房地产公司财务管理核心制度.doc

房地产企业财务管理制度

财务专题管理制度
第一章 总则
第一条 目标
加强企业内部管理，促进企业在财务专题事务处理过程中规范化、程序化。
第二章 财务会计报表管理
第一条 财务会计报表编制范围
资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表、税务计划汇报、纳税申报表等；内部管理会计报表还包含：资金计划，资金动态实施情况表、和企业内部要求需要报送多种管理报表、汇报。
第二条 财务会计报表编制标准和要求
一、会计报表必需根据国家相关会计制度和准则编制；
二、财务管理部门所提供会计信息立即、客观、正确、完整，全方面反应企业财务情况和经营结果。
三、编制会计汇报时，在会计计量和填报方法上，应保持前后会计期间一致性。会计汇报不一样报表之间相关数据应保持一致。报表附注、说明清楚明了，符合要求要求。
四、会计核实采取权责发生制标准进行。
第三条 会计期间
会计报表全部必需以公历年度作为会计期间，自公历1月1日起至12月31日止（内部报表自公历2月1日起至第二年1月31日止）；
第四条 财务会计报表报出
一、在报送会计报表及相关分析资料时，应按集团企业财务管理部门统一要求和要求进行。
第三章 利润及利润分配管理
第一条 利润指标确实定
企业年度完成利润指标由集团企业经过财务预算形式给予明确和考评。
第二条 亏损填补
一、企业发生年度亏损、按国家相关要求用下十二个月度税前利润填补；
二、当年度亏损不足填补时，可在五年内延续填补，五年还不足填补时，应在税后利润填补。
第三条 利润分配
企业应按企业章程和股东会相关要求进行利润分配，标准上按不超出当年净利润30%进行分配。

费用管理制度
第一章 总 则
第一条 费用管理目标
加强企业财务管理，明确费用开支管理步骤和各步骤职责和权限，严格控制费用支出。
第二条 费用管理标准
企业费用实施预算管理、标准控制、集中反应、有效监督、节奖超罚管理标准。
第三条 费用管理职能中心
企业财务管理中心是企业费用管理职能中心，各职能中心是企业费用责任中心。即各级审批领导对各项开支合理性、真实性负责，财务人员对开支票据正当性、金额正确性、审批手续完备性及资金流向负责，并在预算范围内控制。
第四条 费用支出内容
本制度所称费用支出包含：工资、福利费、社保费、工会费、应酬费、办公费、差旅费、汽车费、水电费、物业费、房租费、通讯费、文印费、折旧费、税费、培训费、其它费用等管理费用及财务费用、销售费用。

