泰州房地产市场考察年度报告模板.doc

泰州房地产市场考察汇报

.06.16
目 录
第一部分：城市背景 6
一、城市历史 7
二、地理位置 9
三、行政辖区 10
四、交通背景 11
五、工业泰州 12
六、文化泰州 13
七、展望泰州 14
第二部分：城市基础经济发展环境分析 15
一、城市人口 16
二、全市地域国民经济生产总值发展趋势 16
三、全市地域人均国民经济生产总值发展分析 18
四、固定资产投资逐年稳步增加 19
五、房地产市场投资保持高速增加 20
六、城镇人均可支配收入增加稳健 21
七、城镇人均居住水平 22
八、城市发展 23
第三部分：泰州市市区房地产市场分析 26
一、市场特征 27
1、房地产供求市场均衡发展 27
2、成交价格增加平稳 28
3、上六个月房地产市场量价齐升 29
4、规模开发成市场主流 29
5、多层产品占主导地位，多层、小高层、高层产品混合建设 30
6、中大面积户型受到市场欢迎 30
7、当地消费群体为主导，50万左右房源受市场欢迎 31
8、城市拆迁撬动消费市场 31
8、土地成交市场将步入新高潮 32
9、城南市场竞争更趋猛烈 33
二、板块市场分析 34
1、板块区分 34
2、板块认知 35
3、板块分析 36
城中板块 36
城中板块楼盘扫描 37
市场特征 37
发展趋势 38
城东板块 39
城东板块楼盘扫描 40
市场特征 40
发展趋势 41
城南板块 41
城南板块楼盘扫描 42
市场特征 44
发展趋势 44
城西及城北板块 45
城西及城北板块楼盘扫描 45
市场特征 46
发展趋势 46
远郊板块 47
第四部分：泰州房地产市场发展和趋势 48

第一部分：城市背景

一、城市历史
泰州含有2100多年历史。古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。和广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。
西汉海陵县属临淮。《汉书.地理志》载：武帝元狩六年（前117）设置临淮郡，下辖29个县，其中有海陵县。《大清一统志》卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵。"唐以后县治在今泰州市市区。新莽海陵县改称亭间，属淮平郡。西晋武帝太康元年（280）海陵县复立，属广陵(扬州)郡。梁，海陵县改属海陵郡，海陵郡郡治移治海陵县，下辖海陵、建陵、宁海、如皋、临江、蒲涛、临泽7个县，海陵郡属南兖州。北周，南兖州改称吴州，海陵郡属吴州，辖海陵、建陵、如皋、宁海、临泽5个县。开皇九年，吴州改称扬州，海陵县属扬州。炀帝大业初年，扬州改为江全部郡，海陵县属江全部郡。睿帝乾贞中，于海陵县设置海陵制置院。南唐烈祖升元元年设置泰州，下辖海陵、泰兴、盐城、兴化4个县。元宗保大十年分海陵县如皋场设置如皋县，泰州增辖如皋县。同年又于海陵县东境设置静海制置院。马令《南唐书》卷一："改元升元，……以扬州海陵县为泰州。" 王象之《舆地纪胜》卷四十："相传认为取通泰之义。"海陵县为泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州属淮南道。太平兴国二年盐城改属楚州后，泰州辖海陵、兴化、泰兴、如皋4个县。南宋，泰州为军事州，属淮南东路。高宗建炎四年，兴化县改属承州，泰州辖海陵、如皋、泰兴3个县。绍兴五年，泰兴县改属扬州，兴化县废为镇并附入海陵县，泰州辖2个县。绍兴十年，泰兴县改属泰州，泰州治所一度移至泰兴沙上。绍兴十二年，泰兴县再次改属扬州。绍兴十九年复设兴化县，仍属泰州。民国元年21年，江苏省划为15个行政区，泰县属泰县行政区，泰县行政区辖泰县、泰兴、靖江、东台。1950年1月，泰州行政区和扬州行政区合并为苏北泰州行政区，专员公署驻泰州，下辖2市9县：泰州市、扬州市、泰县、泰兴、靖江、江全部、高邮、宝应、兴化、六合、仪征。1950年5月8日，泰州市、泰县合并，称泰县，县政府驻泰州，属泰州行政区。
1996年8月12日，经国务院同意，扬州市进行行政区划调整，县级泰州市从扬州市划出，组建地级泰州市，下辖海陵区、靖江市、泰兴市、姜堰市、兴化市。1997年，海陵区、姜堰市、泰兴市部分行政区划进行调整，组建高港区。现在，泰州下辖四市两区和泰州经济开发区。

