火柴厂片区回迁安置(火柴厂宿舍区棚户区改造)项目申请报告.doc

火柴厂片区（火柴厂宿舍区）回迁安置项目申请报告
目 录
第一章 总 论 1
第一节 项目背景 1
第二节 项目概况 2
第三节 可研报告编制依据及研究范围 4
第二章 项目建设的必要性 6
第三章 外部和内部环境分析 8
第一节 外部环境分析 8
第二节 xx镇社会经济环境分析 11
第三节 xx镇发展的机遇与挑战分析 14
第四节 xx镇发展的优势与劣势分析 16
第五节 项目风险分析 18
第四章 建设条件 20
第一节 项目选址 20
第二节 场址条件 20
第五章 发展战略和总体规划 22
第一节 发展战略目标 22
第二节 战略实施措施 22
第三节 规划原则 23
第四节 总体规划 24
第六章 基础设施建设内容 30
第七章 环境保护 32
第一节 项目场址现状 32
第二节 项目建设与运营对环境的影响 32
第三节 环境保护措施 33
第四节 环境评价结论 36
第八章 组织机构和项目实施进度 37
第一节 组织机构 37
第二节 人力资源配置 38
第三节 项目实施进度 39
第九章 投资估算及资金筹措 41
第一节 投资估算 41
第二节 投资使用计划与资金筹措 45
第十章 财务评价 47
第一节 财务评价基础数据与参数选取 47
第二节 经营收入估算 47
第三节 成本费用估算 50
第四节 财务评价 51
第五节 财务评价结论 55
第十一章 社会评价 56
第一节 项目对社会的影响分析 56
第二节 项目与所在地互适性分析 57
第三节 社会评价结论 58
第十二章 结论与建议 59
第一节 结论 59
第二节 建议 59

66
**市工程咨询公司

第一章 总 论
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称
火柴厂片区回迁安置（火柴厂宿舍区棚户区改造）项目
二、项目承办单位
**市市政投资有限公司
三、项目建设地点
项目位于**市城区运河中段河西，车站西路北，八铺后街南，八铺居委东，原火柴厂家属院宿舍区。
四、申请报告编制单位
单位名称：**市工程咨询公司
工程咨询资格证书编号：工资甲*********
资格等级：甲级
发证机关：国家发展和改革委员会
第二节 申请报告编制的依据
一、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）
二、国家及省市有关政策、法规和文件
三、项目总体规划
四、《住宅建筑设计规划》
五、《**市城市总体规划》
六、《城市居住规划设计规范》
七、**市各类建筑取费标准
八、《2011年**市统计年鉴》
九、项目承办单位提供的有关设想及基础资料
第三节 申请报告编制的范围
根据建设单位的委托，本项目申请报告编制范围主包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性
（2）建设地点和建设条件
（3）建设规模和建设内容
（4）设计方案
（5）项目进度安排
（6）环境保护和节能
（7）投资估算及资金筹措
（8）财务评价与社会效益分析
第四节 项目单位基本情况
一、法人情况
**市市政投资有限公司是经**市人民政府批准，专门从事城市重点城建项目和市政基础设施建设的投融资、资本运营和经营管理的企业法人，是市政府城市建设领域重要的投融资平台之一。
公司经营范围包括市政基础设施项目投资与咨询、市政基础设施经营和房地产开发。公司按照市场化运作的模式，通过多种形式、多种渠道，广泛吸引社会资金，对城市基础设施建设项目进行投融资，搞好城建国有资产经营管理。主要职能是完成政府确定的重大城市建设项目的投资、融资、建设、运营、管理等任务；经营盘活城建国有资产，确保城建国有资产保值增值；通过扩大社会融资规模，破解城建资金瓶颈制约，减少政府财政负担；充分挖掘利用城市有形无形资产，通过招标拍卖、有偿转让等方式，实现城市资产的变现增值，从而实现经营城市的发展理念。
2009年，公司加强与金融机构的战略合作，积极落实城建重点项目和市政基础设施建设投融资，为城区共青团路、洸河路、车站南路升级改造、古运河核心景区改造等重点城建项目和全市农村住房项目建设的顺利实施提供了强有力的资金支持。同时，多元化开展城市设施经营和项目运营，促进公司的可持续发展。
2010年，在市住建委的领导下，积极为**楼路、运河路升级改造工程等重点城建项目融资，同时，继续探索城市经营渠道，全力做好城区重点保障性住房建设项目--幸福嘉园，2011年开工建设火柴厂片区一期回迁项目A、B、C座楼及沿街商业工程，为改善低收入困难群众家庭基本住房创造良好的条件，努力把这项惠民工程建设成为让政府放心、让群众满意的安居家园。
