广西某房地产开发可行性分析报告.doc

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第一章 项目发展条件分析
一． 项目概况
1． 项目地理位置
本项目总占地约44亩，地形呈不规则的多边开，位于某市南大路，与某市火车站南站仅一地之隔。距市中心区约4公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和一些农作物，如图：
l 西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和一些单位群落。
l 南面有一市政路，道路对面为车站仓库
l 东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。
2． 区位评价
本项目的区位属城市边沿地带，路市中心约4公里，周边并无统一整洁的城市景观；
周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群的文化及经济收入水平在某市属中下水平。
本项目周边的生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要
3．项目周边商业环境
由于人口居住密度不高，人群经济收入属中低水平，加之距离城市中心尚有一段距离，因此本项目四周的没有商业氛围，周边的现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。

二、项目开发条件分析
（一）有利条件
1、城市经济发展
对外贸易产业是某城市经济的主要推动力，外贸的发展决定了城市发展的速度与方向，从2003年起，某市外贸出现回升，2004年外贸比上年增加17.8%，增长强劲。
自2000年后，某市的外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展的成熟，某市外贸经营行业也表现出一般行业成熟的现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大的外贸企业的销售收入占有行业总销售收入的大部份比例。
现某市有外贸公司约170家，其中约20家知名度与实力较强。
某市外贸发展基础条件进一步得到改善和加强；东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，2005年，按框架协议，原产地的部份产品将开始获得优惠的关税政策，约7000种商品的出口因此受益。再者，南宁与某高速公路建成通车，使某一举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷的通道。
未来，某市经济将获得比以前更好的发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区的有力支持，某市经济将进入下一高速增长期。经济的增长是居民收入增加及消费信心增长的基础，这将为本项目提供良好的开发背景。

2、城市规划
某市的城市发展定位为“现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市，在这一战略目标的指导下，未来某市的城市空间将向南扩展和延伸，在目前的城市南面创建国家级开发区——广西某边境经济合作区，合作区的主要内容如下：
某边境经济合作区以“以经贸带动物流，以物流带动产业”为理念，实施“一区多园”战略，合作区以进出口加工、组装、仓储为主，优先发展高新科技型、民营型、环保型产业。
某边境经济合作区将实行“一区三园”的管理理模式，一区即某边境经济合作区的简称，三园，即一区辖下的南山工业园，夏石工业园（中国东盟某出口加工区），林产工业园。
目前某市政府新址已经确定南迁至某市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，某火车南站也已经重新进行装修
某市城市未来的发展将集中体现在边境经济合作区的建设上，而热占将表现城市的南面。
本项目位于某市南面，城市的南向扩张为本项目提供了最大的想象平台，也为项目的未来价值的提升提供了强有力的支持。

3、政府优惠政策
目前某市的投资优惠政策主要为边境经济合作区的建设服务，政策主要内容有：
l 用地政策
l 财政扶持政策
l 规划政策
l 服务政策
本项目是否可获得政府优惠政策的支持，还要依具体情况而定。

4、房地产市场高速发展
l 2005年作为某市房地产行业现代发展的元年，表现出井喷式发展的特点，作为一个新兴的房地产市场，其发展的地方性规律及特点都在形成和发育中，新兴市场一般具有如下一些特点
l 不确定因素很多，并难以预料
l 消费潜力有待进一步释放，但这种释放的条件取决于先期消费者的消费价值的示范作用
l 市场需求将向细分化发展
l 房地产产品也将跟据需求的多元化而向多样化发展。
l 某房地产市场的高速发展为本项目的发展提供了良好的机会和平台。
5、项目区位条件
本项目将具有如下有利的区位条件：
l 交通便利，本项目位于某火车南站，西面紧邻城市主要交通干道南大路，无论北去市中心或南往友谊关方向都十分便利。
l 周边生活配套条件相对完善成就，项目周边人群居住密度不高，但还是处于城市区域范围内，而且与南站很近，这里多年来就一直存在一个完整的社区，基本的生活设施很完善。
l 周边的物流服务设施密集，某火车南站是重要的货物流通平台，因此周边建设了大量的仓库。
l 本项目的周边的生活配套设施完备，能为本项目的开发提供必须的条件。

