![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
芜湖某嘉园可行性研究报告.doc
《芜湖某嘉园可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《芜湖某嘉园可行性研究报告.doc(52页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、商住项目投资开发计划书第一章 摘 要一、总 论*商住项目位于*号地块。该项目是由*高尚住宅区、贵府时尚购物街和*大酒店(四星级)相结合而组成的,是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体。由芜湖市*房地产开发有限公司投资开发建设。该项目占地面积99333,建筑面积278132,总投资60655万元,容积率2.63.0。计划于2010年5月正式开工建设,计划工期36个月(不含前期工作3个月)。经分析得出:该项目能够为当地解决就业500人以上。在设定条件下盈利能力较强,投资回报效益大。住宅和商铺静态回收期约为3年,酒店静态回收期约为8年。同时,住宅和商铺的开发和
2、建设近期能给当地带来1.5亿元的财政收入,酒店的长期创税每年能够达到600万元以上,且逐年递增。结论认为:该项目经济效益和社会效益都十分明显,建议尽早开工、尽早收益。二、风险及建议1、酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程,因此作为投资方来说,考虑如何有效地规避投资风险,减轻投资压力,增加获利渠道,是非常重要同时也是必须的。考虑到定远当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点,我们认为,应该先进行住宅和购物街项目的开发和建设,在这两个项目获取一定的利益后再行酒店的开发和建设,这样不仅能规避不必要的风险,也应该正好能够和定远的经济发展速度和预期需求相吻合,这样其实是一种对政
3、府、对开发商形成双赢的做法。2、由于这类商住项目的带动作用很强,各地政府都在利用优惠政策加强这类项目的招商引资。我们建议:当地政府应该在该项目、特别是星级饭店建设方面给予土地利用、规划、规费,包括土地出让金、土地契税、基础设施配套费、人防工程费等予以最大的优惠政策和奖励。3、由于当地目前的房地产市场规模尚小,且属于封闭型市场,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏,本地块土地成本不宜过高,且需要严格控制工程成本和管理成本。4、要坚持个性化开发,目前楼盘“同质化”倾向严重。随着皖江地区的高速发展,当地人特别是年轻的一代,也越来越追求个性化,反映到住房上面,就是需求的多样性,消费的合理性。户型上应
4、以中小户型为主、多户型并存,而中小套型普通住房的开发,也正是七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。 三、计划书编制目的1、为项目投资决策提供依据。2、为项目运作提供指导性建议。3、论证项目的经济合理性、技术可行性,评价项目的经济效益以及边际效益。四、计划书编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国节约能源法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国物权法5、中华人民共和国旅游饭店行业规范6、旅游涉外饭店星级的划分及评定7、国家和地方经济建设的方针、政策和长远规划。8、国家和地方有关的工程技术标准和规范。9、政府主管部门规定用于项目规划的参数和指标。10、地方自然、地理、气象、水
5、文和地质等资料。11、项目周围的社会环境、基础设施和施工条件。12、有关市场需求调查、分析和预测资料。13、委托方提供的其他相关资料。第二章 项目概况一、项目所在地简介项目所在地-定远县,地处安徽省东部,是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里,耕地246.9万亩,人口93.8万,辖22个乡镇,253个行政村。 秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国,南北朝梁武帝普通五年(公元524年),置定远县。定远县文墨一度佳誉天下,素有“寿(县)字,怀(远)画,定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。老一辈无产阶级革命家刘少奇、罗炳辉、张云逸、谭震林、徐海东等
