贵阳白金项目;一期;可研报告.doc
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1、重庆大川控股集团有限公司 贵阳白金项目(一期)可行性研究报告重庆大川(控股)集团有限公司贵阳白金项目(一期)可行性研究报告项目法人单位: 重庆大川控股集团有限公司编 制 单 位: 编 制 时 间: 二一二年四月目 录第一章 总体说明及研究摘要7一、总体说明7二、项目摘要71、项目概况72、产品形态73、主要经济技术指标74、投资规模85、经济效益评价96、资金筹措计划9第二章 项目概述10一、项目名称10二、项目提出的背景10三、开发单位概况10四、项目开发模式10五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设101、项目可行性研究的范围、编制依据102、项目可行性研究前提及假设11第三章 贵阳市
2、及白云区简介12一、基本概况121、贵阳市122、白云区123、白云区的经济12二、历史沿革131、贵阳市132、白云区历史源革14三、自然资源141、土地资源144、生态旅游资源14四、交通环境151、铁路网络152、城市内部交通16第四章 市场研究18一、贵阳市宏观经济运行情况181、城市总体经济实力及GDP运行状况172、固定资产投资状况18二、2011年贵阳房地产市场总体分析201、房地产开发市场情况202、房地产开发资金保障情况213、商品房销售市场情况224、保障性安居工程建设情况23三、2011年贵阳主城区土地市场分析24四、近期政策解读291、2011年中国房地产重点政策回顾2
3、92、“国八条”确立基调,明确调控措施323、地方政府细则跟进,北京举措最为严厉324、货币环境全面收紧,影响房地产供需双方335、 中央经济工作会议,确立未来调控方向不动摇33第五章 区域市场35一、白云区房地产市场概况352、白云区市场概况36二、白云区市场供求结构37三、区域房地产市场历史发展371、白云经济形势与房地产市场382、白云城市发展格局38三、重点项目对比分析391、贵阳恒大城392、贵阳恒大绿洲413、米兰春天424、南湖郡44四、区域目标市场客户研究451、目标市场客层特征:452.本案目标人群特征463.确定目标客户46第六章 项目SWOT分析及定位47一、项目SWOT
4、分析471、项目优势Strength472、项目劣势Weakness483、项目机会Opportunity484、威胁Threat48二、项目目标客户群分析491、项目目标客户群492、目标客户特点和置业方案49三、项目定位511、产品形态定位512、业态定位513、价格定位524、销售价格建议53第七章 项目规划设计方案55一、设计构思55二、规划设计方案551、工程建设的规模和设计范围552、总平面布置553、景观及绿地系统564、交通组织565、建筑设计566、结构设计577、建筑节能设计58第八章 项目开发计划59一、开发机遇59二、开发周期安排59三、销售周期安排59第九章 投资估算
5、60一、投资估算依据60二、开发总投资估算601、贵阳白金片区项目(一期)700亩开发总投资602、贵阳白金片区项目(一期)第一组团140亩开发投资测算61第十章 财务评价63一、条件假定63二、优惠政策63三、经济测算651、项目经济测算汇总表652、项目经济性评价表653、财务可行性分析664、盈亏平衡分析及评价665、敏感性分析676、分析结论68第十一章 风险规避及控制措施69一、风险类型和防范措施691、成本风险692、市场风险693、其它风险69二、风险控制691、工期692、投资决策693、项目时效控制70第十二章 研究结论与建议71一、研究结论71二、有关说明与建议71第一章
6、总体说明及研究摘要一、总体说明本项研究为规范的可行性研究,主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目(一期)投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点,我们从技术及经济角度,对本项目进行规范的可行性研究,本项研究的主要数据来源是: 项目有关经济技术和综合建筑面积指标,是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成;各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局;建安工程造价的构成依据,参照了贵阳市建设委员会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。 总投资测算一览表,系按整个开发项目完全由重庆大川控股
7、集团有限公司全资兴建的方案,本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析,结合本项目的实际情况严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分,按照目前贵阳市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据,经过科学测算获得,务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。二、项目摘要1、项目概况 贵阳白金项目(一期)位置:贵阳市白云区规划建设总占地面积:466667(约700亩)建筑总面积:2812625万综合容积率:4.52、产品形态高层住宅+商业与裙楼门面+车库3、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划净用地面积466,667 净地,约700亩1
