20100805-中鑫阜阳项目整体定位及163611557.ppt
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1、1中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告致:中鑫集团2对于本项目的几点思考01.01.我们面临怎样的市场环境,有何特点?受城市文化和经济特征的影响,阜阳房地产市场具有其独特的发展特征,这些特征对项目开发具有十分重要的影响。02.02.本项目如何站位?未来三环范围内,高容积率项目将成为市场开发主流,在阜阳的市场条件下,项目如何站位才能保证开发目标的实现?03.03.项目的利润空间在何处?项目土地成本较高,我们将通过何种形式,在未来竞争中实现项目开发的利润?3PART 1 项目本体及开发目标解析4项目地处中南大道、临泉路交口东北侧,紧邻阜阳西二环发展黄金轴线中南大道;项目北侧为汇鑫商业用地(规划)及已
2、经建成的汇鑫美居城(一期)及在建的汇鑫国际广场(二期,是一集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体);项目南侧为在建的香格里拉(三期)商住项目,共有两栋16层小高层和4层的商业物业;项目西侧为中南现代城项目,目前一期已经入住,二期规划中,未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。地块位置地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧,位于阜阳西二环发展的黄金轴线上,周边住宅物业发展氛围成熟,利于项目打造区域标杆产品价值一:位于阜阳西二环商业核心价值二:隶属颍州住宅发展成熟片区价值三:区域价值与项目价值形成互动汇鑫国际广场汇鑫美居城步行街地块一地块二汇鑫商业用地 (规划)规划路香格里拉(三期)中南商业
3、街中南现代城(一期)中南现代城(一期)中南现代城(二期规划)5周边道路体系:城市主干道中南大道:阜阳西二环分界线,双向六车道,沿线住宅物业发展较为成熟;颍河西路:贯通城市的东西向主干道;阜南路:中南大道南向延伸段;城市次干道临泉路:颍州区和颍泉区的分界线,中南大道西侧段,主要为中南现代城底商;西城墙路:临河路,景观较好;林清路:香格里拉二期沿街商业为主,主营餐饮;支路规划路(南北向):项目地块内规划路,18米宽;中南商业街:10米宽商业内街,为中南建材港配套商业,主营家具家饰。区位交通地块紧邻城市主干道中南大道,交通便捷,能为项目导入更多人流,但临快速干道一侧的商业价值受到影响,地块南侧及规划
4、路两侧商业价值较高城市主干道城市次干道支路颍河西路颍河西路中中南南大大道道中南商业街中南商业街临泉临泉路路西西城城墙墙路路河河流流规规划划路路地地块块一一地地块块二二阜阜南南路路林 清 路林 清 路商业分布6区域配套本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多,其中汇文中学、师范学院附中对于县市客户购房将形成一定吸引力,周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。同时周边学校和医院的职工,也将会带来一定的购房需求地块周边主要配套分布医院市第二人民医院市第三人民医院阜阳妇产医院双龙医院学校阜阳工业经济学校汇文中学师范学院附中颍州中学阜阳科技职业学校颍西中心学校阜阳计算机中专学校博大电脑学校市
5、特殊教育学校银行中国农业银行临泉路支行中国农业发展银行政府部门颍州区地税局市地税局文医医文文医文文电脑学校电脑学校颍州中学颍州中学阜阳科技职业学院阜阳科技职业学院颍西中心学校颍西中心学校计算机中专计算机中专市第二人民医院市第二人民医院市第三人民医院市第三人民医院双龙医院双龙医院文文师院附中师院附中汇文中学汇文中学税颍州区地税局颍州区地税局税市地税局市地税局项目地块农业银行医妇产医院妇产医院临泉路临泉路临泉路林清路颍河西路中南大道南京路清河西路人民西路文工业经济学校工业经济学校文特殊教育学校特殊教育学校10001000米米500500米米中国农业发展银行7本项目周边开发较为成熟的住宅社区,同时未
6、来仍有一定量的住宅供应,将于项目形成一定竞争项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品,以及中南现代城和香格里拉,区域住宅成熟度较高,人口聚集度较好;中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目,同时汇鑫三期将有住宅供应。地块地块用地性质用地性质名称名称体量体量产品产品状态状态A商住汇鑫住宅26万方多层售罄B商住中南现代城16万方多层售罄C商住香格里拉17,605高层、单身公寓新盘中南大道本案本案AA地块地块B B地块地块C C地块地块周边住宅规划8项目北侧为汇鑫综合体商业,西侧为中南配套商业,南侧分布香格里拉及林清路老街,这些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象
