西双版纳景洪市广电网络文化广场项目可行性研究报告.doc

“西双版纳景洪市广络文化广场”可行性研究报告
西双版纳景洪市广电文化广场

可
行
性
研
究
报
告

目 录
一、项目基本情况
1.1地块位置
1.2地块规划
二、项目周边市场情况
2.1景洪房地产市场现状
2.2项目周边市场调查分析
三、版纳广电文化广场项目经济评价部分
四、版纳广电文化广场项目开发投资评价部
五、 研究结论及建议

一、 项目地块基本情况
1.1地块位置
项目用地位于景洪市广电路广电大厦旁，周边有勐腊路、勐海路、广电路等主干道通过，有多条公交线路设站经过，2km范围内办公中心、医院、商场、餐厅、学校等云集，商业设施发达，配套齐全。
项目距景洪国际机场2.5km。
综上所述，本项目的地理位置，交通条件十分便利。
1.2地块规划
地块可用面积37.81亩，土地性质为住宅、办公及商业娱乐用地；地权属为国有划拨土地。

区位图

项目地址

二 、项目周边市场情况
2.1景洪房地产市场现状
景洪作为游城市，随着新一轮国际分工、产业转移和经济结构调整步伐的加快，以及中国—东盟自由贸易区建设的深入，澜沧江•湄公河次区域经济合作进程的推进,昆曼国际大通道的建设，景洪正处于加快发展的“黄金时期”。
西双版纳州景洪市房地产市场发展经历三个发展阶段：房改至海诚地产景洪景兰大酒店投产前，房地产呈现无序自发状态，无明确的开发模式；省政府明确提出了第二次旅游创业的思路后，各地产企业推成出新，一系列旅游地产产品逐渐进入市场，酒店型公寓、度假型别墅、旅游文产商业项目最为普遍；至2009年以后，政府提出了桥头堡大战略，随着景洪机场扩建、引水入城打造“东方威尼斯”，热带农产品价格普涨、东盟大通道小墨高速的完工，地产市场呈现百花争鸣的现象，万科、云投建设等陆续实施区域开发，深化了旅游地产开发深度，地产开发走区域化，集约化发展模式。目前，景洪城市发展良好，有极为广阔的前景。地产公司认为，目前在景洪开发房地产都有着较为有利的条件和较好的机遇。
目前，市区在售项目约20个，高层住宅均价2500-3200元/㎡；公寓略高于住宅，价格在3500-4000元/㎡；在建项目多为高层电梯房。别墅项目成交价均高于普通住宅、公寓，达到4000-4500元/㎡。
2.2项目周边市场调查分析
景洪在售主要楼盘
西双十贰城
项目地址
版纳景洪市澜沧江边

物业类型
住宅、公寓、商铺
开盘时间
2009年11月
总建面积
46万平米
容积率
0.4（包括一大型广场）
销售价格
4000-4800元/㎡
开发商
云南浩宇房地产开发有限公司
临水楼盘

滨港国际
项目地址
版纳景洪市勐海路4号

物业类型
住宅、商铺
开盘时间
2010年3月
总建面积
19万平米
容积率
3
销售价格
3500-4300元/㎡
开发商
晟华房地产开发有限公司
临水楼盘

中景名城
项目地址
版纳景洪市曼景兰

物业类型
住宅、公寓、商铺
开盘时间
2010年3月
总建面积
6万平米
容积率
3.99
销售价格
3400元/㎡
开发商
云南柏城房地产开发有限公司

结合以上在售热点楼盘，可以看出景洪市房地产开发正处于上升期，凭借旅游资源优势带动房价，其高端楼盘，诸如西双十二城住宅均价已达5000元/㎡，整座城市住宅均价接近4000元/㎡，在云南省各地州中处于高位。
根据综合市场法确定周边市场综合价：住宅4000元/㎡。为保守计，测算指标取值3500元/㎡。
三 、版纳广电文化广场项目经济评价部分

项目编号：
项目名称：版纳广电文化广场
总造价：356264442.620974元 楼面造价：2973.58元/M2
土地面积：25204M2 建筑面积：119810M2
建筑密度：35% 容积率：5.00 绿化率：40%
建设单位：云南广电房地产开发有限公司
编制单位：云南建银工程造价咨询公司
编制日期：2010-12-29
一）、项目概况
1、项目名称：西双版纳景洪市广电文化广场
2、开发地点：西双版纳景洪市
3、项目性质：集商贸、数码电影文化广场、娱乐、办公、住宅于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：总占地面积25204平方米（折合37.81亩）
（2）住宅总套数：380套
（3）总建筑面积：127550 平方米
其中：车库16000平方米
商业铺面22000平方米
办公3850平方米
数码电影文化广场8000平方米
住宅68760平方米
回迁住宅7740平方米
公建1200平方米