随着我市投融资体制的不断深化改革，公司将继续发扬“勤奋、高效、诚信、务实”的企业精神，努力解放思想，开拓创新，跨越发展，为我市的经济发展和城市建设做出积极地贡献。
二、法人代表简介
公司法人代表王成忠，男，汉族，1971年5月生，**金乡县人。1991年7月参加工作，1994年12月加入中国共产党，大学学历，高级会计师，注册会计师，国际注册内部审计师。1989.09-1991.07在华东师范大学经济系基建财务与信用专业学习。1991.07-2003.11在**市建筑安装工程公司工作，历任会计、财务处副处长、副总会计师兼财务处处长、总会计师，党委委员。2003.11-2008.06任**圣大建设集团董事、副总经理兼财务总监，党委委员。2008.06至今任**市市政投资有限公司执行董事（法人代表）、总经理、党支部书记。
曾在《财务与会计》、《中国内部审计》、《齐鲁珠坛》、《施工企业管理》、《财会通讯》、《商业会计》等刊物发表论文十余篇。荣获2006年度**省会计学会优秀论文评比三等奖。**市青年联合会第八届委员会委员。

第二章 项目提出的背景及建设的必要性
第一节 项目提出的背景
一、**市概况
**是**省17个省辖市之一，是全国优秀旅游城市、**省重要的工业中心城市、资源开发型区域经济中心。全市现辖市中区、任城区、兖州市、曲阜市、泗水县、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、梁山县12个县市区和1个省级高新技术产业开发区——高新区，共155个乡镇（街道），6631个行政村居。总面积1.1万平方公里，总人口818.27万人。
**历史文化悠久，文化底蕴深厚，文物古迹众多，旅游资源丰富。**迄今已有六千余年的开发史，是轩辕黄帝、少昊帝的出生地，是孔子、孟子、颜子、曾子、子思子五大圣人的故乡，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”著称。境内现有古遗址300多处，古建筑群70多处，古墓葬60多处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级49处，市级145处，为**省之最。曲阜的“三孔”、邹城的“四孟”闻名中外，水泊梁山名扬四海。嘉祥武氏祠汉画像石刻被史学界称为“汉代历史百科全书”。巍峨壮观的峄山有“岱南奇观”之称。碧波万顷的微山湖有“日出斗金”之誉。元明时期京杭大运河的开通赋予**城区“江南水乡”的特色。**是国内外重要的旅游热点地区。文化旅游资源独具特色，东有三孔四孟、西有水泊梁山、南有河湖湿地、北有中都佛苑，形成了儒家文化、始祖文化、运河文化、水浒文化、佛教文化交相辉映，“东文西武、南水北佛”的旅游格局，被评为“中国优秀旅游城市”。
**区位优势明显，地理位置优越，交通比较便利。从全国范围看，**恰好位于华北、华东两大经济区的结合部位；处在东部沿海通往西部内陆的过渡地带，是全国性的西煤东运、北煤南运、西气东输和南水北调的必经通道。从局部范围看，**位于鲁西南地区、苏鲁豫皖四省结合部位，距周边城市济南、泰安、枣庄、徐州、临沂等均不足200公里。目前，**各种运输方式俱全，京九、京沪、兖石铁路在境内穿越，四条国道和京福、济菏、日东三条高速公路交织成网，京杭大运河贯穿南北，千吨级船队可直达长江，内河航运能力占全省的80%以上。**――曲阜机场已获国家发改委立项，并有望今年下半年通航，今年已开始开工建设的京沪高铁在曲阜市
设有站口，**市的立体交通网络基本形成。
**自然资源丰富，物产品种优良，开发潜力巨大。**盛产小麦、玉米、水稻、棉花、花生、畜产品和渔湖产品等，粮食总产占全省的十分之一，淡水产品占全省的四分之一，是**省重要的商品粮生产基地和鲁西黄牛、小尾寒羊主要产区。金乡大蒜、鱼台大米、小尾寒羊、微山麻鸭等具有较高知名度。矿产品种多、储量大，主要有煤、稀土、石灰石、石膏、重晶石、磷、铁、铜、铅等70余种。煤炭总储量250多亿吨，占全省一半以上。电力装机容量900余万千瓦，占全省六分之一。淡水资源充沛，地表水年可供量达48亿立方米，地下水年可采诸量14亿立方米，多年平均可利用水资源量12.7亿立方米，是**省淡水资源最富集的地区之一，占全省的六分之一；境内河流众多，南四湖湖面1260平方公里，是我国北方最大的淡水湖。**稀土矿储量1275万吨，居全国第二位，具有较大的工业开采意义。石灰石主要分布在东部山区，总储量20亿吨。
2010年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，认真执行国家、省加强改善宏观调控一系列决策部署，坚持“科学发展跨越发展”总基调，积极应对各种困难和挑战，在挑战中抢抓机遇，在困难中开拓进取，经济整体保持了平稳较快增长，各项社会事业获得全面进步，全市经济社会实现又好又快发展。
