济宁项目市场调研报告样本.doc

济宁ＸＸ项目市场调研汇报

目 录
一、项目介绍
1、项目工程概况及技术指标介绍………………………………………………………………………………………………………………4
2、项目周围交通情况分析………………………………………………………………………………………………………………………6
二、宏观环境调研分析
1、济宁市宏观经济环境综述……………………………………………………………………………………………………………………8
2、济宁市宏观政治环境综述……………………………………………………………………………………………………………………19
三、项目区域环境基础分析
1、济宁市人口分析………………………………………………………………………………………………………………………………23
2、济宁市整体交通情况分析……………………………………………………………………………………………………………………26
四、区域商业市场分析
1、商圈及业态研究界定分析……………………………………………………………………………………………………………………29
2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点……………………………………………………………………………………………………30
3、济宁周围关键县级市商业市场概况…………………………………………………………………………………………………………32
4、各业态行业市场分析
4.1百货市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………36
4.2超市市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………38
4.3家俱建材分析分析…………………………………………………………………………………………………………………………41
4.4批发市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………44
4.5电子市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………46
5、关键商业经营情况研究分析
5.1太白路沿街商业情况分析…………………………………………………………………………………………………………………47
5.2江南春美食街商业情况分析………………………………………………………………………………………………………………57
5.3科苑路商业街情况分析……………………………………………………………………………………………………………………58
5.4洸河路餐饮情况分析………………………………………………………………………………………………………………………59
5.5运河沿线餐饮街分析………………………………………………………………………………………………………………………60
5.6锦全部广场商业步行内街……………………………………………………………………………………………………………………61
6、待建商业项目分析
6.1待建商业项目汇总…………………………………………………………………………………………………………………………62
6.2待建商业项目分布情况……………………………………………………………………………………………………………………63
6.3关键待建商业项目分析……………………………………………………………………………………………………………………64
7、济宁市商业物业发展趋势……………………………………………………………………………………………………………………67
五、经营商户分析
1、经营者调研目标说明…………………………………………………………………………………………………………………………69
2、调研方法说明…………………………………………………………………………………………………………………………………69
3、经营商户调研路径……………………………………………………………………………………………………………………………69
4、经营商户访谈分析
4.1百货店商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………71
4.2超市商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………………74
4.3电器专业店商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………79
4.4建材家居商户访谈分析……………………………………………………………………………………………………………………84
4.5餐饮业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………86
4.6服装业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………90
5、业态饱和度测算
5.1区域内超市饱和度推算……………………………………………………………………………………………………………………94
5.2区域内百货市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………95
5.3区域内电器市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………96
5.4区域内家居建材市场饱和度推算…………………………………………………………………………………………………………97
六、区域消费者调研分析……………………………………………………………………………………………………………………98
七、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………112
济宁中亿项目市场调研汇报
一、本项目工程指标及交通情况
1、项目工程概况及技术指标介绍

琵

琶

山

路
太 白 东 路
l 城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路；
l 区域位置：“中亿新苑” 住宅小区西南侧；
l 计划目标：繁荣商业+诗意栖息地；
l 总体风格：商业建筑努力争取繁荣，结合城市绿地景观，打造高端、高标准繁荣商业街；
l 功效组成：由四至五层商业及办公楼建筑组成；
l 建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑和一长方形商业建筑连接体，沿太白楼东路为一“一”字形办公楼及商业综合楼；
l 总建筑面积：36966.28平方米；
l 建筑层数：≤5层；
l 建筑高度：23.35米；
l 地下车库面积：8755平方米；
l 退太白楼东路红线：10米；
l 退琵琶山北路红线：10米；
l 城市绿化广场：面积1800平米，在太白东路和琵琶山北路拐角处；
东西宽：67米 ； 南北长：130米 ； 柱间距：10米；

