玻璃厂项目可行性研究报告样本.doc

天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目

可行性研究汇报

 天津万科兴业(集团)
 二零零壹年八月

 目 录
第一章 项目决议背景
1.     内部原因
2.     外部原因
第二章 项目概述
1.   项目区位及用地
2.项目宗地现实状况
3.项目周围小区配套
4.项目周围环境
5.项目市政配套分析
6.土地价格
第三章 项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析
2.项目合作方法及风险评定
3.总体评价
第四章 市场研究
1.   区域市场成长情况
2.   区域市场供给产品特征
3.   整体市场对本案影响原因
4.   目标用户、产品及价格定位
第五章 计划设计关键点
1.   初步计划设计思绪
2.   计划设计可行性分析
第六章 项目开发计划
1.   开发机遇
2.   开发周期安排
3.   销售周期安排
第七章 投资收益分析
1.   成本估计
2.   税务分析
3.   经济效益分析
4.   项目资金估计
第八章 可行性结论
1.   项目优势
2.   项目劣势
3.   结论及提议

第一章 项目决议背景

一.内部原因
1.天津万科企业项目布局
万科自92年进入天津市场以来，前后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、城市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦在城市北部河北区，总面积约17万平方米，万科新城在城市北部北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、城市花园即使在城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科关键项目集中在城市北部。反观天津总体计划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出；城市工业向东发展，关键开发建设海河下游工业区和滨海地域，现在沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在一起。由此看出，万科物业分布和天津总体计划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展快速，市场快速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第一品牌形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津其它市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津总体计划和城市发展方向，我们应在天津西南部、南部、东南部投入更多关注。现在本企业在谈多个关键项目有：北部地域铁东路住宅项目，东部地域张贵庄路住宅项目、东部地域天津钢厂住宅项目，南部地域天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件全部比较成熟项目，该项目恰好填补了万科在城市南部无项目标空白。
2.天津万科企业经营现实状况：
现在天津企业在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目现在处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津企业关键利润支柱，但到后新城项目基础开发完成，关键为资金回笼，东丽湖项目规模大，是企业长远发展项目，因为区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为企业近两年利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目标项目。依据集团总部经营计划要求，天津企业必需再上新项目，要达成每十二个月有3-5个在开发项目，确保天津企业经营利润指标和万科产品在天津市场影响力。在现在市场呼叫万科大好形势下，天津万科应充足利用万科天津地产先锋社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场拥有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好，规模合适，发展前景乐观，可作为企业关键利润起源，能够作为关键发展项目。同时本企业拟在该地块建设住宅区，消除污染源，根本改善周围居民生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。
天津企业现实状况项目及在谈项目分布:

花园新城新区

世贸广场

城市花园

城市花园

万科中心

玻璃厂项目

.

天钢项目

津塘路项目

张贵庄路项目

丽苑项目

铁东路项目

梅江南项目

西横堤项目

在开发项目:
已完成项目:
在谈项目:
友谊路计划市级行政中心

南楼市级商业中心

项目所在地

梅江居住区

二.外部原因

该项目含有良好外部环境，其坐落位置处于天津市区南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有以下特点和优势:
①依据天津市总体计划，西南部地域大部分用地计划为教育科研、居住及行政办公用地。
②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市上风口，远离工业区，空气新
鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。
③经济发展情况来看，该项目所在河西区是天津市经济最发达、最富裕城区之一，该区房地产起点一直很高，集中了全市大部分中高级楼盘。商品房销售均价显著高
　　于除和平区以外其它各区。
④计划在河西区天津宾馆地域（友谊路两侧）建设新市级行政中心，现有市级行政
中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
型超市等全国著名商业设施。
⑥项目距离计划东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区计划路
网中两个半环之一，是天津市计划路网骨架中快速交通体系关键组成部分，东南
半环修建对该项目标业主出行将会带来很大方便。
⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设大型安居居住区，占地面积192
公顷,将建设成为以水景和生态环境保护为专题高级居住区，大大改善了该区域居住环
境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

全部以上多种原因，为万科在此地块建设一个高级居住小区提供一个良好外部环境。

第二章 项目概述

一.宗地域位及用地
1.项目区位
该宗地在天津市区南部,北侧紧临正在建设中梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离计划友谊路市级行政中心约5公里。

花园新城新区

世贸广场

城市花园

城市花园

万科中心

宗地位置

.

