嵊泗青松城滨海疗养中心项目可行性分析报告.doc

“颐养天下”嵊泗滨海疗养中心可行性研究报告

可行性研究报告
“颐养天下”
——嵊泗滨海疗养中心

目录
第一章 项目概况 3
1.1 项目名称 3
1.2 项目宗旨 3
1.3 开发理念 3
1.4 区域和选址 3
1.5 建设规模 3
1.6 投资估算 4
1.7 市场分析 4
1.8 投资开发商和合作人 4
第二章 项目开发背景及意义 5
2.1 发展休闲疗养业的前景与重要性 5
2.2 舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点 6
2.3 发展休闲疗养业的经济和社会效益 6
2.4 老龄社会与 “颐养天下”项目的前景 7
第三章 项目开发的机遇和条件 11
3.1 地理位置及区位优势 11
3.2 经济水平和产业特色 11
3.3 旅游休闲资源评价 12
3.4 基础设施与投资环境 13
第四章 项目开发的原则和功能定位 15
4.1 地块范围与现状 15
4.2 功能定位 15
4.3 开发思路（颐养天下） 15
4.4 开发原则 24
第五章 项目规划要点和概念设计 26
5.1 序言 26
5.2 平面设计 33
5.3 环境景观规划 35
5.4 竖向设计 35
5.5 建筑设计 36
5.6 环卫设施规划 36
5.7 综合技术经济指标一览表 37
第六章 项目建设周期 38
6.1 项目建设周期 38
6.2 分期计划 39
第七章 经营方式 40
第八章 销售策略和产权转让 41
投资者： 42
第九章 投资概况、计划和资金筹措 56
9.1 投资计划 56
9.2 项目（造价）成本估算 56
9.3 项目资金筹措 56
第十章 社会效益和经济效益 57
10.1 收入预测 57
10.2 项目成本估算 58
10.3 效益评价 59
第十一章 结论 63
附表 64

第一章 项目概况

1.1 项目名称
“颐养天下”嵊泗滨海疗养中心

1.2 项目宗旨
“颐养天下”
“疗”和“养”内涵的深度挖掘和应用发挥

1.3 开发理念
建立一个华东地区首家集疾病、亚健康治疗、保健、休养、度假、旅游、食宿、运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目

1.4 区域和选址
浙江嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块。

1.5 建设规模
占地约120亩，建筑面积38694m2以上，设置疗养床位320张左右。主要建筑内容包括疗养度假区、运动、游玩、休息区和绿化道路等工程。

1.6 投资估算
总投资2.8亿元人民币。其中固定资产投资约2.8亿元，流动资金3000万元。

1.7 市场分析
根据市场调查和有关部门提供的资料分析，需要进行疗养的客源巨大，主要来自国内大批高、中级干部；企事业高、中层管理人员和研发人员；国家、省、市级专业运动员、劳动模范、特殊兵种等；国际海员；亚健康人群。项目建成后第一年营业接待能力达到8万人次，第二年可达到设计能力的年11万人次。投资利润率为？？，投资回收期？？年（含建设期？？年）。

1.8 投资开发商和合作人
1.8.1 投资开发商：上海圣堡科技有限公司
1.8.2 合作人：嵊泗县菜园镇基湖村村委会

第二章 项目开发背景及意义

2.1 发展休闲疗养业的前景与重要性
随着经济的迅猛发展和医学水平的大幅度提高，人类的平均寿命逐渐增长，同时，由于生活和文化方面的冲击，人们的生育观念也发生了很大变化，由多生到少生甚至不生，致使人们的年龄结构比例失衡，老年人及人口老龄化正日益成为一个突出的问题，需要我们积极研究，认真面对，解决由此可能带来的负面影响。同时，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们对生存质量要求也不断提高，开始把疾病预防、疗养保健纳入生活质量范畴。作为发展中的朝阳产业，疗养保健事业的前景是十分广阔的。
在国外，尤其是西方发达国家，人口老龄化的研究及相应对策工作起步较早，从生活用品、日常起居、活动场所以及生理心理等诸多方面进行了研究和开发，逐渐摸索出一套较为成熟的经验。然而在中国，尤其在实行计划生育多年后老龄化问题也逐渐突出的情况下，我们虽有大量的福利院、敬老院等服务场所，但做的针对性工作还显然不够。因此进行相关的项目开发无论从经济效益上还是社会效益上来说，都显得极为重要。