国民经济实现平稳较快增长。初步核算，2010年全市实现地区生产总值2542.8亿元（注1），比上年增长12.9%（注2）。“十一五”期间年均增长14.3%。分产业看，第一产业320.4亿元，增长3.5%；第二产业1356.5亿元，增长13.1%；第三产业865.9亿元，增长15.4%。在第三产业中，金融业增加值58.7亿元，增长11.5%；批发和零售业增加值219.5亿元，增长25.1%；住宿和餐饮业增加值38.8亿元,增长14.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值137.5亿元,增长18.6%;；房地产业增加值56.0亿元，增长7.1%。三次产业对GDP贡献率分别为2.7%、59.2%和38.1%。三次产业结构比例为12.6：53.3：34.1，与上年相比，一产提高0.5个百分点，二产下降1.6个百分点，三产提高1.1个百分点。人均地区生产总值达到31500元(按现行汇率折算为4653美元)，比上年增加3008元，按可比价格计算增长11.9%。
2010年财政实力不断增强。全市地方财政一般预算收入完成169.3亿元，增长25.7%,“十一五”年均增长20.5%。地方财政支出完成251.9亿元，比上年增长26.9%，“十一五”年均增长23.5%。财政收支保持平衡。国税、地税实现两税收入326.1亿元，增长25.4%。其中，国税收入194.0亿元，增长24.9%，地税税收收入125.6亿元，增长26.4%，两税收入占GDP的比重达到12.6%。
金融支撑能力稳步提高。年末金融机构各项存款余额2256.3亿元，比年初增加360.7亿元。其中城乡居民储蓄存款余额1275.1亿元，比年初增加202.1亿元；各项贷款余额1366.4亿元，比年初增加237.7亿元。银行现金收入5016.8亿元，比上年增长23.9%；银行现金支出5069.3亿元，比上年增长24.6%；全年货币净投放52.5亿元，比上年增加30.4亿元，增长137.7%。
二、城市建设及建筑、房地产业、环境保护工作保情况
2010年全市建筑业生产效益稳步增长，全市资质以上建筑企业372家，减少3家，完成建筑业总产值277.2亿元，增长33.4%；实现利税17.1亿元，增长19.9%。
房地产开发增长加快。房地产开发完成投资134.6亿元，增长63.4%。房屋施工面积1624.9万平方米，增长29.9%；房屋竣工面积231.4万平方米，增长9.0%；商品房销售面积335.4万平方米，增长29.8%。其中商品住宅销售面积315.0万平方米，增长30.0%。商品房待售面积23.9万平方米，下降27.3%。
全力推进中心城区重点项目建设，城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资49000万元，新增园林绿地面积168.7公顷，人均拥有公共绿地面积9.8平方米。市政设施建设完成投资81560万元，新建、升级改造道路16条，新增道路长度36.3公里，新增道路面积142.5万平方米；道路升级改造30.5公里，面积121万平方米。对110条城区小街巷实施综合整治，共计整理背街小巷24公里。城市市政公用设施建设更加完善，城区新增供热面积300万平方米，供热总面积达1507万平方米；燃气普及率达96.6%；城区日供水量达12万立方米/日，城区供水普及率达到100%；积极推进供热“汽改水”工程，将城区的100座自备换热站整合为52座中心换热站。城区污水集中处理率均达86%以上。全年调整延伸公交路线5条，为市民出行提供了方便。
环境保护工作取得新进展。全市共完成环保投资53.2亿元，其中城市建设环保投资29.7亿元，“三同时”环保投资6.0亿元，老污染源治理投资17.1亿元，南四湖流域湿地生态建设及塌陷地复垦投资1.6亿元。环境管理工作进一步加强，建设项目“三同时”合格率及执行合格率均为100%；完成限期治理项目178个，关停污染重、能耗高、浪费资源的企业18家，完成了COD、二氧化硫减排目标任务。环境污染得到进一步控制，全市地表水水质明显改善，各主要河流、湖库COD浓度较上年下降12.1%，城市饮用水源达标率达到100%；城区空气环境质量得到了明显改善，大气污染指数为83，全年达到空气质量二级标准的天数为331天。
