内蒙古包头市青山区东海商厦影城项目分析报告.doc

内蒙古包头市青山区“东海商厦”

影城项目分析报告

目 录
第一章 总论 1
1.1 项目背景 1
1.2 项目概况 3
第2章 市场预测 6
2.1 市场供应分析 6
2.2 市场需求分析 7
2.3 目标市场分析 7
2.4 价格预测 8
第3章 建设规模与产品方案 9
3.1 建设规模 9
3.2 产品方案 9
第4章 场址选择 11
4.1 场址所在地区选择 11
4.2 场址选择 13
第5章 技术方案、设备方案、工程方案 15
5.1 技术方案 15
5.2 设备方案 16
第6章 总图运输与公用辅助工程 19
6.1 总图布置 19
6.2 公用辅助工程 20
第7章 环境影响评价 22
7.1 项目区环境现状 22
7.2 项目对环境的影响 22
7.3 环境保护措施 24
第8章 节能节水分析 27
8.1 节能措施 27
8.2 水耗分析 30
第9章 劳动卫生安全与消防 32
9.1 劳动安全 32
9.2 消防 35
第10章 组织机构与人力资源配置 38
10.1 组织机构 38
10.2 人力资源配置 39
10.3 员工来源及培训 39
第11章 项目实施进度 41
11.1 建设期 41
11.2 项目实施进度安排 41
11.3 项目实施进度表（横线图） 42
第12章 投资估算与资金筹措 43
12.1 投资估算 43
12.2 资金筹措 46
第13章 财务评价 48
13.1 产品成本和费用估算 48
13.2 经济效益评价 50

一、项目概况
（一）城市概况:
2009年包头社会与经济各项指标
国民生产总值GDP(亿元)
2160
人均生产总值(元)
8.1
社会消费品零售总额(亿元)
505.3
固定电话用户(万户)
40.8
移动电话用户(万户)
167.1
地方财政收入(亿元)
244.2
城乡居民储蓄存款余额(亿元)
1496.20
在校学生人数(万人)
3．41
影剧院数(个)
2
常住总人口(万人)
245.76
城镇总人口（万人）
180
农村总人口(万人)
65
人口密度(人/平方公里)
88．5
农村居民年人均纯收(元)
7080
市区城镇居民人均可支配收入(元)
23089
全市总面积(平方公里)
27768

包头行政区划

1. 包头，源于蒙古语“包克图”，蒙古语意为“有鹿的地方”，又称鹿城、草原钢城。位于内蒙古自治区中部，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接 ，北与蒙古国接壤 ，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。最新，新建滨河新区后，包头市辖11个旗、县、区，其中：5个市区（昆都仑区、青山区、东河区、九原区、滨河新区）2个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），4个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县），此外1个经济开发区------稀土高新区。总面积27768平方公里。人口245.76万， 居住着蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂伦春等31个民族。是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。
　　2.包头市历史悠久，早在5000年前就有人类聚居。直至清乾隆时期，包头才形成了两条小街的村落。嘉庆十四年（1809年），包头村改为包头镇，1923年平绥（现京包）铁路延至包头后成为中国西北地区商业重镇，有水旱码头之称。1926年设县，1938年设市，1945年实行市县并存。1953年撤县留市。
　　3. 包头矿产资源丰富，已探明40多种。白云鄂博闻名中外，是一座巨型多金属共生矿，稀土矿储量居世界首位。包头钢铁（集团）有限责任公司是全国著名的钢铁工业骨干企业。交通运输发达，是京包、包兰、包白、包神、包西等铁路的交会处；民航有飞往北京、上海、广州、成都、武汉、沈阳、大连、三亚、深圳、昆明、西安、石家庄、长春、兰州、温州、郑州、南京等地的班机。市区东北70千米的五当召（广觉寺），建于清乾隆年间，为中国的名寺。此外还有美岱召、昆都伦召、梅力更召等名寺。东河区境内的转龙藏，是风景秀丽的游览区。
　　4. 包头市是内蒙古自治区最大的工业城市和中国西北地区重要的工业基地。改革开放以来，包头市的经济建设进入了持续、快速、健康的发展时期，产业结构不断调整、基本产业得到加强，国民经济快速增长，形成了以铜铁冶金、稀土冶金及应用、机械制造、有色金属、纺织、电子、化工等行业为主的门类齐全的工业体系，与韩国、日本、美国、泰国、中国香港等30多个国家和地区建立了贸易往来，出口商品多达27个大类，近200个品种。一批规模大，技术含量高，由地方特色的企业不断发展壮大。其中包钢是国家大型钢铁企业之一，是少数民族地区最大的钢铁联合企业；包头铝厂是中国十大铝厂之一，也是中国第一个稀土铝材国家重点生产厂家；包头稀土高科是国内首家稀土上市公司；内蒙古第一机械制造集团、北方重工业集团公司是中国兵器工业特大型企业；建设中的东方希望50万吨铝电一体化项目将成为全国乃至世界最大的单股铝厂之一。包头市羊绒、亚麻纺线在国内均占有举足轻重的地位，多项关键技术居世界领先地位，其中内蒙古鹿王羊绒集团是世界最大的羊绒制品的公司之一，出口量一直居国内同行业前列。
　　5. 今天的包头，城市街道宽阔整洁、高楼林立、绿树成荫，霓虹彩灯交相辉映，风格各异的城市广场、小区景点比比皆是。到目前为止，全市已建成公园10处，街头景点80多处，大型绿化广场17个，一个花园型城市已初具规模。2002年包头市被授予联合国最佳人居奖。同时包头市制定出《关于进一步扩大对外开放的决定》、《关于吸引外资扩大出口创业的奖励办法》、《包头市外资投资企业管理办法》等一系列政策性法规文件，为国内外客商在包头投资提供了良好的政策环境。
（二）区域概况:

包头市各行政区概况
昆都仑区：昆都仑区地处大青山、乌拉尔山前平原，昆都仑河下游冲击扇，位于市境西部，是包头市党政军所在地。面积301平方公里，人口65万。全区共有科研院所、大专院校14家，各类专业技术人员3万4千多人，每万人拥有专业技术人员602人，达到了全国经济技术发达城市水平。2008年全区GDP达615.9亿元，财政收入22.61亿元，城镇居民人均可支配收入达22645元，社会消费品零售总额172.05亿元，固定资产投资203.53亿元。  

青山区：青山区1956年建区，总人口45万，行政区域面积280平方公里，辖8个街道办事处、2个镇，77个社区居委会、21个村民委员会。近年来，青山区坚持以经济建设为中心，以项目建设为重心，以招商引资为核心，锐意进取，扎实苦干，经济建设和社会各项事业长足进步。2008年，地区生产总值达到330亿元，财政收入达到26.4亿元，连续5年位居包头市9个旗县区第一，城镇居民人均可支配收入达到22627元，农牧民人均纯收入达到9325元，社会消费品零售总额达到139亿元。各项经济指标位居内蒙古自治区和包头市前列。

东河区　　东河区是包头市的老城区，有200多年的历史，位于大青山南麓、黄河北岸、土默川西部。城区面积85平方公里。 东河区地理位置优越，水陆交通便利，素以“水旱码头”、“塞外通衢”著称，昔日曾是我国西部地区最大的皮毛、粮食、药材集散地。2009年地区生产总值完成275亿元，同比增长18%。第三产业发展迅速，实现增加值93.9亿元，同比增长29.6%，占地区生产总值的比重达57.95%，产业结构进一步优化。社会消费品零售总额预计完成84亿元,同比增长20%。