二、地理位置
泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面和扬州市连接、北面及东北部分毗邻盐城、东面紧依南通市、南面和苏州、无锡、常州三市和镇江扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，总面积5790平方公里。

三、行政辖区
泰州市设海陵、高港2个区，下辖兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。

四、交通背景
泰州水陆空交通便捷，引江河集引、排、航等功效于一体，被誉为“中国莱茵河”，是沿海和长江“T”型产业带结合部。
国家一类开放口岸——泰州港内河港口群万吨级以上泊位5个，集装箱码头年吞吐能力达成10万吨标箱。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州和上海、苏南快速通道。
328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路，全市公路通车总里程5693公里。新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错。
扬州泰州机场场址标准上建在江全部丁沟，新建扬州泰州民用机场，距泰州市区约20公里。扬州泰州机场是《全国民用机场布局计划》确定新建机场之一，飞行区等级为4C级，年吞吐量50万人次。

五、工业泰州
泰州东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展新兴商贸城市。
泰州市拥有医药、机电、船舶、化工等四大优势主导产业，戴南不锈钢、靖江微特电机、泰兴减速机、姜堰五金等十大特色产业集群。销售收入超出100亿元规模企业有春兰集团、扬子江药业集团、新世纪造船等大型企业集团，和陵光集团、梅兰集团、林海集团、兴达钢帘线企业等。中成药、VC、钢帘线、汽车零部件、离子膜烧碱等产量全国领先，空调、冰箱、微特电机、船舶成为全国关键生产基地。以医药高新技术产业园区为关键，创成国家火炬计划医药产业基地、国家科技兴贸出口创新基地和国家生物产业高技术产业基地，全力打造“中国医药第一城”。

六、文化泰州
自古以来，泰州人杰地灵，名贤辈出。唐代书法评论家张怀瓘、元末明初文学家施耐庵、清代“扬州八怪”代表人物郑板桥、文学理论家刘熙载、评书宗师柳敬亭，和现代著名京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，是泰州历代文化名人中杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业，为泰州历史留下了璀璨一页。
泰州市境内名胜古迹众多。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享受盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院 “梅、桃、柳”三园、光孝寺、学政试院、望海楼、五时巷等等人文景观是泰州历史文化瑰宝。
境内有国家AAAA级风景区溱湖风景区、里下河水乡湿地、泰兴银杏群落森林公园、引江河国家水利风景区等自然生态旅游，有享受“溱潼会船甲天下”美称中国溱潼会船节、兴化板桥艺术节等民俗节庆旅游，有新四军东进泰州谈判旧址及纪念馆、黄桥战役纪念馆、海军诞生地纪念馆等革命红色旅游。

七、展望泰州
从泰州市政府制订五年发展计划来看——
五年内，中心城市建设累计投入800亿元，关键实施周山河街区、城北街区、火车站街区和市文化中心、园博园、市体育中心等一批重大工程，继续加强城市道路、基础设施和景区景点建设。到,“一城三区”组团发展格局基础形成，中心城市建成区面积扩大到90平方公里，城市载体功效和综合服务功效愈加完善，“水亲、绿透、文昌、城秀”城市风貌深入凸现，跻身长三角最适宜人居、创业和发展现代化城市行列。
加紧辖市城区建设步伐，引导关键中心镇向小城市和城市片区方向发展,“一大三中两小多片”市域城镇体系、大中小城市和小城镇协调发展新格局初步形成。城市化率提升到57%。

大规模城市化发展计划，为泰州房地产业营造出良好市场发展环境。

第二部分：城市基础经济发展环境分析

一、城市人口
至末，泰州市全市户籍总人口500.89万人，其中泰州市全市城镇总人口245.9万人，泰州市市区总人口62万人。
计划至，泰州市城市化水平由现在48%提升到57%，即-泰州市城镇人口每十二个月最少保持近10万人增加速度。泰州市城市化发展水平、城镇人口增加，为泰州房地产市场营造良好发展环境。

二、全市地域国民经济生产总值发展趋势
，泰州市全市地域国民经济平稳增加，第二产业经济比重显著提升。整年，泰州市全市地域国民生产总值1394.2亿元，比上年增加13.5%。
其中第一产业生产总值109亿元，增加4.5%；第二产业生产总值808.6亿元，增加14%；第三产业生产总值476.6亿元，增加15.3%。三次产业组成百分比，由上年12.5∶52.8∶35.7调整为7.8：58.0：34.2。

