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北京环宇信达行房地产顾问

商业计划书

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二零零十二个月七月

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本商业计划书属商业机密，全部权属于北京环宇信达行房地产顾问。其所包含内容和资料只限于已签署投资意向投资者使用。收到本计划书后，收件人应立即确定，并遵守以下要求：1）若收件人不期望涉足本计划书所述项目，请按下述地址立即将本计划书完整退回；2）在没有取得北京环宇信达行房地产顾问书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地给予复制、传输给她人、影印、泄露或散布给她人；3）应该象对待贵企业机密资料一样态度对待本计划书所提供全部机密资料。

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目 录
第一章 摘要 3
第二章 企业介绍 3
一、企业设置情况 3
二、战略目标 4
三、企业发展情况 4
1．人才 4
2．部门 4
3．业务 4
4．文化 5
5．品牌 5
第三章 市场分析 5
一、房地产业 5
1．房地产业将成为国民经济支柱产业 5
2．房地产投资开发快速发展 5
二、房地产顾问行业 6
1．起源和发展 6
2．房地产顾问行和房地产代理行区分 6
3．房地产全程顾问行业市场需求 6
三、信达行市场定位 7
四、市场发展计划 7
1．市场份额计划 7
2．地域扩张计划 7
第四章 竞争分析 7
一、关键竞争者介绍 7
1．戴德梁行 8
2．北京伟业商务投资顾问 8
3．北京金网络置业投资顾问 9
4．北京中原物业顾问 9
二、信达行竞争优势 10
1．品牌优势 10
2．服务优势 10
3．人才优势 10
4．盘活不良资产方面优势 10
三、信达行竞争策略 10
1．突出信达行全程顾问特色 10
2．兼顾盘活不良物业 11
3．培养优异人才，树立优异经营理念 11
4．不停提升服务质量 11
5．强化企业品牌 11
第五章 业务介绍 11
一、现在开展关键业务 11
二、现在关键项目 12
1．销售代理类 12
2．全程顾问类 12
三、未来五年计划开展关键项目 12
四、用户层面发展计划 12
第六章 风险分析和对策 13
一、加入WTO影响 13
二、国家宏观政策影响 13
三、房地产市场发展成熟程度 13
第七章 企业管理 14
一、组织结构 14
二、管理团体 14
三、管理制度 15
四、人员扩张计划 15
第八章 资金需求和利用 15
一、资金需求情况 15
二、资金回收 15
三、资金用途 15
第九章 财务计划 16
一、现在财务情况 16
二、会计政策 16
三、财务计划基础及假设 16
四、企业下六个月及-估计报表 16
五、报表项目说明 16

第一章 摘要
第二章 企业介绍
一、企业设置情况
北京环宇信达行房地产顾问（以下称信达行）由房地产界风云人物—香港人士邓志仁先生提议创办，由香港国际信达行投资出资75万美元、中银建置业出资25万美元共同组建。信达行成立于7月，其经营范围包含房地产咨询服务及策划，提供市场调研、项目评定和可行性研究、营销策划、销售代理、工程管理、法律咨询、物业管理、金融服务和资产管理等业务。法定地址是北京市怀柔县雁栖工业开发区，经营期限为，注册资本为100万美元，其中，中方占注册资本25%，港方占注册资本75% 。
信达行于8月取得京房地市场字（）第0665号北京市房地产经纪机构资质证书。
信达行认为房地产开发商提供全程顾问服务为关键业务发展方向，同时兼顾房地产代理业务。信达行是中国首家开展房地产全程顾问企业，其成立标志着中国房地产全程顾问服务正式产生。
二、战略目标
努力争取在三年内使企业成为中国房地产市场上资本最雄厚、规模最庞大、人才最集中、服务最专业、效益最好化房地产顾问集团和行业排头兵。
三、企业发展情况
信达行成立十二个月以来，基础实现了第十二个月“稳定队伍、扩大宣传、树立企业形象、占有市场份额、快速提升信达行著名度”关键工作目标。关键取得了以下多个方面成绩：
1．人才
信达行成立以来，聚集了一大批高素质专业技术人才和管理人才，初步形成了信达行人才优势和技术优势。现在信达行共有职员180人，其中专业人员90人，销售人员100余人，这些人中绝大多数含有多年房地产开发、代理经验；
2．部门
信达行组成了市场调研、可行性研究、评定、推广、广告、设计、工程、资金、财务部等专业部门，两个内部单位已经或立即成立独立企业；
3．业务
从开展业务地域看，已经从北京拓展到了苏州、广州等地；现在信达行共接收了6个房地产代理项目，2个全程顾问项目，业务范围包含一般住宅、公寓、别墅、商场、酒店、写字楼等多种物业类型；