第二章 费用审批通常标准
第一条 授权审批制度
企业费用开支实施授权审批制度，全部费用全部必需经财务总监审核，经有同意权总经理（总经理不在时所指定副总经理）、董事长同意后，由财务管理中心统筹安排支付。
第二条 企业费用开支审批权限和程序
企业费用开支审批权限和程序详见附表，通常程序为：费用当事人申请→相关中心总监确定→财务管理中心审核→总经理。
第三条 职员费用由总经理（总经理不在时所指定副总经理）行使审批权，总经理费用由董事长审批。
第三章 费用报销通常要求
第一条 费用报销凭证
各中心在业务发生时，标准上应取得税务中心认可正当票据，即应取得正规发票或非经营性统一收据，发票必需是发票联或报销联，用复写纸复写或计算机打印，不得用圆珠笔或铅笔填写，存根联、发货联、记账联不能做报销凭证。
第二条 报销发票内容
发票内容要填制齐全，抬头、日期、品名、单价、数量、金额要清楚，大、小写要一致，涂改无效。
第三条 印章齐全
印章要齐全，须有收款单位公章（或发票专用章）及收款人签字（章）。机关收据，要有财务专用章。机关收据，须是税务中心统一印刷收据。
第四条 票据遗失
从外单位取得原始单据（车、船、飞机票等），因保管不善，被盗、遗失，后果自负，标准上不予报销。但有相关证实和担供有效证据，经总经理同意除外。
第五条 费用说明清单
费用报销时须真实地填写“费用说明清单”，方便领导审批。
第六条 费用报销
各类费用原始单据应由经手人(或当事人)分类整理后，整齐地粘贴(一律统一使用原始凭证粘贴单以左上角对齐横向依次粘贴。对粘贴不整齐、达不到装订凭证及档案管理要求，财务有权要求重新粘贴在费用报销单或差旅费报销单后，并注明单据张数和各类费用金额，正确填列在报销单上，最终由财务总监核准、总经理签字后方可支付。
第七条 销售方盖章销售清单
如购置多个办公用具、礼品、材料物资等开具一张发票且未单项列示，必需同时提供有销售方盖章销售清单，清单列示金额和发票一致方可报销。邮资报销应随发票提供寄往目标地凭证。
第四章 差旅费管理
第一条 出差职员市内住宿费、伙食补助费、目标地市内交通费，实施“据实报销”措施。
第二条 出差审批要求
一、出差审批权限及报销手续要求：职员出差需经领导审批，于人力资源中心处实施报备，出差人返回单位一周内凭发票办理报销手续。
二、各中心总监应依据工作需要确定出差人数、地点和时间，非本企业业务需要会议、学习等，审批人不得同意出差。
三、出差借支差旅费审批按资金开支程序实施，其步骤以下：
出差人申请→中心总监审核→主管副总审核→财务管理中心审核→总经理（或董事长）审批，两人以上出差由职务最高者借支和报销。
第三条 差旅费报销注意事项
一、职员趁出差或调动工作之便，事先经单位领导同意后就近回家探亲办事，其绕道车、船票，扣除出差直线单程车、船费，多开支部分由个人自理。
二、出差职员经同意方可乘坐飞机。
三、出差职员自带交通工具，不报销出差地市内交通费。
四、因工作原因需在出差地请客或随请，需提请呈报同意后方可报销。
五、因工作需要派驻外地常驻人员，另行要求。
六、职员出差期间，要提升警惕性，保管好车票、单据，如发生遗失，需有相关证实人或担供有效证据，并经中心领导，财务管理中心审批，经总经理同意后，方能报销。
七、各中心总监对差旅费借支应依据出差地点、时间、本人差费标准等原因控制借支额度，出差职员必需在返回企业后一周内到财务管理中心报账并退回余款，无故拖延不报，财务管理中心有权从本人当月工资中扣回借款，在还未扣清之前不得反复借款。
第五章 业务招待费用管理
第一条 报销业务招待费时所附发票必需是开有日期正式发票，当月报销发票不能为已过开票日期30天以上票据，而且标准上实施谁开支谁报销标准。