首层至四层层高：5.5米 ； 五层层高：5米；

垂直客梯：2部 ； 垂直货梯：2部 ； 自动扶梯：两组 ； 楼梯：5部；
商业建筑面积：29500㎡

l 长方形主体区域（1-4层商用）

东西长：64米 ； 南北宽：25米 ； 柱间距：10米；

首层层高：5.5米 ； 二层层高：4.5米 ； 三至五层层高：3.9米；

垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：11部；
商业建筑面积：2850㎡

l “一”字形区域（1、2层商用；3-5层办公）

临街面总宽度：170米 ； 进深：16米 ； 柱间距：8米；

首层层高：4.5米 ； 二至四层高层高：4.2米；

垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：27部；
商业建筑面积：2700㎡

l 弧形区域（1、2层商用；3、4层办公）

双向四车道
双向四车道
太 白 东 路
太 白 东 路
红 星 东 路
红 星 东 路
山
路
琶
琵
济宁二院

火炬宾馆

海尔大厦

本案
5、12、18、25、36、201路
1、36、203路
双向二车道
2、项目周围交通情况分析

项目周围公交线路统计
班次
路线
时间
1路
热力企业--------天马商场（本项目）------造船厂
首班 6：00 末班 19：00
5路
唐口油品加工厂------英克莱集团（本项目）------香港大厦
首班 6：00 末班 19：00
12路
火车站------英克莱集团（本项目）------驾校
首班 6：00 末班 19：00
18路
火车站------英克莱集团（本项目）------振宇市场东区
首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬
25路
宫白庄------英克莱集团（本项目）------红星小区
首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬
36路
石佛南------英克莱集团（本项目）------振宇市场西区
首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬
201路
中区职业中专------英克莱集团（本项目）------如意集团
首班 6：00 末班 20：00
总结：本案南邻太白路（双向四车道），西临琵琶山路（双向二车道），距离济宁市火车站2公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通十分便利。

项目沿太白路东侧
项目西侧
项目南侧

二、宏观环境调研分析
1、济宁市宏观经济环境综述
济宁市在山东省西南部，是山东省关键对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口802.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域关键交通枢纽。
1.1 总体经济环境
在全国经济发展大好形势带动下，济宁市总体经济情况在表现较为突出，整年经济发展制订各项目标均顺利实现，全市GDP达成1102.16亿元，社会消费品零售总额293.8亿元，城镇居民人均可支配收入9502.21亿元。工业经济成为全市经济加紧发展关键支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增加强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入连续增加，城镇居民收入增加较快，估计济宁市总体经济情况将在较长时间内展现连续、稳定发展状态。
1995—济宁市GDP数值统计表
　 年度
参数
1995
1996
1997
1998
1999

GDP（亿元）
353.18
432.19
480.57
495.51
528.71
578.44
650.02
743.50
882.61
1102.16
增加率（%）
12.2%
11.1%
10.3%
10.7%
10.9%
11.0%
11.5%
14.0%
16.7%
17.2%
人均GDP（元）
——
——
——
——
——
7365
8240
9348
11063
13738

资料起源：《济宁统计年鉴》

根据国际通例，在人均GDP迈上1000美元台阶后，肯定引发消费结构升级。从以上统计图表中能够看到，济宁市人均GDP就已经超出了1000美元，人均已达成1661美元，这标志着济宁市居民消费结构从三年前就向发展型、享受型发展。进入，伴随全市经济快速发展，消费结构升级愈加显著，在城镇居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高现象。面对消费升级带来宽广市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充足发挥消费需求对经济增加拉动作用。

房地产发展基础规律也揭示，当一个城市（地域）人均GDP数值达成3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达成8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间靠近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP还未突破美元，房地产业正处于起步阶段，未来发展形势看好。

具体表现为：济宁市完成社会固定资产投资508亿元，比上年增加42.7%，其中规模以上固定资产投资490亿元，增加47.5%。房地产开发投资40.96亿元，比去年同期增加62.9%，其中商品住宅投资完成23.06亿元，增加58.0%，受国家宏观调控影响，办公楼投资有所下降，完成投资0.37亿元，下降34.9%，商业营业用房完成投资3.78亿元，增加32.0%。全市建筑业完成增加值73.55亿元，增加5.2%。全市房地产开发量486.7万平方米，比上年增加45.3%；商业用房施工面积达成60.12万平方米，增加47.1%，占总施工面积12.4%。商品房销售面积109.4万平方米，比上年增加16.2%。其中商品住宅销售面积101.4万平方米。

在宏观经济连续良好发展，面临多个发展机遇前提下，只要政府调控适当，济宁市房地产将在未来五年内保持很好发展。是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市关键之年，以后几年济宁市城区面积将不停扩大，城市人口将不停增多，居民收入水平也将大幅提升，这无疑将给房地产业发展提供更大发展空间，商业地产业也将会产生跳跃式前进。所以，尽早树立开发商良好品牌形象，是夺取未来市场关键，这对本项目含有指导意义。

1.2 济宁市商业市场发展分析
即使现在济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不含有成熟市场特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和猛烈竞争宏观形势中，伴随社会发展进步和人民物质文化水准提升，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，发展升级趋势显著。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场展现出现代化、人性化、 个性化、多元化发展趋势。

