武汉湖区可行性研究报告样本.doc

江岸区后湖乡可行性研究汇报.doc *江岸区后湖乡可行性研究汇报内 容 提 要 江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定三大住宅新区之一。本文经过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩一国有拍卖地块开发经营环境市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据江岸区后湖乡当地现在市场情况和对未来估计，对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目标特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。依据本文方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，所以项目在经济上含有较强可行性。关键字后湖花园 项目投资 开发经营目 录第一章 序言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周围物业市场调查分析一、投资地块地理环境二、后湖地域区域分析三、项目周围关键物业分析四、后湖乡消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目计划、建筑设计提议一、项目总体计划提议二、住宅建筑设计提议三、小区配套设施提议四、环境艺术设计提议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资和筹资计划第八章 项目开发经营情况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营关键风险及对策分析第十章 结论和提议第十一章 结束语第十二章 附录及关键参考文件第一章 前 言一、汇报编制目标1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据1、武汉市计划局计划方案；2、3、国家建设部及武汉市颁布和房地产相关法律和政策；4、武汉市房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、武汉市新洪泰中介代理企业提供资料三、项目概况该地块在江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其关键意义。依据武汉市计划局要求，该地块已经基础平整通水通电，经市人民政府武政土字2号文同意同意，且能够免收城市基础配套费。并确定该地块关键用途是住宅用地，容积率不超出1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。关键建筑形式为多层，建筑限高通常在24米以下，也许可建高层（40米以下），但百分比不得超出20%。依据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次住宅新区。建筑形式采取组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目关键技术指标以下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：22.5%绿化率：40%（以上数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化）第二章项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性房地产业更是如此。所以，对宏观经济、社会和政策环境把握是每一个开发决议者所关注首要问题。依据经济发展要求，中国坚持扩大内需方针，继续实施主动财政政策和稳健货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困力度，实施西部大开发战略，采取多个方法扩大出口，这些重大方法实施，使得中国国民经济保持了较快发展势头，展现出主动改变。投资，消费和出口增加加紧，社会需求深入回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量深入提升。（新华文摘5）同时全国房地产开工，完工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，“国房景气指数”值达成104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升发展趋势，房地产开发展现以下特点：房地产开发投资和到位资金连续快速增加；商品房销售面积和销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不停扩大；新开工项目快速增加（以下表），各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场展现出产销两旺局面。伴随国家经济形势好转和相关政策出台，投向房地产资金显著增加，投资结构深入改善，房地产业展现强劲增加势头，（中国统计China Statistics 5），房地产市场也展现出以下关键特征：全国房地产开发及销售情况表实际 比上年同期+%住宅投资（亿元） 3318.7 25.8商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6商品房完工面积（万平方米） 23027.9 16.4商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9占总销售额比重（%） 79.5 -1 开发投资量连续增加，投资结构趋于合理。全国房地产开发完成投资4901.73亿元，和上年同比增加19.5%，占固定资产投资20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，和上年同比增加25.8%。2 消费专题发生改变，销售总量逐年上升。，个人购置商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51% ，比上年提升7.9个百分点。3 销售价格稳中有升，消费信贷不停扩大。商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻倍。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增加17.4倍。其中建设银行末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额40%。4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面，带来了房地产市场繁荣。5 需求情况发生改变，市场供求展现多样。从各城市反应情况看，伴随个人买房兴起，面积不大，设计合理，功效齐全中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者重视，住宅产品创新加紧，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（中国房地产信息5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相一致。二、武汉市房地产市场分析1 房地产市场武汉市房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐步走高态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增加11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增加3.68%；总完工面积为454.11万平方米，比1999年增加2%；其中住宅完工面积达377.31万平方米，占全市总完工面积83.09%，比1999年增加8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增加11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增加17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增加52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增加122.8%，说明个人购房贷款正快速地增加。