（二）不利条件
1、市场供应量增加，使某房地产的出了竞争状况
2005年，城市房地产获得井喷式的发展，但在需求被扩大的同时，某的房地产供应量也出现急剧扩大的情况，据设计统计，2005年除东盟国际港项目外还新出现了4个项目，而且3个项目在当年销售。
某2006年初在售楼盘统计
名称
占地(亩)
总建筑面积(㎡)
总套数
主要户型及面积
目前平均销售单价
位置
备注
东盟商业港
17
30000
住100商:400

内:7000-8000,4000

2005年上半年始售
祥福花园
6.3
11000
住:110
(三房:110-120)(四房:130-140)
1300-1500
(林业局旁)
现售二期
祥兴商业街
40

商住两房130-140
商住两用(120)
(商住2900)
市政府旁
商住;纯住
福龙苑
36
40000
住:(270)商:(15-20)
(连排别墅10套),(二房:90)(三房120),(四房:130)
未定价,预计1300以上
南北大道(供电局对面)
目前未售
金源
6.5
18700
住:(40)商:(27)
(楼中楼,四房:200),(三房:140)
1400-1500
北大路357号
商14套已售完
2、城市规模有限，2006年某市房地产市场的竞争比2005年更激烈。
某市全市人口仅10.5万，城区人口4.5万（含外来人口），城市规模属小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约105.8亩，总供应量估计在15万平方米左右，虽然在20005年已经消化掉部份，但主要的供应量会集中在2006年，因此，2006年某市房地产行业的竞争将比2005年激烈。
本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场的空白点。

3、城市发展速度与项目开发商业开发周期不符
本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活、商业的支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时,应注意风险。

4、周边环境问题
本项目周边城市环境形象较散乱，没有统一的观感，如向住宅高端开发将受不利影响。

第二章 城市及房地产相关背景

一、 城市概况
（一）城市地理位置及未来发展
1992年，国务院批准某市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准的国家级开发区某边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。某市地处广西壮族自治区西南端，素有中国“南大门”之称。境内有举世闻名的友谊关，是我国“九大名关”之一，也是唯一边关。某市西面与越南接壤，边境线长97公里,市区中心与越南边界直线距离仅3公里，与越南谅山市、河内市的距离分别是32公里和187公里，与广西首府南宁市高速公路相距170公里。湘桂铁路和322国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路、公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线的枢纽，是贯通欧亚的大陆桥。境内有某（铁路）、友谊关（公路）国家级口岸和平而关（公路兼水路）地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。
某市发展定位为现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市。2004年5月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国－越南“两廊一圈”的构想，得到了我国政府的积极响应，目前我国正积极构建 “两廊一圈”，即通过某、云南通往东盟的两条经济走廊，一个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着“两廊一圈”的中心位置，是国家重点建设的中国——东盟自由贸易区通道。
2004年8月，在中国－东南亚陆路通道经济发展（崇左）论坛上，专家们提出建泛亚公路中－东线（新加坡－吉隆坡－曼谷－万象－荣市－河内－某－崇左－南宁）、泛亚铁路东线（新加坡－吉隆坡－曼谷－万象－河内－某－崇左－南宁）的设想并形成共识。 泛亚公路中线全长3460公里，泛亚铁路东线全长约3700公里，比云南－新加坡的公路、铁路分别缩短了约490公里和450公里，这一路网建成后，通过某的公路、铁路国际运输更为便利，营运里程大大缩短。
在政策扶持及上述各种有利因素下，“中国——南宁——某——东盟”必将成为未来“中国—东盟自由贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链。而某处于两大贸易区的焦点位置、拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。
某市对旅游优秀城市目标的追求，利用与越南为邻的区位优势，越南的旅游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。越南政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有6个与我国广西接壤。在广西与越南绵延1020公里的边境线上，景点众多，有亚洲第一、世界第二的跨国大瀑布德天瀑布群、中国九大名关之一的友谊关等自然、历史、人文景点百余处，加上素有“海上桂林”之称的越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有160公里，友谊关至越南首府河内也是160公里，便利的交通是中越旅游合作的有利条件。
在政策扶持及上述各种有利因素下，“中国——南宁——某——东盟”必将成为未来“中国—东盟自由贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链，而某将是项链上最明亮的宝石。如图：