三、**市人民生活情况
城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，2010年全市城镇居民人均可支配收入16992元，增长12.1%，人均消费支出10424元，增长12.2%。**市区人均可支配收入19826元，增长11.9%；人均消费支出12500元，增长11.2%。城市居民家庭恩格尔系数36.5%，比去年同期下降0.5个百分点。农村居民人均纯收入7450元，比上年增长15.2%;人均生活消费支出4216元，增长8.3%。农村居民恩格尔系数为37.9%，上升1.2个百分点。
城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积30.9平方米。农村居民人均住房面积34.8平方米。
就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。全市城镇新增就业人员9.1万人，其中下岗失业人员再就业5.1万人。城镇登记失业率控制在3.6%以内。全市企业养老保险参保人数达到64.0万人，征缴养老保险费29.4亿元，为12.6万名离退休人员发放养老金21.4亿元；机关事业单位养老保险参保人数20.1万人，征缴养老保险费18.3亿元；农村养老保险参保人数132.0万人，养老保险费收入3.8亿元;城镇基本医疗保险参保人数达199.8万人，征缴基本医疗保险费12.5亿元，支付医疗保险待遇11.5亿元;失业保险参保人数60.1万人，征缴失业保险费2.95亿元，发放失业保险金2.1亿元。
社会福利事业继续发展。全市收养性社会福利单位床位20964张，收养各类人员18602人。城镇建立各种社区服务设施1319个，社区服务中心20个。全年接受社会捐赠6359.6万元。
社会救助制度逐步建立。全市已初步形成了以低保为主体、临时救济为补充、社会互助为辅助、优惠政策相配套、基层社区组织为依托的“五位”一体社会救助体系。2010年全市城市低保对象23791户、50073人，发放低保金10254万元；救助农村低保对象88754户、181003人，发放救助金16264.9万元；供养农村五保19951人，年投入供养资金 5155.3万元。
四、项目的提出背景
根据《**市城市总体规划》，**市将以发展市区为中心建设组群结构大城市。**市的发展根据全省经济发展战略，进一步完善城市规划，确立了东拓西跨，南联北延的城市发展格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。
火柴厂市为破产企业，厂址位于城区南部车站西路北，城区古运河中段以西，周边基础设施差，危旧房多，道路不通畅，影响城市形象，严重制约城市跨越发展。为进一步加快全市改造建设步伐，尽快改变脏、乱、差的落后面貌，推进城市化进程，建设生态宜居新市区，经市政府及有关部门批准，中区区委、区政府研究决定，以“政府主导拆迁，净地市场运作”为指导原则，对该片区规划范围内的房屋实施拆迁改造。
为更好地贯彻执行拆迁政策，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《**省城市房屋拆迁管理条例》和**市政府《**市城市房屋拆迁补偿安置标准规定》（济政发[2002]12号）等有关拆迁法规、政策、结合本片区的实际情况，对拆迁居民进行合理回迁安置（因2009已拆迁完成，故执行原城市房屋拆迁管理条例）。
第二节 项目建设的必要性
一、符合国家政策的要求
随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括：（1）取消福利分房，实行货币化分配制度；（2）大幅提高租房租金；（3）取消48项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。从目前我国住宅市场需求和政策导向看，我国住宅建设正面临着新一轮发展周期。该项目符合国家产业政策要求。
二、符合**市城市发展总体规划的要求
一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施建设和房地产开发建设并与之协调和配套,**市已经具备了这样的开发建设基础。
原片区周边有大量的平房和棚户，所建房屋形状参差不齐，居住、工业、仓储、商业、渔业等用地混杂，土地利用率极低，基础设施落后，严重影响了周边容貌。该项目的建设实施能够改善该片区居民的居住生活环境，有利于推进城区改造升级，有利于改善市容市貌，提高环境质量。该项目的建设是城市规划发展的具体要求，是促进城市建设的必要条件。