以上情况表明：武汉市房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长久，正朝着新繁荣上升期转变。（1）个人购置率深入增加。商品房个人购置率是反应地域房地产市场购置力水平关键指标，第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购置为6.91亿元，个人购置率为86.43%。从图中能够看出：武汉市商品房个人购置率是连续上升，至第四季度已经达成86.43%水平，个人购置率不停上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经开启而且连续增加，为房地产市场连续快速发展提供了条件。（2）房地产投资深入加大，投资结构更趋合理。第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度基础上深入增加， 从左图看出：各季度武汉市房地产投资增加很快速，增幅很大，表明房地产业新增加周期已经到来，同时也能够看出房地产需求对投资强有力拉动作用。价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 .93 1031.9四季度 2021.66 1041.03（3）截止11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资58.33%，武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：各季度武汉市住宅加权平均价格水平和价格指数改变以下图所表示:经过下图能够看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，造成三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。2市场特点分析2.1宏观市场特点：亿房网 1住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。，武汉市正式步入住宅商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐步被还原出来。经过1999年过分转换，从开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”福利性住房观念已经开始向商品化转变。6月30日以前，凡购置公房一次性付款，可享受20%折扣优惠；岁末，购置现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实施“零折扣”。住宅这个大家生活消费中占用资金量最大商品在完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。武汉房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化一部分往年空置商品房。1999年武汉市空置商品房为150万平方米，新增9万平方米，到底还剩115万平方米，所以在共消化了44万平方米。3 经济适用房建设取得很好成效。武汉市不停推进和完善经济适用住房建设。整年经济适用房施工面积为195万平方米，完工面积为65万平方米，占全市住宅总完工面积17.23%，整年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超出100%，处理了1万余户居民住房问题，前后开发了百步亭花园，华锦城花园等多个规模大、环境好关键经济适用房小区。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易显著放大，二手房市场活跃程度较高。依据房地产发达地域经验，二手房市场活跃会直接刺激住宅一级市场发展，存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩，而是带动增量房市场增加。广州、深圳存量房交易大大超出了增量房交易，而武汉市现在存量房交易确小于增量房交易，所以利用二手房交易拉动住宅一级市场操作空间很大。武汉市增量房市场交易30010起，交易建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达成27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推进了武汉房地产市场梯级消费需求。住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量起数 30010起 27130起 57140起建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米5 金融系统成为房地产业坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至“8成30年”期限。全市各银行发放个人住房贷款累计29.17亿元，比投资到建设步骤贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占整年总销（预）售面积1/4强。新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增加33.94%。共同意发放个人住房贷款9019户，累计5.41亿元，同比增加97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。（上图）6住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。房地产抵押总户数为21647起，比1999年增加122.8%，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。同时银行加紧了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到很关键作用。1999年底成立了武汉市住房担保企业，整年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购置新建商品房贷款，50%为住房抵押融资。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场开启发挥了主动作用。武汉市围绕加紧开启住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了关键推进作用。截止，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。和此同时8月底举行了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介整改工作，不仅规范了武汉市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃武汉市二、三级市场起到了十分关键作用。8、 房交会为活跃房地产市场提供了关键舞台。武汉市各区联动举行“房交会”，深入了活跃住房市场。6月和11月举行了两次全市规模大型房交会，同时各城区不失时机地举行了区级房交会，既促进了增量房市场发展，而且也活跃了存量房交易。据统计，全市房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。2 2微观市场特点1从地理位置来看，城市周围地域因为前几年政府基础配套设施完善，环境、道路情况全部得到了较大改善，使周围地域投资和销售量均高于中心地域。