紫罗兰花园可行性策划书.doc
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1、“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论3第一节 项目背景3第二节 项目概况7第二章 项目投资环境和市场研究16第一节 房地产市场的宏观背景16第二节 云南房地产市场分析18第三节 昆明房地产市场分析20第四节 区域内微观层次分析24第五节 本项目利弊分析(SWOT分析)25第六节 市场定位及项目评估34第三章 建筑规划方案36第一节 设计指导原则36第二节 总体规划布局36第四章 节水节能措施38第一节 设计依据38第二节 建筑节能39第三节 节电措施39第四节 节水措施39第五章 环境影响评价40第一节 项目场址环境现状40第二节 环境影响评价依据40第三节 项目建设期间环境
2、影响分析40第四节 项目运营期间环境影响分析42第五节 环境影响评价结论43第六章 消防及安全防护43第一节 消防43第二节 安全防护44第七章 组织机构与人员配置44第一节 项目组织机构44第二节 项目实施与管理方案45第八章 项目实施进度46第一节 项目组织实施方案46第二节 项目进度计划46第九章 经济分析46第一节 投资估算46第二节 销售收入估算48第三节 销售费用估算48第四节 税金估算48第十章 研究结论48第一节 研究结论48第二节 建议49第一章 总论第一节 项目背景1.1.1 项目名称:紫罗兰花园1.1.2 开发企业名称:云南普天房地产开发有限公司1.1.3 开发企业概况普
3、天地产是我省有较强实力和实战经验的开发经营房地产专业机构,是源于广大援藏干部的委托和省市领导的高度重视和支持下,为解决援藏干部回昆安置住宅而组建的房地产开发有限公司。于2004年9月7日经云南省工商行行政管理局批准,注册成立的专业私营房地产开发企业。普天地产组织机构框图股东大会董事会监事会 董事长 总经理 副总经理设 工 财 策 项 办 市 计 程 务 划 目 公 场院 部 部 中 管 室 营 心 理 销公司董事长普德荣先生,毕业于云南师范大学,70年代响应党中央号召赴西藏工作18年,90年代调回云南工作,曾在西藏和云南省级机关历任办公室主任、计财处处长、审计监察处处长、纪委书记、基建办主任(
4、历年兼任工会主席)等职,有着丰富的市场和管理经验。公司成立来,在业界有比较大的影响和声誉。曾经参加过多个地产项目的运作和实际操作。2004年9月普天地产与云铜地产合作开发建设了“时代风华二期”项目,为援藏干部、东方航空、林业设计院等单位和个人解决了数百套高档次,低价格的职工住宅。获得了较丰厚的利润,受到社会的广泛赞誉;2005年普天地产与省设计院合作收购了云南金达房地产开发有限公司60亩,2008年内启动对“广福郡花园”的开发建设。2007年普天地产为云南有色地质局干部职工开发了一个小区,现已入住300多户。这两年来普天地产还与西山区普坪社区正式签订了征购别墅用地2500亩协议,普天地产还与呈
5、贡新区小新册村居委会签订了征购700亩住宅用地。这两个项目待资金到位后办理各项批文手续 普天地产有一批具有丰富的房地产项目开发运作经验专业队伍,在成功运作多个地产项目的基础上,拥有较雄厚社会资源和经济技术实力。具有较深的文化底蕴和无形资产。普天地产能被广大援藏干部委托,并经省市领导批准由普天地产开发建设援藏干部职工住宅,这就正视了普天地产的综合实力和信誉所在。普天地产没有债务,只有债权。明年还将收回云南铜业鸿泰房地产开发有限公司应支付给普天地产的5000多万元利润,还可以收回与云南省设计院合作项目的利润3000多万元。普天地产始终坚持“要实现自己的目标,就必先帮助他人实现梦想”;“追求梦想、锁
6、定梦想、永不放弃”; “同心同德、同赢天下”这一普天地产孜孜以求的企业理念。1.1.4 可行性研究报告编制依据1、国家计委投资项目可行性研究指南。2、国家计委建设项目经济评价方法与参数(第三版)。3、建设部城市规划编制办法及实施细则。1.1.5 项目提出的理由与过程在经济持续快速增长的影响下,2006年昆明房地产业的整体走势保持了稳步发展,房地产市场经过2005年的高速增长后已开始呈现增速回落,市场总体呈现供需基本平衡,供求结构基本合理和价格基本平稳的运行特征。房地产市场景气度高,需求持币待购气氛浓厚。昆明房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范,房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质需求
7、的上升,近年国家出台了若干调控政策,预计昆明市房地产业在2009年在将保持稳步上升的态势。该项目位于新省委行政中心和最时尚的商圈,将是白领最为熟悉和认同的区域。其次,住宅户型面积小,总价低,符合投资客户的投资要求,具有一定的市场空间。目前,小龙潭矿务局与普天地产达成欲购3000套职工住宅的意向,待收到国土资源厅用地性质变更后,与该单位签订团购合同,每套就可以收15万元购房款。省委和省属各厅级部委等单位部门搬迁到南市区。从项目的宏观和微观层次的形势分析,项目的开发具有良好的开发前景且开发条件已成熟。1.1.6 可行性研究报告研究的主要内容建设项目的背景;项目投资环境和市场研究;建筑规划方案;节水