2.2 舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点
休闲疗养业针对银发市场，主要指年龄在55岁以上的退休市场。这些老年人一般不再有工作压力，有较多积蓄，注重健康疗养，往往对海岛、森林、温泉、乡村度假有较强的偏爱。国内一些城市已开始注意到这一新兴的市场需求，如民建厦门市委员会今年的《创建国际老人公园将厦门建设成为国际性老年人旅游休闲、养老、度假圣地的建议》提案中，就建议在厦门岛东山、东坪山景区内创建国际老人公园。公园内的建设包括短、中、长期的候鸟式老人公寓，“国际老人俱乐部”、“老人休闲中心”、“成功老人事迹长廊”、“青少年启示长廊”、“益智园”等等功能区。
休闲疗养事业是一项与旅游业密切相关的产业。由于银发市场有较多的闲暇时间，可以对嵊泗旅游休闲产业的淡季市场起到重要的补充作用。嵊泗独特的亚热带气候和海岛风光，建设一个集治疗、护理、康复、疗养、保健、娱乐、休闲、度假功能为一体的大型综合性国际休闲疗养中心，对完善嵊泗的旅游功能十分有利。

2.3 发展休闲疗养业的经济和社会效益
疗养业的接待对象与观光旅游业相比滞留时间长，消费类型和人均消费额高，因而其经济效益远高于观光旅游业。疗养服务业不仅直接经济效益显著，同时还可进一步带动旅游业、房地产业、交通运输等行业的发展，从而产生巨大的间接经济效益。如疗养客人每年可带来更多探视的亲友, 增加旅游收入；疗养服务又可充分利用大量闲置及在建的旅游设施和配套服务项目，使一些处于亏损状态的宾馆、酒店得以合理运转, 并使房地产业焕发生机。

2.4 老龄社会与 “颐养天下”项目的前景
2.4.1充分认识加快发展养老服务业的重要意义
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。
2.4.2突出工作重点，明确政策措施
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
a) 进一步发展老年社会福利事业。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。
b) 大力发展社会养老服务机构。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。
c) 鼓励发展居家老人服务业务。要通过政策引导，鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们营造良好的生活环境。
d) 支持发展老年护理、临终关怀服务业务。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。根据实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。
e) 促进老年用品市场开发。制定鼓励措施，引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。
f) 加强教育培训，提高养老服务人员素质。加快培养老年医学、管理学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，改革教学内容和教学方法。加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。

第三章 项目开发的机遇和条件

3.1 地理位置及区位优势
嵊泗，又称嵊泗列岛，位于长江和钱塘江入海口交汇处的东海之中，是浙江省最东部，舟山群岛最北部的一个海岛县。全县共有404个岛屿，海陆面积8827平方公里，其中陆域面积80平方公里。常住人口8.6万，县人民政府所在地菜园镇。
嵊泗海域位于我国1.8万公里海岸线的中心，扼长江出海口之要冲，为我国南北海运，国际航运和江海联运的枢纽。港口优势非常明显，宝钢马迹山25万吨-30万吨深水中转码头，已落成嵊泗，并已正常运行。小洋山集装箱深水码头一期工程的完成和东海大桥的贯通，更加拉近了海岛与大陆的岛陆交通距离。
本报告所研究的施家坑地块，西距嵊泗县城仅1.2公里，北距离素有“南方北戴河”之称的基湖沙滩约0.5公里。

3.2 经济水平和产业特色
3.2.1 总体发展态势
2004年，嵊泗县综合经济实力继续显著增强。全县实现地区生产总值27亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%，连续六年保持了两位数的增长势头。人均地区生产总值33012元，位居全市首位。全社会固定资产投资34.63亿元，比上年增长9.3%（其中洋山深水港投资27.57亿元）。社会消费品零售总额6.99亿元，比上年增长15.7%。财政总收入1.77亿元，比上年增长34.7%，其中地方财政收入1.41亿元，比上年增长43.3%。渔农民人均纯收入6372元，比上年增长16.7%，县城居民人均可支配收入13075元，比上年增长11.6%，渔农民人均收入增幅十年来首次超过县城居民。城镇登记失业率4.2%。
3.2.2 海岛旅游业
旅游业是嵊泗县近几年迅速发展的新兴产业。特有的海岛地理环境，造就了独特的列岛名胜风景。自1985年8月，浙江省人民政府决定将嵊泗列岛列为省级风景名胜区，1988年8月经国务院批准，列为国家级重点风景名胜区。嵊泗的旅游产业快速形成，以列岛自然景色、人文景观为依托，“观海景、尝海鲜、游海水、买海货”为特色载体，旅游人数年年增加，带动了旅馆业、餐饮业、休闲娱乐业和交通海运等产业链的发展。2004年，景区建设力度不断加大，基湖、南长涂、六井潭等重大旅游开发项目取得进展，旅游发展后劲明显增强。成功举办首届中国嵊泗贻贝文化节，进一步打响了嵊泗县的旅游品牌。旅游环境进一步优化，“渔家乐”特色旅游蓬勃发展，五龙田岙村“渔家乐”列入省级休闲渔业示范基地。去年，全县共接待国内外游客67.7万人次，比上年增长25.9%，实现旅游收入3.79亿元。