6、,曾在这里战斗和生活过。 定远地理位置优越,交通十分方便,古有“境连八邑,衢通九省”之誉,现仍为全国南北要冲。淮南铁路贯穿境内,津沪铁路紧邻而过,新建的合徐高速公路横跨境内。县内公路发达,以十字交叉的合(肥)、蚌(埠)和滁(州)、炉(桥) 路为骨架,形成公路运输网,县城所在地定城距合肥和蚌埠两机场仅1小时路程。定城距上海 500 公路,经南京至上海高速公路到上海仅需6小时。 邮电通讯快捷方便,4万门程控电话和 5000 门移动电话与世界各地联网。国际互联网覆盖全县,信息交流十分便捷。 定远自然资源十分丰富,全县土地总面积为 448.65万亩。其中承包耕地155万亩,林地 30万亩(其中可养水面
7、17.5万亩),宜牧荒山30万亩。它地处亚热带季风气候,四季分明,雨量充沛,土地肥沃,特产丰富并蕴藏着丰富的矿产资源和生物资源。矿产资源,特别是非金属矿藏品种多、质量好。已探明的有岩盐、石膏、石英石、石灰石、方解石、大理石、花岗岩、麦饭石等23个品种,还有麦饭石,紫砂页岩和陶土。生物资源有品种繁多的草本、木本、水生植物和家禽家畜。定远县素以农业大县著称,每年可生产粮食10亿公斤,油料1亿公斤,玉米0.65亿公斤、薯类 0.6亿公斤,还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷、甜叶菊、芝麻、瓜果等 经济作物。家禽家畜以鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊等为主,尤其是“定远猪”具有早熟、耐粗饲、抗逆性强、瘦肉率高等优点,驰
8、名省内外, 1987年被列为国家瘦肉型猪基地。1996-1999年连续四年为安徽省畜牧业十强县。定远麻鸭深受全国各地欢迎。全县已基本形成商品粮、商品油、瘦肉猪、优质棉、特种水产等八大农副产品基地。改革开放以来,定远县的经济呈现前所未有的好局面,油料总产进入全国前6名,居安徽第一位,粮食成为全国百强县之一,居全国第27位。定远县地处江淮之间丘陵地带,为北亚热带湿润季风气候,四季分明,温暖湿润,气候特征可概括为:冬季寒冷少雨,春季冷暖多变,夏季炎热多雨,秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4,年平均最高气温20.1,年平均最低气温11.4,年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2
9、073.4小时。初霜为11月4日,终霜为3月30日,年无霜期210天。二、项目名称【*】商住项目(项目总称)名称释义:*之“贵”字取尊贵、富贵之意,“贵府”则表示了尊贵的门第、富贵之家的意思;“嘉”字取嘉气(瑞气吉祥)、嘉福(幸福美好)之意,“嘉园”又谐音“家园”,寓意吉祥幸福人家。名称既给人以高尚的尊贵感和优越感,又不失悠闲洒脱文雅气息和喜庆吉祥的传统美,个性突出,体现了项目的差异性及与众不同,具有较强的人情味和感染力,更加富于吸引力(此为暂定名称,仅供参考)。三、项目位置*位于滁州市定远县15号地块,合蚌路(S101)与开发区纬二路交汇处(15号地块),东南紧依南城河,原省化学电源总公司、
10、定远县种子公司和化工厂位置(详见右图)。四、地块现状项目用地西北向毗连合蚌路取直,东南向紧依南城河随河道变化,地形基础平坦,待完成三通一平后,即具备建设条件。五、用地经济技术指标根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示: 项 目规划指标用地面积(拍地红线)99333用地面积(建筑红线)95000用地性质商业及商品住宅用地土地使用年限商业40年,商住70年建筑容积率2.63.0土地单价/亩35万元(建议价)土地总成本5215万元三通一平净地交付六、项目发展状况根据委托方提供的资料,目前该项目正在进行规划设计、立项和办理土地出让及其相关手续。土地出让方为定远县国土资源局,受让方为芜湖
11、市广信房地产开发有限公司。从给当地带来的长远利益出发,我们建议该块土地的出让金应在35万元左右一亩。本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及地方的相关法律规定按程序运行。第三章 综合市场环境分析一、2009年中国经济1、总体形式全年国内生产总值335,353亿元,按可比价格计算,比上年增长8.7%,增速比上年回落0.9个百分点。分季度看,一季度增长6.2%,二季度增长7.9%,三季度增长9.1%,四季度增长10.7%。分产业看,第一产业增加值35,477亿元,增长4.2%;第二产业增加值156,958亿元,增长9.5%;第三产业增加值142918亿元,增长8.9%。国民经济(GDP)