三、符合居民对新型住房的需求
当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在**市区仍然存在。伴随着经济的迅速发展和人们生活观念的变化，高层和小高层住宅也越来越受到广大居民的青睐。
目前，城市的土地资源正日益减少，在寸土寸金的城区，高层、小高层住宅与多层住宅相比，在同等建筑面积下可节约大量用地。所以建设小高层、高层建筑，无疑是有效利用土地的最佳途径。特别在当前，国家实行严格的土地占用管制，建设用地总量有限，高层、小高层住宅建设势在必行。
该项目回迁建设房屋为四栋小高层建筑和地下人防（车库）工程。小高层住宅具有如下高端品质。一是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。二是住宅保值空间大，既可居住，也可用于办公，商业价值高，升值空间大。三是该住宅分布在市区，位置优越，交通方便，环境良好。四是住宅在通风、采光上均优于多层，在户型设计上比多层有更大的空间余地。五是在设备硬件上更具有潜在优势，具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添一道风景线。同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。六是有利于土地资源的合理利用，有效用地、节约成本。七是小高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了“爬楼”的艰难，为众多消费者竞相青睐 。

第三章 建设条件及建设地址
第一节 建设条件
一、地形地貌
项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标高+35～+38m；以平原地形为主。
二、气候条件条件
**市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均温度为13.5摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温41.6摄氏度，月平均最低气温4.1摄氏度，日最低气温－19.4摄氏度，全年平均降水量为701.9毫米，年平均蒸发量为1654.7毫米，年最大蒸发量1819.5毫米。年平均日照时数为2400小时。常年主导风向为SSE风，平均风俗2.3m/s。历年最大积雪厚度0.15m，最大冻土厚度0.3m。
三、水文地质条件
**市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河（梁齐运河）、排渗河。梁齐运河是**以北地区主要排水河道，从**市西南部流经，县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。
项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为6～7级。
四、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。
道路：东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，交通四通八达。
供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95％以上；
排水：由市政排水管道排水，排水畅通；
供电：由市政变电站供电网供电；
通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；
通暖：由市政集中供暖网络系统供暖；
通气：本项目采用市煤气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。
五、外部运输条件
项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路、水路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。
第二节 建设地点
该项目位于**市中心城区南部，东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，西为八铺居委。项目总用地面积约1.93公顷，建设用地1.33公顷。从用地功能来看，规划地块周边住宅、商业医疗等配套设施较为成熟，与未来周围规划的住宅建筑相应配套，发展潜力大。