4．文化
信达行创办了《信达行置业》专业内部刊物并发行了5期，在搜房网和焦点房地产网上分别建立“邓智仁视点”和地产精英中“邓智仁论坛”，建设并开通了企业网站等。
5．品牌
信达行已经为业内众多用户和同行所认知，尤其在北京，已经初步创出了信达行房地产顾问服务品牌，为信达行飞速发展奠定了很坚实基础。
第三章 市场分析
一、房地产业
1．房地产业将成为国民经济支柱产业
房地产业关联度大，带动效应强。据部分国家统计，房地产业产值每增加1个百分点，就能使相关产业产值增加1.5-2个百分点，直接和房地产业相关行业多达50个以上。在发达市场经济国家，房地产业增加值占国民生产总值10%左右，已成为支柱产业。现在中国房地产业也初步含有了支柱产业一些特征，伴随经济深入发展，以上海、北京、广州等地为主中国房地产业必将逐步成长为国民经济支柱产业。
2．房地产投资开发快速发展
现在中国经济发展情况良好，在全球经济形势普遍不好情况下，中国经济增加率达成7.8%，为房地产投资开发奠定了良好基础。多年来，中国房地产开发增势强劲，全国完成房地产开发投资4901亿元，比上年增加19.5%，整年完成土地开发面积10300万平方米，比上年增加22.2%。另据北京统计局公布数字显示，3月份“国房景气指数”上升到106.15点，比去年同期高4.33点，是近两年来最高值。伴随中国进入WTO，国外投资集团进入房地产开发市场，为房地产业和相关服务行业发展发明了很有利环境。
二、房地产顾问行业
1．起源和发展
房地产顾问行业起源于中介代理，1992年，国务院发出了《相关发展房地产若干问题通知》，要求“建立和房地产配套服务体系，建立房地产交易服务代理机构”。1994年出台《中国城市房地产管理法》和1996年出台《城市房地产中介服务管理措施》全部对房地产中介服务进行了界定：房地产中介服务包含房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动，为房地产顾问服务产生和发展奠定了法律基础。
迄今为止，房地产中介顾问行业仍以房地产代理服务为主，信达行是中国首家开展房地产全程顾问企业，其成立标志着中国房地产全程顾问服务正式产生。
2．房地产顾问行和房地产代理行区分
（1）在提供中介服务过程中所处地位不一样。
代理行通常处于被动地位，其介入物业时间多半是物业发展中后期，产品既成事实使其对于所处物业几乎没有更多提议权。顾问行通常处于主动服务地位，通常情况下，一个物业刚一开始立项，顾问行就开始介入，其对物业提议对发展商起着很关键作用。