资料起源：《济宁统计年鉴》

资料起源：《济宁统计年鉴》
居民消费需求逐年上升，趋势平稳；在初增速有较大提升，回落后表现为高位运行；
消费价格指数一直保持逐年上扬趋势，在此情况下，商品销售额仍保持连续增加态势，未见显著通货膨胀，由此可见，居民购置力有了较大水平提升。

资料起源：《济宁统计年鉴》
居民可支配收入和消费性支出均呈逐步上涨态势，消费性支出占可支配收入百分比约在63%-73%周围，逐年走低，为73.5%，为63.4%，表明广大居民生活质量正稳步提升。因为济宁市城区居民食品消费质量提升、食品价格上涨带动恩格尔系数回升，，食品价格上涨7.5%，带动恩格尔系数比去年同期增加1.9个百分点。伴随餐饮业发展和居民消费观念转变，越来越多城区居民喜爱在外用餐，在外用餐支出增加大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出580.89元，比上年增加29.75%，高出食品支出增幅15个百分点，深入表明了人民生活水平显著提升。

1.3经济发展水平对本项目商业计划影响
生产力决定生产关系，一样，一个地域经济发展水平决定了它能够接收商业形式，下面我们将经过对济宁市城市居民消费结构及消费力分析来简单叙述济宁市商业市场整体发展趋向。

资料起源：《济宁统计年鉴》

资料起源：《济宁统计年鉴》

资料起源：《济宁统计年鉴》
从上面图表分析中能够看出，济宁市长久以来消费以吃、穿为主，恩格尔系数约在36%左右，近两年消费观念有所改观，开始追求较高生活水准，文化娱乐和其它消费有所增加。

资料起源：《济宁统计年鉴》
，城区居民储蓄余额继续增加，显示了居民消费力增强，城区居民消费支出仍保持较为旺盛势头，人均消费支出为6024.49元，比上年增加8.58%，扣除价格原因，实际增加6.14%。居民消费结构得到深入调整。
即使消费性支出占总支出比重在仍然较大，但居民储蓄存款连续增加，其增速大于同期收入增速，底居民储蓄存款已达488.1亿元，这表明，公众含有较大购置力，只是现阶段投资和消费市场亟待激活，居民消费结构已经有较大改变，正在转向享受型和发展型方向。

总而言之：济宁市居民购置力有了较大水平提升，消费需求逐年上升；居民开始追求较高生活水准，多样化生活方法；这也将是推进商业市场结构性调整内因。济宁市商业市场将在这种内因驱动下，逐步摆脱旧经济体制下发展框架，开始进入健康成长久；商业市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。能够发觉，本项目含有很好发展契机，含有良好市场前景。但须注意是，现阶段投资和消费市场亟待激活。

2、济宁市宏观政治环境综述
因为房地产物业开发和经营，将面临资金大、周期长、不可预见性原因较多等问题，所以其受相关政策影响相对较大，房地产市场发展和房地产政策制订和实施息息相关。
2.1 相关房地产政策对本项目影响
因为房地产市场在经济发展中所处特殊地位和房地产经营特殊性质，其受产业政策影响相对其它行业较大。多年来，各级政府全部在大力从产业政策上引导房地产市场发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加紧房地产业市场化、产业化步伐，推进经济发展。
2.1.1 降息对房地产市场影响
央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，以图增加居民投资、扩大消费。房地产行业对通胀本身有很强依靠性，降息对中国房地产行业影响，和对其它行业影响比较，效用最为显著。
首先降息能改变现在中国通缩情况，大幅度提升房地产企业资产总值；其次，房地产企业经营有高负债特点，降息减轻了企业还贷负担，降低了企业经营成本；再次，对房地产消费市场而言，因为每次贷款利率降低幅度大大高于存款利率降低幅度，即使降息幅度不大，但仍能有效增强部分投资者投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业投资，商业物业市场发展已经逐步受到更多投资者关注，商业物业投资气氛开始形成。
2.1.2 产业政策对房地产市场影响
因为房地产市场在经济发展中所处特殊地位和房地产经营特殊性质，其受国家产业政策影响相对期它行业较大。多年来，各级政府全部在大力从产业政策上引导房地产市场发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加紧房地产业市场化、产业化步伐，推进经济发展。

