成本控制机制及措施.doc

成本管控的思路想法

一、成本构成及成本控制的重点和难点
房地产成本构成基本包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用、财务费用等六大部分。其中土地成本和工程成本所占比重较大，合计约70%-80%。土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小，企业只能利用拿地前的决策机制决定自身可接受的拿地价格，通过政府的招拍挂方式取得土地。工程成本是房地产企业成本控制的关键，而项目的构思和定位、可行性研究、目标设计、设计方案的选定、结构的优化、新材料的采用、设计的深度和质量是影响工程成本的最关键因素，是成本控制的重点，也是成本控制的难点。
二、不同阶段成本控制机制和措施
（一）决策阶段，建立有效的决策机制
首先最高决策层要从思想层面充分认识决策成本。在条件允许的情况下，适当增加决策成本、增大决策过程中投入，谨慎决策，将各方面的可能问题和困难纳入利弊得失的分析，科学决策。
（二）设计阶段，推行限额设计和标准化设计
在进行充分可行性研究、项目定位、方案比选及足够深度勘察的基础上，优选最适合的设计方案。设计的标准、质量、深度决定了工程造价的高低和可靠程度。设计阶段既是工程造价控制最有效的阶段，也是最困难的阶段。设计任务书要充分交底，让设计单位充分了解项目的设计意图，推行限额设计和标准化设计。
（三）工程建设阶段，实行目标成本控制和工程变更价值工程分析，强化目标成本考核机制
1、招标阶段
对材料、物资的采购，合理确定经济采购批量，逐步推行集中采购机制和直供制，减少中间供应商。
对工程的招标，在政府规定的原则范围内，与市场信誉好的企业建立合作准入机制，尽量避免市场的无序竞争造成的工程失控现象。同时在招标文件的制定上，科学合理制定标准文本，对招标范围、合同风险、结算支付等进行合理划分，保证工程实施的有序进行和合同索赔的有效预控。
2、施工阶段
工程开工前，即确定工程的目标成本，并对目标成本按岗位、部分、人员进行分解，并对成本的变化因素进行及时分析。对工程变更和设计变更要利用价值工程和变更方案比选的方法充分论证和分析，确保变有所指。
3、竣工阶段
及时进行合同的清理、竣工结算的办理和相关费用的归集。

（四）工程竣工阶段，做好项目的竣工决算分析，建立项目的后评价机制
竣工决算分析，既包括对目标成本的完成情况分析，也包括对项目前期定位准确性进行分析，还包括与市场同类优秀房地产开发项目的对标分析，通过分析，找差距、拿措施。重点是要建立项目清盘前的后评价机制，为后期的房地产开发提供可供参考的案例