（2） 在提供服务过程中收取费用形式不一样。
这是界定房地产顾问行和代理行关键特质。代理行按所服务物业销售额收取一定百分比佣金；顾问行按所服务物业开发成本收取一定百分比顾问费。
3．房地产全程顾问行业市场需求
房地产全程顾问行业是顺应市场产物。从中介代理走向全程顾问，既是专业化分工要求，也是房地产发展肯定选择。在市场压力下,房地产发展商为了求得生存和发展，将不停要求代理行参与到自己早期市场运作中，也就是说，房地产开发商需要发地产代理行向房地产顾问行转化。从港台发展趋势看，发展商只有在最开始没有成熟用户网络和销售体系时候，才会聘用代理企业，一旦发展商建立了这些基础以后，没有一家会再聘用代理企业。现在中国大多数发展商现在仍然需要聘用代理企业，关键是因为她们用户网络还不尤其成熟，一旦这些健全起来，代理企业将极难取得代理销售业务。而房地产全程顾问行业将有着宽广发展前景。
因为现在中国房地产开发商没有足够市场开发、竞争经验，缺乏足够专业人才，而房地产开发行业是一个包含到前期土地选择、市场调研、可行性研究、计划设计、建设监理、营销策划、市场推广、入伙管理和物业管理等各个方面综合性很强行业，所以，很多房地产开发商在经营上感觉到捉襟见肘，极难将每个步骤全部做好，房地产全程顾问出现能够帮助房地产开发商最大程度降低风险，以最经济形式取得最大经济效益。房地产全程顾问行业优势表现在顺应市场需求，为发展商提供诸如信息咨询、管理咨询、战略咨询和项目标全过程策划定位（包含市场调研、项目可行性研究、营销策划、公关及用户服务、销售直至物业管理），它不单纯局限于销售代理，而是涵盖了房地产开发全过程，能够为有需要用户提供房地产方面一条龙服务。
三、信达行市场定位
依据中国房地产开发对全程顾问巨大需求，信达行将本身定位为中国房地产全程顾问角色，它将以开发商为关键服务对象，业务侧关键在房地产开发前期，经过市场调研、项目可行性研究、价格评定、概念设计、融资和资金管理、营销策划、市场推广和销售、法律服务、物业管理等全程顾问服务，为开放商议身定做顺应市场需求产品。市场地域以北京为主。
四、市场发展计划
1．市场份额计划
未来五年，信达行努力争取占到北京房地产顾问行业营业额20%左右。
2．地域扩张计划
以北京为立足点和最为关键产出点，同时着重培养苏州、上海为代表华东板块和广州为代表华南板块为两个新产出点。

第四章 竞争分析
一、关键竞争者介绍
现在从全国来看，从事房地产代理，包含市场调研、可行性研究、营销策划、市场推广等中一个或多个方面大企业有上百家；就北京来看，较有影响约十余家，这些实力较强代理行实际上已经负担起了部分顾问行业务。但严格地讲，这些企业还只能算是传统意义上代理行，而不是真正意义上顾问行。
1．戴德梁行
戴德梁行由著名梁振英测量师行和两间享负盛名物业顾问企业 - 英国DTZ及新加坡戴玉祥产业咨询企业于二零零零年一月一日共同成立。梁振英测量师行于1993年成立，戴玉祥产业咨询企业于1995年成立，房地产顾问业务范围遍布东南亚关键城市。DTZ为欧洲一家关键物业顾问企业。戴德梁行成立，标志着亚洲房地产服务业发展一个里程碑。以后，三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市，为用户提供更臻完善跨国房地产服务。
戴德梁行拥有一批优异房地产经建筑经济、房地产估价、物业管理及营销策划等方面专业人才，在房地产估价、房地产市场调研、营销策划和物业管理等方面全部积累了丰富实践经验，其业绩已获业界普遍认同。

优势
l 为国际著名专业房地产顾问企业，著名度高，信誉好；
l 企业提议人梁振英先生是香港著名人士，全国政协委员，不管在政府部门还是在实际工作部门全部有广泛社会关系，获取业务相对轻易；
l 从业时间长，房地产顾问经验很丰富。
2．北京伟业商务投资顾问
北京伟业商务投资顾问是中港合资房地产专业顾问企业，成立于1993年。关键业务为营销代理、投资顾问和资产管理。
营销代理是业绩最为辉煌骨干业务。依靠丰富市场经验和高素质专业人才，营销代理服务涵盖市场分析、项目策划、现场包装、市场推广、销售管理等各个专业领域，代理项目遍布京城各地，96至99年连续四年名列京城房地产代理销售额之首；并逐步向外埠发展，截止到上六个月，总销售额已近百亿。成为京城代理业公认第一品牌。
投资顾问是伟业顾问最具专业水平、成长性最强支柱业务。自开辟此项业务以来，前后为开发总、住总、华远、万科等众多房地产投资商、发展商提供服务。
部分颇具实力投资商和金融机构正在和伟业开展广泛合作，共建融资平台，为发展商和购房者提供资金支持。
左右，开始由销售代理转向顾问服务，开始诸如投资顾问、全案策划、物业代理等业务。