7、名称名称体量体量(万(万m2m2)业态业态售价售价(万(万/m2/m2)租金租金(元(元/m2/m2/天)天)形态形态汇鑫商业广场15家居建材、休闲娱乐、零售、餐饮16(汇鑫国际广场)0.91.1(万象街)开间中南现代城1.5建材、家饰、家居1.21.3(南侧及东侧沿街商铺)0.80.9一层底商香格里拉0.6未招商810016600-两层底商林清路沿街商业2餐饮、零售、教育为主,美容美发等社区服务型商业为辅中间:23端头:45两层底商汇鑫本案本案林清路香格里拉(三)中南现代城这些建筑的开发完成,将迅速提高本项目周边的城市意象和成熟度,共同打造阜阳西二环城市副中心周边商业规划9地块现状地块内部相
8、对平整,无明显地势高差,目前正在拆迁地块内有高压线,根据规划将拆除,对项目无影响地块南侧现状,紧邻香格里拉三期项目分隔地块的小径,未来是18米宽的规划路地块形状较方正,地势无明显高差,西、南两侧临路,昭示性好。地块内现有高压线和鱼塘等不利因素,未来都将移除。东西两地块,被小路相隔,增加了整体规划的难度本案颍河西路临泉路中南大道本案地块北侧是汇鑫项目用地,尚未拆迁地块内有一鱼塘,可填补地块二南侧的尼姑庵1 11 12 23 35 54 46 67 72 23 34 45 56 67 710经济指标本项目可建设用地约66200平米,用地性质为居住用地,对配套商业面积未作明确规定。容积率调整空间较小
9、,开发产品形式较为明确地块开发经济指标用地面积共计:66,164平方米西侧地块:52,773平方米东侧地块:13,901平方米用地性质商住用地土地成本341万/亩折合楼面价:1750元/平米容积率3.0建筑密度30%建筑限高85米,沿规划18米宽南北小路的商业建筑高度14米本案颍河西路临泉路中南大道本案11项目土地成本为341万/亩,折合楼面价约为1750元/平米,加上高层建安成本及其他开发成本均摊,住宅开发成本与市场售价几乎持平,利润甚微。3.0容积率决定了住宅开发只能是高层,同时85米的建筑限高,给项目的整体规划和社区品质打造制造了难题,同时还将面对市场上的同质化产品竞争。问题一问题一问题
10、二问题二地块作为商住用地,规划指标仅对商业物业分布位置做出了规定,并未对商业体量做出明确的指示,如何确定项目商业的开发体量也是一大难题。问题三问题三地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本,让项目开发存在着诸多隐患发现问题做什么?怎么做?12理解问题商业开发体量及产品确定核心问题如何在住宅利润有限的市场前提下,寻找溢价空间;如何确定合适的商业体量,以保证项目盈利;除了传统的沿街商铺形式,是否存在产品创新且市场接受度高的商业形式;高容积率下的同质化竞争高成本下的利润挖掘如何避免市场上高层社区的同质化竞争;如何在区域住宅开发已经启动的情况下,树立区域标杆形象;根据项目开发目标和我司对项目的理解,提
11、出本次项目开发三大核心问题13解决路径提供市场上接受程度高的产品;独创内部街区商业,突破商业规划业态 限制*;做足商业面积,提升项目利润空间;通过住宅产品定位与包装,提升住宅附加值,提高销售单价;通过商业物业,扩大项目开发利润空间创新商业,扩大利润空间项目利润注重细节,塑造标杆形象产品力,是第一生产力注重建筑立面选材和社区景观打造,设 置多重景观体系,打造高品质社区;根据市场现有户型进行突破,丰富居住附加价值;*根据规划,住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰民项目14PART 2 阜阳房地产市场分析未来竞争分析供给现状分析数据指标分析15数据指标分析16投资近五年固定资产投资和房地产投资保持稳步
12、增长,为房地产开发提供了良好的市场环境阜阳的固定资产投资常年来保持快速度增长,用于基础设施建设及房地产开发的投资不断加大固定资产投资带来城市交通状况的改善和城好似整体面貌的更新,对于房地产市场的发展有极大的促进作用,对阜阳人口“安居”和“就业”有较大的推动作用投资增长步伐加快,房地产业保持较快增长,地产投资占有全社会固定投资五分之一强并呈上升态势。可见未来几年,房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向。数据指标分析/投资情况17供应阜阳市目前,阜阳市房地产市场仍处振荡调整期,整体市场的开发节奏较慢,未来市场竞争将日益激烈,市场后续供应潜力巨大阜阳市房地产市场仍处振荡调整期,09年下班年出现