从销售情况看最旺是徐东和洪山光谷，在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌新区，在桥梁经济影响下已成为武昌最具生气区域，成为武昌居民购房首选。一样光谷也是亮点，不仅聚集了大量楼盘，人文环境一流，而且华工科技成功上市，光谷地域经济捷报频传，其购置力强劲推进全部是光谷房地产快速发展原因。伴随本市大力发展光谷战略决议落实，这一带房价还在不停地攀升。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台，现在市场上结构关键是框架结构。户型设计方面，伴随市民生活质量提升，三室两厅两卫户型逐步替换了两室两厅户型市场主力地位，受市场青睐。而面积大全部在90-120平方米之间。3从楼盘层高看，小高层楼盘销售开始开启，改变了多层楼盘占主导地位格局。这关键是因为小高层楼盘带电梯，避免了多层要上楼麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，所以成为销售一个新改变。4从楼层销售情况看，顶层销售情况好于往年，关键是技术方面突破带来结果，不少楼盘顶楼销售全部采取了送阁楼促销手段，所以顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低部分，对用户有一定吸引力，销售也比较顺利。比如：统建千禧园，从11月开始销售，顶楼已经全部销售完成。5从价格上看，元/平方米左右商品房是最能被市场接收，也是市民购置商品房时认为最为合理价位，而经济适用房100%被市场接收，现在本市经济适用房平均价位在1300-1400元/平方米之间。6从楼盘设计上看，开盘销售楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧风格等多个特点，可谓百花齐放。不仅表现了本市发展商市场意识进步，而且也说明了建筑设计单位水平提升。7从楼盘环境来看，因为消费者需求层次提升，有追求环境优美需求，本市发展商全部十分重视楼盘硬环境美化和完善。发展商在增加小区绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面全部做了较大投入。比如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，经过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区销售，已销售了18万平方米，占总销售50%以上。8从楼盘配套设施来看， 不少发展商楼盘全部配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，重视以业主需求为中心，提供全方位配套服务。比如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基础配套一一健全，引进了武汉名校育才小学隶属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚师资力量，帮助业主处理了儿女就学和受教育问题。9从楼盘卖点来看，房地产销售突出是智能化概念。其实这个概念进入武汉时间不算短，但一直全部未广泛推广。伴随丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐步将这一概念置根于市场中。11月24日举行智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一个趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺乏功效。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未抵达理性化地步，卖方有效引导对买方购置决议会起到很关键作用。比如蓝湾俊园项目，利用了多个宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向消费者最终全部成为了蓝湾业主。11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业楼盘以“购置安心、质量放心、居住舒心”特点，成为市民购房首选。武汉房地产市场总体情况是很好，不过也有部分缺憾。比如在一些区域中存在着住宅商品性价比不合理等部分问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。33分类物业特点（亿房网 ）据武房指数统计，四个季度，武汉市房地产价格连续增加，住宅、写字楼价格指数情况以下：从以上数据能够看出，住宅增加较快，写字楼增加较为平缓。总来说，本市商品住宅开发、销售全部取得了较大发展，销售价格、销售量十二个月中全部有较大增加，写字楼市场也逐步走出低迷阴影，步伐虽慢但形势喜人。经过上图进行简单回归分析可知，在一季度，住宅、写字楼及综合物业指数趋势仍将上升。住宅住宅类物业一直全部是房地产市场中坚，不管投资开发还是销售，一直全部是市场热点，本市住宅房屋销售面积已占总销售面积94.5%, 个人购置住宅类房屋销售占总销售面积94.7%。四个季度本市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、.93元/平方米、2021.66元/平方米，展现出逐步攀升态势，（见右图）整年平均价格为1983.52元/平方米。1一般商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；本市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；3别墅、高级公寓市场有回暖趋势，在城市花园、丽岛花园带动下全部有反弹迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新市场亮点。写字楼因为宏观经济环境转好本市写字楼价格较往年全部有提升。四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。写字楼市场特点是写字楼地域分布对其价格影响程度加大。因为写字楼密集区域转向了建设大道“金融一条街”，所以写字楼最高均价地域是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图以下：1建设大道上自青年路，下至香港路一带是武汉市高级写字楼最密集地方。聚集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多高级写字楼。该地段真正是本市“寸土寸金”黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。2解放大道至武胜路这一地段也是本市中高挡写字楼较密集地段，武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。3胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32.8元/平方米，入住率为50%左右。4中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。5宝丰路、汉阳地域。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。加入WTO后伴随外商外资企业进入，会消化一部分空置写字楼，所以本市写字楼市场会有一定改观，但写字楼市场整体走强还要靠本市宏观国民经济拉动。商业服务用房已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。关键得益于市政府所进行一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场设置等等，这些全部为百货销售服务业带来了巨大商机，也为商业服务用房发展提供了机会。本市新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些全部刺激了商家对商业服务用房需求，促进商业服务用房价格回涨。汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完成。