8、.1居住用地1.2商业用地1.3绿化用地1.4容积率4.50 1.5建筑密度35%1.6绿地率2总建筑面积2812625.52 2.1其中: 地上建筑面积2100000.00 2.2地下建筑面积712625.52 2.3住宅1995000.00 按计容95%计算2.4商业97475.00 2.5地下车库18569 个3可售建筑面积2800620.52 4不可售建筑面积12005.00 4、投资规模 本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成本包括土地费用(含前期拆迁成本)、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算,
9、项目总投资约866012万元,可售综合单方造价3092元/。序号项目总金额(万元)单价(元/)1土地费用82633.33 295.05 2勘察设计费12710.04 45.38 3报批报建费42060.48 150.18 4前期准备费621.89 2.22 5建安工程费549963.47 1963.72 6开发间接费2812.63 10.04 7不可预见费12163.37 43.43 8管理费18245.06 65.15 9营销费38338.21 136.89 10财务费用22786.45 81.36 11营业税70286.73 250.97 12土地增值税12779.40 45.63 13交
10、易印花税611.56 2.18 成本合计866012.63 3092.22 5、经济效益评价序号指标名称指标值单位1项目总投入866,013万元2项目销售收入1,277,940万元3所得税前净现金收益411,928万元4所得税102,975万元5所得税后净现金收益308,953万元6税后投资收益率35.68%7税后财务净现值(NPV)182,862万元8税后财务内部收益率(IRR)39.68%9税后投资回收期(静态)3.93年10税后投资回收期(动态)4.13年结论:本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率,全部投资动态回收期为3.93年,项目盈利能力强,资金回收时间短,综合经济效
11、益良好。从财务评价看,该项目可行。6、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是借贷资金,三是销售收入转投入。本项目资金来源如下:预计投资:866013万元自有资金:80000万元借贷资金:80000万元销售收入转投入:706013万元第二章 项目概述一、项目名称贵阳白金项目(一期)。二、项目提出的背景贵阳是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城,是中国西部地区唯一的直辖市,是长江上游的经济中心,是一座依山而建,依水而居,驰名中外的名城。直辖十年以来,贵阳紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机,以前所未有的发展速度在西部崛起,已成为长江上游经济发展的“火车头”。
12、去年国家定贵阳为城乡统筹发展试验区,“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。白云区是贵阳重要区县之一,在近几年特别是去年贵阳成为“特区”后白云区房地产有了长足的发展。2012年,随着贵阳大川控股集团有限公司业务拓展及可持续化发展战略的需要,重庆大川控股集团有限公司战略性储备了贵阳白金项目(一期)片区土地。白云区是贵阳最为宜居的地区之一。整个宏观经济形势运行良好,加上贵阳市政府在政策上大力支持白云的发展,2011年将白云县和双桥区合并为白云区,片区基础配套设施进一步完善,区域形象进一步提升。在白云区房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下,公司于2
13、012年开始对该地块进行开发。整个项目占地71.99亩,规划总建筑面积为137690.06。三、开发单位概况本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发。重庆大川控股集团注册资本3.6亿,总资产逾40亿,员工逾3000人,有15家全资控股公司,是重庆市百强企业,AAA级信用企业。集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道,形成了以开发业、建材业为核心,覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。四、项目开发模式本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发,项目开发包括高层住宅和商业。项目的经营方式为:住宅、商业全部销售。五、本可行性研究的范围、编制依据和前提
14、假设1、项目可行性研究的范围、编制依据本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、项目规划设计方案,项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南以及建设部房地产开发项目经济评价方法,结合贵阳市房地产开发状况及本项目具体情况,经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有:(1)关于贵阳市白云区白金片区项目合作备忘录(2)白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书(3)白云区白金片区土地一级开发合作协议书(4)有关本项目的行政性文件及批复(5)建设部房地产开发项目
15、经济评价方法以及国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南(6)其它有关资料。2、项目可行性研究前提及假设(1)本可行性研究报告在重庆大川控股集团有限公司提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成,重庆大川控股集团有限公司对有关资料的真实性负责。(2)项目以开发并销售商住楼为目的,本可行性研究报告以重庆大川控股集团有限公司不改变其开发目的为前提。(3)本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。(4)项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制,以公开、公平、公正的原则进行公开销售,在此期间房地产价格仍将保持稳定。(5)假设项