优势
l 是北京市较早中介代理企业，在北京市房地产代理市场中地位稳定，信誉良好，易给用户足够信心；
l 企业自成立到左右，即关键从事房地产销售业务，在房地产销售方面有丰富经验，并积累了大量用户。
3．北京金网络置业投资顾问
北京金网络置业投资顾问是由首全部创业集团、中国信达资产管理企业等股东共同出资组建专业房地产顾问企业，于一九九七年七月成立。企业业务范围包涵项目推介、评定策划、融资招商、市场营销及置业托管等方面，是北京房地产顾问行业后起之秀，近两年北京房地产市场良好形势促成了企业快速发展，其担任顾问部分楼盘也相继取得了较大成功。
至上六个月，企业累计销售住宅40余万平方米，成交总额逾30亿元，并为发展商融资数亿元。

优势
l 股东为首全部创业集团、中国信达资产管理企业等，决定了该企业有较多业务起源渠道。尤其是首全部创业集团房地产开发企业房地产开发项目，就足以让企业业务量趋于饱和。
l 现在在北京房地产顾问行业有一定影响，同时因为业务量较大带来声势，使其足以吸引部分开发商用户。
4．北京中原物业顾问
北京伟业商务投资顾问成立于一九九四年十月，由香港中原物业顾问和洋浦中原物业资讯及强辉（香港）贸易企业合资组成。为中原地产代理集团最早开设分行之一，也是中原地产代理集团中最大分行之一，专业从事北京一手项目标推广销售工作和二手项目标买卖、租赁业务，并主动开拓市场，发展多项业务，在市场研究、项目评定、项目投资转让和用户综合服务等方面取得长足进步。已成为北京极具规模及影响力专业性房地产代理咨询机构，在房地产业内赢得了良好声誉；并被万信网北京房地产代理行大排名中名列第一。亦于"全北京代理行排名调查统计"中稳占前列位置，专业服务及良好信誉广被外界认同。

优势
l 属老牌代理企业，房地产代理顾问方面经验比较丰富；
l 重视市场资料获取，负责市场信息搜集人员达15-18个，分工细致，对数据把握比较全方面、正确；
l 各部门总监均由香港选派来京，有较高管理水平和丰富管理经验。