13、了新开、施工面积一定程度下降局面,市场供应主要为存量房为主,使得当时住宅成交价格受一定影响。目前,阜阳房地产市场竣工面积远少于施工面积,2010年上半年竣工面积29.8万平米,而施工面积达到414.4万平米。整体市场的开发节奏较慢,但随着市场的日益成熟,未来市场竞争将日益激烈,市场后续供应潜力巨大。数据指标分析/供应情况18住宅(新房、二手房)成交价格曲线住宅(新房、二手房)成交面积曲线成交阜阳商品住宅的价格整体趋于稳定,稳步上涨,但幅度不大;住宅成交量在7万平米/月左右,有明显淡旺季,年中与年底成交火爆,突破10万平米/月阜阳近年商品住宅均价较为稳定,缓步增长,商品房均价为3500元/平米;
14、09年9月市场供应出现小低谷,价格明显上涨,住宅成交大幅下跌。受9、10月份前刚性需求的压抑爆发与外出务工人员的返乡购房的到来,09年11月与12月住宅成交量逐渐上扬,价格也小幅上涨。数据指标分析/成交情况统计周期:09年7月-2010年6月统计周期:09年7月-2010年6月19数据指标分析总结 阜阳市投资增长步伐加快,房地产业保持较快增长,未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向;目前房地产市场仍处调整期,竣工面积远小于施工面积,整体市场的开发节奏较慢,随着市场行情的稳定,建设力度的加强,未来市场的竞争将日渐激烈;商品住宅的价格整体趋于稳定,且呈现小幅上扬趋势,目前成交均价已突
15、破4000元/平米;住宅去化速度相对稳定,成交量基本维持在7万平米/月左右,旺季达10万平米/月。20供给现状分析21阜阳房地产板块对比分析阜阳房地产板块对比分析阜阳房地产市场整体特点分析阜阳房地产市场整体特点分析阜阳市场典型项目分析阜阳市场典型项目分析本项目所在板块的属性特征本项目所面临的整体市场环境市场典型项目提供的借鉴启示市场供给现状分析22阜阳房地产板块对比分析/住宅市场整体格局阜阳市区住宅版块格局:颍泉、颍州、颍东、经开四大片区颍州区经 济 开 发 区颍泉区阜阳郊区颍 东区23阜阳房地产板块对比分析/市场供求趋势区域住宅情况总量(平方米)现有供应量(平方米)去化量(平方米)去化率(%
16、)未来供应量(平方米)销售均价(元/平方米)颍州区1,761,945367,420304,65179.8%964,8304150颍泉区894,685256,355201,02572.9%439,0203890颍东区118,83239,87027,83073.0%78,9623650开发区140,00040,00023,00057.5%80,0003600阜阳城市住宅供应总量超过70万方,其中颍州区现有供应量达到367,420平米,占全市供应总量的52%,是阜阳目前主要的住宅开发热点区域24阜阳房地产板块对比分析/颍州区住宅板块特征颍州区域均价:4130元/平米采莲郡采莲郡香格里拉二期香格里拉二
17、期春益雅苑春益雅苑颍州区住宅开发体量为全市之首,阜阳当地知名的开发企业在区域内较为集中,区域内面市的楼盘品质相对较高板块描述:颍州区紧邻城市发展核心,无河流和铁路阻隔。随着城市的发展和扩张,未来区域将承接大量城市核心区外溢人口,成为阜阳未来住宅市场发展的重要方向。板块特征:西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域25阜阳房地产板块对比分析/颍州区在售住宅汇总项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率未来供应量售价港丽上城国际233,450380,000多层350,00042,00011,85028.2%04500丽丰一品118,000560,000高层44
18、0,00050,56048,42095.8%389,4404600易景国际花园256,800500,000多层/小高层/高层500,00039,76026,10065.6%340,000多层:4100小高:4200采莲郡40,00070,000多层70,0008,5458,45699.0%60,0003700蓝堡城42,300127,000高层120,500120,500116,54596.7%04000香格里拉903727243多层/小高层 17,60517,60514,96085.0%04100天瑞名城204289342212多层/小高层 263,84088,45078,32088.5%1