（二）某市是最能吸引区内、区外投资的热点边境城市
在某做贸易的机会比其它城市多，在贸易领域，某吸引了全国各地的资金，在建的投资项目都与贸易相关，如：浦塞浙江人投资的“五金商贸城”，弄怀有广东商人投资的“弄怀边贸城”。
2005年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现某市的房地产项目开发，都是外地资金和发展商。
2006年某将有更大的投资，如：由交通部，广西交通厅支持的万通国际物流园，计划投资10.8亿元，目前已经动工，该项目充分利用南友高速公路优势，发展一代物流产业，属全国重点项目。
总体上，某的投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关的基础设施，未来这种趋势的发展速度更快。

（三）城市分区
某市总人口约10.5万人，其中城区人口约4.5万人，全市辖四个镇，分别是；上夏镇、夏石镇，友谊镇、某镇；某市区分为五个区：北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表：

某市区居民状况
区域
市民户数
单位居民人数
居民户数
新华区
1400
700
700
北大区
2900
2500
400
南大区

1588
屏山区

478
狮山区
1400
1000
400
小计
5700

3566

（四）城市经济发展背景
某市宏观经济简介
某市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，一、二、三产业的比重还是50：25：25。恢复边贸以后，特别是1992年以来，在边贸的带动下，运输、旅游、餐饮服务等第三产业蓬勃发展，产业结构出现了17：19：64的新变化，一方面解决了大批城乡待业人员的就业问题，一方面使地方产业结构配置更趋合理，促进了地方经济均衡发展。主要经济指标如表：

某市宏观经济主要指标

1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
备注
指标
绝对数
增长率
绝对数
增长率
绝对数
增长率
绝对数
增长率
绝对数
增长率
绝对数
增长率
GDP(万元)
86897
11.6
94881
9.3
103541
10.1
112056
10.4
61602
15.3
95430
13.8
2003年按统计口径计算
第一产业增加值(万元)
8141
11.1
9110
5.9
9808
5.8
9528
5.8
12743
3.7

第二产业增加值(万元)
7199
-9.9
6208
-11.5
7012
5.8
6645
-4.6
10787
60.4

第三产业增加值(万元)
71557
12.9
79563
11.9
86721
10.9
95883
10.9
38073
12

对外贸易在交额(亿元)
21.53
4.03
39.14
81.79
47.56

33.97
-28.57
36.9
8.62
43.45
17.8

进口值(亿元)
1.48
68.18
2.93
97.97
4.87
10.7
4.21
-13.55
4.68
11.09

出口值(亿元)
20.05
1.21
36.21
80.6
42.69
20.24
29.76
-30.29
32.22
8.26

社会消费品零售总额
74000

82569

91239

101093

38296

39937

居民储蓄存款余额(万元)
66305
3.9
76360
15.2
84203

90999

99726

107262
7.6

某的经济结构中，对外贸易在城市经济中占主导地位，它带动着某市其它行业的发展，还吸纳了大量的就业人口，对外贸易经济在根本上影响了某市居民的收入和消费能力。

（五）某市城市未来发展展望
1、城市发展定位
某市发展定位为“现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市”
东盟自由贸易区的建立是某市实现城市定位的基石，南友高速路的通车是城市发展朝定位目标迈进的战略步骤之一，可以肯定某市的城市定位是奠基在现实的核心的优势之上，该市的城市定位战略是理性和科学的，随着各大战略性项目的建设，其战略目标完全能实现。

2、城市空间发展战略
某市的城市总体规划方案充分体现了城市定位的思想
未来城市的空间将向南面扩张，“广西某边境经济合作区”位于南面，合作区属国家级开发区，某市政府专门为合作区制定了完整的投资优惠政策及执行办法。

二、房地产总体市场分析
纵观某市房地产发展历史，2005年是某房地产业发展的分水岭，是某房地产业开始走向现代发展的轨道。因此某房地产行业可分成两个分阶段，2005年前的传统发展阶段，和2005年及之后的现代发展阶段。
将某市房地产业分成传统与现代两阶段，主要是从三个角度衡量
产品的特征
产品销售时所运用的营销技术
政府对房地产业的统计
具体分析如表：