单位：亿元
数据起源于泰州政府网

自以来，泰州市全市地域国民经济展现平稳、快速增加发展趋势，其中第二产业生产总值比重显著提升，城市经济发展活力显著。

三、全市地域人均国民经济生产总值发展分析
按常住人口计，泰州市全市地域人均国民经济生产总值突破3万元大关，达30256元，增加13.5%。

单位：元
数据起源于泰州政府网

自以来，泰州市全市地域人均国民经济生产总值展现稳步增加趋势，突破3万元大关，折算成约4000美元（地域人均GDP值在1300-8000美元之间，该地域房地产市场处于快速发展阶段）。泰州市全市地域人均国民生产总值显示，泰州房地产市场处于快速发展市场状态。

四、固定资产投资逐年稳步增加

数据起源于泰州政府网（单位：亿元）

自以来，泰州市固定资产市场投资保持近30%左右增加速度，快速、稳步增加城市化建设水平，为泰州房地产业提供坚实市场基础。

五、房地产市场投资保持高速增加

数据起源于泰州政府网（单位：亿元）

自以来，泰州市房地产市场投资展现显著、快速增加发展势头，显示泰州市房地产市场较大市场发展空间，市场竞争逐步增强。

六、城镇人均可支配收入增加稳健

数据起源于泰州政府网（单位：元）

自以来，泰州市全市城镇居民人均可支配收入逐年保持稳健、高速增加发展趋势，为泰州市房地产市场发展提供一定市场基础。

七、城镇人均居住水平

城镇人均居住建筑面积
年份

城镇人均住房建筑面积
18.76
28.1
36.9
34.3
31.97
30.3
农村居民人均住房建筑面积
41.23
41.2
41.4
41.9
43.97
45.5
数据起源于泰州政府网（单位：平方米）
-，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年快速增加；-，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年缓慢回落，改善性需求市场比重逐步增强。按城镇人均居住建筑面积35米市场标准，以后泰州市房地产住宅建筑总面积达1155.73万平米，中长久泰州住宅房地产市场前景良好。

八、城市发展
泰州市城市计划关键向南、其次向东发展。向南发展是深入呼应沿江开发，关键为了拓展新区，建设新商务区、高教区和居住区，提升新区综合功效；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不停放大产业效应。向东发展目标关键是深入整合海陵、姜堰资源，关键以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。

未来泰州关键发展方向为向东和向南。在向南发展上以商务、教育、居住为主，适合居住；在向东发展上以工业和农业为主，以工业和现代农业促进经济发展。未来一段时间，城南板块居住舒适性比较突出，而城东板块对住房需求不可忽略。

依据泰州市全市地域城市基础经济发展环境分析能够看出，泰州市城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地域城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增加，中长久市场前景良好。未来泰州房地产住宅市场关键向南、其次向东发展。

第三部分：泰州市市区房地产市场分析

一、市场特征
1、房地产供求市场均衡发展

数据起源于泰州政府网（单位：万平米）
自以来，泰州市房地产市场供给、需求展现稳步增加市场势头，供求关系稳定、均衡。总体上泰州房地产市场发展环境稳定、健康。
2、成交价格增加平稳

数据起源于泰州国土局、泰州政府网（单位：万平米）
-，泰州市房地产市场成交价格保持快速增加市场态势；-，房地产市场成交价格微幅上调。总体上，泰州市房地产市场成交价格展现稳定、快速增加发展趋势。

3、上六个月房地产市场量价齐升
1-5月份，泰州市市区成交商品房5898套，成交面积69.15万平方米。其中成交住宅商品房4866套，成交面积59.91万平方米，成交面积同比上升92.52%；成交均价约4127元/平米，同比上涨8.74%。房地产市场展现销售升温、成交价格上涨市场现象，短期内市场销售形势良好。

4、规模开发成市场主流
相对于泰州市市区主城区而言，房地产市场整体开发规模较大。城东在售盛和东方名邸总建筑面积约15万平米、城中凤台国际总建筑面积约29万平米、城南鹏欣上郡总建筑面积约55万平米、左岸名全部总建筑面积约14万平米。相对于泰州市市区主城区而言，房地产市场开发规模较大，大盘、规模化开发成市场主流。