项目地块呈方形，场地较为规整，地势平坦，基地现状高差起伏不大，地址条件良好。拆迁工作已由市土地储备中心完成，进场即可进行建设，属于适宜建设用地。

第四章 建设规模和建设内容
项目安置区总占地面积约1.93公顷，建设用地1.33公顷规划建筑总面积29555平方米。安置住宅建筑面积22555万平方米，地下室5120平方米。安置总户数280户，绿地率36%，建筑密度22%，容积率1.70。主要技术经济指标见表4-1
回迁安置区主要技术经济指标 表4-1
1
规划总用地
1.93公顷

其中：道路及停车场用地
0.60公顷
建设用地
1.33 公顷
绿化用地
4788 m2
2
地上总筑面积
22555 m2

住宅面积
22555 m2
3
地下建筑面积
5120 m2
4
容积率
1.70
5
绿化率
36%
6
建筑密度
22%
7
规划户数
280户
8
停车位
168个
9
停车率
60%
10
日照时间
满足大寒日3小时

第五章　规划布局与工程方案
第一节　规划设计方案
一、设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（建设部2008年）
2、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）
3、《国家康居示范工程建设技术要点》
4、《城市规划编制办法》（建设部1991）；
5、《住宅建筑设计规范》
6、《商店建筑设计规范》
7、《**省**市城市总体规划》
8、《**市城市规划管理简明技术规定》（2006年版）
9、基地现状图（1:1000）及现状航拍图片
10、**市规划局的规划设计建议书
11、政府有关主管部门批文
12、国家相关规范和规定
二、规划设计方案
（一）、指导思想
坚持以城市总体规划为根本依据的原则，依据现有实际，统筹安排，长远规划，结合区位特点，打造居住区的特色和景观个性。努力建造设施现代化、管理科学化的新型商住综合居住小区。通过规划设计充分实现项目的社会效益、环境效益和经济效益。通过本项目的建设推动**市城区旧村改造的进程。
合理布局，因地制宜，适应城市总体规划和格局，提高地段综合效益，满足城市长远发展要求。依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。
1、古典与现代的结合：古典的园林设计与现代的居住空间的完美结合。
2、自由，动态，开放，渗透的设计理念：疏散结合，建筑组合疏密结合，形成不同的组团空间，创造良好的空间环境。绿化空间也属密结合，大空间与小空间相结合，创造不同的空间意向。
3、采用现代的设计思想，突出人性化的设计，创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住、休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住社区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态的人居环境的综合体。特别关注以下几个方面：
（1）空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
（2）生态环境：注重人工与自然环境的综合与协作，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。
（3）文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，强调与清华园的密切关联，努力渲染这一特殊的社区文化环境的氛围，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使新农村社区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。
（4）智能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。
（二）、规划理念
以人为本：适应居民的活动规律，因地制宜，为居民创造方便、舒适、优美的生活环境。
新型休闲、和谐的居住社区：绿色生态家园，回归自然，以绿色、环保为基调的生态社区；新型的适应未来需求的生活方式以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式、环境优美的居住空间、齐备而便利的生活配套服务设施，构成了新型的生活方式；科技化，信息化的住宅系统从规划、设计到建造、用材、物业管理等各方面大量采用高新科枝和新材料、新发明，让居民充分享受科技文明带来的各种便利；邻里交往空间的营造强调“交往、互动”，提倡邻里交往，营造多种自然、轻松的交流空间，倡导和谐的社区氛围，利于邻里交往，满足人自身的物理和心理要求，创造社区活力。