区别角度（传统阶段）
区别角度（现代阶段）
表现特征
传统阶段产品设计落后
现代阶段的产品规划运用现代理念，建设系统
传统阶段产品没有小区概念，更无配套的规划，很多是自建的房

传统阶段完全没有营销活动的支持
现代阶段运用营销活动进行销售支持
传统阶段没有完整，鲜明的销售现场，更无项目形象的规划和系统的广告宣传
传统阶段政府没有对商品房进行专项目统计

传统阶段，政府的房地产统计中没有商品的专项统计。

（一）2005年以前，某市房地产业发展状况
上世纪90年代，某市房地产开始出现，主要是银兴街的建设与开发，销售的产品是现在银兴街两侧的房屋，至2004年该街还有少量的物业在待销售。
据某市房地产管理局统计显示，自2002年至2004年，某市每年办理的产权交易的数量均维持在150宗，产品形式有宅基地，建成的占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，2004年全市挂牌出地50宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它的全是私人购买。
1、1999年至2003年里，某市房地产当年施工量在1万平方以内
1999——2003年某市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是某市房地产行业处于初期的不成熟阶段的特点；2003年全市的施工面积与竣工面积仅为5500平方米。如表：

某市房地产开发(施工)历年状况
年份
房地产当年施工面积(M)
房地产当年施工面积增长率(%)
1999年
1161
-91.80%
2000年
1620
39.50%
2001年
10280
534.6%
2002年
9030
-12.2%
2003年
5500
-39.10%

某市房地产开发(竣工)历年状况
年份
房地产当年施工面积(M)
房地产当年施工面积增长率(%)
1999年
1161

2000年

-100.00%
2001年
6820
100.0%
2002年
3530
-48.2%
2003年
5500
55.8%
2004年

2． 2005年以前，某市房地产业供应状况
l 宅基地和二手旧房是主要的产品形式
2005年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质的中介人完成大部份的房地产交易，如想购房，一般需多方打听，或通过当地的小报纸来获得信息；主要产品形式是宅基地和二手房。如表：

类别
物业产权
地址
开始出售时间
物业形式
面积
成套物业
银兴物业
银兴街北段
1993年
二层商铺
650

援越街

上下二层
600
宅基地
祥龙小区

1998年

600-1000
如下均为2004年收集整理的相关信息：
l 援越街有成套二层商铺价格在1300元间每平方米间，此价格由一层商铺与二层商铺混合成。
l 银兴街北段有二层商铺价格在840元/㎡。
l 祥龙小区宅基地价格在600－1000元/㎡。
如表：

2004年某市房地产价格状况
类别
名称
地址
物业形式
面积
售价
成套物业
银兴物业
银兴街北段
二层商铺
650
55万
其它
援越街
上下二层
120
16万/套
宅基地
祥龙小区

70
600--100元/㎡

2004某市国土资源局未能出让的地块
物业地址或名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
成交总价（万）
成交单价
浦寨商贸F栋17号
36
161.28
14.75

莲塘小区计生局在院内
97.2
297.5
10

祥龙小区B区8号
60

2.3

祥龙小区B区10号
78.4

西园小区
75

2.8

市北大路
70.9
384

3． 各边贸点是房地产开发的重点区域
某市经济发展的动力是贸易，因此各贸易区域都成为房地产开发的热点区域，如表：
项目名称
项目地址
预计推出时间
物业形式
面积
浦寨永康五金城
浦寨
2005年春节
五层商场，5000㎡/层
约25000㎡
中越商贸城
浦寨边贸点，过境的赌场旁
一期今年已推出
二层商场

广东商贸城
弄尧边贸点的入口
2004年底
二层连体街铺
约11500㎡
浦寨上海城
浦寨

约10000㎡

4、2004某房地产空置率和空置房的特点
空置是指项目在可出售时间起算，一年内尚未出售的物业。某市的空置状况有如下特征：
由于该市房地产市场主要有两种产品形式，即成套物业类与宅基地类，因此空置率主要有两种形式：
宅基地类类
l 商业价值不高的宅基地空置状况较严重。如；祥龙小区历经10年的销售，目前还剩约10个地块未售出。
成套物业
l 商业价值不高的商铺物业有一定空置，如位于银兴街北段的二层商铺，1993年始售至今仍在待售。
l 成套住宅类物业很少空置。