即使这四家企业在房地产代理、顾问方面、市场开拓、企业管理等方面各有所长，但它们业务没有或刚刚包含全程顾问服务业务，起步较晚，皆不是真正意义上全程顾问企业，且戴得梁行这么国际性企业对中国市场重视程度还不太高，所以它们对信达行组成竞争威胁皆较小，且因为市场发展空间巨大，从全程顾问角度讲，信达行现在处于领先地位。
二、信达行竞争优势
在企业领导层率领下，经过全体职员努力，信达行已经含有了很强竞争优势，关键表现在：
1．品牌优势
因为信达行近十二个月骄人成绩和企业文化宣传，信达行在业内已经树立起自己优异品牌，尤其是总裁邓智仁先生在全国房地产界极高著名度、关键影响和骄人业绩为信达行品牌形成奠定了坚实基础。
2．服务优势
信达行为房地产开发商提供全方面、系统、高效服务。信达行将房地产开发全过程细化成为市场、调研项目、价格评定、概念设计、项目及工程管理、融资和资金管理、营销策划、市场推广、广告、公关、销售、投资、物业管理及法律服务共14个专业部门，能够分别或同时为发展商提供不一样形式顾问服务。
3．人才优势
信达行现在已经有近200名职员，聚集了房地产及其相关行业中国一流、含有丰富业务和管理经验、含有极强敬业精神人才，为信达行发展提供了坚实保障。
4．盘活不良资产方面优势
据统计，中国四大商业银行累计了1万多亿不良资产，其中90%是房地产后遗症。信达行在盘活不良资产方面取得了有目共睹成绩，得到开发商普遍认同，含有不容替换地位。
三、信达行竞争策略
尽管现在信达行已经取得显著成绩，在北京房地产顾问行业占据领先地位，但信达行深知，房地产全程顾问行业光辉前途必将吸引大批有识之士加入到此行列中，为保持和发展信达行地位，必需时刻关注市场，并依据本身特点采取灵活有效竞争策略。现在信达行关键采取策略为：
1．突出信达行全程顾问特色
信达行是中国第一家，现在也是唯一一家房地产全程顾问企业，企业将继续向市场宣传和灌输全程顾问理念，使更多开发商了解全程顾问意义和关键作用，寻求和更多大型房地产开发商合作机会。
2．兼顾盘活不良物业
在主动开拓真正意义上全程顾问业务同时，继续以极大热忱、严谨态度，认真对待那些适销不对路物业，并将盘活这些不良物业作为自己一项严厉使命。且经过成功盘活这些物业，使信达行取得愈加宽广良好发展环境。
3．培养优异人才，树立优异经营理念
顾问行是智力密集型企业，从事顾问业需要比代理有更为宽广眼光。信达行将在已经拥有一批十分优异人才基础上，广开“才”路，用优厚遇遇和更具挑战性工作吸引和聘用中国外专业人才，培育职员团体精神，提升职员专业素质和敬业精神。不停增强企业凝聚力和创新力，以优异经营理念和品牌服务赢得消费者及同行信赖和尊敬。
4．不停提升服务质量
服务质量优劣决定企业兴衰存亡，信达行将一直把强化服务作为关键工作，严格把好质量关，一切认为用户服务为根本，不停积累服务经验，为用户提供最优异服务。
5．强化企业品牌
继续经过信达行自办刊物如《信达行置业》、职员沙龙及培训和媒体宣传等形式，立即向社会传输信达行发展情况，为企业品牌再添砝码。
第五章 业务介绍
一、现在开展关键业务
信达行在深入发展房地产开发全程顾问服务同时，兼顾房地产代理业务。
信达行现在同时经营着这两项业务。现在代理业务较多关键原因为：从支持股东工作角度考虑，充足发挥信达行人才等优势，为中银建房地产项目提供销售代理服务。

二、现在关键项目
信达行现在部分关键项目以下（详见附件）：
1．销售代理类
银湖别墅、银枫家园、银泰花园、银科大厦、富凯大厦、碧水庄园、天鹿湖山庄（已建部分）。除银泰花园在苏州以外，其它皆为北京项目。
2．全程顾问类
北京银全部中心、天鹿湖山庄（待建部分）。
三、未来五年计划开展关键项目
五年内，企业将立足于现有项目，将关键精力用于金融街、中银建两大企业新项目标发展。信达行正在同金融街企业商谈深层次合作意向，为金融街中心区开发提供全程顾问服务。金融街中心区总建筑规模120万平方米，总投资约110亿元人民币，总工期5-6年。另外，东直门枢纽项目也正在和信达行接触，项目建筑面积60万平方米，总投资50亿元人民币。在完成现有项目标同时做好这两大项目，将是信达行五年内关键工作。
四、用户层面发展计划
信达行将立足于现有项目，将关键精力用于金融街、中银建两大企业新项目发展。信达行正在同金融街企业商谈深层次合作意向，为金融街中心区开发提供全程顾问服务。金融街中心区总建筑规模120万平方米，总投资约110亿元人民币，总工期5-6年。另外，东直门枢纽项目也正在和信达行接触，项目建筑面积60万平方米，总投资50亿元人民币。在完成现有项目标同时做好这两大项目，将是信达行五年内关键工作。
第六章 风险分析和对策
一、加入WTO影响
房地产中介服务是外商最想进入领域，也是入时后受影响最深一个行业。中国房地产中介服务是一个微弱步骤，不仅规模小、素质差，而且管理不规范，服务质量差。外商进入这一领域后，凭借其优势，竞争力强，中国现有中介服务业经不起竞争，在一段时间内肯定处于被动地位。
请说明对策：

二、国家宏观政策影响
现在中国房地产行业总体上还不成熟，房地产开发受到政府政策影响较大，而房地产顾问行业和房地产开发行业休戚相关，所以本行业发展受到国家宏观政策影响波动较大。
请说明对策：