5、多层产品占主导地位，多层、小高层、高层产品混合建设
现在，泰州市市区主城区房地产市场在售项目集中在城中、城东、城南板块，其它板块有少许尾房房源（远郊板块另计）。其中城东、城南板块在售项目以多层产品为主，后期有少许小高层产品上市；城中板块内以小高层、高层产品为主。
整体上，泰州市市区房地产市场供给产品以多层住宅为主，建筑品质保持市场中上等水平，但小区综合质素相对较差。

6、中大面积户型受到市场欢迎
依据泰州市春季房博会成交情况数据统计，在市场上爆发购房需求中，90-120平米户型销售走俏，改善性消费需求逐步释放。如“金水湾”项目，春季房博会期间成交26套房源中，面积均120m2以上；5月20号凤城国际二期开盘，推出房源以大户型景观房为主， 120平米以上面积房源占总房源60%，受到市场热捧。中大面积户型受到市场欢迎；
7、当地消费群体为主导，总价50万左右房源受市场欢迎
依据对在售房源/已售（尾房）项目访谈，泰州市区面积不大，当地人居住密度大，外来人口较多，大多数楼盘均被当地消费群消化。其中泰州城东区项目关键购房者区域性广，包含了泰州市区及周围乡镇富裕阶层；城南项目关键购房群体以当地客群为主，包含市区中青年消费群体、政府公务员和周围企业中高层管理人员等。
当地消费群体商品房销售总价在50万左右，不宜超出60万；乡镇客群购房总价最好保持在45-50万左右。
8、城市拆迁撬动消费市场
泰州又开始新一轮城市拆迁高潮。泰州市加速城北地域旧城改造步伐，整年计划投资45.97亿元，关键实施43个项目。其中海陵区实施拆迁项目25个，拆迁总面积约89万平方米，包含7286户居民；关键拆迁项目10个，拆迁总面积约76.9万平方米，分别是扬桥东北侧（二期）改造工程、米厂周围街区改造工程、产纺总厂地块改造工程、三森街区一期改造工程、唐仁地块改造工程、泰九路拆迁工程、斜桥街区改造工程、西大门改造工程，涵西、五巷古民居保护工程，凤城河整改工程等。庞大城市拆迁产生刚性需求，为泰州市房地产市场快速发展奠定良好基础。
为了满足拆迁户安置需求，泰州市政府大量订购了稻香湾、苏房佳园、阳光新城住宅商品房，造成泰州城北片区商品房稀缺市场局面。

8、土地成交市场将步入新高潮

数据起源于泰州国土资源网（单位：万平米）
-，泰州市土地成交面积逐年下降，市场上采取小规模滚动开发模式，房地产市场供给和需求保持均衡状态；土地交易急剧上扬，随即两年内土地交易一路回落，处于消化阶段。整体上，泰州市土地政策比较理性，依据-土地交易周期，估计-左右泰州市土地交易量将再度上升。
9、城南市场竞争更趋猛烈

数据起源于泰州国土资源网（单位：万平米）
泰州市计划出让土地，关键集中在城南区域。依据泰州市关键向南城市计划，城南板块将步入城市化建设高潮，未来城南片区市场竞争更趋猛烈。
二、板块市场分析
依据泰州市市区主城区关键在售项目市场分布，划分成城中板块、城东板块、城南板块、城西及城北板块、远郊板块等五大板块。
1、板块区分
城中：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成；
城东：东风路以东、济川路以北；
城南：济川路以南区域；
城西及城北板块：城西板块关键分布在江洲路以西区域；城北板块关键分布在江洲路以东、东进路以北、东风路以西区域；
远郊板块：关键分布在328国道周围及以外区域，包含从姜堰区域新划入泰州市市区部分地块；

2、板块认知
城西
老工业区，发展较为滞后。城市化发展难度较大。交通、配套均不太完善。
城北
停留在老城区阶段，交通混乱、城市化发展滞后。泰州人对其认同度较差。
城南
市政府所在地，交通便捷，环境很好。已形成几片大居住小区。伴随医药城建立其认同度将有所提升。
城东
现在区域配套尚不完备。但交通便利，教育资源丰富。用户看好城东板块教育资源。
城中
依靠其城中中心优势，生活配套齐全。区域认同度较高，但土地稀缺，房价较高。

注：远郊板块关键以当地消费客群为主，其次为周围乡镇客群。
3、板块分析
城中板块——
城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心。关键负担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早区域。现在城中板块土地资源稀缺性，造成城中板块房地产销售价格高企。
城中板块区域图：