A．金融政策方面
121号文件
《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》中对房地产开发过程中土地贮备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格规范管理。
此文件出台挤压了房地产市场泡沫，将引导以后房地产项目朝着真正处理居民实际居住困难方向开发。其次，也促进了房地产投资和购置行为逐步转向理性消费。
18号文件
《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》【国发18号文】首次明确房地产已经成为国民经济支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导性要求。此文件明确指出，目前中国房地产市场发展还不平衡，房地产价格和投资增加过快，房地产市场监管和调控有待完善。明确指出对符合条件房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定
B．土地政策方面
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》(11号令)、《协议出让国有土地使用权要求》(21号令)、《相关加强土地供给管理促进房地产市场连续健康发展通知》(国土资发[]356号)相继出台，对房地产开发企业取得土地有着直接政策指导意义，这些文件实施将大力推进土地市场化进程，规范土地市场。
由上可见，现在国家对整个房地产市场展现出冷静、理性态势，采取边扶持边打压做法，在保持其继续成为经济增加点同时，深入规范市场，维持健康良性发展。
C．地方政策方面
《山东省商品房销售条例》
7月1日起，山东省首部商品房销售管理法规——《山东省商品房销售条例》将正式开始实施。依据条例，山东省对商品房预售实施许可制度，商品房因质量问题应由房地产开发企业立即给维修。
作为山东省首部商品房销售管理法规，针对商品房销售当中突出问题，条例明确要求：商品房预售实施许可制度，应该符合已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有房地产项目开发经营权证实、建设工程计划许可证和施工许可证；按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25％以上，已完成基础工程，并确定施工进度和完工交付日期等三个条件。
同时，房地产开发企业及承销机构不得销售不符合销售条件商品房，应该向买受人明示有权销售商品房证实文件，并不得公布和商品房相关欺骗、误导公众广告。在商品房计价结算方法上，提倡按套内建筑面积或按套计价结算，也可按房屋建筑面积计价结算。
为避免物业纠纷，条例明确要求，商品房因质量问题应由房地产开发企业立即给维修，房地产开发企业要根据协议约定内容按期交付商品房，不然应负担相关责任。同时，物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，并参与商品房交付验收等。
山东省将严查违规销售行为
山东省将严格控制房地产开发企业销售行为，以全方面保护买房市民切身利益。其中，未根据要求现售条件销售商品房企业将面临3万元以上10万元以下罚款处罚。
根据要求，从7月1日起，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证实或未取得商品房预售许可证实预售商品房，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并将处以已收取预付款百分之一以下罚款。
同时，房地产开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或未根据要求在商品房销售场所明示相关文件和材料，将由商品房销售管理部门责令限期更正、给警告，并处以1万元以上5万元以下罚款。
其次，房地产开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中未根据要求现售条件销售商品房，将由商品房销售管理部门责令限期更正、给警告，并将处以3万元以上10万元以下罚款。另外，房地产开发企业未按要求将需要由其提供办理房屋全部权初始登记文件报房地产权属登记机关，将由房地产权属登记机关责令限期更正、给警告，并可处以1万元以下罚款。
山东省拟控制房价
以后，山东省拟将经过确定商品房建设费用底价方法，以控制现在居高不下房价，规范房地产开发企业经营行为，让广大市民买上“明白房”。
根据计划，山东省商品房开发项目将统一由建设开发主管部门确定出开发项目标价款底价，开发项目价款底价将由土地使用权出让金、综合开发费(开发区片内基础设施开发建设成本和相关非经营性配套公用设施建设费用)、综合开发管理费、城市基础设施配套补助费、地段差价、法律和法规要求其它费用等6项费用组成。
现在，开发项目价款中综合开发费收取标准已经确定。其中，大中城市将按当地住宅平均造价40 —50 计收，其它城市按当地住宅平均造价30 —40 计收；综合开发管理费按综合开发费1 —2 计收。开发项目价款中其它各项费用，将根据国家和山东省人民政府要求标准计收；没有要求，将根据城市人民政府要求标准计收。经济适用住房、微利住房开发项目价款底价组成及计收标准，根据国家和省人民政府相关要求实施。
总而言之：即使济宁市房地产市场存在很多不利原因干扰和影响，不过经过宏观经济有力推进、政策法规规范和控制，房地产市场正逐步走向成熟和完善，整体形势看好。同时，伴随居民消费能力不停提升及各项利好原因有力作用，济宁市商业市场也将有较大发展，消费市场将逐步放开且愈加活跃，本项目标发展将含有良好商业条件。能够肯定，本项目商业物业开启将含有良好宏观市场环境基础。
三、项目区域环境基础分析
1、人口分析
1.1 区域市场人口总量分析
区域名称
总面积（平方公里）
人口总量（万人）
人口密度（万人/平方公里）
济
宁
市
市中区
35
42
11858
任城区
869.5
64.2
733
微山县
1591.3
69.5
431
鱼台县
628
45.3
719
金乡县
790
60.9
769
嘉祥县
1008.2
79.2
778
汶上县
762.3
73.4
962
泗水县
1070
59.7
557
梁山县
963.9
71.7
742
曲阜市
889.4
63.7
720
兖州市
690
60.5
873
邹城市
1387.3
112
807
累计
11000
802.3
748
资料起源：《济宁统计年鉴》
济宁市包含曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等十二个县市区，总面积1.1万平方公里。总人口802.29万人，其中市区人口42万人，全市平均人口密度为748人/平方公里，而市区人口密度和全市平均人口密度相差幅度较大，达成11858人/平方公里。由此可看出，济宁市城区人口密度相对较大，本项目所在地为市中心主干道太白楼路周围，人口密度和人流量全部很高，这就为商业项目标市场环境和消费人群提供了有力支持。
1.2 济宁市人口分布情况