19、75,3903900颍州区现有楼盘供应量为367,420平米,部分含多层项目均已售罄,未来区域主要供应量超过96万平米,均为小高层或高层物业26项目基本情况项目位置:阜阳市一道河中路139号物业类别:高层占地面积:177.1亩总建筑面积:56万M2绿化率:36%容积率:3.05开发商:丽丰集团景观设计:中国美术学院风景建筑设计研究院案例分析:丽丰一品(高层)在在售售房房源源项目供应情况现有供应体量:50,560平米销售均价:4600元/平米销售信息:目前5幢高层房源基本售罄,10月推出4幢116平米房源售楼处现场沙盘展示阜阳房地产板块对比分析/颍州区主要在售项目27项目基本情况项目位置:阜王路
20、二道河旁物业类别:多层/小高层/高层占地面积:385亩总建筑面积:50万M2绿化率:40%容积率:1.4开发商:阜阳市易景置业有限公司景观设计:南京绿都案例分析:易景国际花园(多层/小高层/高层)项目供应情况现有供应体量:39,760平米销售均价:4200元/平米销售信息:北区为多层、小高层,目前部分多层和5幢小高层在售。南区为多层、小高层、高层社区,目前在建,未售社区大门现场实景图阜阳房地产板块对比分析/颍州区主要在售项目南区南区北区北区在在售售房房源源28阜阳房地产板块对比分析/颍泉区住宅板块特征板块描述:颍泉区作为阜阳城市核心区域,住宅开发量已接近饱和,土地储备量日益稀少,发展空间存在严
21、重制约。目前主要集中于河南与颍州区接壤的区域。成熟的商业配套,为区域楼盘增加了不少的附加值,产品以小高层和高层为主。东方第一城东方第一城蓝鲸蓝鲸SOHOSOHO电力明园电力明园汇鑫国际城汇鑫国际城香港财富广场香港财富广场颍泉区作为阜阳城市核心区域,发展最为成熟,住宅开发接近饱和,项目现主要集中于河南与颍州区接壤的区域颍泉区区域均价:3800元/平米板块特征:文化、教育为配套,商业为核心的城市中心区域29阜阳房地产板块对比分析/颍泉区在售住宅汇总项目名称占地面积总建面物业类型住宅情况总量现有供应量去化量去化率 未来供应量售价蓝鲸SOHO1,3005,700小高层5,70000-5,700-汇鑫国
22、际105000180,000多层62,00000-20,000-天韵怡城1867652,800小高层39,12020,96014,80070.6%18,1603600东方第一城76,000180,000多层/小高层141,00000-107,000-外滩国际城271,800 150,000多层/小高层150,00050,9906,35012.5%50,0004200电力明园138,000 202,015联排/叠加/多层/小高层166,615147,025145,600 99.0%19,590小高层:4350公寓:5000香港财富广场31349157,430高层73,25000-73,250未定
23、依泉庭苑110,000 200,000多层/高层200,00023,70021,92092.5%102,0003500春益雅苑2801462,000多层/小高层/高层57,00013,68012,35590.3%43,3203800颍泉区现有楼盘供应量为256,355平米,目前高层物业可售量较少,但未来区域主要供应量超过43万平米,以小高层和高层物业为主30项目基本情况项目位置:阜阳市胜利北路与人民西路交汇处物业类别:多层/小高层占地面积:407.5亩总建筑面积:15万M2绿化率:35%容积率:3.8开发商:阜阳环球房地产开发公司景观设计:阜阳市城乡规划设计研究院案例分析:外滩国际城(多层/小
24、高层)项目供应情况现有供应体量:50,990平米销售均价:4200元/平米销售信息:旧城改造项目,目前仅小高层D9在售,200-260平米。年底会有新房源推出现场实景图现场实景图阜阳房地产板块对比分析/颍泉区主要在售项目在在售售31项目基本情况项目位置:阜阳市人民西路256号物业类别:联排/叠加/多层/小高层占地面积:13.8万平米总建筑面积:20万M2绿化率:40%容积率:1.46开发商:阜阳三环明源房地产开发有限公司景观设计:美国DF国际(上海)景观设计有限公司案例分析:电力明园(联排/叠加/多层/小高层)项目供应情况现有供应体量:售罄销售均价:4350元/平米销售信息:目前房源售罄,三期
25、在建,推多层和单身公寓(小户型)多层叠加阜阳房地产板块对比分析/颍泉区主要在售项目 三期(未建)高层联排叠加小高层小高层多层多层32阜阳房地产板块对比分析/颍东区&开发区住宅板块特征黄金时代广场黄金时代广场繁华世家繁华世家富安森活印象富安森活印象颍东区和开发区位于城市东部,原离城市中心,住宅物业发展较其他区域相对缓慢,在售楼盘以90平米以下小户型为主颍东区区域均价:3650元/平米开发区区域均价:3600元/平米板块特征:重点完善铁路、公路交通枢纽功能,城市普通生活居住区,以多层产品为主。板块特征:兴办高新技术企业和出口创汇企业为主,采用成片开发,综合性的城市新区。33阜阳房地产板块对比分析/
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