5、投资方式：自筹资金
6、项目建设单位：云南广电房地产开发有限公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼底层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为数码电影文化广场及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为办公用房
（4）1、2、3号楼五及五楼以上楼为住宅用房

8、项目的实施
项目于2011年5月底开工，逐步开发，计划在2012年底全部建成投入使用。
二）、编制说明
1、部分项目造价为概算数据。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资金筹措计划表
四）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳借（贷）款明细表
五）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳还款付息表
六）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳全投资现金流量表
七）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本金现金流量表
八）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本来源与应用表
九）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资产负债表

四、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资金筹措计划表
序号
项目名称
成本(万元)
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
投资计划
40276.32
40276.32
14791.04
12677.60
8843.42
3964.26

2
资金筹措计划

40276.32
14791.04
12677.60
8843.42
3964.26

2.1
资本金

5000.00
5000.00

2.2
借（贷）款

13000.00
8000.00
5000.00

2.2.1
中长期借（贷）款

13000.00
8000.00
5000.00

2.2.2
短期借（贷）款

2.3
销售收入

22276.32
1791.04
7677.60
8843.42
3964.26

2.4
租赁收入

2.5
其它来源

四）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳借（贷）款明细表
共1表第1表
序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
建行长期贷款
13000.00
8000.00
5000.00

2
农行短期贷款

借（贷）款合计
13000.00
8000.00
5000.00

汇总1:中长期借（贷）款
13000.00
8000.00
5000.00

汇总1_1:建设中长期借（贷）款
13000.00
8000.00
5000.00

汇总1_2:经营中长期借（贷）款

汇总2:短期借（贷）款

汇总2_1:建设短期借（贷）款

汇总2_2:经营短期借（贷）款

汇总3:支付本金
13000.00

4000.00
9000.00

汇总4:支付利息
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

汇总4_1:建设借款支付利息
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

汇总4_2:经营借款支付利息

五）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳还款付息表

序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
借（贷）款及还本付息

1.1
期初借（贷）款本息累计
14870.00

8000.00
13000.00
9000.00

1.1.1
本金
13000.00

8000.00
13000.00
9000.00

1.1.2
利息
1870.00

1.2
本期借（贷）款
13000.00
8000.00
5000.00

1.3
本期应计利息
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

1.4
本期本金归还
13000.00

4000.00
9000.00

1.5
本期利息支付
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

1.6
期末借（贷）款本息累计
15365.00
440.00
8715.00
9715.00
495.00

六）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳全投资现金流量表

共1表第1表
序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
现金流入
52188.00
5029.20
20290.30
15631.17
11237.32