3.3 旅游休闲资源评价
尽管嵊泗旅游产业已经开始进入起飞发展阶段，但是泗礁本岛还有许多旅游资源亟待开发，发展潜力有待挖掘。
3.3.1 自然景观
嵊泗的旅游景区并无超群的人性化和个性化的景区。作为中国唯一一个列岛风景名胜区，其优势在于整体资源的完美和个体资源的奇特度。大海之所以千百年来令世人形迷神往，是因其浩瀚神秘；是其海纳百川的气度。泗礁本岛以海瀚、礁美、滩、崖、险著称，毗邻上海是其区位优势，离岸海岛是其差异之特点，若取“六井潭”、“基湖沙滩”、“大悲山”、“渔家乐”景区之精华，通过有效途径与方式组合在一起，从旅游区之自然景观角度看，已具备打造区域知名品牌的条件。
3.3.2 人文景观
就本质而言，旅游是游客情结的满足与实现，所以有“硬件设施是骨架，人文与概念是灵魂”之说。泗礁本岛淳朴之民风，明净清和之环境，海天一色之背景，这就是世人梦寻的“海上香格里拉”，为丰富与完善“海上香格里拉概念，强化游人认识，以”六井潭“传说、“嵊泗佛学”(大悲山)、“一天渔民”(田岙村)等各景点为辅佐，增强人文景观的饱满度。

3.4 基础设施与投资环境
目前，嵊泗的基础设施日趋完善，海上交通便捷，岛陆电网形成体系，能源供应充足，通讯发达，社会文明安定，是一块充满希望的令人想往的投资热土。但同时，嵊泗旅游发展的基础设施在不少方面有待进一步建设和完善。
在交通条件方面，长三角努力打造“三小时交通圈”，从上海市中心的人民广场坐车经芦潮港中转，再坐船到嵊泗岛，约需3个小时，凸现了海岛交通的不便。但随着洋山港的建设，嵊泗县的对外交通问题将得到进一步改善。
在岛内基础设施方面，嵊泗的旅游设施还不够完善，档次不高。在旅游事业快速发展的大好形式下，未能基于客源市场，有针对性地策划一批高档次的参与性、体验性项目，不利于旅游市场的培育和完善。

第四章 项目开发的原则和功能定位

4.1 地块范围与现状
嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块，可使用土地约120亩。
本地块的土地性质是旅游综合开发。

4.2 功能定位
将服务对象定位在休闲、健康、快乐的老龄群体，功能定位以观光休闲为基础，度假疗养为核心，渔村文化旅游为品牌、海岛型运动为特色的全年度综合性休闲疗养基地。

4.3 开发思路（颐养天下）
“颐养天下”项目将老年人的需求特点，通过对环境状况和地理位置的挑选以及建筑格局的布置和功能的全方位设计等几方面立体化地凸显出来，既有宏观把握，又微观细琢，既立足于现在，又着眼于未来，基本上覆盖了老年人的生理和心理方面的要求，尤其在人情味方面，独具魅力，力求营造一个温馨、温暖的老年人生活氛围。
4.3.1 开发理念
建立一个华东地区首家集：疾病、亚健康治疗，保健、休养、度假,旅游,食宿,运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目
选址：嵊泗基湖村（施家坑地块）
1、建立基础设施：
A、药膳楼：由专业药师，为客人提供专门配备的药膳；
B、药浴楼：内设中草药浴{不同的人不同的专业配方}石腊浴、红外线浴、简易桑拿、保健按摩，循经推拿、针炙、电疗、嵌离砂治疗、砂疗、刮痧等理疗项目；
C、疗养楼：配备专业医药师、保健师、护养管理，集门诊、住宿（300-360张床）；
D、音乐氧疗：内设大堂、咖啡茶座、音乐治疗室，氧疗室，演出大台，艺术品展厅，特产品展厅；
E、风格各异的疗养别墅群150多幢（旅游度假配套）；
F、保健广场：有门球，健身器材、运动场、网球、人体解部图片灯展（全国也没有）
2、中心主要治疗以下疾病：
A、各种疼痛性疾病[颈椎病 肩周炎 椎间盘突出 神经痛 外伤后遗症 关节炎 痛风等]
B、各种心脑血管性疾病（中风及后遗症 高血压 冠心病 高血脂 静脉曲张 脉管炎等）。
C、其他各种疾病（植物神经功能紊乱症 神经官能症 神经衰弱 失眠 神经病 癫痫等）。
D、亚健康康复疗养等。
3、中心主要服务项目：
A、保健药浴 B、保健药膳 C、香薰氧疗 D、静心乐吧 E、循经推拿 F、拨罐刮痧 G、神奇沙疗 H、保健长栏 I、登山健身 J、标准客房 K、风情休假
4、中心的发展方向：
A、五年内在岛内范围建立三至五家连锁“疗养活动中心”分部。
B、开发研制专业技术的系列保健品全国销售。

