武汉市房地产市场调查报告模板样本.doc
《武汉市房地产市场调查报告模板样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《武汉市房地产市场调查报告模板样本.doc(26页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、武汉市房地产市场调查汇报目录一、武汉市概况二、武汉市房地产市场概述三、武汉和南昌两地房地产市场比较四、武汉市房价低迷原因分析五、武汉市房地产推进原因六、盘龙城市开发区房地产开发介绍七、本企业项目地块分析八、附:武汉部分楼盘调查表一 、武汉市概况武汉市是湖北省省会,中国长江流域关键中心城市,华中地域政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区,汉口为商业区,汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区,面积8467平方公里,人口740万人,流感人口400余万。国民生产总值1493亿元武汉市GDP达14
2、93.1亿元,人均近美元,人均可支配收人7815元。一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成中国生产总值350.84亿元,增加12.1%,同比提升0.1个百分点,增幅为近三年最高水平,完成整年计划21%,同比提升0.4个百分点。一季度全市财政收入增加17%,为年计划24%;固定资产投资增加12.8%;社会消费品零售总额增加12.6%;城镇居民收入和农民现金收入分别增加8.9%和7.2%;全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述一)、市场宏观概述在国家扩大内需和激励住房消费政策连续推进下,武汉市房地产市场保持了连续、健康、稳定发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展
3、高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右;、楼市有所回落,均价在元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发、销售正逐步回升。底开始武汉市房地产市场迅猛发展,受市场需求拉动,房屋价格快速提升,房市均价已达成2366元/平方米,较上涨160元/平方米,涨幅7.7%。并有望在突破到2600元/平方米,据当地业内人士估计武汉市房市将进入一个35年连续上升期。近两年以来,武汉市城镇结合部郊区房地产市场较为突出。“三片五区”,即汉口金银湖片和后湖片,武昌南湖片、东湖高新开发区片和汉阳地域沌口区多集中了很多较大而且运作得很成功楼盘。武汉市房地产各项经济指标施工面积中新开工面积为756.55万平方米,同比增加6.3
4、5%。其中:住宅面积新开工69.53万平方米,同比增加3.8%;经济房新开工面78.79万平方米,占总新开工面积10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增加103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增加29.2%;全市商品房销预售面积835.78万平方米,同比增加10.07%,其中住宅销预售面积 约占80%,中低级商品住宅约占住宅销预售面积50%;总销售额为136.51亿元,同比增加15.15%.;全市土地有形市场投入资金58.9亿元,贮备土地16954亩;供给房地产开发土地35宗,面积2618亩,同比增加107%;交易实现金额41.04亿元,同比增加137%;存量房成交702
5、44套,面积为636.53万平方米,分别同比上涨26.29%,交易额为55.61亿元。存量住宅房成交达30013套,同比增加13.675,成交面积达251.14 万平方米(不含房改出售公房),同比增加为13.22% ; 武汉市整年旧城改造29片,8276亩,同比增加292 .7%。全方面拆迁面积260万平方米,同比增加34.72%,拆迁户数为24433户,较上十二个月增加11413户,拆迁购置存量房占60%;武汉市房地产开发完成投资170.41亿元,同比增加28.9%,增幅为近5年之最;武汉市房地产投资保持27.92%增加速度,施工面积增加15.7%,完工面积增加7.8%,实际预销售面积增加1