第二条 标准上杜绝无票费用开支。如工作业务需要开支无票费用（如娱乐费、洗理费等），需事前先请示总经理或董事长同意后再实施。对这类无票费用，需提供相关联有效证实，才可报销。每个月开支无票费用，需报总经理或董事长审批后，方可进行对应账务处理。
第三条 交际应酬客人发生礼品费报销，500元以上必需出具购货单位（商场、酒店等）电脑打印明细清单，不然财务一律不予报销。
第四条 对外付款标准上采取转账方法或银联刷卡结算。
第五条 全部招待费用开支均需出具发票，不然不予报销。如发觉乱报、虚报、多报等违纪现象，经证实后不管金额大小给予严惩。
第六条 除企业业务送烟，其它中心及职员标准上不予配烟，不然不予报销。
第七条 专程陪客旅游：经总经理（或董事长）同意，经办人在总经理（或董事长）同意定额内掌握使用。
第八条 总监以下职员不经同意不能进行应酬、接待活动，接待对象、地点及规格需事先取得主管领导同意并有一个随同人员，先斩后奏一律不予报销。
第九条 企业内部因加班而开支误餐费，经副总以上人员同意，经由行政管理中心统一安排。企业多部门同时加班由总经理（或总经理不在时指定副总）安排。
会计档案管理制度
第一章 总 则
第一条 制订目标和内容：为了加强档案管理，统一会计档案管理制度，依据《中国会计法》和《中国档案法要求》，结合本企业实际及内部管理需要，制订本制度。
第二条 本制度适用范围，为会计管理中心、会计档案管理部门。
第三条 本制度由行政管理中心行使监察权力。
第二章 会计档案管理要求
第一条 会计档案组成
一、会计档案由以下四部分组成：
（一）会计凭证：包含原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其它会计凭证；
（二）会计账簿：包含总账、明细账、日志账和其它辅助账簿；
（三）会计报表：包含年度决算表、月报表和六个月报表和报表附表、附注和会计情况说明书；
（四）会计预算实施表、成本控制表、销售明细表；
（五）会计事务所出具审计汇报、对银行会计报表、对税务报表及税务资料；
（六）其它会计资料：银行对账单、发票或收据存根联、多种经济协议。
第二条 会计档案管理
企业会计管理中心为负责本企业会计档案工作，会计管理中心应安排专员负责会计资料搜集、整理、装订和管理。
第三条 会计档案整理
会计档案由形成档案各部门和人员根据归档要求，负责整理立卷或装订成册，对同十二个月度会计档案先按会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料进行归类，对每一类中会计档案再依据不一样保管年限和档案形成时间次序分别进行整理、立卷、装订成册。
一、会计凭证整理
（一） 每个月中旬之前应将上月多种会计凭证分类按编号次序分本进行装订成册。
（二） 每本凭证要求折叠整齐，凭证编号连续，附件齐全，每本凭证订牢不松。
（三） 每本凭证应加制封面、封底，凭证封面和每册凭证背脊对各栏内容填写齐全，盖章清楚。
二、会计账簿整理
（一） 账簿装订要求订牢不松，折叠整齐，不缺不漏，账页多科目应单独分册装订，账页少科目可和其它科目账页合并装订，多科目账页合并装订时，同一科目标账页应集中在一本账册内，不能将其分散装订在多本账册中。
（二） 电脑账应在每个会计年度终了2个月后分类打印装订成册，并加盖名章。
三、其它会计资料整理
平时应做好其它会计资料搜集、积累和保管工作，依据其它会计资料不一样类型，分别根据上述会计凭证、账簿、报表装订要求进行整理、装订，并立即归档。
第四条 会计档案保留要求：
一、预防档案损坏，延长档案使用寿命，维护档案安全。
二、做好档案防火、防盗、防水渍、防潮、防虫蛀、防尘、防鼠害、防高温、防强光等工作。
第五条 会计档案保管年限
会计档案保管年限
会计档案名称
保管期限（年）
备 注
一、会计凭证类