2005年前某房地产状况小结：
l 供应结构单一，总体上是成套住宅和宅基地两类。
l 产品供应处于“隐蔽”状态下，不易获得完整的相关供应信息。
l 二手房是市场存量的主要形式。
l 房地产空置物业以商业价值不高的商业类物业；而宅基地类，成套类物业空置现象较少。
l 存量房多为以前开发的剩余物业。如银兴街二层商铺物业，为1993年银兴公司的所剩物业。
l 存量房的商业价值不高。如银兴街的二层商场及援越街商铺。

（二）2005年后某房地产发展状况
1、东盟商业港的顺利销售，代表某市房地产业现代发展的开始
2005年下半年，东盟商业港项目的销售，点燃某市房地产商品房套宅的需求，也预示着某市房地产业进入现代发展阶段。
东盟商业港项目位于凭市商业的核心区位，该项目占地约17亩，总建筑面积约3万平方米，项目开发性质为商住结合，一二层为商铺，三至六层为住宅。
该项目于2005年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约30套，销售成绩很好；东盟商业港销售顺利对某房地产业之意义有：
l 打破某人绝对自建房的观念
l 开创某市房地产销售系统营销
l 现代房地产开发方式能点燃某对房地产强大的潜在需求

2、在2005年至2006年初间，受东盟商业港的影响，某市井喷式的新增加了四个房地产项目，它们分别为如表：

某2006年初在售楼盘统计
名称
占地
总建筑面积
总套数
主要户型及面积
目前平均销售单价
位置
备注
东盟商业港
17亩
30000㎡
住100商:400

内:7000-8000,4000

2005年上半年始售
祥福花园
6.3亩
11000㎡
住:110
(三房:110-120)
(四房:130-140)
1300-1500
(林业局旁)
现售二期
祥兴商业街
40亩
—
商住两房130-140
商住两用(120)
(商住2900)
市政府旁
商住;纯住
福龙苑
36亩
40000㎡
住:(270)商:(15-20)
(连排别墅10套),
(二房:90)(三房120),(四房:130)
未定价,预计1300以上
南北大道(供电局对面)
目前未售
金源
6.5亩
18700㎡
住:(40)商:(27)
(楼中楼,四房:200),(三房:140)
1400-1500
北大路357号
商14套已售完
这些项目都分布在市中心区域，住宅的销售价格均在1300元/㎡以上

（三）2005年某市房地产需求
1、2005年，某市房地产成交约200至300套间
2005年，单东盟商业港的销售量就在100套左右，加之其它项目的销售和原来的二手宅基地，二手套房的销售量，估计2005年某市房地产成交在200至300宗间。
2、2005年某商品房总销售额约2500——3000万元
由于房地产销售环节较复杂,有内部预约,收定金,开盘销售,按揭,政府注册等多个环节.从市场角度看,在内部预约环节，项目就对市场产生影响；本报告对2005年某市房地产总销售额的估算口径是以在房管局登记为准。
商品房住宅销售估算：据政府房管局初步报数,2005年该市商品房销售登记约80——100套，按每套15万计，估计总销售额约1200——1500万元间，
商品房商铺估计：2005年销售商铺的楼盘有东盟商业港与金源，其中东盟商业港销量较大，两盘总销售额约1000万元。
以上两项目相加，2005年某商品房总销售额约2500——3000万元。
（四）某市房地产需求影响因素
1．人口影响
人口是房地产需求的基础，人口的变化对房地产需求的发展有着重要影响，对某市人口进行分析，能对城市房地产需求在总体上有基本的把握。某市的人口状况有如下特征：
l 全市人口规模不大，城市区人口规模更小。
至2004年全市常住人口10.5万人，城市常住人口3.03万人占总人口的29.59%比例，加上外来人口约1.5万人。
l 人口增长的动力非经济或城市发展因素。
1984年，某市常住人口8万人。经过近10年的发展，目前约10万多人，10多年间，某市经历了边贸发展的高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量的外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成某市民；某的常住人口增加的原因是自然的人口增长，不是经济发展，城市扩张的结果。如表：