5、中心的业务管理特点：
疗养中心的业务管理与医院的最大区别在于应用各种疗养因子来对疗养员进行康复治疗保健，例如物理疗法、体育疗法、疗养营养、疗养心理、疗养护理等方面都有其独特的内容要求和管理方式。
A、物理疗法应用的管理
物理疗法就是应用自然界或人工的物理因子作用于机体以达到治疗、预防疾病和康复保健的目的，其内容十分广泛，其范围远远超出医院的理疗，因此在管理要求、设备、建筑等方面都要予以相应的配备
a、电疗法，包括直流电疗法、直流电离子导入疗法、低频脉冲电疗法、中频正弦电流疗法、高频电疗法等；
b、磁疗法，包括静磁场疗法（直接或间接贴敷法、磁针法、磁电法）、动磁场疗法（脉冲磁场疗法、交变磁场疗法）、磁化水疗法等；
c、光线疗法，包括红外线疗法、可见光线疗法、紫外线疗法、激光疗法等；
d、超声波疗法；
e、温热疗法，包括石蜡疗法、坎离砂疗法、酒醋疗法、砂浴疗法、蒸气浴疗法等；
f、空气离子疗法（离子化空气疗法）；
g、冷冻疗法；
h、水疗法（冷水浴、海水浴、矿泉水浴疗法等）。
在物理疗法应用医疗疗养、健康疗养、康复疗养过程中要特别注意：
a、必须明确适应证和禁忌证，以防不良反应的发生；
b、必须注意各种安全措施，以防意外或事故的发生；
c、必须从本地的有利条件出发，要讲究经济效益；
d、治疗过程中必须严密观察，严格控制治疗量，以防过量；
e、疗养院要围绕这些疗养措施配备设备条件，提高疗养质量。
B、体育疗法应用的管理
对疗养院来说又称为疗养体育，它既包括体育锻炼中的一些实用项目，又包括医疗体育；既包括全身性的锻炼项目，又包括增强某些器官功能的锻炼项目；既包括一般的机能锻炼，又包括从事某种职业所特别需要的特殊锻炼；既包括疗养员自身的主动的体育锻炼，又包括在他人帮助下进行的被动的医疗体育。