1.1
销售收入
52100.00
5013.20
20270.30
15607.17
11209.32

1.2
出租收入
88.00
16.00
20.00
24.00
28.00

1.3
自营收入

1.4
净转售收入

1.5
其它收入

1.6
回收固定资产余值

1.7
回收经营资金

2
现金流出
40889.24
14519.24
13077.18
9098.36
4194.46

2.1
开发建设投资(不含利息)
30708.26
13181.82
8989.24
6282.99
2254.21

2.2
经营资金

2.3
运营费用
1563.00
625.20
781.50
156.30

2.4
修理费用

2.5
经营税金及附加
3157.03
305.10
1225.80
945.31
680.82

2.6
其它经营成本费用

2.7
土地增值税
2483.03
238.92
966.06
743.82
534.22

2.8
所得税
2977.92
168.20
1114.58
969.94
725.20

3
净现金流量(税前)
14276.68
-9321.84
8327.70
7502.75
7768.07

4
累计净现金流量(税前)
14276.68
-9321.84
-994.14
6508.61
14276.68

5
折现净现金流量(Ic=20%)(税前)
6102.97
-7768.20
5783.13
4341.87
3746.17

6
累计折现净现金流量(Ic=20%)(税前)
6102.97
-7768.20
-1985.08
2356.79
6102.97

7
净现金流量(税后)
11298.76
-9490.04
7213.12
6532.82
7042.86

8
累计净现金流量(税后)
11298.76
-9490.04
-2276.92
4255.90
11298.76

9
折现净现金流量(Ic=20%)(税后)
4277.75
-7908.37
5009.11
3780.56
3396.44

10
累计折现净现金流量(Ic=20%)(税后)
4277.75
-7908.37
-2899.26
881.31
4277.75

税前
财务内部收益率(%)
67.30

财务净现值(Ic=20%)
6102.97

静态回收期(年)
2.13

动态回收期(年)
2.46

税后
财务内部收益率(%)
52.90

财务净现值(Ic=20%)
4277.75

静态回收期(年)
2.35

动态回收期(年)
2.77

七）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本金现金流量表

序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
现金流入
65188.00
13029.20
25290.30
15631.17
11237.32

1.1
销售收入
52100.00
5013.20
20270.30
15607.17
11209.32

1.2
出租收入
88.00
16.00
20.00
24.00
28.00

1.3
自营收入

1.4
净转售收入

1.5
其它收入

1.6
长期借款
13000.00
8000.00
5000.00

1.7
短期借款

1.8
回收固定资产余值

1.9
回收经营资金

2
现金流出
56254.24
14959.24
13792.18
13813.36
13689.46

2.1
开发建设投资(不含利息)
30708.26
13181.82
8989.24
6282.99
2254.21

2.2
经营资金

2.3
运营费用
1563.00
625.20
781.50
156.30

2.4
修理费用

2.5
经营税金及附加
3157.03
305.10
1225.80
945.31
680.82

2.6
其它经营成本费用

2.7
土地增值税
2483.03
238.92
966.06
743.82
534.22

2.8
所得税
2977.92
168.20
1114.58
969.94
725.20

2.9
借款本金偿还
13000.00

4000.00
9000.00

2.10
借款利息支付
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

3
净现金流量(税前)
11911.68
-1761.84
12612.70
2787.75
-1726.93

4
累计净现金流量(税前)
11911.68
-1761.84
10850.86
13638.61
11911.68

5
折现净现金流量(Ic=20%)(税前)
8071.08
-1468.20
8758.82
1613.28
-832.82

6
累计折现净现金流量(Ic=20%)(税前)
8071.08
-1468.20
7290.62
8903.90
8071.08

7
净现金流量(税后)
8933.76
-1930.04
11498.12
1817.82
-2452.14

8
累计净现金流量(税后)
8933.76
-1930.04
9568.08
11385.90
8933.76

9
折现净现金流量(Ic=20%)(税后)
6245.86
-1608.37
7984.81
1051.98
-1182.55

10
累计折现净现金流量(Ic=20%)(税后)
6245.86
-1608.37
6376.44
7428.41
6245.86

税前
财务内部收益率(%)
635.60

财务净现值(Ic=20%)
8071.08

静态回收期(年)
1.14

动态回收期(年)
1.17

税后
财务内部收益率(%)
507.90

财务净现值(Ic=20%)
6245.86

静态回收期(年)
1.17

动态回收期(年)
1.20

八）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本来源与应用表

共1表第1表
序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
资金来源
70188.00
18029.20
25290.30
15631.17
11237.32

