,处于计划卫津河绿化带内,对项 目建设无影响。(5)项目用地内有玻璃厂自己打2口热水井(在地热办有登记),出水温度50左 右,可依据计划给予保留,可为项目提供一部分热水。5.地质情况 场地原为农田,厂区已经有50年历史,无不良工程地质条件。 厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门厂区植被 厂区车间厂区铁路 卫津河和南
12、部水面照片?三.项目周围小区配套1.周围3000米范围内小区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区628、659公交线路,距项目1公里处有96、954路终点站文化设施无体育设施无总来说,玻璃厂周围原为工厂区,基础小区配套比较少,不足认为项目提供服务,该项目在计划实施时应考虑部署对应数量生活配套设施。2.宗地周围3000米外可辐射到关键公共设施以下(关键指南楼商业片区和友谊路沿线):公用设施种类公用设施名称教育设施大学:天津财经学院、轻
13、工业学院、职业技术师范学院高中校:北师大天津附中(市关键)、第四中学(市关键)、南楼中学(区关键)医疗设施天津医院,河西医院,天津医大第二医院(三级甲等)大型商业设施津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店文化设施天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆(三星)、迎宾馆、乐园宾馆(三星)、津利华大酒店(四星)、水晶宫饭店(四星)、天津钢管宾馆(二星)、长青温泉宾馆、大型商住楼钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报
14、大厦综合分析,从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便抵达以下二个中心,一是南楼市级商业中心,二是计划友谊路市级行政中心,这些中心设施能辐射为该项目服务。四.项目周围环境1. 现实状况项目所在区域环境 因为历史原因,解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立,90年代后期,伴随城市房地产发展,原来部分工厂企业,因为工业结构调整原因,大多已搬迁改造,象天津市构件厂等企业;建成了现在顺驰名全部、名全部新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区,逐步带动了该区域住宅市场;市级迎宾线友谊南路建成通车和梅江居住区开发建设,拆迁了原来很多工厂和破旧房屋,建设了以水景和生态环境保护为专题高级居住区,大大改善了该区域居
15、住环境,使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升,已成为天津市区上佳居住区位。正开发住宅区域尖山住宅片区现实状况工业用地现实状况工业用地但就本项目现在关键出行方向解放南路两侧来看,仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业,同时道路两侧房屋均较破旧,同友谊路沿线景观相比,有一定差距,这是弱势所在,但可伴随政府十六条关键道路景观改造城市建设发展很快得四处理。已建成住宅区宗地南楼市级商业中心友谊路计划市级行政中心梅江居住区项目所在地2. 项目宗地周围情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业企业养殖场,有大量水面,拟计划为保留水域,对 该项目标环境有一定主动影响。项目宗地北面现实状况为天津津洋置业企业养殖场,计
16、划 为居住用地,顺驰集团已和其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津津洋置业企业养殖场部分用地,现已转让给松江置业企业用于房地产开发,属于 梅江南居住区一部分,该项目和梅江南居住区仅一河之隔-卫津河,基础上形成一个 大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道,使得该项目周围 环境有了根本性改善。项目宗地东面现实状况为一片空地,原为天津玻璃厂用地,后被附 近村民占用,现以被天津玻璃厂收回,面积约127亩,计划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块 厂区西侧刚修建完成卫津河 南侧在建道路梅江南开发用地 3.周围近期及远期计划对周围环境关键影响(1)该项目距离计划东
17、南半环黑牛城道段不足3公里,东南半环修建对该项目标出行将会带来很大方便,东南半环是天津市中心市区计划路网中两个半环之一,是天津市计划路网骨架中快速交通体系关键组成部分,其功效是完善天津市东南半部路网,联络海河东西两岸交通,同时起分流中环线和外环线客货交通流作用,东南半环建设已列入“十五”计划中,现在黑牛城道段扩宽改造工程立即完成,跨海河大桥计划开始修建,年底通车。(2)解放南路计划为60米宽城市主干道,两边绿化带宽30米,到外环线区段,两边绿化带宽50米,并保留现实状况水面,在项目周围有大量绿地和水面,形成一道生态景观,既调整了空气,又避免了噪音,对项目带来好处可谓多多。(3)本项目西北侧为梅
18、江居住区,将建设成为以水景和生态环境保护为专题高级居住区,大大改善了该区域居住环境,使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升,为该项目标定位和提升档次会有很主动意义。(4)现在项目门前有去大港区628、659公交线路,距项目1公里处有96、954路终点站,项目开发后,该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点,并可引进其它线路,方便项目业主出行。五.市政配套1.道路情况现实状况情况:现在本项目周围现实状况市政道路只有一条-解放南路,为天津市区一条关键出入市干道,向北直达市中心区,向南和津港公路连接直通大港区,.其现实状况路宽30米。项目南侧40米宽浯水道正在修建,联接梅江和小海地片区,使项目又多了
19、一条出行路线。计划情况:解放南路计划为60米宽城市主干道,两边绿化带宽30米,到外环线区段,两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为计划30米道路,经过谭江道将该项目和梅江居住区联结在一起。 2.市政管线配套情况 总体上讲,该区域原为工厂区,含有基础市政配套条件,具体分析以下:给水:在解放南路有800输水管,可从中引出配水管为该项目提供水源。排水:在该项目用地南侧计划有一雨水泵站,小区内雨水经过该雨水泵站排入卫津河,污水近期经过厂区内现有DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧计划有一污水泵站,小区内污水经过污水泵站排入解放南路计划DN800污水管,由此进入纪庄子污水处理厂。电力:根据计划,
20、该控规单元电力由区外变电站处理,原玻璃厂两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供,容量为1800KVA,现有容量不足以满足项目需要,还需经过上述电站提供增容。通讯:该项目为梅江电话局服务范围,解放南路现实状况有12孔电信电缆。燃气:气源为天然气,在解放南路有600中压天然气管道,为项目气源源头。供热:为供热空白区,根据计划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六.土地价格 1.赔偿费用:和土地方赔偿价格按总计划占地面积计算,市政代征地和可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地和配套公建用地赔偿价格相同,即总占地面积为52
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