12、发展形势良好。2、固产投资全年全社会固定资产投资224846亿元,比上年增长30.1%,增速比上年加快4.6个百分点。其中,城镇固定资产投资194139亿元,增长30.5%。东部地区投资增长23.9%,中部地区增长36.0%,西部地区增长35.0%。3、消费指数全年社会消费品零售总额125343亿元,比上年增长15.5%;扣除价格因素,实际增长16.9%。其中,城市消费品零售额85133亿元,增长15.5%;县及县以下消费品零售额40210亿元,增长15.7%。4、房地产业全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产
13、开发投资的比重为70.7%。2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。5、旅游餐饮住宿和餐饮业
14、消费品零售额17998亿元,增长16.8%。6、金融环境金融机构本外币新增贷款9.4万亿元,约为2008年新增贷款的两倍。中长期贷款累计新增7.1万亿元,约占全年新增贷款的76%。其中,2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元,这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。截止到2009年末,主要金融机构房地产开发贷款同比增长超过30%,购房贷款超过42%。而在整个新增房地产贷款中,大部分是个人住房贷款,占比接近70%。7、分析观点综上所述,无论从销售面积还是从销售金额来看,2009年的房地产市场成交都超过了历史上最好的水平。信贷额度的增长在
15、很大程度上也拉动了国民的购房消费,但银行业对房地产行业的支持力度,在2009年是下降的。但在市场体系进一步完善和进行结构调整的情况下,行业的发展将会继续保持增长势头,房价在短期内难以下降,同时也难以虚高。二、2009年滁州经济1、总体形式全市实现生产总值595亿元,比上年增长13.5%,超年度计划2.5个百分点,超全省平均增长水平;财政收入68.3亿元,增长22.9%,超年度计划7.9个百分点,超全省平均增幅4个百分点。2、固产投资全社会固定资产投资530亿元,增长47.2%,超年度计划7.2个百分点,超全省平均增幅8个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平,生产总值、固定资产
16、投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。3、消费指数社会消费品零售总额183.5亿元,增长18.8%,超年度计划2.8个百分点,超全省平均增幅0.1个百分点。4、房地产业全市房地产业累计完成投资66亿元,同比增长35%;新开工面积250万平方米,同比增长42%;销售面积160万平方米,同比增长75%。由于当地开发项目档次不高、物业类型单一、外立面无亮点、大多项目无园林规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等,导致房产市场新推楼盘不多,目前均价约3538元/。5、旅游餐饮全年接待游客513万人次,实现旅游收入32.4亿元。6、金融环境金融机构新增贷款余额106亿元,比上年增长1.7倍,是
17、年度计划的2.4倍,增幅是全省平均水平的2倍。7、观点分析综上所述,最近随着全国房地产市场回暖,房价也开始回暖。据了解,当地的房价同比安徽省房价较高。从各个楼盘销售情况来看,当地的商品房需求量还是比较大。当地政府稳定房地产市场的政策措施和调整住房供应结构都将进一步得到落实,加快安置房、经济适用房和中低价位商品房开发建设,支持普通商品住房消费,鼓励居民购买自住房和改善性住房,也是积极发展旅游房地产、工业房地产和商业房地产。三、2009年定远经济1、总体形式工业保持快速增长,投资增长平稳,消费、财政增速加快,金融贷款大幅度增加。1-9月,全县完成地区生产总值41.9亿元,同比增长13.1%。完成规