内环线

中环线

计划东南半环

 项目所在地

项 目 区 位 图

2.项目用地
该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,现在为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟计划为居住用地，计划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。根据市计划院编制控规要求，用地分析见下表：

名称
面积(万平米)
折算成亩数
毛地面积
35.02
525
其中市政代征地
(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)
6.27
94
可建设用地面积
28.75
431
其中区内配套用地
（含小学及幼稚园、配套公共服务设施用地）
2.70
41
净住宅用地面积
26.05
391
可建设用地用地率
82%
净住宅用地率
74%
住宅地块2

住宅地块1

住宅地块3

住宅地块4

教育用地

配套公建用地

 3.项目地块内多种用地政府控制性计划指标:
序号
用地性质
用地面积
(万平米)
容积率
建筑密度
(%)
建筑限高
(M)
绿地率
(%)
1
住宅地块1
9.89
1.4
30
50
40
2
住宅地块2
3.17
2.0
30
80
40
3
住宅地块3
7.4
1.6
30
50
40
4
住宅地块4
4.54
1.0
30
30
40
5
24班小学及15班幼稚园用地
1.79
0.8
25
25
40
6
储蓄所、物业管理等公共服务设施用地
0.91
1.8
50
50
20

二.宗地现实状况
1.四至范围:
东至解放南路，南至计划路，西至卫津河，北至计划路。
2.地势情况
项目用地关键为天津玻璃厂厂区,地势平坦,场地标高和解放南路标高基础相一致。
3.地上物现实状况
地上物关键为玻璃厂生产厂房和办公区，另有极少许职员住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可依据计划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有没有变电站、换热站等设施？）
（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线。
（2）项目用地内没有需要保留文物等设施。
（3）项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可依据计划要求拆除。
（4）项目用地西侧有一个40平方米人防设施，处于计划卫津河绿化带内，对项
目建设无影响。
（5）项目用地内有玻璃厂自己打2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左
右,可依据计划给予保留,可为项目提供一部分热水。
5.地质情况
场地原为农田，厂区已经有50年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被 玻璃厂正门

厂区正门

厂区植被

 厂区车间

厂区铁路

卫津河和南部水面照片？
三.项目周围小区配套
1.周围3000米范围内小区配套
配套设施分类
名称
教育设施
电子仪表技术学校
水浒武术学校
医疗卫生设施
无
商业设施
劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店
金融设施
无
市场
珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城
天津汽配城
交通设施
门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站
文化设施
无
体育设施
无
总来说，玻璃厂周围原为工厂区，基础小区配套比较少，不足认为项目提供服务，该项目在计划实施时应考虑部署对应数量生活配套设施。
2.宗地周围3000米外可辐射到关键公共设施以下(关键指南楼商业片区和友谊路沿线):
公用设施种类
公用设施名称
教育设施
大学：天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院
高中校：北师大天津附中（市关键）、第四中学（市关键）、
南楼中学（区关键）
医疗设施
天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）
大型商业设施
津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店
文化设施
天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂
体育设施
河西体育场
大型公园
天津乐园
大型宾馆
天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、
大型商住楼

钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、
深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦
综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便抵达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是计划友谊路市级行政中心，这些中心设施能辐射为该项目服务。

四.项目周围环境
1.     现实状况项目所在区域环境
因为历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，伴随城市房地产发展，原来部分工厂企业,因为工业结构调整原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；建成了现在顺驰名全部、名全部新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域住宅市场；市级迎宾线友谊南路建成通车和梅江居住区开发建设，拆迁了原来很多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环境保护为专题高级居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。
正开发住宅区域

尖山住宅片区

现实状况工业用地

现实状况工业用地

但就本项目现在关键出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可伴随政府十六条关键道路景观改造城市建设发展很快得四处理。