九原区　：包头九原区环绕包头市区，北靠大青山，南临黄河，东与土默特右旗相邻，西与乌拉特前旗接壤。全区辖1个乡、6个镇，10个居民委员会，115个村民委员会，总面积1700平方公里，总人口28.19万人。区政府所在地为沙河镇。九原区具有得天独厚的自然资源和较雄厚的经济基础。目前，全区共有规模以上企业23家，已基本形成了稀土、黄金、酿酒、建材等一批优势产业。2008年地区生产总值完成102.10亿元，财政收入完成17.27亿元。
（三）商圈环境:
1. 昆区包百商圈
经过25年的发展，以包百大楼为中心，其周围有8个大型商厦，形成一个高度集中、竞争激烈的商业集群，构成了一个以九大商业企业为主体、百余家小商店错落其中的商业圈，即包百商圈。如今的包百汇集了国美、王府井等全国著名零售企业，成为包头市品牌最全、商业面积最大、人流最大的商业中心，包百商圈也成为包头周边城市和旗县重要的购物场所。从1984年至今，包百大楼共进行了9次内部装修和改扩建，营业面积达3万多平方米，年均销售收入达到了2亿元。然而，由于包百圈内卖场、休闲场地的比例不够合理，商圈内餐饮、休闲设施少，消费者往往是完成两至四个小时的购物过程就走。配套设施的落后，一方面制约商圈发展，一方面错失潜在消费资源。 升级配套设施，完善商圈环境是包百商圈未来的发展重点。
2.青山区娜琳商圈
在包头市民的心里，青山区的商业中心——娜琳商圈更适合普通消费者。一直以来，依托周围学校和居民区，娜琳商圈有了较为固定的消费人群，形成了自己的风格，定位更加大众化。2008王府井青山店开业，实现了“当年开业，当年盈利”。与此同时，包头首家麦当劳餐厅开门营业。同年5月10日，世界500强之一的沃尔玛宣布进驻包头青山，建成后的时代财富城沃尔玛单店，年营业额预计将达到4亿元以上，以1公里为服务半径，至少辐射3万人口。青山区正在全力打造‘文化路经济增长带’，目前有21个项目启动。国内外知名企业进驻青山区，必定会吸引大量客流，带动商圈经济。
东海商厦概况
◎ 东海商厦---核心商圈，地段决定价值
地处包头两大商业圈之一——娜琳商业圈，位于文化路和呼得木林大街的交汇处，坐享城市繁华便利的同时亦拥有了无限可能的投资潜力与升值空间。得天独厚的地域位置优势，成就了极其便利的交通出行。2、10路等多条公交线路轻到达，人流熙攘，热闹非凡，尽情展现着这个城市前沿的时尚与魅力。商厦商业面积30000平方米，拥有地下停车场。放眼东海商厦360度全域，学校、医院、银行、公园、超市等生活配套完备四周，青山区核心商业步行街亦近在咫尺，带来极高的商业价值之外，更有尊贵而现代的生活氛围弥漫其间。
◎ 东海商厦----综合性的消费场所的代表
包头商业正处于一个新的发展时期，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为包头消费者的新消费趋势。东海商厦是一个以购物为主，娱乐、餐饮、休闲为辅的中高档、多业态新型城市综合体，不仅满足广大市民和游客购物、休闲、美食、娱乐，健身的功能，更引领包头时尚的城市生活形态和地位。
◎ 东海商厦----市场前景无限
包头市作为内蒙的经济中心，国民生产总值继2006年跨越1000亿元大关后继续领跑全内蒙自治区经济发展。2009年包头地区生产总值达到2160亿元，人均国内生产总值超12000美元，城镇居民人均可支配收入23089元，在全国地级市中名列前茅，并保持着快速增长的势头。而包头市新的商业发展规划为不进行新的商业区开发，以传统老商业区的整合、升级为主，并给予重点扶持。娜琳商圈作为包头两大传统商圈之一、青山区核心商业中心的地位得到肯定，是市政配套、招商引资重点区域，政策优势明显，未来前景不可限量。
◎ 东海商厦---大品牌带动商圈发展
2008年，世界500强之一的沃尔玛宣布进驻包头青山娜琳商业圈，其所吸引的大量客流，将大大提升商圈经济，有力地促进包头市商贸流通业的发展和现代流通体系建设，提高城市品位，丰富市民生活。
◎ 东海商厦---优势是市场的保证
我们的区域优势、地理优势、环境优势、定位优势、政策优势、品牌优势、管理优势、服务优势是商家进驻东海商厦立足市场、取得辉煌的有力保证
◎ 包头东海商厦影城业态分布:分为六层（一至四层及六层已开业经营）
ü 一层：经营品牌服装。（临街项目有KFC、银行、中式快餐、药店、移动营业厅、便利店等）
ü 二至三层：“北京华联”超市，经营面积达近10000平方米，主营食品、服装、及家用小家电等。
ü 四层：经营高档精品服装。
ü 五层：拟建我影院项目
ü 六层：大型健身俱乐部，美食广场。
（四）影院项目概况
今典数字影院是的东海商厦的主力业态之一，位于东海商厦第五层，总面积4500平方米， 6个厅，近900座。
计划开业时间：2010年6月1日
今典数字影院的进驻，必将给东海商厦带来更多的人气，使这家汇集高档百货、餐饮、娱乐、超市等多种业态的购物中心，成为懂得享 受生活的人的一次浪漫之旅;收获最好的生活享受。同时，作为时代今典影院投资公司包头分公司来说,这将是包头分公司布局的重要一步,后续包头分公司将陆续在包头乃至内蒙古地区打造更多的今典数字影院，使更多的人感受的电影的魅力。
（五）项目优势分析
Ø 包头电影市场潜力巨大，竞争对手少；
Ø 位处多条道路交汇口,交通极为便利”；
Ø 地处核心商圈,营商环境优越；
Ø 区域内人口密集，以年轻人和政府及事业单位员工为主的人群结构适合电影消费;
Ø 人均可支配收入比重大，居民文化消费需求较大。
（六）项目规划
（1）项目规划图

今典数字影院位于东海商厦的第五层，该平面规划图中按照4500平方米规划影城使用面积。
（2）项目定位
目标客群:
Ø 周边社区楼盘的大量居民;
Ø 时尚的年轻一族;
Ø 消费能力强的小资阶层及私企业主;
Ø 懂得享受生活的年轻夫妇及中、老年人；
Ø 有一定消费能力的学生阶层；
Ø 公务员及企事业单位等高收入的工薪阶层；
Ø 政府部门组织观看优秀国产片的潜在需求；
Ø 相对稳定的会员观众；
Ø 具有新的生活和消费理念带来的转化性观众;
（七）项目区电影市场分析
目前包头市有1家影剧院(不含老式单厅影院和剧场),均分布在昆区分别是:
Ø 包头神华国际影院 (包头市阿尔丁大街1号神华亿佰购物中心三层),2009年6开始放映数字电影。共设有3个影厅，可同时容纳1204人观影。
Ø 包头市今典国际影城（位于包头市昆区包百商圈）4个影厅 498座