疗养体育除可组织疗养员进行球类、田径、体操、游泳、划船、滑冰等运动外，一般最常用和最广泛的是保健操、医疗体操、太极拳、气功、五禽戏、八锦段等。疗养体育对于人体各种系统（神经、心血管、呼吸、消化、运动、新陈代谢等）都有良好的作用，这是疗养进行疗养工作最简便、最经济、最普及的内容，但是必须注意加强管理：
a、必须结合各人的身体实际和个人爱好，明确适应症，开出运动处方；
b、必须坚持循序渐进的原则，逐步加大运动量，同时又要鼓励疗养员持之以恒；
c、必须加强医学监测，包括要预先教会疗养员如何观察和测定自己的心率变化，防止发生运动中的意外事件，关键是要控制适应证和禁忌证；
d、必须进行合理组织，要根据年龄、体质、健康状况、平时运动量、气候气温等分组进行；
e、要加强现场的医疗监督和事先的安全教育，防止发生运动外伤，对各种运动器械要安置有序、经常检查、随时维修，防止发生意外和事故。
C、疗养营养应用的管理
食物是人类赖以生存的最为重要的环境因素之一，对现代疗养学来说，完善和合理的营养能够促进各种疗养因子充分地发挥其对人体的效能，它对于改善物质代谢，调节各项生理功能，增强防御能力，加速康复过程，都具有十分重要的意义，因此疗养营养已作为疗养院的重要业务管理内容，其基本原则是：
a、提供人体所必需的能量和各种营养素的平衡膳食，这就要求根据疗养员的年龄、性别、体重、活动情况和有否慢性病或手术后延续治疗的需要，将各种食物进行合理调配。这是保证取得合理营养的关键；
b、要保证膳食来源的多样化，包括合理调配糖食、油脂、蛋白质、奶类、肉类、蔬菜、水果等多种食物组成；
c、要注意合理烹调，保证增进食欲并能消化吸收；
d、要培养疗养员良好的饮食习惯；
e、要认真做好心血管疾病、糖尿病、溃疡病、慢性肾病、慢性肝病病人的膳食调配；
f、对空勤、海勤等特勤人员的保健疗养营养，要保证达到能量供给标准，糖、脂肪、蛋白质供给量要合理分配，并有充足的维生素和矿物质；
g、对老年人疗养员必须根据老年人的生理特点提供合理的营养素，并根据老年人进餐间隔时间不宜过长的特点做到少量多餐，并要重视为老年人提供幽静、良好的进膳环境，也要劝说老年人不要盲目节制饮食或长期食素。
D、疗养护理的管理
a、疗养护理工作的重要性
疗养护理是疗养院工作的重要组成部分，对保证疗养任务的完成起重要的作用，其原因是：
护理人员占疗养中心卫技人员的一半左右，因此他们的工作质量和服务质量的高低都将直接影响着疗养中心的质量和管理水平；
在卫技人员中，护理人员接触疗养员最直接、最经常、最广泛，因此护理人员的言行举止对疗养员的影响也是最大的；
疗养主要利用各种疗养因子对疗养员进行治疗、预防和康复保健，在疗养因子的应用过程中，一般要通过护理人员来操作，或者协助医师进行操作，因此技术操作能力和熟练程度将会直接影响疗养的医疗技术工作的质量。
b、疗养护理工作的特点
疗养护理工作与临床医院的护理工作从总体管理模式、规章制度和技术操作规范等来说是相同的，也就是基础护理、生活护理是基本相同的，但是疗养作为一门特定的专业来说必然有与之相应的疗养专科护理，因此它具有以上特点：
对生活护理、心理护理和健康咨询要求更高。因为疗养员不同于病人，其健康状况一般是好的或比较好，但是由于疗养员接受的疗养项目不同于临床诊治，各种疗养活动，例如理疗、体疗、矿泉浴、海水浴、泥疗、蜡疗等都需要护理人员监督、指导、辅助和观察，以防止各种意外的发生；
护理方法和内容的多样性。对疗养员的护理服务要体现医学护理、心理护理和生活护理的一致性，要更适应应用各种疗养因子来讲进护理服务；
对护理专业知识要求的广博性。要求疗养院的护理人员不仅掌握护理学的基本知识和技能，还要掌握各种疗养因子的应用、作用，以及运动医学、社会医学、心理学、营养学、职业病学、老年医学等相关知识，并能在护理实践中应用，以提高疗养护理水平。
c、疗养护理的主要内容：
基础疗养护理。包括基础护理理论知识、常用护理技术操作和基础生活护理等；
疗养生活护理。它不同于基础生活护理，而是包括保持整个疗养病室的环境整洁、对疗养员的个人生活护理、安排合理的疗养作息（文体活动以及充足的睡眠）、导游保健（疗养员外游过程中的保健指导监督）、疗养安全和卫生宣教等；
疗养心理护理。使疗养员保持愉快心情；
疗养膳食护理。对疗养员的饮食卫生、治疗饮食和特殊饮食等进行合理的监督指导；
老年人疗养护理等。
E、中心要充分利用针灸、推拿、点穴理筋、整复、药浴、足疗、穴注、埋线、拔罐、刮痧、中药外敷、耳贴等传统康复手段，运用现代康复医学的理论和诊疗方法，将电疗、光疗、声疗、磁疗、蜡疗、水疗、运动治疗、作业治疗等与传统康复有机结合，对各常见病多发病进行全面有效诊断、治疗和康复。同时注重防病保健、养生调摄，针对亚健康状态进行有效调整。
具体诊疗范围包括：
   a、颈椎病、落枕、肩周炎、腰肌劳损、椎间盘突出、坐骨神痛、风湿病、关节炎、神经炎、神经损伤、网球肘、腱鞘炎、软组织损伤。
   b、面瘫、中风偏瘫、小儿脑瘫、外伤截瘫、偏头痛、眩晕症、顽固性失眠、更年期综合症、忧郁症、脱发。
   c、慢性前列腺炎、前列腺肥大、性功能低下、糖尿病、高血压、脂肪肝、冠心病。
   d、子宫肌瘤、卵巢囊肿、乳腺小叶增生、盆腔炎、附件炎、月经不调、痛经、肥胖症、黄褐斑、雀斑、粉刺。
   e、胃肠疾病、哮喘、鼻炎、慢性肾炎、肾结实。 消除疲劳、缓解紧张、调整亚健康状态。
4.3.2 设计主旨
确保老年人健康、安全的基础上为老年人提供积极的居住环境，其基点不是把老年人作为负担去适应和迁就居住环境，也不是把老年人放在被动的位置，而是一种向上的、积极的态度引导老年人潜能的发挥，通过加强和设置某些设施激发老年人的生活情趣，最大限度地延长健康期，从根本上提高老年人的生活质量。项目规划应充分利用海滨优美的自然风光，结合适合老年人居住的居住形式，为老年人提供最适宜的生活环境，从道路到住宅内的各个细部，均针对老年人的生理及心理特点进行细致周到的设计。