6、0.07%;武汉市商品房价格上涨7.25 %,存量房价格上涨9.98%,基础显示了房价稳步、合理上升发展势态。武汉市四季度各城区价格形势(单位:元/平方米)城区均价较上季度增加整年增加江岸区262274172江汉区275452136口去20618063东西湖区208942155汉阳区221573135武昌区2690120340洪山区2574114248青山区1928102101武汉房地产上六个月指标一季度,武汉市完成房地产开发投资2841亿元,同比增加727,高出全社会固定资产投资同期增幅202个百分点,其中住宅投资仍是本市房地产开发投资高速增加关键动力。现在商品房供给和销售两旺,一季度,武汉
7、市商品房完工面积为3113万平方米,而销售面积达6897万平方米昨悉,15月份,江城商品房待售空置率同比下降了54,销售额达36亿元,增加80。15月,江城新开工面积达355万平方米,销售商品房150万平方米,均增加近二分之一。二) 、市场微观特点 1)、房地产开发投资迈上新台阶,主动作用显著武汉市房地产完成投资170.41亿元,增幅为多年之最,对GDP增加额直接贡献率达成8个百分点,对全市国民经济发展起到支撑和拉动作用。2)、房地产开发市场供求展现良性互动效应武汉市今年来加大旧城改造力度,全方面实施货币化拆迁,住房货币化分配工作全方面推开等原因极大刺激了武汉市房地产市场开发速度,房地产各项经
8、济指标表现出良好态势(参上述相关统计数据)。3)房地产投资性消费显现伴随武汉市房价不停上扬,政府相关部门、媒体或是一般市民对市场持乐观态度,投资价值正在逐步展现,从“炒房团”到各类项目旺销现象,说明了除了置业外,购房已成为新投资渠道之一,投资性消费也是市场消费一个形势,只要百分比合适,应起到推进房地产主动作用,这说明房价即使在涨,但仍未到“最高点”,其间仍有上浮空间。4)住宅销售价格稳步上扬、武汉市商品房价格一直徘徊在元/平方米,商品房价格均价为2366元/平方米,较前年上涨160元/平方米。相关人士估计房价涨幅在200元300元/平方米,均价有望达成2600元/平方米,多方协力作用将支撑武汉
9、房价在未来三年内稳步上升。并认为武汉市房价比较合理均价应该是3500元/平方米,所以房价有上涨空间。5)、外地著名企业继续看好武汉房地产市场因为前几年武汉市房价低造成市场一被激活后爆发力大,武汉庞大人群产生了巨大购置力,吸引了外地著名企业陆续加入。据统计,去年62家外地企业来武汉投资房地产,其中不乏香港九龙昌、深圳万科、大连万达、广州保利等著名品牌。6)土地市场运作规范不够,房地产开发管理制度不健全武汉市前两年大多土地多是经过协议转让,地价较低,即使进土地管理中心也只是一个形式,土地部门收取土地拍卖价35%,对于私底下土地协议价格一概不管。象城郊一带大宗土地,如万科、长青花园等地块价格只有5万
10、元8万元/亩。而在房地产开发管理制度尚不健全。很多开发归费有相当弹性。7)、土地贮备量大,超大楼盘司空见惯。据统计,武汉市现有楼盘超出1000亩达成36个,武汉市幅员广阔,国家级经济开发区有三个,还有武汉市本身设置盘龙经济开发区多年来相继被圈出大批土地。但受价格原因影响,各开发商开发速度全部采取分批开发策略,有相当一部分土地被贮备起来。8)、人口基数大,购置力强。武汉市人口含流感人口在内超出1000万,形成了强大购置群体,而且武汉三镇有相当一部分成功商人,其较强购置力。三、武汉和南昌两地房地产市场比较1)、武汉市商品房价(2366元/平方米)较南昌市商品房均价(2450元/平方米)低,但普遍品
11、质要好于南昌。武汉市大多楼盘容积率全部低于2,另外从小区景观设计、建筑形态、绿化效果、物业管理、房屋间距普遍好于南昌。2)、武汉市市民消费心理较为理性,购房时更重视物业品质,地段并非首要考 虑原因。如万科在金银湖区项目已低处城郊,但其价格高于周围及市内部分楼盘。3)、武汉市自然资源较南昌丰富,所以别墅、低密度townhouse等高端产品显著多于南昌,出现了大量别墅物业,很多一般多层、小高层楼盘全部会出现部分别墅。由此带来是武汉市房价相差较大,从元/平方米6000多元/平方米。但不管是低端产品还是高端产品全部含有很大市场消费群体,展现供不应求景象。4)、楼盘炒作及泡沫成份低于南昌,但房地产推广行