原始凭证
15
包含附件
其中：包含权证会计凭证
永久

记账凭证
15
包含附件
汇总凭证
15
包含附件
工资表及签收条
3

二、会计账簿类

总分类账
15

明细分类账
15
其中往来账以结清为止
现金日志账
25

银行日志账
25

固定资产卡片

固定资产报废清理后保管5年
辅助账簿
15

三、会计报表类

年度会计决算报表
永久
包含文字分析
月、季度报表
5
包含文字分析
年度新旧科目对照表
15

成本控制表
5

销售明细表
5

预算实施表
5

四、其它会计资料

内部审计汇报

外部审计汇报

税务资料
永久

银行对账单及余款调整表
5

多种经济协议

经济事项结束后保管5年
发票及收据存根联
15

会计档案移交清单
15

会计档案保管、销毁清册
永久

第七条 会计档案销毁
一、会计档案销毁。
经判定后需要销毁会计档案应由会计档案管理员提交销毁申请汇报，并造具“会计档案销毁清册”，经审核后按法定程序销毁。
会计档案销毁时，会计档案人员和审计部门应派专员到现场监督整个销毁过程。

货币资金管理制度
第一章 总则
第一条 为了加强玫瑰园地产事业部属管项目企业（以下简称项目企业）资金内部控制和管理，规范资金结算行为，依据《会计法》、《现金管理暂行条例》等法律法规，结合当地产事业部实际情况，特制订本制度。
第二条 玫瑰园地产事业部下属项目企业应遵守本制度。

第二章 资金管理要求
第一条 项目企业实施资金收支两条线，严禁以任何理由和目标坐支项目销售资金，严格严禁资金体外循环。
第二条 现金管理要求：
项目企业过夜库存现金由出纳保管，仅为留存支付备用金，标准受骗日余额不得超出叁万元，超额部份必需按要求在当日存入指定帐户。
项目企业出纳当日收到全部销售现金必需立即存入指定银行卡户，不得以任何理由占用和使用项目销售收到现金。
第三条 银行存款管理要求：
1、项目企业开设银行基础帐户：该帐户仅用于企业项目对外付款和存取备用金专用；除备用金外，不得将其它任何现金存入该帐户。该帐户由项目出纳保管制单U盾及密码，项目会计责任人保管授权U盾及密码；银行支票由项目出纳填制及保管，印鉴章由指定保管人使用和保管。除经地产事业部实施总裁特批情况外，不许可私自转借或代管。
2、项目企业开设通常帐户：仅用于收取销售资金和向基础帐户转帐使用，不得用于对外转帐。该帐户由地产事业部指定出纳保管制单U盾及密码，项目会计责任人保管授权U盾及密码；银行支票由地产事业部出纳填制及保管，印鉴章由指定保管人使用和保管。除经地产事业部实施总裁特批情况外，不许可私自转借或代管。
3、项目企业开设特殊帐户：如确保金帐户、贷款帐户等，仅用于开设时既定专题用途，不得用于其它用途。该帐户由地产事业部指定出纳保管制单U盾及密码，项目会计责任人保管授权U盾及密码；银行支票由地产事业部出纳填制及保管，印鉴章由指定保管人使用和保管。除经地产事业部实施总裁特批情况外，不许可私自转借或代管。
4、项目企业开设个人卡户及第三方支付宝、微信帐户等：仅用于收存销售资金和向企业帐户转帐使用，不得对外转帐及支取现金。该帐户由地产事业部出纳保管网银U盾和支付密码，银行卡由项目企业财务责任人保管。除经地产事业部实施总裁特批情况外，不许可私自转借或代管。

第三章 资金使用要求
第一条 资金使用范围：
在正当规范前提下，项目企业应尽可能利用金融结算工具，降低直接以现金方法办理收支业务。能够办理转账结算业务，不得办理现金收付。对职员个人发放工资、奖金、补助等，应直接划入职员个人银行账户。
能够使用现金情况：
1、出差人员报销差旅费、招待费等；
2、采购办公用具或其它物品，金额在1000元以下且收款方为个人或无对公帐号单位；
3、业务活动零星支出备用金；
4、经项目责任人审批确需现金支付其它支出。
第二条 资金收付标准：
1、收付资金必需依据要求凭据办理，没有经过审批签章或超越要求审批权限，出纳不予办理；
2、单位之间经济往来，除按要求范围能够使用现金外，应该经过企业基础账户进行转账结算；
3、因公外出或购置物品，需借用现金时，出纳一律凭项目责任人审批、财务部统一印制借款单付款；
4、出纳不得私自将企业现金借给个人或其它单位，不准谎报用途套取现金、不准利用银行账户代其它单位或个人存入或支取现金，不准将企业收入现金以个人名义存入银行，不准保留账外公款；
5、项目企业不得由一人办理资金业务全过程。资金直接经办人员不得兼任复核及账目登记工作；
6、项目企业当日收到销售现金要立即送存银行，银行非营业时间段收到销售现金必需在次日内全部存入银行指定帐户。项目企业不得留存超限额备用现金过夜，以确保财产安全；现金存入及取出应切实做好安全保卫方法。
7、资金收入全部应开具收款收据，出纳人员办理收款手续后，现金收款应加盖“现金收讫”章，非现金方法收取应加盖“银存收讫”章。
8、从基础帐户提取现金，应该写明用途和金额，由项目财务责任人用印提取；
9、资金支出必需有审批完善支付步骤审批单，出纳才能办理资金支付；不得受理未按要求办理审批步骤付款业务，不然由出纳人员负担全部经济损失；