1.1
销售收入
52100.00
5013.20
20270.30
15607.17
11209.32

1.2
出租收入
88.00
16.00
20.00
24.00
28.00

1.3
自营收入

1.4
自有资金
5000.00
5000.00

1.5
长期借款
13000.00
8000.00
5000.00

1.6
短期借款

1.7
回收固定资产余值

1.8
回收经营资金

1.9
净转售收入

2
资金运用
63401.24
15362.93
16467.16
16141.21
15429.95

2.1
开发建设投资(不含利息)
30708.26
13181.82
8989.24
6282.99
2254.21

2.2
经营资金

2.3
运营费用
1563.00
625.20
781.50
156.30

2.4
修理费用

2.5
经营税金及附加
3157.03
305.10
1225.80
945.31
680.82

2.6
其它经营成本费用

2.7
土地增值税
2483.03
238.92
966.06
743.82
534.22

2.8
所得税
2977.92
168.20
1114.58
969.94
725.20

2.9
应付利润
7147.01
403.69
2674.98
2327.85
1740.49

2.10
借款本金偿还
13000.00

4000.00
9000.00

2.11
借款利息支付
2365.00
440.00
715.00
715.00
495.00

3
盈余资金
6786.75
2666.27
8823.14
-510.03
-4192.62

4
累计盈余资金
6786.75
2666.27
11489.41
10979.38
6786.75

九、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资产负债表

共1表第1表
序号
项目名称
资产负债(万元)
备注
1
资产
65188.00

1.1
流动资金
65188.00

1.1.1
应收帐款
65188.00

1.1.2
存货

1.1.3
现金

1.1.4
累计盈余资金

1.2
在建工程

1.3
固定资产净值

1.4
无形及递延资产净值

2
负债及所有者权益

2.1
流动负债总额
52188.00

2.1.1
应付账款
52188.00

2.1.2
短期借款

2.2
借款
13000.00

2.2.1
经营资金借款

2.2.2
固定资产投资借款
936.00

2.2.3
开发产品投资借款
12064.00

负债小计
65188.00

2.3
所有者权益
5893.38

2.3.1
资本金
5000.00

2.3.2
资本公积金

2.3.3
盈余公积金
893.38

2.3.4
累计未分配利润

1. 资产负债率(%)
100.00

2. 流动比率(%)
1.25

3. 速动比率(%)
1.25

四、版纳广电广场项目开发投资评价部分

版纳总成本费用表
编码
工程项目（费用）名称
造价或费用(万元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1
开发建设成本费用
33073.26
2760.48
82.12%

1.1
一、土地费用
5843.55
487.73
14.51%

1.2
二、斟察、设计和前期费
2015.51
168.23
5.01%

1.3
三、建筑安装工程费
20696.50
1727.44
51.39%

1.4
四、（小区）配套建设费
690.41
57.63
1.72%

1.5
五、管理费
584.92
48.82
1.46%

1.6
七、不可预见费
877.38
73.23
2.18%

1.7
建设期利息
2365.00
197.40
5.88%

2
经营资金

0.00
0%

3
运营费用
1563.00
130.46
3.89%

4
修理费用

0.00
0%

5
经营税金及附加
3157.03
263.50
7.84%

6
其它经营成本费用

0.00
0%

7
经营期利息

0.00
0%

7.1
销售期利息

0.00
0%

7.2
租赁期利息

0.00
0%

8
土地增值税
2483.03
207.25
6.17%

8.1
土地增值税缴交/预征
2483.03
207.25
6.17%

8.2
补/退土地增值税

0.00
0%

9
项目总投资
40276.32
3361.68
100%

9.1
开发产品成本
30691.99
2561.72
76.21%

9.2
固定资产投资
2381.27
198.75
5.92%

9.3
经营成本费用
7203.06
601.21
17.89%

10
销售成本费用
1563.00
130.46
3.89%

11
租赁成本费用

0.00
0%

12
经营税金及附加
3157.03
263.50
7.84%

13
土地增值税
2483.03
207.25
6.17%

14
总投资(含销售、租赁成本)
40276.32
3361.68
100%

15
总投资(不含销售、租赁成本)
38713.32
3231.23
96.12%

16
资金需求量(含销售、租赁成本)

0.00
0%

17
资金需求量(不含销售、租赁成本)

0.00
0%

版纳开发建设成本费用计算表

编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(万元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1.
一、土地费用
亩

5843.55
487.73
14.51%

1-1-1
征地费（拍卖价）
项
1.00
56715000.00
5671.50
473.37
14.09%
按实际发生
1-1-2
土地契税
元、%
56715000.00
3.00
170.15
14.20
0.43%
按实际发生
1-1-3
土地登记公证费
笔
1.00
19000.00
1.90
0.16
0.01%

0.00
0%

2.
二、斟察、设计和前期费

2015.51
168.23
5.01%

2-1-1
总体规划设计费（定点费）
平方米
25204.00
2.00
5.04
0.42
0.02%
土地面积2元/平方米
2-2-1
地质勘察费
米
1200.00
100.00
12.00
1.00
0.03%
按钻深100元/米
2-2-2
建筑设计费
平方米
119810.00
30.00
359.43
30.00
0.9%

2-3-1
城市市政建设配套费（一级地段）
平方米
103810.00
80.00
830.48
69.32
2.07%
80
2-6-1
放线费
点
60.00
326.00
1.96
0.16
0.01%
放线点326元/点
2-11-1
招标费
元、%
243089081.20
0.50
121.54
10.14
0.31%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
元、%
243089081.20
1.00
243.09
20.29
0.61%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
元、‰