12、销、物业包装细节尚属通常(光谷部分楼盘已走在前列)。武汉市人口基数大,消费群体经济实力更强,旧城区改造力度加大,原有20万户公房二手房交易有待释放(受95%业主无土地证不能交易制约),未来几年商品房需求将大大增加,以2366元/平方米均价而言武汉市房地产市场更为实在和坚挺。5)、武汉市土地取得机制和房地产开发管理较南昌更为混乱。比如武汉市要求多层物业须封顶、高层物业须完成主体2/3才能正式预售,但很多开发商采取排队拿号等形式规避这些硬性要求。还有对于一次性购房协议甚至能够不进房管局立案。6)、武汉市政府部门、媒体、购房者对市场全部报有充足信心,很多购房者全部认为武汉市商品房价格将会有大幅度攀升
13、。7)、武汉市有大批贮备土地,出现了大批超大楼盘,而且大盘销售不管是价格还是速度全部优于单栋物业或小楼盘销售。8)、武汉市各大楼盘比较多是先做好销售中心、专题花园和小区绿化效果而再销售。9)、武汉市物业管理,如小区绿化维护、整齐性普遍好于南昌。且物业管理费多层和小高层相差不大,多层多为0.8 元/平方米,小高层1元/平方米。四、武汉市房价低迷原因分析武汉市商品房均价为2366元/平方米,而且平均了大量高端产品价格。这一房价和其城市地位及城市购置力很不符。象同为长江流域上重庆房屋均价达成了3500元/平方米,而南京房价已超出4000元/平方米。究其原因有以下几点:1)、武汉市多年来批出大量土地,
14、土地交易价格低,开发规费有弹性。2)、武汉市最近几年推出了大量经济适用房,且限制其价格不能超出1998元/平方米。武汉市经济适用房供给量超出200万平方米,对商品房造成了极大压力。3、)武汉市人均国民生产总值低,市内很多大型国有企业经营困难产生了大批下岗工人,制约了市民消费水平。4)、湖北省政府和武汉市政府关系一直不好,省政府资金极少投向武汉市,武汉市城市计划相对滞后,商品房环境及配套极难改善,造成物业价格偏低。五、武汉市房地产推进原因 在政策拉动效应和市场酝酿多项协力共同作用下,开始,武汉市房地产开发快速发展,房地产开发等各项经济指标创武汉市近5年之最。而且在市场所力作用下,武汉市房地产市场
15、已进入一个连续、健康、快速发展时期。1、)武汉市有1000余万人口,组成了巨大购置群体。2)、土地将愈加稀缺。武汉市土地运作及开发管理制度正在逐步规范化,土地协议出让操作难度加大,以后土地转让将一定要进入挂牌拍卖程序。前几年武汉市市区及近郊土地被各开发商圈地完成,开发商将极难拿到一手土地。而且开发商廉价取得土地也开发了很多。3)、经济适用房显著降低,估计投向市场经济适用房大约在6070万平方米,且以前被低价批出去土地也改变其经济适用房开发目标,转而开发一般商品房,也拉动了房价上涨。4)武汉市政府加大了旧城改造力度,全方面实施了货币化拆迁。武汉省直单位元月1日实施货币化分房,实物分房一律停止,住
16、户货币化分配工作全方面推开,全部极大刺激了房地产开发快速发展。5)外地著名企业纷纷看好武汉房地产市场。,62家外地企业到武汉投资房地产,注册资金达12.43亿元,武汉市注册开发企业已达成了893家之多。大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团大华集团等著名企业到来,加紧了市场调整组合进程,加剧了武汉市房地产市场竞争,提升了武汉市房地产品质。 6)很多协力作用下,武汉市购房者全部认识到武汉市房地产将有大幅度增加,对房地产市场持有很大信心,有很多市民含有了购房作为投资心理。而声势浩大 温州购房团也看准了武汉市场巨大潜力。如大连万达在武汉商业项目有70%是外地经商和炒房团所购置。六、盘龙城市开发区房地
17、产开发介绍 一)、盘龙城经济开发区介绍盘龙城开发区是1992年经武汉市人民政府同意兴办综合性开发区,现正处于国家相关部门调查审核阶段。开发区被成为武汉浦东,拟建成为武汉第四镇。经济开发区在黄陂南岸,隔府河和市中心相望。南距武汉市新华路20公里,距武汉天河机场6公里,汉口火车站5公里。计划面积43平方公里,经过汉黄公路和机场路连接汉口市中心,车程约15分钟,年底盘龙公路建成通车将拉近盘龙开发区和武汉市中心地理距离和用户心理距离。 盘龙城古城遗址被计划为国家级名胜风景旅游区,作为武汉之根,是武汉市总体计划五大风景区之一。 开发区水资源较为丰富,有很多湖泊如盘龙湖、后湖、张斗湖和长湖等。 开发区市政
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 武汉市 房地产 市场调查报告 模板 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。