18、模工业总产值266245万元,同比增长40.8%。从增长趋势来看,全县前三季度的经济增速分别达10.9%、10.2%和13.1%,呈现出平稳上升的良好态势。 2、固产投资完成固定资产投资(50万元以上项目及房地产投资)476363万元,增长60.3%。 3、消费指数完成社会消费品零售总额174127万元,同比增长18.4%。4、房地产业1-11月份,房地产投资68669万元,增长11.5%,新增开工面积30万m,销售商品房面积28万m,成交金额6.5亿元,商品房销售面积、销售额同比分别增长227.1%和218.2%。平均销售价格为2320元。5、金融环境全县金融机构各项存款余额为65.8亿元,
19、同比增长27.7%,其中储蓄存款余额为45.3亿元,同比增长15.9%;各项贷款余额为34.1亿元,同比增长30.2%;存贷比为51.8%,分别比去年全年和今年上半年上升3.8和5.6个百分点。 6、观点分析综上所述,定远县经济发展态势良好,其中,房地产业呈现复苏的局面,进入投资增长期、交易活跃期和快速壮大期,全县房地产行业供需两旺,销售价格上扬空间很大。从房地产销售面积来看,随着定城市政建设的全面铺开,加之金融对县域经济的支持力度在不断加大,预计市场的需求还会扩大,发展势头十分强劲。 上图:定远县2009年1-9月份房地产投资合居民消费走势图(单位:万元)四、项目提出的背景虽然房价的高涨带来
20、了社会对房地产泡沫的担忧,但随着我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高和政府拉动内需的政策,房地产作为我国整个经济重要的支柱产业,所以它的发展是社会所急、时代所需。2010年中央一号文件提出,深化户籍制度改革,加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策和国家支持普通商品住房消费,鼓励居民购买自住房、改善性住房等一系列的政策的出台,以及在拆迁带动下的城市住房刚性需求、政府公共教育和医疗支出的增加、社会保障体系的完善、新农村建设的实施和推进和中部地区消费潜力的释放,以及其它推动消费的政策和结构性改革,都对居民消费起到更有力的推动作用,为房地产业的发展注入了新的活力
21、。随着政府规划和投资者市场定位的逐渐转变,商业地产市场同样也蕴含着更多的价值和商机。随着“大滁城”的不断推进和作为国家战略的皖江城市带承接产业转移示范区建设的上升,定远现在已经处于历史上发展机遇最好的时期,围绕建设中等城市的目标,立足城乡统筹,用大视野定位城乡发展方向,按照“再造一座新定城”的远景规划和总体要求,推进城市建设发展的宏远规划为在当地投资房地产与商业地产提供了很好的机会和发展空间。作为南京都市圈西北门户城镇密集区,长三角优质农产品供应基地,休闲后花园之一的定远发展后劲必然强劲,潜力巨大。五、项目建设的必要性坚持“规划高起点,实施高质量,建设高标准”的原则全面推进定远的城市化进程。*
22、商住项目是一个集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等多功能为一体的大型城市综合体,住宅区与商业资源的互通互用,将商业价值最大化,居家价值利益化。该项目的建设不仅能提供给当地市场高品质的房地产产品,满足市场需求,其建设必要性还主要体现在以下几方面:1、对城市的价值,缔造定远新商圈,完善城市功能配套,带动城市发展,打造高品位、有特色、宜商宜居的新定远。2、缓解中心城区的交通压力,改善城市生活环境,打造城市新景观,提升城市的商业和消费品位。3、为当地政府每年创造税收和新增大量就业岗位,以商招商,减少政府对部分共建设施的投入。4、造福消费者,提高了消费的便利性,增加了消费的愉悦体验,提升了当地居
23、民的生活居住品质。5、酒店作为高附加值产业,能积极带动旅游、物流等三产的快速发展,在促进地方经济繁荣方面,实现了社会、企业与商家的共赢,提升了地方的创富力和竞争力。因此认为,该项目具有一定的建设必要性,会产生较大的经济效益和社会效益。第四章 市场需求分析城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中,农业人口比重逐渐下降,工业和服务业人口比重逐渐上升,人口和产业向城镇集聚,它不仅表现为人口由乡村向城市转移,以及城市人口的迅速增长,城市区域的扩张,还表现对城市房地产需求总量的不断增加。一、*高尚住宅区市场需求1、主要客户:本地消化为主。中高档客户
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 芜湖 某嘉园 可行性研究 报告
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。