4.4 开发原则
4.4.1 整体性原则
要把青松城作为泗礁景区乃至嵊泗列岛风景名胜区这个大产品中的一部分进行规划。既要与长滩、基湖沙滩、嵊山等形成差异，突出自身特色，又要强调产品内容和功能上的互补，提升整个产品的档次，增强产品的综合吸引力。
4.4.2 精品性原则
国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们，任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。本地块以休闲疗养为主体功能，更要强调精品意识。因为其目标群体也是较高层次的社会群体，不是精品就没有吸引力。
4.4.3 效益性原则
开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。

第五章 项目规划要点和概念设计

5.1 序言
5.1.1 嵊泗人文历史
嵊泗列岛的历史悠久。据考察，远在三千五百年前的新石器时代，岛上已有人居住；菜园镇的基湖村就曾发现原始人使用过的石斧、石锛、印纹陶片和完整的鹿角；同时还发现有战国前期人类居住的遗址。古籍记载，我国历史上几次重大的航海事件，入唐朝鉴真和尚六渡扶桑；明朝郑和七下西洋；明末郑成功征伐台湾岛等途经嵊泗。嵊泗的历史沿革也经历了一个比较复杂的过程。唐初，属贸县，开元二十六年（738年）分贸县于舟建翁山县，北宋颐宁六年又在舟山建昌国县，嵊泗均为所属。嵊泗有文字记载可查的历史已有一千余年。嵊泗地处海域，是进出长江口的门户，历来的兵家必争之地。景区有明清以来的摩岩石刻多处、笔力雄健，皆出自明代都督侯继高、兵督司张文质及明将陈梦斗等人之手。“山海奇观”、“海若波恬”、“潮海风清”等石刻，为中华民族保卫国家海疆的历史见证。
5.1.2 嵊泗地理
嵊泗列岛风景名胜区位于东海北部，杭州湾以东，舟山群岛的最北面，是舟山群岛的重要组成部分。它处在钱塘江口和长江口汇合处，居于我国1.8万公里海岸线的中心点。西北和上海金山卫相望，东距日本长崎300海里，南隔黄泽洋，北接黄海，是远东沿海航线的要冲，也是外洋轮船进出上海港的必经之道。与“海天佛国”普陀山及著名海港沈家门相近，与上海十六铺相距79海里，距南汇芦潮港仅31海里。嵊泗列岛由三百九十四个大小岛屿和千余个明暗礁组成，气候宜人，具有礁美、滩佳、石奇、崖险的特色。嵊泗县境为天台山脉东北延伸沉陷入海的外露部分。境内岛屿林立，岩礁棋布，面积在500平方米以上的岛屿394个，其中有人居住的岛屿有十七个，整个列岛的陆地面积为67.83平方公里，海域铭记则达8747多平方公里，故有“一分岛礁九分海”之说。其中黄龙、嵊山、绿华、花鸟、枸杞、大洋、小洋、滩浒诸岛；绿水环绕，潮涌金沙，风光各有特色，素有“海外仙岛”的美誉。东西长10.5公里，南北两端宽6公里，总面积21.2平方公里的泗礁岛是全县政治、经济、文化和旅游的中心，县府所在地菜园镇就设在这岛上，属亚热带海洋性季风气候，年均温15.8摄氏度，夏无酷暑，冬无严寒。适于度假。
5.1.3 项目概况
5.1.3.1 基地概况
颐养天下疗养中心位于浙江省嵊泗列岛建设中的高标准旅游生态园区最大的泗礁山岛。基地处在馒头山北坡，并夹于老虎岗之间，北望东海基湖沙滩，东临大悲山，周边有城市文化行政区，具有良好的区位条件，东高西低，呈缓坡状延伸；中部偏南有一条天然山谷穿过，山谷以东坡度较大，山谷以西相对较低洼。西南有一个原生态野生梅林，基地内有一栋当地居民住宅建筑，整个地形元素丰富、环境优美。
5.1.3.2 规划范围
本次规划建设用地总面积约79900平方米，北临县委党校和建筑公司预制场，南靠馒头山，西至盘山路（道路红线40米；绿线20米），东望东海。
5.1.3.3 规划目的和原则
1、规划目标
颐养天下疗养中心将建设成具有特色的国家一流疗养中心，实现环境生态化、景观园林化、园林信息化，打造具有高度的新型疗养中心。
2、规划原则
（1）地域化：
颐养天下疗养中心（下简称疗养中心）的规划与建设是从更广的层面入手：首先，以基地内部山势走向及周边的自然环境条件、气候特征和城市背景，针对其特点进行结构布局；接着，注重地域文化和传统建筑文化在疗养中心的延续，把独具特色的建筑布局模式、环境景观特征加以总结、抽象、借鉴并运用到疗养中心园区中。吸纳中国的传统文化精粹，创造充满人文氛围的现代环境；嵊泗开发区的总体规划和城市建设的整体风格相协调。
（2）整体化：
强调疗养中心的整体设计，从整体疗养中心园区范畴研究最适宜疗养的规划模式。在理论层面，整体设计以疗养中心建设为一个系统工程，将涉及规划的各颜色归纳为一个整体研究对象进行考虑。既强调疗养的各种功能对功能分区、交通流线、景观等的规划均须依据设计的核心理念进行合理安排；注重对建筑群体的轮廓造型，外部空间 、环境氛围的整体把握，以营造丰富而同意、有序而充满灵性的疗养生态空间。