已建成住宅区

宗地

南楼市级商业中心

友谊路计划市级行政中心

梅江居住区

项目所在地

2.     项目宗地周围情况
该项目宗地南侧为天津津洋置业企业养殖场，有大量水面，拟计划为保留水域，对
该项目标环境有一定主动影响。项目宗地北面现实状况为天津津洋置业企业养殖场,计划
为居住用地,顺驰集团已和其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库
和天津津洋置业企业养殖场部分用地,现已转让给松江置业企业用于房地产开发,属于
梅江南居住区一部分,该项目和梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基础上形成一个
大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周围
环境有了根本性改善。项目宗地东面现实状况为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附
近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，计划用途为水面。

西侧卫津河

北侧顺驰开发地块

厂区西侧刚修建完成卫津河

南侧在建道路

梅江南开发用地

3.周围近期及远期计划对周围环境关键影响
（1）该项目距离计划东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环修建对该项目标出行将会带来很大方便，东南半环是天津市中心市区计划路网中两个半环之一，是天津市计划路网骨架中快速交通体系关键组成部分，其功效是完善天津市东南半部路网，联络海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入“十五”计划中，现在黑牛城道段扩宽改造工程立即完成，跨海河大桥计划开始修建，年底通车。
（2）解放南路计划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现实状况水面，在项目周围有大量绿地和水面，形成一道生态景观，既调整了空气，又避免了噪音，对项目带来好处可谓多多。
（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环境保护为专题高级居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目标定位和提升档次会有很主动意义。
（4）现在项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其它线路，方便项目业主出行。
五.市政配套
1.道路情况
现实状况情况：现在本项目周围现实状况市政道路只有一条----解放南路,为天津市区一条关键出入市干道，向北直达市中心区，向南和津港公路连接直通大港区，.其现实状况路宽30米。项目南侧40米宽浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。
计划情况：解放南路计划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。项目用地北侧谭江道为计划30米道路，经过谭江道将该项目和梅江居住区联结在一起。
2.市政管线配套情况
总体上讲，该区域原为工厂区，含有基础市政配套条件，具体分析以下：
给水：在解放南路有φ800输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。
排水：在该项目用地南侧计划有一雨水泵站，小区内雨水经过该雨水泵站排入卫津河，污水近期经过厂区内现有DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧计划有一污水泵站，小区内污水经过污水泵站排入解放南路计划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。
电力：根据计划，该控规单元电力由区外变电站处理，原玻璃厂两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需经过上述电站提供增容。
通讯：该项目为梅江电话局服务范围，解放南路现实状况有12孔电信电缆。
燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600中压天然气管道，为项目气源源头。
供热：为供热空白区，根据计划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位
时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。
六.土地价格
1.赔偿费用:
①和土地方赔偿价格按总计划占地面积计算，市政代征地和可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地和配套公建用地赔偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地赔偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，赔偿数额多退少补），土地赔偿费包含土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、多种管线、设备、设施等拆迁赔偿费。
②另赔偿原开发商1000万元作为退出赔偿。
③累计毛地赔偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。
2.土地出让金:
① 出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总计划用地面积出让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。二者相差10万M2。
② 出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评定值7%收取出让金，本项目成本测算时按总计划用地面积计算约为1960万元，假如按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节省560万元。（列表说明上述问题）
3．周围地价比较：
①和梅江地价比较：
梅江拍卖价为1248元/平方米（楼面地价），该地价中为含市政配套熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。玻璃厂项目可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元/亩。二者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。
②和项目用地北侧顺驰地块比较：
据初步调查顺驰地块毛地每亩赔偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂项目毛地每亩赔偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。
综合分析该项目地价比较靠近市场价位，能为我方接收。
第三章 法律及政策性风险分析