3.00

0.00
0%
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
平方米
103810.00
3.00
31.14
2.60
0.08%
按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1
施工合同鉴证费
元、‰
26437455.00
1.00
2.64
0.22
0.01%
按土建工程造价的1‰计算
2-17-1
噪音费
月
50.00
1600.00
8.00
0.67
0.02%
1600元/月.幢
2-18-1
建设项目环境影响评价收费
元、‰
26437455.00
3.00
7.93
0.66
0.02%
按土建工程造价的3‰计算
2-19-1
避雷安装检测费
支
48.00
55.00
0.26
0.02
0.01%
检测避雷针55元/支
2-22-1
防空地下室易地建设费
平方米
119810.00
30.00
359.43
30.00
0.9%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
10.00
5000.00
5.00
0.42
0.02%
按5000元/项
2-26-2
墙改费（民用）
平方米
119810.00
2.10
25.16
2.10
0.07%
民用建筑4.6元/平方米
2-27-1
建筑方案评审费
平方米
119810.00
0.20
2.40
0.20
0.01%
0.2元/平方米
3.
三、建筑安装工程费

20696.50
1727.44
51.39%

3-1-1
土建工程
平方米
103810.00
1500.00
15571.50
1299.68
38.67%
按概算造价
3-1-2
地下车库（含桩工程）
平方米
16000.00
2500.00
4000.00
333.86
9.94%

3-1-3
影院设备安装
项
1.00
10000000.00
1000.00
83.47
2.49%

3-2-2
电梯安装工程（影院）
项
5.00
250000.00
125.00
10.43
0.32%
按概算造价
4.
四、（小区）配套建设费

690.41
57.63
1.72%

4-1-1
道路工程
平方米
6301.00
200.00
126.02
10.52
0.32%
按概算造价
4-2-1
围墙工程
项
1.00
100000.00
10.00
0.83
0.03%
按概算造价
4-3-1
室外供电安装工程
项
1.00
900000.00
90.00
7.51
0.23%
按概算造价
4-4-1
绿化工程
平方米
10082.56
350.00
352.89
29.45
0.88%
按概算造价
4-5-1
路灯安装工程
盏
100.00
350.00
3.50
0.29
0.01%
按概算造价
4-13-1
公共配套设施费
平方米
1200.00
900.00
108.00
9.01
0.27%
按概算造价
ZJF
直接费

29245.96
2441.03
72.62%
1.+2.+3.+4.共4项的和
6.
五、管理费

584.92
48.82
1.46%

5-1-1
建设管理费（2%）
元、%
292459633.04
2.00
584.92
48.82
1.46%
直接费的1.65%
7.
七、不可预见费

877.38
73.23
2.18%

7-1-1
不可预见费（按直接费计）
元、%
292459633.04
3.00
877.38
73.23
2.18%

JJF
间接费

1462.30
122.05
3.64%
5.+6.+7.+8.+ 9.共5项的和
ZZJ
开发建设总成本

30708.26
2563.08
76.25%

0.00
0%

版纳销售成本费用计算表

编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(万元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1
广告费
元、‰
520999966.00
15.00
781.50
65.23
1.95%

2
销售策划代理费
元、‰
520999966.00
15.00
781.50
65.23
1.95%

合计

1563.00
130.46
3.89%

汇总1:经营资金

0.00
0%

汇总2:运营费用

1563.00
130.46
3.89%

汇总4:经营税金及附加

0.00
0%

汇总5:其它销售成本费用

0.00
0%

汇总3:修理费用

0.00
0%

版纳销售收入表

序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积(M2)
可售面积(M2)
项目套数
可售套数
销售收入(万元)
销售模式
备注
1
住宅
元/㎡
3500
68760
61020
380
294
27076.66
按建筑面积

2
商铺
元/㎡
9000
22000
22000

24023.34
按可售面积

3
车位
元/套
50000
8000
8000
200
200
1000.00
按项目套数

4
公共建筑
元/㎡

1200

按可售套数

合计

52100.00

版纳销售收入与经营税金及附加表

共1表第1表
共1表第1表
序号
项目名称
合计(万元)
第1年
第2年
第3年
第4年

1
销售收入
52100.00
5013.20
20270.30
15607.17
11209.32

2
经营税金及税金附加
3141.63
302.30
1222.30
941.11
675.92

2.1
营业税
2605.00
250.66
1013.52
780.36
560.47

2.2
城市维护建设税
182.35
17.55
70.95
54.63
39.23

2.3
教育费附加
78.15
7.52
30.41
23.41
16