16、目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。(6)本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为4.5,如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符,测算将有相应调整。第三章 贵阳市及白云区简介一、基本概况 1、贵阳市贵阳是中国贵州省的省会,位于中国西南云贵高原东部,是我国西南地区重要的中心城市之一,是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳是中国首个”国家森林城市“,被中国气象学会评为“中国避暑之都”,良好的气候资源,尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适,非常适宜旅居和外地客商避暑。2、白云区白云区是贵阳市的6个市辖区之一,地
17、处贵阳市中部,北接修文县,东、南与乌当区毗连,东南部与云岩区相邻,西部与金阳新区相连,西部一角与清镇市接壤,把守着贵阳市北部的门户,战略地位十分重要。该区东西最长为28千米,南北最宽为20千米,全区总面积270.37平方千米,占贵阳市总面积的11.31%,是全国最大的铝工业基地之一。 有意思的是,贵阳市的地理中心落在了白云区,贵州省的地理中心也恰好落在了这里,所以白云区素有“双心之区”,“贵州中心”的美誉。3、白云区的经济白云区人均生产总值一直位居全省第一名。2003年人均GDP已达到3500美元,据统计至2008年白云区人均GDP已突破5000美元大关。白云区虽然历史短暂,但经济发展异常迅猛
18、,已在经济发展史上留下了浓厚的一笔,而且神话仍在延续。作为贵阳市一颗璀璨的明珠,白云区与金阳新区已成为贵阳市近年来发展地最好最快的地区,被誉为“贵阳的浦东新区”。 2006年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。一年来,在市委、市政府和区委的正确领导下,在区人大、区政协的监督支持下,全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜,全面落实科学发展观,紧紧围绕实现“三个率先”(在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社会)和建设“六个白云”(竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云)的目标,解放思想,开拓奋进,扎实工作,统筹推进经济、政治、文化、社
19、会建设,较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务。2006年,全区经济保持持续较快增长,实现生产总值55.86亿元,增长15.4%;完成财政总收入11.74亿元,增长26.86%;完成地方财政收入3.66亿元,增长18.51%;完成全社会固定资产投资30.92亿元;城镇居民人均可支配收入达10599元,增长12.2%;农民人均纯收入达4422元,增长12.1%。教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就,实现了“十一五”规划的良好开局。白云区总面积270平方千米。2006年末人口18.59万人,其中非农业人口12.06万人,农业人口6.53万人。属亚热带气候区,冷暖气流交替强烈,季风
20、高原气候明显,夏无酷暑,冬无严寒,全区年平均气温为15.3,年极端最高温度为35.1,年极端最低温度为-7.3,这里气候极其宜人,环境十分优美,四季不分明,温差小,是许多旅游者的理想避暑防寒之地。境内自然资源丰富,全区农用地面积1984.18公顷,建设用地面积3532.78公顷,未利用地面积3385.64公顷。矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、大理石等,储量较大,品质较优,易于开采。二、历史沿革1、贵阳市东周以前:贵州为荆州西南裔。属于“荆楚”之一部。春秋战国时期:属于牂牁国之辖地;春秋末期,牂牁北部领土,仍以夜郎邑为中心,定国号为“夜郎”战国时期 归属南夷夜郎国。汉时期:由牂牁郡所辖
21、。唐朝时期:属于矩州,宋朝时期称贵阳为“贵州”。元时期:至元十六年设立八番罗甸宣慰司。至元十九年设立顺元等路军民宣慰司。至元二十九年顺元、八番两宣慰司合并,设立八番顺元宣慰司都元帅府于贵阳,仍然称作贵州,但元朝统治者称顺元城。明时期:设立贵州等处承宣布政使司于贵阳,贵州正式成为明朝的第13个行省。清时期:设立贵州巡抚驻贵阳军民府、后改贵阳军民府为贵阳府。民国时期:1914年设立贵阳县,属于黔中道。1920年贵阳县直属贵州省长公署。1936年贵阳县属第一行政督察区。1937年贵阳县直属省政府管辖。1941年7月1日,贵阳市正式成立。1944年 贵阳市设九个区,其中一至五区为城区,六至九区为郊区。
22、1949年:贵阳归属中华人民共和国,4月24日贵阳区行政督察专员公署在修文成立。1950年:贵阳市划分为七个区。一至四区为城区,五至七区为郊区。1952年:贵阳行政专署撤销,设贵定专区。1954年:贵筑县划归贵阳市管辖。1955年:贵阳市人民政府改称贵阳市人民委员会。1957-1958年:撤销贵筑县,将原贵筑县大部分地区划入贵阳市,将原安顺专区的清镇、修文、开阳三个县及原属黔南州的惠水县划归贵阳市管辖。1958年2月接管贵筑县辖区。1963-1967年:1963年10月开阳县划归遵义专署,修文县、清镇县划归安顺专署,惠水县划归黔南自治州。1967年3月成立毛泽东思想贵阳市革命委员会,同年8月,
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