某市人口变化年状况

全市人口
市区人口

年份
数量（万人）
年增长率
数量（万人）
年增长率
城市化率
1999年
10.02

2.85

28.44%
2000年
10.16
1.40%
2.9
1.8%
28.54%
2001年
10.18
0.20%
2.95
1.7%
28.98%
2002年
10.21
0.29%
2.98
1.0%
29.19%
2003年
10.24
0.29%
3.03
1.7%
29.59%
2004年
10．576

4．5（含外来人口）

某市城市基本特征如下：
l 城市化率不高
目前某市的常住人口的城市化率为29.59%，接近广西平均水平，属较低水平。
l 外来人口比例很高。
据相关的人士估计，目前该的外地人总数约1万多人，相当于某市城市人口的三分之一。

2．某市就业状况影响
l 全社会从业人员数
社会就业状况也是影响房地产需求的基础因素之一，就业状况反映反出当地的经济状况和收入状状况，某市近几年的就业形势及对房地产需求的影响如下：
l 自2001年以，全社会的从业人员出现下降趋势，这不利于房地产需求。
l 2002至2003年间的就业形势未见好转，2003年全社会从业人员下降幅度比2002年有所减少，由此看就业率下降趋势并未得到改变，这不利于房地产需求。
某市全社会从业人员变化状况
年份
数量（人）
年增长率
1999年
60489

2000年
80230
32.6%
2001年
58842
-26.7%
2002年
57626
-2.1%
2003年
54500
-5.4%

l 某市就业结构
对职业结构的分析，选择有价值的房地产目标客户群；依房地产发展较成熟的城市经验看，具有收入稳定职业人群，和一些企业主是房地产最大的潜在购买群体，以下的职业将是本项目的潜在客户群体。
l 公务员，目前总人数约1600人。
l 教育、医院人员工作者，目前总人数约1000人。
l 私营企业118户，企业雇佣人员1303人。
l 个体户5809户，从业人员7470人。经营有一定年限的个体业主，才是有价值的潜在购买者。
l 国有集体企业数只有17家，从业人员数少，并且目前该类企业的效益大部份不好；该类人群中，只有企业中高层以上管理者才是有价值的潜在购买者。

3．经济和地方因素影响
1、某边贸发展史
某市是一个边贸经济为主体的城市，边贸行业是该市的主导产业，因此边贸业对该市的房地产业的需求有着重大的影响。
某市于1988年4月逐步恢复和发展边境贸易。全市有弄怀、浦寨、平而、油隘等四个边民互市点，其中全市有5家公司具有边境小额贸易经营权和对外经济技术合作经营权，来自全国各地的有600多家公司和企业参与边境贸易。某市边境贸易的恢复发展，总的来说，经历了四个阶段：
1988年——1990年自发期
1991——1993起动期
1994——1999年，快速发展期
2000年至今是成熟期 。
2、某边贸发展对房地产的影响
l 某市边贸业的从1997年开始征收50%的关税，2000年后全额征收，自始该市的边贸在从业者在总体上发生重大变化，结果是总贸易额虽年年增加，但从业者在总体却在不断减少，从业者的减少，使本的潜在购买群体规模相应缩小，对房地产的需求带来不利的影响。
l 外地边贸从业者依靠其拥有商品产地的优势，在边贸中渐挤掉了本地边贸从业者，而本地人是主要的房地产购买群体，因此这种发展趋势对本项目的影响不利。
l 边贸发展中，一般贸易（国贸）的发展的比重将越来越大，这一趋势增加某市的商务需求，为某房地产的商务物业将提供一定的机会。
某房地产需求及影响因素小结：
l 2005年成为某市房地产业发展的分水岭
l 2005年某市房地产供应与需求增长呈井喷式，年总成交数约200至300套间。
l 人口是城市房地产需求的基础，某市人口的增加以本地居民的自然增长为主要动力。
l 某市的从业人口中，公务员，私营企业主，经营多年的个体业主，事业单位职员有一定人规模，他们是主要潜在购房者。.
l 边贸发展的变化趋势，使经营主体向资源强者集中，向具有商品产地优势的外地经营者转移，本地的从业者只能从事一些贸易中介性服务，约60%－70%的本地边贸从业者退出了边贸。