但因为还有部分地域商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上商铺。从以上资料能够看出，武汉市房地产市场环境是良好，各类物业正朝着有利方向发展，尤其是住宅投资，将得到深入发展。3及未来武汉市房地产市场展望（亿房网 ）湖北省房地产价格从低迷状态中走出，展现出逐季上扬态势。所以也是武汉市房地产发展关键十二个月。1武汉市十大工程计划之一就是房地产开发方面投资达成100亿，住宅完工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新房地产经济热潮。开发关键集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地域，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。2，武汉市房改总体目标是全方面推行住房分配货币化，提升住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济城镇住房新制度，落实住房补助分配，释放购置力。3继续加强经济适用住房建设，并在武汉市将建立起经济适用房审核机制。经济适用房总量在和商品房协调发展基础上实现三个控制：一是销售对象审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准控制。4，武汉市市级和各区级房地产有形市场立即全方面建成并实现相互连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速交易服务，对促进市场流通将相关键推进作用。5建立高效房地产行政管理体系，主动推进房地产交易和权属管理一体化，落实简化房地产交易和房屋权属登记程序指导意见，切实处理现在房地产交易和权属登记中审批步骤多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起主动推进作用。6规范物业管理，明确物业管理收费定价标准、定价方法和价格组成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有政策法规，对物业管剪发展和市场行为进行有效规范，努力争取形成一个系统完整物业管理政策法规体系。7主动推进武汉市国民经济和社会信息化进程，开启房地产信息化、网络化建设，扶持一批像“亿房网”一样高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业电子商务。另据教授估计，房地产价格大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。支持软升关键有以下原因，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，这些能影响房市政策关键有：住房分配体制改革，住房供给体制重大调整，二手房交易市场深入开放，住房金融培育和加紧发展，加强住宅产业化，提升住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房巨大潜在需求转化为有效需求。另外银行数次降息也有利于居民增加对住房投资，住宅消费可能性和市场将会扩大，加上相关金融政策方法实施，也会对房地产起推进作用，如国家加大住房公积金归集力度，关键发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，全部对促进市场消化，提升市场价格起到主动作用。（长江日报9）(三)有利投资经济形势成因分析（亿房网 ）（一） 国家宏观经济影响截止11月份，中国经济保持8.2%高速增加。是亚洲金融危机以来表现最好十二个月。关键表现以下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增加10.6%，继续保持比较快增加势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增加11.5%。国有和股份制企业生产增加速度超出集体、外商及港澳台投资企业生产增加，表明中国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提升。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提升0.12个百分点，和上月产销率基础持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提升0.66个百分点。前11个月累计出口交货值比上年同期增加26.1%，仍保持了快速增加势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。 （二） 武汉市经济发展势头良好 今年以来，武汉市GDP 一直保持10%以上增加率，因GDP增加带来财政收入增加额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增加16.35%。多种经济类型工业竞相增加，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增加10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 110月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增加6.7%。其中基础建设完成投资71.28亿元，增加3.6%；更新改造完成46.91亿元，增加2.9%；房地产完成70.26亿元，增加4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增加。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增加31.3%，保持较高增加幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增加14.4%，产品销售收入增加22.8，实现利税增加70.9%，实现利润总额由去年同期负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业亏损额由去年同期7.9亿降低到5.4亿元。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，显著低于去年同期104.82点水平。 今年前11个月，商品房空置面积增加速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售连续升温推进下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增加2.2%，是下六个月以来最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资显著快于同期基础建设和更新改造投资增加速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增加24.11%，增幅比去年同期提升3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发和销售快速增加影响，土地开发面积显著高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增加36.9%。 （三） 积金归集、商业银行住房贷款有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超出政府4.5亿目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款程序简化、贷款额度加大及贷款年限延长全部为开启房地产市场个人消费发明了条件。在充足资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜，和房地产相关政策和法规有利于房地产市场深入发展和活跃，所以能够说后湖花园项目在投资机会选择决议、地段选择决议这两个方面是有充足科学依据。