8、节能措施;环境影响评价;消防及安全防护;组织机构与人员配置、项目实施进度;投资估算;研究结论与建议等。1.1.7编制原则本可行性研究报告以昆明市繁华的南市区社会经济发展及城市规划为主线,符合国家资源“四节”(节约建设土地、节水、节能、节材)要求,结合土地利用实际,本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用,建设规模适度的原则编制。第二节 项目概况1.2.1 拟建地点:昆明市盘龙江以西,正大河以东的六甲乡金家村。1.2.2 经济指标1. 总用地:287.5亩(191666)2. 总建筑面积:6566663. 地上建筑面积:536666 4. 地下车库、人防120000(3000个车位)其中:临街
9、商铺36000;住宅面积500666;5. 容积率:2.86. 建筑密度:25%7. 绿化率:55%8. 建筑层数:11层2、拟建盖户型(住宅总面积为500666)共4445套。顶层复式楼120套,每套为240,面积为28800。花园洋房180套,每套为200,面积为36000。错层300套,每套为140,面积为42000。小高层a 2000套,每套为120,面积为240000。小高层b 700套,每套为100,面积为70000。小高层c 654套,每套为90,面积为58860。小高层d 500套,每套为50,面积为25000。1.2.3开发建设方式开发建设方式为滚动式开发建设,总体规划设计,
10、分期实施,分三期开发建设。因全球金融危机和房地产销售下滑等影响,为降低风险,第一期按订单数开发建设。1.2.4 项目投入总资金情况本项目投入总资金为162256.5万元。一、直接建筑成本(一)地下车库及人防基坑 合875万元1.土方开挖:540000m312元/ m3=6480000元2.喷锚护壁:6300300元/ m3=1890000元3.土方回填:15000m325元/ m3=375000元基础 合8016万元1.垫层:12000m3250元/ m3=3000000元2.砖底模:5000m3270元/ m3=1350000元3.防水层:12600028元/ =3528000元(含墙体)4
11、.钢筋混凝土阀板基础:96000m3750元/ m3=72000000元5.止水带: 1400m200元/m=280000元墙体 合1322万元1. 钢筋混凝土墙:3200 m31200元/ m3=3840000元2.保护层: 630030元/ =189000元3.钢筋混凝土柱:5040m31500元/ m3=7560000元4.钢筋混凝土楼梯:1800300元/ =540000元5.砖砌防火墙:4050 m3270元/ m3=1093500元顶板 合7800万元1.混凝土板:48000 m31400元/ m3=67200000元2.墙、地、顶抹灰刮白:36000030元/ =10800000
12、元人防工事 合3080万元1.正压通风系统:4套300000/套=1200000元2.防爆波、防生化设备:4套400000/套=1600000元3.人防土建增加:56000500元/ =28000000元排水系统 合40万元1.自动控制系统:150000元2.水泵:150000元3.管道:100000元消防系统 合166万元1.感烟、感温系统:2000点500元/点=1000000元2. 消防联动系统:1套120000/套=120000元3.自动喷淋系统:2000点150元/点=300000元4.消防水泵:4台15000/台=60000元5.防火卷帘门:600300元/ =180000元指标1
13、.地下车库及人防总造价:20459万元2.地下车库及人防单价:1705元/3.总建筑面积单价:312元/未计入的费用1.电气、照明2.停车引导3.单元门及户内控制(二)上部建筑1. 钢筋制安:65Kg/ m2(4.50.5)元/ Kg=325元/2. 商品砼:0.42m3/ m2280元/ m3=118元/3. 砖墙:0.45 m3/ m2140元/ m3=63元/4. 窗子:0.25 m2 /m2220元/ m2=55元/5. 门:0.015 m2 /m2500元/ m2=7.5元/6. 厨房、卫生间墙地面装修:35元/7. 外墙装饰:0.6 m2 /m280元/ m2=48元/8. 屋面造
14、型:0.15 m2 /m2120元/m2=18元/9. 内墙装饰:1.5 m2 /m215元/ m2=22.5元/10. 室内地面:0.75 m2 /m212元/ m2=9元/11. 屋面保温及防水:0.4 m2 /m2100元/ m2=40元/12. 厨房、卫生间防水:0.3 m2 /m240元/ m2=12元/13. 卫生洁具:55元/14. 水、电安装:4040元/ m2=80元/15. 消防:45元/16. 电梯:90元/17. 雨落管、化粪池、阴井、雨水沟等:30元/18. 脚手架:25元/指标上部建筑单价价:1078元/上部建筑总造价:1078元/536666=57853万元(三)
15、桩基础1. PC400-95砼静压桩:0.75m/110元/m=83元/2.C25钢筋混凝土承台:0.08 m3/ m2560元/ m3=45元/指标桩基础单价:128元/ 桩基础总造价:128元/536666=6869万元 *直接建筑成本 (一)地下车库及人防总造价:20459万元(二)上部建筑总造价: 57855万元(三)桩基础总造价:6869万元 合计:85183万元 平方米造价:1297元/ 二管理费、预备费等 (一)管理费:建筑成本7.5%=6389万元 (二)利润:建筑成本2.5%=2130万元 (三)不可预见费:建筑成本3.5%=2981万元 指标 单价:175元/ 总价:115