男性（万人）
女性（万人）
非农业人口（万人）
男女百分比
全市
410.91
391.39
239.24
105：100
市中区
21.14
20.36
40.49
104：100

资料起源：《济宁统计年鉴》
济宁市末常住人口总数802.29万人，非农业人口239.24万人，全市男女百分比为105：100，该百分比基础平均，因为二者实力相当，本项目在研究商业业态时应对男性和女性商业业态全部给详尽分析，并对男女共享业态加以充足重视。

1.3 年纪结构分析
图表：济宁市人口结构年纪图表
年纪结构
18岁以下
18-35岁
35-60岁
60岁以上
所占百分比
24.7%
28.6%
34.7%
12%

本项目所在济宁市18以下人口占总人口24.7%；18-35岁占28.6%；35-60岁占34.7%；60岁以上占12%。其中，35岁以下人口占总人口53.3%，由此可看出，济宁市是年轻型城市，易于接收新鲜事物，充满生机和活力。此特点有利于打造本项目青春、时尚商业品质。18-60岁人口占总人口63.3%，这部分人群有稳定经济基础，消费能力较强，是商业市场关键消费群体，将为项目未来经营发展提供主力消费支持。
2、济宁市整体交通情况分析
伴随现代商业发展，交通和商业关系越来越亲密。交通道路改造和交通工具更新，使大家出行变得愈加方便快捷，从而使很多交通条件良好商业物业大大扩大了其商圈辐射能力。对于本项目而言，优越交通环境也将为其未来发展提供更为旷阔发展空间，在更大范围内吸引消费人群。所以，对于交通情况研究成为了项目调研不可或缺一部分内容。
对于本项目来说，城市外部交通，城市内部交通情况将决定整个交通体系对项目商业影响。
济宁市地处苏、鲁、豫、皖和华北、华东两大经济结合部，是东部沿海连接西北内陆经济、交通重镇。济宁距省城济南200公里，距日照港220公里，距青岛港300公里，全部有铁路和高速公路相连接。
济宁交通便利。京沪、京九、日菏铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，京杭大运河纵贯南北。优越地理位置使济宁成为西煤东运、北煤南运和南水北调必经通道。伴随京九经济带、陆桥经济带深入开发建设和南水北调工程实施,济宁作为鲁西南地域中心城市地位深入强化，经济辐射半径大大扩展。
l 铁路
南北方向：津浦铁路、京沪铁路、京九铁路；
东西方向：日菏铁路。
l 公路
南北方向：京福高速公路和220、104、105国道；
东西方向：日东高速公路和327国道。
l 水运
水运工具：5000多个载重吨钢质船队；
营运船舶：11000余艘、157万个载重吨；
造船工业：年造船能力约10万吨，总产值近亿元；
港口建设：机械化港口群，年吞吐能力达万吨；
运河航道：三级航线；
港航疏浚：年机械化航道疏浚能力已达300余万立方米。

3、项目周围常住人口统计（1公里内）
小区名称
小区规模
居住户数
居住人口
距离本项目距离
备注
齐鑫花园
12万㎡
1180户
4000余人
0.5公里
山推、地税有部分团购；
住宅均价2800元/㎡，底商4800；
银全部花园
36万㎡
3200余户
10000余人
0.9公里
——
苏州苑
3.5万㎡
300余户
1000余人
东侧紧邻
——
琵琶山花园及东侧
11万㎡
700余户
余人
0.1公里
公建面积31443平方米
樱花园小区
15万㎡
1500余户
5000余人
0.7公里
40栋楼
原有居民楼
约10万余㎡
余户
6000余人
0.2-0.8公里
琵琶山花园以东
中亿新苑
2万㎡
220余户
700余人
——
——
累计
89.5万㎡
9100余户
28700余人
——
——