一.项目用地取得土地使用权法律手续现实状况描述
1.     项目用地现实状况
① 土地全部权归属:国有用地
② 土地使用权归属：天津远洋玻璃工业
③ 土地她项权益:没有
④ 土地用途:工业用地
⑤ 项目用地现实状况文件:天津市津南区核发津南国用(97更1)字第101号国
有土地使用证
2.     项目用地计划
①     项目用地计划用途：拟计划为居住用地
②     计划批文：市计划院编制（10-01-01）控制性具体计划
3.已取得政府文件：
现在还未办理项目标任何手续。
3.     项目用地取得土地使用权程序评定
（1）     取得土地使用权程序
①   万科和天津远洋玻璃工业签定土地开发赔偿协议。
②   去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地批文。
③   去市土地局办理土地出让手续，和市土地局签定土地出让协议交纳土地出让金，办理国有土地使用证。
（2）取得土地使用权需要工作日
通常向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能和市土地局签定国有土地出让协议，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。具体说明
（3）取得土地使用权风险及控制
土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂建设进度，这是
风险所在。
风险控制：土地方确保按时交地，同时在协议中约定每笔付款和立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定假如工作延迟，我方可从其赔偿款中扣除我方损失。
4.     政策性风险评定
（1）   项目周围梅江居住区刚开始开启，新开工面积在30万平米左右，是由政府组织实施项目，该项目上马一定会对梅江居住区造成很大压力，政府出于地方保护原因，会控制该区域商品房上市量，这么该项目会被推迟立项，不能立即开发，因为政府政策原因，该项目立项会碰到较大阻力，但我们分析，依据天津企业和当地政府良好关系，经过多方工作，应能处理立项问题。
（2）   政府对污染企业外迁和东移有很多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评定值5-7%收取，但该项目能否顺利按7%实施，是一个待定原因。我们分析，假如没有大政策改变，应能实施，同时在和土地方协议中约定，土地方必需确保土地出让金降到7%以下，不然，我方可从其土地款扣除出让金超出7%部分费用。
二.项目合作方法及风险评定
1.合作方介绍：
土地方为天津远洋玻璃工业，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职员3000余人。
合作方为香港富联集团国际投资，为一家合资企业，其退出该项目后必需帮助万科企业和土地方合作并确保万科按其原有合作条件和土地方合作。
2.合作方法
（1）合作方法
万科一次性买断土地使用权，单独开发。
（2）操作方法
万科和土地方天津远洋玻璃工业签定土地开发赔偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，和市土地局签定土地出让协议交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科企业和香港富联集团国际投资签定退出赔偿协议。
3.关键合作条件
（1）和土地方天津远洋玻璃工业土地价款及付款进度
①土地价款：总占地面积为525亩，土地赔偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，赔偿数额多退少补），土地赔偿费包含土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、多种管线、设备、设施等拆迁赔偿费。
②付款计划：
a.双方签署协议后一周内万科企业支付给土地方5000万元，并打入双方共同指定公证处帐户。然后万科企业去办理项目立项,假如该项目立项不成,该笔款如数退回给万科企业。
b.万科企业和市土地局签定国有土地出让协议后，由公证处将5000万元存入土地方指定帐户，假如此时一期约300亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付。
c.在万科企业和市土地局签定国有土地出让协议后十二个月内分四次支付10000万元赔偿费，每3个月付四分之一（即2500万元）。
d.在土地方将全部开发用地按要求交给万科企业后十二个月内分两次付清余款，每6个月付余款50%， 万元。
③土地方关键工作
a.负责在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完成后约300亩开发用地，其它用地在6月底前提供给万科企业使用。
b.拆迁内容包含：负责拆迁地上房屋和构筑物及其基础，架空线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及多种管线拆除等影响项目开发原因，办理相关手续交纳相关全部税费，交地时确保现场场地平整。
c.负责出具办理项目手续全部文件、资料、证实等，并负责提供人员配合。
d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。
e.配合万科企业办理该地块从项目立项、签署土地出让协议、取得国有土地使用证全部事宜。
f.负责协调处理相关该地块遗留问题，在确保万科企业正当开发、建设、销售、使用项目标整个过程中不受因土地方责任干扰。
g.主动帮助万科企业办理多种相关税费减免，帮助万科企业享受企业外迁优惠出让金政策，（将出让金总额降低到宗地评定值7%以下，低于7%节省部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成）
（2）和合作方香港富联集团国际投资赔偿价款和付款计划
①赔偿价款：总额为1000万元，赔偿价款包含合作方前期运作费用、退出开发损失赔偿及其协调拆迁等事宜赔偿。
②付款计划：
a.在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按要求拆迁完成交给万科企业使用后一周内，万科企业支付300万元赔偿费。
b.在万科企业和市土地局签署国有土地出让协议及同时土地出让金总额降到宗地评定值7%以下后一周内，万科企业支付300万元。
c.在土地方将其它剩下土地全部按要求拆迁完后交给万科企业使用后一周内支付200万元。
d.余额200万元在上述第三次付款后1年内分两次付清。
③合作方关键工作：
a. 负责和土地方签署一份解除双方协议协议，并确保万科企业和土地方根据其原来和土地方签定条款顺利签定土地开发协议。
b. 负责要求和帮助土地方在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完成后约300亩开发用地，其它用地在6月底前提供给万科企业使用。
c.负责协调万科企业办理该地块从项目立项、签署土地出让协议、取得国有土地使用证全部事宜。
d.负责协调处理相关该地块遗留问题，在确保万科企业正当开发、建设、销售、使用项目标整个过程中不受干扰。
e.主动帮助万科企业办理多种相关税费减免，负责协调万科企业享受企业外迁优惠出让金政策，确保将土地出让金总额降低到宗地评定值7%以下。
4.合作风险评定
（1）   合作背景：天津远洋玻璃工业为污染企业,其用地及周围用地计划为居住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该企业也想经过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增加企业竞争力,该企业和香港富联集团国际投资签定了土地开发意向书,经过谈判, 香港富联集团国际投资同意退出该项目,前提是本企业承诺1000万元赔偿费, 在此情况下,万科直接和土地方进行合作。
（2）   土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为70年。
（3）   土地权属情况：依据土地方提供土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。
（4）   土地方信任情况：土地方为经营良好国营企业，信任等级较高，我方直接和土地方签署协议，最大程度避免土地风险。
（5）   付款进度和土地手续配合：以前面和合作方付款计划可看出，基础每笔付款全部对应合作方对应工作完成，最大程度避免合作风险。
（6） 其它和土地政策相关要求：
a.工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕地占用税、契税；转让原有土地收入，采取即征即返形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。
b.是为支持污染企业工业东移，加紧企业建设和搬迁，立即开启生产，对企业土地变现有特殊困难，经市政府同意，可依据企业具体情况，以其土地使用权、有价证券等资产作抵押，根据评定价格或约定价格，由市财政局给资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。
c.利用原污染企业用地进行房地产开发，土地出让金可按土地评定值5-7%收取。
三.总体评价
该项目总体讲法律手续比较简单，本企业和土地方直接签署土地开发协议，然后在市土地
局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟计划为居住用地，土地使用性质基础明确。