青山区是包头市三大行政区之一, 面积67平方千米，拥有44.13万人口，随着北京华联，沃尔玛大型超市的注入，青山区的娜琳商圈得到了进一步的升级，然而，青山区没有专业化得数字影院，只有1到2座以影剧院形式存在的影院，它们基本上都以演出或会议业务为主,广大观众的观影需求得不到满足 ,所以包头的电影市场发展潜力巨大.随着时代今典影院投资公司包头分公司的介入,必将更大地带动和培育大批包头市民的观影热潮.
（八）项目工程条件
影城位置：内蒙古包头市青山区东海商厦五层
影厅总面积：4500平方米。
影城规划： 6个厅，900座；
此项目空间比较宽裕，X项目可以充分拓展，除了基础的食品、饮料（包括：特调饮料系列、软硬冰激凌系列、碳酸饮料系列咖啡、包装饮料系列、爆米花、酷薯、鸡翅、蛋挞、热狗以及包装食品系列等 ）外，还将配备咖啡厅，西餐厅，游戏厅，台球室，等娱乐设施。
（九）投资者的出资
按照普通影院建设标准，预计总投资720万人民币（合0.8万/座）。
二、电影观众和票房分析预测：
（一）基础数据 (见附表四:包头市青山区东海影院项目投资回收预测表)
（二）影院成本 (见附表四: 包头市青山区东海影院项目投资回收预测表)
（三）影院收入预测(见附表四: 包头市青山区东海影院项目投资回收预测表)
三、可行性结论:
包头市青山区东海商厦影院项目预计总投资约为850万元；设计6个厅,总座席数为 900座；平均场次30次/日，平均票价20元计算；折旧期限为5年计算；第五年（即2015年）为成本回收年。
项目的地理位置地处包头市青山区，位于文化路和呼得木林大街的交汇处，交通极为便利，市区内20多路公交车直达。包头东海商厦的商业面积达30000平方米，拥有15000平方米的地下停车场。
包头市东海商厦属于纯商业物业,地处包头市青山区的娜琳商业圈，该商业圈是包头市的两大核心商业圈之一。东海商厦是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的中高档大型综合性商业中心，势必带来很高的人气，实现影院和商厦各项商业团体共同盈利的目的。
所以,项目投资回收预测表中的上座率为保守分析，根据目前包头市电影市场的发展现状和对竞争业态的分析，上座率完全有可能再提高。若与商业中心积极互动发挥影城的优势，相信票房能有很大的提升空间，可以缩短成本回收年。
另外，该项目也是时代今典影院投资公司包头分公司在内蒙古发展的重要一步,包头分公司将发挥影院经营管理的经验优势、以及市场营销的技术手段、连同广泛合作的大商家的资源,一同整合起来投入数字影院的运营，将东海商厦的今典打造成为内蒙古地区，乃至全国的“经典”影院。
时代今典影院投资公司包头分公司
目　录

第一章 总 论 4
1.1项目概述 4
1.2项目提出的背景和必要性 4
1.3 项目建设的可行性分析 16
第二章 项目依据和范围 20
2.1项目编制依据 20
2.2编制原则 20
2.3项目编制范围 21
第三章 市场发展预测及行业关键指标分析 22
3.1二手车市场风险及发展预测 22
3.2 目前二手车价格分析 25
3.3 二手车关键指标分析 28
第四章 项目选址与建设条件 36
4.1 项目选址 36
4.2 区域建设条件 36
4.3社会环境简况 37
第五章 项目建设内容与规模 39
5.1 项目建设内容 39
5.2 建设规模 39
第六章 项目实施进度安排 41
第七章 环境保护和交易流程 42
7.1 二手车交易市场污染评估与处理 42
7.2 二手车交易流程 42
第八章 项目经营管理与劳动定员 49
8.1 项目经营管理 49
8.2 劳动定员 49
8.3 劳动保护和安全生产 50
第九章 投资概算及资金筹措 51
9.1 投资估算 51
9.2 资金筹措 51
第十章 经济效益分析 53
10.1项目的制度成本分析 53
10.2 项目效益分析 55
10.3 本项目成本估算 56
10.4 投资初期的营销计划建议 57
10.5 销售收入及税金 57
10.6 利润估算 58
10.7 财务平衡分析 58
10.8 不确定性分析 58
10.9 结论 59
第十一章 结论及建议 64