（3）生态化：
疗养园区的建设注重能源的节约、资料的再利用，减少和避免污染物的排放/对疗养园区绿化环境的营造，一方面对基地中的自然山地，原生植被等原有生态环境采取以保护为主的策略，结合功能分区建构疗养园区的整体生态环境布局；另一方面，重视人工生态绿化的规划，使人工与自然环境融合渗透、相得益彰。且根据委托方提的建筑面积要求，规定合理容积率和绿化率，严格贯彻执行，而且以地域文化特色进行环境设计，为疗养园区营造出山水相映、绿树成荫、鸟语花香、优美而健康大生态景观和人居环境，体现疗养特有大生态大景观特征，使人的活动融于自然之中，与自然共生。
（4）实用化：
疗养园区的规划与建设切合实际，充分考虑经济合理性与可实施性等因素，以最优化的方式处理经济效益与环境效益的关系。
（5）人性化：
疗养园区的规划设计以人的活动为出发点，创造既能满足疗养者的疗养要求，又能激发交流创造的空间和场所。强调环境养人。重视室内空间与室外空间的创造及优化，构造多层次的交往场所；且依据尺度人性化、以人为本，步行优先等原则，组织多个交往空间公共空间；营造具有浓郁特色的疗养环境，充分满足使用者的物质需求和精神与文化需求，突出了疗养园区的人文情怀。
（6）挖掘功能特殊性：
疗养园区的职能从过去“单纯的疗养度假”转变成“研究和社会服务及银鹊桥”三者的综合体，在社会政治、经济、文化领域扮演越来越重要的角色。
（7）标志性：
疗养中心区是体现关于国办发［2006］6号《国务院办公安厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》、《国务院分管副总理在全国老龄委第八次全体会议上的讲话》的重要载体。我们在疗养中心区设计中强调：在基地生态自然环境紧密结合，将自然景观引入疗养中心区，使自然环境与建筑空间相互交融、渗透，创造独特的疗养中心区形象；空间环境与建筑可采用自然布置的设计手法，营造轻松又不失庄重的中心区氛围；以人为本，创造适宜步行和交往的疗养中心环境。
（8）园林化：
园林化是现时期各种园林建设区域中的一个重要标准。它将使疗养中心园区浓厚的人文气质与中国古典园林优雅的传统神韵创造性地结合，体现新场所营造的角色。
5.1.3.4 设计理念
天地水分，虎踞龙盘
龙崇拜，龙信仰与龙风俗，在嵊泗列岛，以其独有的魅力，渗透在人们生活的各个领域。嵊泗列岛地处东海大洋，无论人们的生产还是生活，都与大海息息相关。龙与海龙王，自然地成为人们心目中具有万般神力的祥锐灵物，渔民敬东海发现王敖广为群龙之首，视其为大海的主宰，生灵万物的佑护神，从而把它作为图腾来敬畏和崇拜。在海岛的建筑物上，也颇能体现龙崇拜与龙信仰，如渔家屋顶正中，塑上双龙戏珠，有的还在厨房灶头上塑上龙呈祥或供奉龙王塑像等，东海渔家真是无处不龙。通过对疗养中心的基地进行详细分析，我们发现基地蜿蜒的山脊，谷就是卧龙处，虎踞龙盘，使来到这里的疗养者达到“天人合一”的和谐的精神境界，同时这也和我们国家提出的和谐社会的口号相互呼应，因此根据这个“龙”的理念，进而挖掘出设计当中以下两个主题：
1、创造一个生态宜人的环境，以及开放、亲切、多交流的疗养场所，突出“养”是本设计的主题。
2、本设计恰当地融入中国的传统文化精神。通过精心研究使用者的行为习惯与方式，建筑与环境融合，超越了单纯形式的层面从而达到更高层次的境界。
5.1.3.5 规划要素
本规划由三大组成要素：轴线、建筑组群、开放空间。
1、轴线：本方案主题思想虽是强调自由、开放，但轴线的营造也必不可少。景观轴线则以基地的道路“龙形景观”为核心人工绿化、广场景观有机的融合为一体，形成疗养中心的景观网络体系：中心广场、自然林带、草场景观等通过对此景观轴依次展开，疗养者们可以在这些景区尽量的享受大自然的恩赐。
2、建筑组群：以中国传统合院式建筑组合为空间构成基础，吸取现代建筑小品精华，将传统和现在两者有机的结合在一起，形成为本项目疗养小楼单体外观的主风格特色，其他的疗养配套公共建筑与之相协调。
3、开放空间：开放空间是疗养中心环境营造的重要的组成要素，“仁者爱山，智者乐水”，水是疗养中心文化营造环境构筑最不可缺少的要素，林荫大道不单是一交流空间，更是一个带状的休闲场所，这一场所便于人的停留，便于多种活动方式的展开。树是场所精神之源，它被最大限度地纳入疗养者生活行为，乃至心灵之中。总之本方案规划的新疗养中心区是一个现代而高效的、绿色生态的，自由奔放的，又具有人文情怀，山水情调，能传达的“养”的地域文化的疗养中心。