城中板块楼盘扫描——
案名
位置
总建面积
容积率
主力面积
类别
产品定位
均价
凤城国际二期
青年南路电视塔南侧
130878㎡
1.91
120-140平米
高层
高级住宅
5180元/㎡
金宇花园
西仓桥东侧、东进西路南侧
约50000㎡
1.35
120—140㎡
小高层
中等
4400元/㎡
金通梅园二期
东风路、迎春路交汇处
117200㎡
1.22
60-90㎡、130-150㎡
多层、小高层
高级住宅
多层6000元/㎡
小高层5500元/㎡
同悦荣园
人民东路西侧、迎春路北侧
32337㎡
（不含拆迁）
1.87
110-120㎡
150㎡
高层
高级住宅
7000元/平米

市场特征——
产品：以小高层、高层产品为主，少很多层产品。
主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少许80-100平米中小户型；
主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主；
销售价格：小高层、高层销售均价在5200-5500元/平米；部分高层项目均价7000元/平米；
去化情况：多层接收度较高，去化较快，为大家购房首选；小高层、高层产品抗性较大，但有优越地理区位为支撑，市场尚可接收。小户型整体去化良好。
产品品质：产品品质很好，关键依靠城中区域便利交通、浓厚居住气氛，发达商业和完善生活配套。
主力客源：客源组成广泛，本区域对其它区域客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。

发展趋势——
城中板块伴随土地资源越来越稀缺，可供开发土地也随之降低，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大；
规模较大项目较少。伴随城市中心地段可开发土地日趋降低，未来房地产市场发展将趋向于主城区边缘地带；
土地稀缺将深入表现城市价值，产品价格还有一定上浮空间。

城东板块——
城东板块教育资源丰富，是泰州关键建设区域之一。伴随泰州大学城建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体城东区域已初步显现，城东房地产市场将得到前所未有快速发展。
城东板块区域图：

城东板块楼盘扫描——
案名
位置
总建面积
容积率
主力面积
类别
产品定位
价格
东方名邸
春晖路和育才路交汇处
136739㎡
1.295
90-110㎡
120-140㎡
多层、小高层、别墅
中高级住宅
叠加5100元/㎡
多层4000元/㎡
小高层3900元/㎡
玉堂花园
东河阳光西侧
121516.6㎡
1.397
120-130㎡
多层、小高层、商铺
中等住宅
3460元/㎡
天和家园
东至春景路、西至宫涵安置区
17万㎡
1.63
83-100㎡
多层、小高层
中等住宅
3300元/㎡
莱茵东郡
济川东路、原328国道交叉口
18万平米
1.11
170-220㎡
叠加别墅、小高层
中高级住宅
4200元/㎡

市场特征——
产品：以多层住宅为主，少许小高层产品；
主力面积：90-140㎡大面积为主；
主力户型：三房两厅，两房户型有所增加；
销售价格： 3300-3400、4000-4200元/㎡，地段及产品品质差异，造成区域内价格落差较大；
去化情况： 90平米左右小户型房源去化速度较快；
主力客源：以区域内居民为主，其它区域客源为次主力客源，包含周围县市客源。客层比较优质，属于中高收入群体；置业目标以自住为主，为小孩上学为目标市场需求不可忽略；
发展趋势——
城东板块为泰州城市关键发展方向之一，区域内房地产市场竞争猛烈，发展前景良好，升值潜力较大。
城东区域范围较大，土地资源较为丰富，估计以后会有土地推出，产品形态将会以多层、小高层产品为主。
区域竞争以价格竞争、品牌竞争、及产品竞争为主。

城南板块——
城南板块是城市关键区域，逐步发展成为泰州新集政治、经济、文化、教育、行政、服务、休闲娱乐中心。区域内交通便利，各项基础建设相对完善。伴随大量开发土地建设，带动区域房地产市场快速发展。