因地制宜：科学合理布局在使用地的各种影响因子(用地现状、地形地貌、地质、噪音、景观条件等)的综合分析的基础上，因地制宜，科学合理布局,科学划分功能地域，以达到充分利用土地资源的目的。
（三）、规划原则
1、符合城市总体规划，突出地域特色。将商业和居住有机整合、互为依托，努力创造良好的城市空间形态和形象。
2、坚持“可持续发展”的原则。
3、突出“复合景观”的设计理念。将各种景观在空间上有机整合，相互烘托。
4、体现“以人为本”的经营理念，突出人性化设计。
5、总体风格的协调统一原则，将建筑空间与区内外城市重要景观空间联系起来。注重整体规划的城市氛围感、建筑风格的城市品质感、园林景观的城市艺术感、生活方式的城市现代感、生活配套的城市时尚感；在住宅设计上注重住宅的居住健康性舒适性、便利性、安全性、高尚性、环保性。
6、坚持科学合理、节约用地的原则。综合考虑建筑、道路、绿化等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。
7、在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新的突破，增加高科技的含量。
8、“环境优先”原则，应有完整的绿化规划。根据所在地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和院区绿化达到最佳程度。
9、加强配套设施的建设，通过本项目建设提高城市服务设施水平，并使之更加完善。
10、“可操作性”原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施。
（四）规划设计布局方案
1、空间布局
根据场地规划特点，总体规划布局大致呈现东西向的布置方式。以最大限度的争取良好的朝向，住宅间距保证每户均有足够的日照和采光。主要户型以一梯两户套型为主，适量一梯三户套型。在楼的宅间绿化空间设置绿地园林、水景和建筑小品，将观赏性与休闲性相结合，归属全体居民使用，是相互认识熟悉、互助的地方，是邻里交往、游乐休憩的主要场所，是防灾避难和疏散的有效空间，是居民交往的主要外部场所。大尺度中央景观区是整个小区的内环境形成有文化、有特色、有生命力的社区空间。
为了避免建筑形象的单调和为何空间的压抑感，利用建筑层数变化，以加强节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并且与绿化相融合。另外，在住宅建筑形成的多层次轮廓为背景的前提下，公建形成与其体量及高度上的对比，使整个小区的核心部分成为统领全区的景观重心。
2、功能布局
规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。
3、建筑平面设计
（1）住宅设计
住宅主要为10层，整个小区共设计了多种大小不同的基本户型（户型面积从75m2到150m2不等），达到住宅套型的多样化，为回迁住户提供充分的选择余地，多种空间形式，打破了传统室内空间音调封闭的六面体形式，使空间生态变化更具情趣。
住宅设计中除考虑日照，通风登记本因素，做到南厅南主卧。户型设计把握时代，充分满足人们的居住心里需求，并符合当地级周边地区居民的日常生活习惯及价值观，户型设计主要体现一下几点：
（1）分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为为基本出发点，充分保证内外动静，昼夜分区，具体表现为通过平面深浅、空间转换等手法，做到视线、声音的隔绝，符合住户的心理要求。
（2）、厨卫的合理布局：以小康生活为基准，再出为设计中，在保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的厨卫设备，特别做到洗厕分离，同时，卫生间地面采用下沉式设计，使管线不进家，保证维修更新的方便。
（3）辅助空间：辅助空间作为生活中比不可少的空间，再设计中得到重视，每户设置门斗作为更衣换鞋之过渡空间，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅里面的整齐美观。
4、整体立面设计
立面风格以简洁典雅的现代住宅风格为主，外立面采用分段式处理手法，材料以外墙漆和面砖为主。通过不同颜色涂料的搭配是整个建筑色彩协调鲜明。白色、灰色的墙面。宽敞明亮的玻璃窗，这些元素相互协调，尺度统一，不仅建筑形体错落有致，使小区天际线更加丰富，而且小区的整体现代风情相呼应。