5.2 平面设计
5.2.1 功能分区
尊重基地的自然格局和疗养中心的功能构成，本次规划将整个疗养划分为两大功能区，分别为疗养运动休闲区、生活居住区。由于基地当中山谷以北的用地坡度较为平缓并且远离馒头山峰有利于日照的保证，故将居住生活的功能布置在该区域；南部用地自然坡度较大自然景观丰富，更宜于疗养的功能及配套功能的设施，在北部的居住生活区局部加入疗养功能，一方面方便使用，一方面可以与自然环境相融合。
5.2.2 设施分布
具体而言，疗养区内包括以下内容，疗养中心布置在该区的南侧中心区域，北部入口布置休闲健身娱乐设施，运动区内包括以下内容，网球场、门球场、小型高尔夫练习场、及其他球类场地若干，在小基湖沙滩处设置沙滩排球、沙滩高尔夫等运动设施。
5.2.3 道路规则
1、出入口设置
本次规划共为疗养中心设置一个主入口和二个次入口。疗养中心主入口（正门）布置与基地西端盘山路上；北侧设置一个次入口作为疗养区的辅助入口并作为通往基湖沙滩的一个主要入口；东侧规划设置一个次入口作为疗养中心区的主要入口；这样就可以保证疗养区和生活区各自分别有两个方向的对外联系，最大限度地为使用者提供出行便利。
2、道路布局
为了使疗养中心有通常便捷地交通网络，本次规划确定了一个龙形干道骨架，次要道路和小路以枝环嵌套在该骨架上，从而使道路地服务区域最大化。为体现交通效率，规划将疗养中心内道路分为三级，疗养中心主干道路面宽8米，一般联系道路路面宽4-6米。
3、步行交通组织。
4、本次规划对整个基地的步行交通系统进行了统一的规划，构建了一个四通八达的步行网络，通过这个网络将不同功能单元有机地串联在一起。区内整体步行系统主要与公共绿地系统相结合，围绕绿地和广场展开，构成远距离地步行通道；局部步行系统主要是依托建筑之间的硬质铺地和空中连廊，实现与机动车系统的空间分离。特别值得一提的是，中部区结合滨水步道营造纯步行的环