第三章项目周围物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。此次调查分析关键是针对拟投资地块地理环境，后湖地域区域房地产市场，地域现有生活消费条件，后湖地域住宅消费者等多个方面调查，为项目标可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目在江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简明概述。下图表是江岸区房地产价格和指数：江岸区价格 江岸区指数一季度 2218.78 1000二季度 2227.38 1003.876三季度 2223.24 1002.86四季度 2226.24 1003.2第四季度江岸区价格指数走势由上季度下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达成二季度高度，因为江岸区房地产价格水平在武汉市是属于较高，现在年房地产开发大多集中在江南地域，使得该区住宅价格徘徊不前，江岸区因为自然条件限制使得住宅开发投资大部分全部分布在中北部地域，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中地带，关键原因是该地域建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多住宅小区。在高雄路国信城园林小区，1998年5月开盘，现在已属尾房，但第四季度以2350元/平方米现房价格出售了4500平方米，销售业绩很好。 后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资热点地域之一，这一地带是相对较偏地段，依据“城市空心化”理论，离市中心区有一定距离，自然环境很好，而且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地域之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地域在未来升值可能性较大。在该地域东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于江岸区均价，本季度销售了1.65万方。 一、投资地块地理环境土地是不可再生资源，一个项目标土地价值是有多个原因综合作用结果。土地所处地理位置，周围自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，所以，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周围关键有水塘，菜地和村镇建设用地组成，较平整。该地块在江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四面也大致是一望平原，地块周围有叫多村庄，关键有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村组成），新春村（有人左右）；还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于平原地域，空气很好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向环境情况：1.南向远望是一条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大城市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上不管近看或远望视线全部被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2.北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而漂亮，但近处有零星小村落减弱了景色。3.东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。4.西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代城市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。2.2项目周围情况我们选择以当地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤周围，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。1 地形地貌情况（详见附图地形地貌图）2 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）3 局部放大图（详见附图局部放大图）附图说明1.岱黄公路一带区域调查自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，周围村落有石桥村，塔字湖村，新春村，全部属于后湖乡。后湖乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。周围设有成片自然林或人工林，惟有路两旁不多树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型污染源。社会环境：道路路面情况较差，常常有载货大卡车经过，到市内交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有很多通向周围县市长途客车。水电气基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线（新建小区除外）。路边周围有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型娱乐场所，只有几家小型台球厅。人文环境：沿路两旁居民来自不一样地方，关键是石桥村，塔字湖村等周围村落。另外还有武昌，汉口，汉阳居民到此打工。同时有黄陂等周围区县居民。她们大多是出外打工来到这里，租用当地居民住房，沿路地带和石桥村大约有2-3千人。居民房屋大致为2-3层，比较简陋。经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民收入水平不等，属石桥村居民每十二个月固定有1000-1500元收入，起源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在部分私人办企业打工，如武汉新基业混凝土等，她们收入较高，每个月有1000元左右收入，另外有些较大企业全部有集体宿舍，职员来在各处，有住在二七路。此处当地块东北方向村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民关键以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入关键以“卖地”为主（该村集体地约400亩），收入该居民发放补助，基础上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学全部比较远。居民关键以石桥村人为主，有部分来自黄陂等地域打工者。工厂极少，只有多个村民自办个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村水电，通讯等全部不完善，绿化情况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施全部不完善。2.塔字湖村至张公堤路段调查自然环境：沿线区域自然风景很好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第组成，地势平坦；塔子湖路段属平原地域，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村组成）。周围以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基础同上。社会环境：该区域在江