16、00万元 三.规费单价:85元/总价:4562万元 四.前期费用 1.设计费:65666616元/=1051万元 2.工程勘察费:6566662.6元/=171万元 3.监理费:6566668元/=525万元 4.审图费:6566664.8元/=315万元 5.质量监督费:6566662.5元/=164万元 指标 单价:34元/ 总价:2226万元 五.配套费 1.自来水配套费:53666628元/=1503万元 2.供电配套费:53666645元/=2415万元 3.煤气配套费:53666623元/=1234万元 指标 单价:79元/ 总价:5152万元 六.道路、绿化、景观 1.道路:53
17、66660.06/350元/=1127万元 2.绿化:5366660.14/300元/=2254万元 3.景观:一项3000000元/项=300万元 指标 单价:56元/ 总价:3681万元 七.安防系统 1.可视对讲门钥:5366668元/=429万元 2.红外防盗系统:53666612元/=644万元 3.车辆门禁系统:5366663元/=161万元 4.背景音乐系统:5366661元/=54万元 庭院照明系统:5366662.5元/=134万元 指标 单价:22元/ 总价:1422万元 *成本合计直接建筑成本:85183万元管理费、预备费等:11500万元规费:4562万元前期费用:22
18、26配套费:5152万元道路、绿化、景观:3681万元安防系统: 1422万元合价:113726万元单价:1730元/八.税费*成本合计的8.6%=9718万元单价:148元/项目总投资成本合计税费=113726万元9718万元123444万元+38812.5万元=162256.5万元最终单价(不含地价):1880元/1880元/+600元/=2480元/(含地价)第二章 项目投资环境和市场研究第一节 房地产市场的宏观背景2008年全球经济增长速度放缓,在这种外部环境不利的条件下,预计中国经济将以高于8%的增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运会和残奥会,国际地位显著上升的基础上。今年1
19、0月份以来世界经济金融危机日趋严峻,为抵御国际经济环境对我国的不利影响,中国政府将采取灵活审慎的宏观经济政策,以应对复杂多变的形势。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,出台更加有力的扩大国内需求措施,加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平,促进经济平稳较快增长。中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后,随着宏观经济的调控进入了低谷。为了扩大内需、拉动经济增长,中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点,同时出台了停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化的政策。为进一步规模房地产市场,2006年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场
20、实际要求,对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。政府前两年对房地产行业出台了一系列宏观调控措施:按揭贷款利率上调:去年第一季度,中国人民银行继去年首次调整银行贷款利以来,继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从3月17日起,个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率,而回复到同期贷款利率水平,实行下限管理。此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项目提出了更高的要求,主要影响如下:1)对超过90平米的中大户型有一定的影响,控制其开发比例,提高首付款。2)控制了开发商开发个盘的周期。3)限制了短期投资者房地产是国民经济的
21、支柱性产业,是国民经济发展的“晴雨表”,国民经济发展的很大部分是依靠房地产投资来拉动的。因此政府对房地产的态度是很暧昧的:既要让房地产保持一定的增长速度来拉动国民经济的增长,但是又不能使它增长过快,增长过快就会出现泡沫,给国民经济安全带来威胁。根据这一点我们可以说:政府最近对房地产市场的调控是暂时的,是朝着对经济发展有利的方向来引导房地产行业的发展,政府不会过度打压房地产,只是控制一下房地产行业的投资、增长速度,把房地产行业中可能存在的泡沫挤压出去,使得房地产行业能够健康发展。在这一轮的调控之后,相信房地产行业又将会进入新一轮的增长周期。从而,一方面保护了消费者的合法权益,有效刺激了房地产的消
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