第四章 市场研究

一.区域市场成长情况：
1.区域市场简述：
图一：区域市场范围界定(紫色板块)

该项目行政隶属河西区，在解放南路和友谊南路之间，距离外环线1.2公里。区域市场范围界定在整个河西区（图所表示），河西区是危改实施较早地域，市政建设和各项功效、环境全部较完善，故此吸引大量区外人口涌入，现在人口总数为79.14万人，比90年增加了13.14万人。该区域市场住宅累计供给量为113.87万平米，当年销量92.76万平米，市场基础处于平衡状态。
河西区

该区域市场基础特征表现以下：
1）因为政府大力支持，该区域市场现在正处于快速增加时期，区内整体生活环境和配套条件得到显著提升。
2）  从产品供给和用户购置力能够看出，该区域已经成为天津市中高级物业集中区域，中高级市场发展较为成熟且市场容量相对较大。
3）  区域内产品趋同性强，计划水平差异性较强，含有优异计划物业通常全部为全市性定位，市场空间较为宽广。
4)开发时间较早区域市场，整体展现购置力强，改善需求愿望强，对于区外市场辐射力强。
宗地

5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场开发烧点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。
2.区域市场在市内各项指标成长情况
u   销售量：
该区域市场销售量一直稳步增加，尤其是增加幅度最大，和99年同比增加了61%。

u     销售量和上市量比较：

现在河西区区域市场基础处于供销平衡状态。

u       平均单价走势：
河西区平均单价一直在3200元/平米到3300元/平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高级物业集中区域。