5、建筑造型及风格特征
建筑外部造型方面，以线、面、块的建筑语言构成间接明快的建筑，体现时代特征，表达建筑与居住的内涵。其中住宅单体重点处理了住宅中的一些可变因素，如阳台、栏杆、凸窗等。随单元层数的变化，高低错落，形成丰富的外部建筑形体。
立面风格以现代风格为主，在注重美观的同时尽量抛开一些繁琐的装饰构件，结合建筑本身的功能和平面来实现丰富的立面效果，色彩主要采用米白和深灰的外墙面砖，以体现小区的时代感，沿街用一些鲜明的色彩来点缀。整个小区的颜色总体以淡雅为主，局部点缀又使之显的活泼开放，与周边环境合城市风格相协调。
6、道路交通系统
道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、景观”三六特色。
本项目交通组织单独进行规划，设有两个出入口，主要车行出入口设置在车站西路上，在八铺街主要设置为人行出入口，小区居民通过主要人行出入口进入小区的绿化步行系统。进入小区车辆能够方便到达每一组建筑。小区地面上尽量不设置地面停车区，车辆进入小区后可从最便捷的地下车道直接进入地下停车场，从而将机动车限制在小区中心景观区外。在道路设计中同时考虑搬家、救护、消防等应急情况，临时允许机动车进入庭院，既突出了适用便捷，又满足了庭院内部的安全与安静。
小区车行系统能够兼备消防通道功能
小区行车系统能够兼备消防通道功能，市消防车能方便进小区，并到达每一幢建筑。结合辅助消防通道，满足消防安全要求。
小区自行车考虑就进停放，方便停取，不影响室外环境为原则，就近停放在局部架空层或地下室中，经反复推敲，选择不利朝向作为停放自行车。停车区的人流能够便捷进出宅庭院入口，使用方便。
小区车行系统和步行系统都结合景观考虑。道路分级与外部空间环境相匹配，步行系统自成一体，南北相互贯通，车行和步行系统达到了步移景异，小区主入口车行道路幅7米，中央环形车道路幅6米，均带绿化步行道，建筑组团之间道路路幅5米，机动车位按**市规划要求配置，并预留一定空间，以满足可持续发展要求。
7、绿化系统
尽可能为住户与自然环境的沟通提供方便，使住宅融入绿化景观之中，是绿化系统规划的首要原则。
在整个社区设置大小不同的组团绿地，不仅和中心绿地构成完善的绿化系统，而且社区居民提供了舒适的生活环境。
环境是整个社区的灵魂，良好的环境设计能切实改善居民的生活质量和提高整个社区的品位，建筑、阳光、绿树、盛开的花卉被越来越多的人们所接受，人们在追求更好的居住条件的同时，也在关心着自己的生活质量。
社区设计本着人——建筑——环境的协调统一的原则，使建筑和环境相互渗透，使人们的活动已不只局限于斗室之中过安静的日子。社区的环境绿化结合了建筑道路的布局，形成了各具特色的社区景点：
（1）、以绿为主是社区绿化的着眼点。乔木下面有灌木，灌木下面有花草的复层种植结构，是强调以绿为主的具体体现，是增加绿量的基本保证。
（2）、社区用地结合建筑走势，在组团和道路布置上也极力与行人参与其中，创造动静结合的园林环境，避免了居民不可参与其中的弊病，人们能在树荫下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物；老人们买菜回来能有个歇脚的地方。
（3）、建造自然起伏的多变地形，令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善社区的植物种植结构。
8、景观及灯光
由于在规划布局上的巧妙处理，小区获的了较大的绿地率，较大建筑间距亦使各建筑之间成为庭院绿地，与大尺度中央景观区相联系，避免了中心绿地孤立及利用率低的问题。
在整体环境设计中，突出了布局的整体性、景观的完整性和视觉上的动态性，充分利用小区组团的动态空间，分别配置了各不相同、可供不同年龄层次活动的休闲场所。
随着城市建设的快速发展，以可持续发展的环保节能理念为指导，并将美学、环境心理学、生态学等应用到照明体系中，使人性化的艺术品与城市的自然环境及文化氛围融为一体，形成独具特色的照明体系，满足人们的环境品质需求。并尽量降低光环境污染，减少能源浪费，做到真正的绿色照明。
9、设备管线布局
根据规范要求，设备管线总平面设计应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并应力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直埋方式，埋深不小0.8m。
10、竖向设计
竖向设计应满足以下要求：
（1）合理利用地形地貌，减少土方工程量。