城南板块区域图

城南板块楼盘扫描——
案名
位置
总建面积
容积率
主力面积
类别
产品定位
价格
鹏欣上郡
鼓楼南路西侧、海陵南路东侧、济川东路北侧、老通扬运河南
55万㎡
2.2
120-150㎡
多层、高层
中高级
4860元/㎡
东润第一城
东风南路、永兴路交汇处
20.4万㎡
1.5
多层88-104㎡
叠加170-190㎡
多层、叠加
中等
多层3400元/㎡
小高层3300元/m2
叠加4000元/m2
左岸名全部
南官河西岸、凤凰路以南、江洲路以东
14万㎡
1.391
80-90㎡
110-130㎡
多层、小高层
中高级
3480元/m2
恒景国际
永兴路南、海陵南路西
30万㎡
1.23
150-180㎡
多层、小高层、叠拼
高级
叠加4700元/m2
小高层4200元/m2
金水湾
青年南路和凤凰东路交汇处
11万㎡
1.48
140㎡—150㎡
多层
中高级
多层4100元/m2
复式4200元/m2
彩云居
泰州市鼓楼南路和永兴路交汇处，市交通局斜对面
8.5万 ㎡
2.48
130-140㎡
小高层
中等
3400元/ ㎡
世茂河滨花园
泰高路329号
29万
1.49
90、140-150㎡
别墅、小高层
中高级
小高层3430元/ ㎡
别墅6450元/ ㎡

市场特征——
产品：以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。
价格：多层3400-3500元/ ㎡，小高层3300-3400元/ ㎡；
主力面积：110-150平米大面积户型；
主力户型：舒适性三房两厅
去化情况：品质稍好项目去化率50%左右，部分品质、地段稍差项目去化不理想；
主力客源：老城区、城南原居住居民为关键客源；购房目标以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等。

发展趋势——
泰州市关键发展区域，区域将发展集行政、办公、居住、休闲、娱乐、交通为一体城南新城。
伴随建设开发速度加紧、土地放量、城南大面积出让土地计划等，区域市场将愈加活跃，市场竞争更趋猛烈。
猛烈市场竞争迫使开发商尽可能拓展客源，加大对周围县市客源吸纳。伴随区域内各项生活配套建设完成和居住机能完善，区域房价将有所提升。

城西及城北板块——
城西、城北板块现在不是城市计划发展关键方向，现有配套设施陈旧，交通、商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。同时现在两板块项目均比较少。
城西及城北板块楼盘扫描——
案名
位置
总建面积
容积率
主力面积
类别
产品定位
价格
西域绿洲
泰州市海陵区江洲北路28号
6万㎡
1.06
90-110㎡
120-130㎡
多层、小高层
中等
3580元/m2，
城市之光
北靠海阳路西临江洲路
90000㎡
1.6
90-110㎡
130-140㎡
150-160㎡
多层、高层
中低级
2500元/m2

市场特征——
产品：以多层为主，少许高层产品；
价格：板块内销售价格处于泰州市市区较低市场水平；
主力面积：90-110、130-140平米户型为主；
主力客源：泰州市市区拆迁户；
去化情况：依据对城西、城北板块在售房源市场调研，城北板块苏房佳园、稻香湾、阳光新城大部分房源北政府定购，作为拆迁安置房；城西板块采取低价销售策略，整体上销售缓慢；

发展趋势——
城北板块内房地产市场发展速度缓慢，伴随旧城改造进程，对该城北板块房地产市场有一定提振作用。

远郊板块——
这部分项目关键在328国道周围，距泰州市市区主城区较远，部分地块新近划入泰州市市区管辖。该板块在售项目有欧亚国际、金迪奥花园、东城国际、水岸豪庭等项目。销售均价在3000元/平米左右，以当地用户为主，其次为区域周围乡镇消费群体。

第四部分：泰州房地产市场发展和趋势

1、、现在泰州市房地产整体市场供求相对均衡。伴随-土地开发、土地出让计划放量，估计-泰州市房地产市场供给放量，未来竞争更趋猛烈；
2、城中板块土地资源稀缺，后续土地供给乏力，销售价格高企，部分在售项目销售价格存有上升空间；
3、城南板块市场活跃，市场竞争越来越猛烈。从泰州城市计划角度，泰州市关键建设城南区域；从泰州土地出让计划角度，城南板块土地供给量庞大，估计城南板块房地产市场未来竞争越来越猛烈；
4、城东板块房地产市场任受到市场热捧。城东板块含有教育资源优势，受到泰州市教育部门颁布相关新生就进入学标准，估计城东板块房地产市场任受到泰州市民广泛关注；
5、整体上，短期内以多层产品为主导市场格局难以改变，小高层产品市场比重将逐步提升；
6、在未来几年改善性消费需求连续释放，以120平米及以上大面积户型任受到消费者关注，；同时，估计经济性、小面积紧凑户型将走俏市场；
7、产品综合素质含有上升空间，户型创新空间较大；
8、现在泰州市市区主城区房地产消费群体以当地客群为主，伴随旧城改造及城市化建设进程，拆迁、新泰州市市区人口形成消费能力不可忽略。