第四章 银行帐户管理要求
第一条 银行账户必需根据地产事业部要求开立、使用和管理。因业务需要在银行新增账户时，须按要求程序和权限经地产事业部相关领导审批。银行开户手续必需由经过地产事业部实施总裁授权人员亲自前往开户行办理，严禁交由她人代办。严禁任何部门和个人未经步骤审批私自开设企业帐户。
第二条 加强银行预留印鉴管理，严禁非指定人员保管银行预留印鉴章。预留财务专用章、法定代表人章归口项目部指定专员保管，全部用印全部必需经用印步骤审批经过方可用印；印章外出需双人陪同，严禁个人独带印章外出。
第三条 开通银行网银后，制单和复核操作分别由不一样人员完成，U盾分别保管，使其相互分离，相互制约。项目财务按月和开户银行对账，确保账账、账款相符。

第五章 资金管理内控要求

第一条 现金保管要求：
1、为加强对现金管理，现金应放入出纳专用保险柜内，不得随意存放。保险柜钥匙应由出纳一人保管，密码由出纳设置，并定时更改；下班前要检验保险柜、门窗、用水用电，锁好关严后方能离开；
2、库存现金要做到日清月结，账实相符，不得以“白条”抵充库存现金，更不得挪用现金；不准因私借支现金，不准保留账外现金，不得公款私存；
第二条 资金帐薄及报表要求：
1、现金日志账和银行存款日志帐要逐笔登记、逐日结出余额，并于次日12点前向地产事业部报送资金日报表。
2、库存现金实施每日盘点登记，确保帐实相符；项目财务部门应每个月最终一日对资金进行盘点查对，并填制《资金盘点表》，确保账账相符、账实相符；发觉长款或短款，应立即查明原因，按要求程序报批处理；因出纳本身责任造成现金短缺，出纳负全额赔偿责任；造成重大损失，还应依法追究责任人法律责任。
第三条 加强内部借支款管理要求：
1、核定借支人支出范围，借款关键用于日常零星垫支，严禁以借款方法套用资金。
2、制订借款使用限额，最高不得超出3万元，全部借款必需填制要求借款凭据并含有审批步骤单。
3、严格控制使用借款，特殊超限额大额借款必需列明用途和使用时间，由地产事业部实施总裁审批。
4、项目财务部门应按月查对检验借款使用情况，督促借款人立即报销冲帐；原有借款未清账不得新增借款；发觉有超出审批支出范围使用借款，立即纠正，并收回未使用借款。
5、严禁长久占用借款，临时不需动用借款立即交回清账。每个月底对借款情况进行清收和盘点。

第四条 出纳人员管理要求
1、落实“钱账分管”标准，出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和账目标登记工作；
2、项目企业出纳实施定时轮换制，出纳人员任期标准上不得超出壹年，最长不得超出两年。岗位轮换时，要编制移交清册，相关事项要逐项登记清楚，移交人、接交人、监交人要签字。

第五条 授权支付管理要求
根据层级管理、分级授权标准，经地产事业部研究决定，对事业部总裁、副总裁、财务总监等职务经办费用支付签字权限明确以下：
1、 事业部总裁、费用支付签字权限在3万元以下；同时授权总裁租赁代行签字权限。总裁助理代行签字审核时，可疑事项应征求事业部总裁意见。
2、 事业部副总裁，费用支出签字权限在1万元以下；
3、 事业部财务总监，费用签字权限在0.5万元以下。

第十章 附 则
第一条 本制度由总经理办公会讨论经过，经总经理同意，报集团企业审批之日起实施。其它和之相冲突旧制度同时废止。
第二条 财务管理中心为本制度实施部门。最终修订及解释权归属于本中心。