（五）某房屋出租市场、在售项目及已经购房客户分析
A、某出租市场情况
1、某的出租物业分类：商铺 住宅
2、某的出租市场还未能如南宁这样成规模、系统，某的出租信息由多种渠道发出，如当地的雄基信息报、一些市场的人流集中处挂牌或朋友相传等。
l 当地的雄基信息为周报，信息登出一次收费20元
l 每期雄基周报上登出的房屋出租类信息数理：6～7套。

3、某住宅出租市场价格可分成两档次
l 位置较好的市区中心区域部份价格：每月6～10元/㎡
l 位置较次的市区边沿区域部份价格：每月在～6元/㎡
l 单位出租房面积多在60～80㎡
l 而私人则在30～100㎡多不等
l 出租房型中，单位房的功能区分较好，而私人自建房的功能区分则较差
B、现在售项目情况
1、现售项目的住宅的总价在11——25万元间，其中舒适型的三房的总价都在15万元以上，首付则在4——5万以上（约90%以上都是分期付款购房）。
2、楼盘的规模都在40亩以下，小区中都没有完整的配套规划，仅万和福龙苑项目规划有健身、体育设施。
竞争楼盘信息收入表
信息内容
描述
信息内容
描述
总价
楼盘名称
祥福花园
住宅
100多套

占地
4268平米
户型
面积1
面积2
面积3

总建筑面积
11485平米
一房

开发性质
住宅
二房
79.07
80.7

112980
绿化率
32.10%
三房
115.8
108.4

151760

四房
132.48
134.5
156.3
188300
社区配套
周边有超市,商业街(在建),幼儿园,小学,菜市
楼中楼
161.42

商业

商铺面积
沿街一层,面积未定,共几间
销售优惠政策
一次性9.8×9.9×9.9 按揭9.9×9.9×9.9 ,现认购返现金值一千元
停车位面积
1601平米

销售均价

住宅
1400元/平米
交付时间
2006年底

商铺
未定
使用年限
70年

现销售进展
已推一期,售出20多套,目前建至一层

评
住宅每套销售总价在1区间,首付则在3万至6万区间

销售电话
:8522222,8533222

竞争楼盘信息收入表
信息内容
描述
信息内容
描述
总价
楼盘名称
金源商业街
住宅
32

占地
4325平米
户型
面积1
面积2

总建筑面积
18166平米
一房

开发性质
商住
二房

绿化率
40.00%
三房
138
16套(仅余几套)
207000
容积率
1.6
四房

社区配套
周边有市一中,邻近汽车站
楼中楼
24

商业

商铺面积
220平米,共3层,仅余1栋

销售优惠政策
一次性9.8 按揭9.9

销售均价

住宅
1500元/平米

商铺
2300元/平米

评
该项目为某住宅类销售单价最高盘,特点是,户型面积大,总价高,在20万以上

销售电话:
:8528557,8530827,8534803

竞争楼盘信息收入表
信息内容
描述
信息内容
描述
总价
楼盘名称
祥兴国际商业街
住宅

占地
40亩
户型
面积1
面积2

总建筑面积
一期约18000平米
一房

开发性质
商住
二房

三房

四房

社区配套
周边为市直机关,银行及超市,内设停车场,休闲娱乐场所
楼中楼

商业
一期114套,商铺+公寓,占天占地,

商铺面积
130平米/栋

销售优惠策
按揭9.8

销售均价

住宅
1500元/平米

商铺
6000元/平米

小区规划:
商业购物区,商务休闲娱乐区,中心广场

评
该项目现采用商住捆绑销售的销售策略,综合后的销售单价约在3000元/㎡

销售电话
:8526088,8526288

竞争楼盘信息收入表
信息内容
描述
信息内容
描述
总价
楼盘名称
万和福龙苑
住宅
270户

占地
35.6亩
户型
面积1
面积2

总建筑面积
40000平米
一房

开发性质
商住
二房
92
104
128800
绿化率
40.00%
三房
120.95
118

容积率
1.66%
四房
144.62
150
202468
社区配套
设一个中心广场,一个羽毛球场,多个室外活动场所
楼中楼

商业

商铺面积
390平米/栋,四层

停车位
150

销售优惠政策
未开盘,优惠未定

销售均价

住宅
1400元/平米(暂定)

商铺

评
该项目总价在12万至23万区间,首付应在3万多至7万间
销售电话
:8527777,1378856666

竞争楼盘信息收入表
信息内容
描述
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