三、房地产市场发展成熟程度
中国房地产业和房地产市场发展时间并不长，因为起步晚、发展会，及部分政策法规难以跟上等原因，使得中国房地产市场发展很不平衡，总来看，南方，如广州、深圳、上海等城市房地产市场发展比较成熟，而北京市房地产市场显得有些幼稚和混乱：首先，部分大型国有及有一定背景房地产开发企业囤积并垄断了一批好土地资源；其次，北京房地产市场炒作之风又很严重，使得真正房地产顾问服务业务难以正常开展。
请说明对策：
第七章 企业管理
一、组织结构
信达行企业管理采取董事会领导下总裁负责制，信达行董事会由7名董事组成，帮助管理层制订切实可行决议，实施最有效率任务。企业共设14个部门。

●市场调研部
●项目可行性研究部
董事会
●评定部
●概念设计部
总裁
●项目及工程管理部
●融资和资金管理部
●营销策划部
●市场推广部
●广告部
●公共关系部
●销售部
●投资部
●物业管理部
●法律服务部
二、管理团体
信达行拥有一支世界级水平管理队伍，她们在房地产市场调研、项目可行性研究、 评定、概念设计、项目及工程管理、融资、营销策划、市场推广、公关、销售、法律等方面含有和丰富经验。

总裁，邓智仁先生
50岁，香港人，从事房地产代理工作25年以上，全国第一个外销项目—深圳金田别墅策划人；上海第一个外销项目—浦东世界广场别墅销售策划人；北京第一个外销项目—玫瑰园策划人。万博苑总顾问、中银建置业总顾问、中国第一商城总顾问。

融资副总经理，安树成先生，

47岁，北京人，参与工作约30年，从事财务管理工作逾，1994年起涉足房地产业，前后在中科院力学所天力企业、北京新协房地产开发等担任过财务经理、总经理等职。

财务总监，肖强先生，

40岁，北京人，经济管理专业在读硕士。参与工作20年，前后在北京大全部会美食中心任财务经理、北京首全部时代广场发展任审计师、北京新协房地产开发任行政财务总监等职务。

假如企业认为有其它关键人员，请在此补充。
三、管理制度
在管理制度上，信达行在日常运行中公开销售人员营业额，奖励业绩领先优异职员，令销售人职员作更主动，且企业薪金管理制度采取基础工资结合业务佣金制度，极大促进了业务人员主动性。
四、人员扩张计划
信达行将本着“专而精”用人标准，在现在近200人基础上，继续广募人才，使未来总人数保持在200-250人之间。

第八章 资金需求和利用
一、资金需求情况
说明拟募集资金原因、路径、金额等内容（如信达行拟寻求战略投资伙伴，私募资金人民币1000万元，投资百分比）
二、资金回收
说明资金回收路径、时间等内容。
三、资金用途
说明募集到资金投向及使用计划
第九章 财务计划
一、现在财务情况
（请提供6月资产负债表、损益表和现金流量表）
截止到6月31日，信达行拥有总资产 元，负债 元，累计未分配利润 元。

二、会计政策
信达行实施《中国外商投资企业会计制度》及其补充要求。
现在关键会计政策以下：
1．会计年度
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
2．坏账核实方法
坏账采取直接冲销法核实。
3．固定资产及其折旧
固定资产按实际成本计价，运输设备、电器设备折旧年限分别5年，估计残值率为10%，年折旧率为18% 。
4．税项
按提供劳务收入5%缴纳营业税，分别按营业税7％和3％缴纳城建税和教育费附加；按利润总额33%缴纳企业所得税；按要求缴纳或代扣代缴车船税、印花税和个人所得税 。
三、财务计划基础及假设
1．企业所处地域社会、政治、经济环境及企业所遵照现行法律、法规和国家相关政策、财务税收制度无重大改变。
2．企业在估计期间无其它重大人力不可抗拒原因和不可预见原因造成重大不利影响。
3．企业在财务计划期间无重大坏账及其它损失。
4．不考虑通货膨胀影响。

请补充说明
四、企业下六个月及-估计报表
请提供企业下六个月及-估计报表

五、报表项目说明
请提供企业下六个月及-估计报表项目说明

六、财务指标分析