二.区域市场供给产品特征：
u       区域市场各档次产品供给情况：
价格空间
关键产品类型
供给百分比
2500以下
多层
25%
2500—3500
多层、小高层
50%
3500—4000
多层、小高层
15%
4000以上
多层、小高层、别墅
10%
u       各档次产品上六个月需求情况：
由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基础展现各档次产品供需差量空间基础相近，即各档次产品皆未出现显著供求悬殊、供给量远小于需求量良好投资空间。
◆区域市场各档次产品集合特征：
河西市场产品几乎聚集了整体市场内各档次产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无显著档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类：
(1) 低于2500元/平方米：
该档次产品多分布于远离城市中心位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基础环境、配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱外迁户需求。建筑形式基础为多层。含有代表性项目有：
项目名称
规模
（m2）
建筑形式
绿化率
均价
（元/m2）
主力产品
（m2）
瑞江花园（一期）
整体40万
多层
35%
2400
70-90（两室）
金海湾
20万
多层
30%
2480
90-100（两室）
荣华园
3万
多层
36%
2300
80-90（两室）
(2) 2500—3500元/平米：
该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。这类产品也多数分布城市中心外位置，但这类物业对产品以外附加值设计已较为重视，从景观设计、户型选型、高科技材料利用等方面做得较细，以此填补地域优势不足。
且该类物业多为大、中型规模开发，产品关键以多层开发为主，辅以部分小高层。含有代表性项目有：
项目名称
规模
（m2）
发售资源
建筑形式
容积率
均价
（元/m2）
主力产品
（m2）
消化率
顺驰名全部
15万
15万
多层
小高层
1.3
2800
100-120
基础售磬

名全部新园
10万
10万
多层
1.2
2500
90-100（两室）
120-125（三室）
75%
(3) 3500—4000元/平米
该档次产品开发基础分为两大类，一类为：产品多为小高层，产品本身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场产品，极其强调产品外环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提升物业档次。
项目名称
规模
（m2）
发售资源
（m2）
建筑形式
容积率
均价
（元/m2）
主力产品
（m2）
消化率
世纪城
22万
20万
多层
小高层
1．29
3600
100（两室）
140（三室）
70%
芳水园
11.9万
约2万
多层
小高层
0.9
3800
120-150
15%
蓝水假期
12.8万
内认期
12.8万
多层
小高层
0．9
3900
140-160
20%
(4)           4000元/平米
这类产品基础集中在市中心区域，地理位置优势是绝正确，同时，产品开发上追求深度，比较重视对文化、环境、产品等方面雕琢。但该类产品因为受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域中高级项目。

项目名称
规模
（m2）
发售资源
（m2）
产品形式
均价
（元/m2）
主力产品
（m2）
消化率
泰达园
9万
9万
多层
高层
4200
110
120-130
75%
罗马花园
5万
2万多
小高层
高层
5300
150(两室)

70%
世纪城

3.区域内个案情况：
名全部新园

蓝水假期

个案分布和宗地位置关系图：
云水园

宗地

3．1世纪城：
该项目由多层、小高层组成，产品形式单一，主力户型集中在100平方米（两室）和140（平米）三室。（具体技术指标请参看第四页对应表格内容）
该项目一直极其重视产品宣传，在宣传力度、空间利用度和持久性和高密度性方面，四处全部要表现出实力企业手笔。该项目一直以高科技“H概念小区”为宣传专题，目标客群直指“高学历、高智商、高层次、高收入、高需求’H’一族”。
总结：该项目产品单一，项目关键依靠科技利用后“八大优势”为关键竞争点，同时，今年6月，美国易道打造小区环境落成，又新添了卖点，促进了销售。
3．2梅江-蓝水假期：
蓝水假期以小高层(9-12层)、多层（4-5层）、别墅建筑形式组成，小高层和多层栋数为1：1，各楼体呈曲线型、围合式分布，在确保采光、通风舒适性同时，最大程度利用了景观资源观赏价值。该项目70%住户可看到水景，且每户窗外全部有绿色，景观均好性发挥到极至。
产品面积偏大，主力户型在140-160之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。
产品推广方面，以“亲水住宅”为专题，利用友谊商场门前形象推广、发售享受特惠认购卡、和高密度立体宣传，推出休闲生活概念，利用概念引领用户消费趋向。
总结：该项目产品方面不含有竞争优势，关键依靠生态、科技利用为关键竞争点，最市场炒做很热，但项目开发、策划方面并无突破性拓展。
3．3云水园：
该项目由多层及少部分小高层、别墅组成，区内计划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不含有优势，尤其是别墅区环境，更是和高级建筑形式不相当。别墅分为240、280平方米两种