四、区域商业市场分析
1、商圈及业态研究界定分析

第 一 商 圈
（市中区）
关键有效客群范围
第二商圈
（高新技术开发区）

第

二

商

圈
（ 任 城 区 ）
l 依据本企业对济宁市整体情况调研，并结合本案在地理位置、规模、建筑形式、层数等特点，确定本项目标基础商圈研究范围；

第

二

商

圈
l 本项目体量规模较大，且商业部分相对集中，未来可能进驻业态有百货、超市、综合购物中心、专业市场、建材家居市场、批发市场、餐饮等多个业态；
中亿广场
l 针对济宁市市区现有多个关键商业业态：百货、超市、专业市场、家居建材、批发市场、餐饮作为本案商业关键研究对象，并将项目方圆1.5公里之内居住居民作为本项目第一有效客群；
l 本案所在区域为市中区，所以将该区列为第一商圈研究范围，；将本案有可能辐射到任城区及高新技术开发区作为项目标第二商圈研究范围；
l 依据对周围三个县级市调研，因为三个城市全部有一定体量综合类百货及专业、建材市场，所以本案对这三个城市消费吸引力略低，所以将这三个城市列为次研究商圈范围。
2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点
l 济宁市现有商业关键由百货商场、大型超市、专业家电市场、专业家居市场、建材家俱市场、服装日用具批发市场、集中餐饮街、底商等多个类型物业组成；
l 现有百货类商业物业全部坐落在济宁中心商业街太白路南侧，以华联商厦、贵和百货、济宁百货为代表，相距不足半公里，规模在1.5-2万㎡之间；
l 现有大型超市关键有世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝四个，其经营展现出较为火暴态势，分布较为零碎，规模全部在2万平左右，除世纪联华外，其它三个超市品牌，全部开有分店，分店形式以满足周围居民基础需求生活超市为主，体量较小；
l 底商类物业在济宁市分布很广泛，基础全部街道两侧均计划了不一样格局底商，经营范围聚集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不一样业态，面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等；
l 现有专业市场关键有家电市场、家俱建材市场、家居市场、纺织品市场；
l 餐饮商业展现出羊群效应态势：以江南春街为代表高级类餐饮集中带、以科苑路为代表咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表大众类餐饮集中带、以太白楼周围为代表特色类餐饮集中带；
l 济宁市批发市场关键有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模基础在0㎡以上；
l 分布图以下：

古

槐

路

共

青

团

路

琵

琶

路
山

建

设

路

科

苑

路

常 青 路 吴 泰 闸 路
洸 河 路
红 星 路
太 白 路
江南春街
咖啡及休闲餐饮区
特色餐饮区
大众餐饮区
济宁市商业集中区
赛玛特
赛宝
爱客多分店
赛宝分店
纺织批发城
诚达家居城
济宁市家俱大世界
夏桥批发市场
义乌批发市场
爱客多
金城家俱城
爱客多分店
赛玛特分店

本案

3、济宁周围关键县级市商业市场概况
3.1曲阜
曲阜在济宁市东北方向，距离45公里，车行时间40分钟左右，人口数量63.7万人。曲阜有着5000多年悠久历史，被称为“东方圣城”。“千年礼乐归东鲁，万古衣冠拜素王”曲阜之所以享誉全球，是和孔子名字紧密相连。孔子是世界上最伟大哲学家之一，中国儒家创始人。在两千多年漫长历史长河中，儒家文化逐步成为中国正统文化，并影响到东亚和东南亚各国，成为整个东方文化基石。曲阜“三孔”（孔庙、孔府、孔林），因其在中国历史和世界东方文化中显著地位，而被联合国教科文组织列为世界文化遗产，被世人尊崇为世界三大圣城之一。
相比曲阜悠久历史文化而言，其商业配套匮乏，商业设施陈旧，没有大型百货，现有商业关键集中在五马祠街，其建筑形式为仿古建筑，店铺租金在0.3-1元/天·㎡。五玛祠街在曲阜最关键旅游景点孔庙正对面，关键集中了餐饮、珠宝、服装、眼镜、银行、音像等商业，但档次基础倾向于中、低级。
五马祠街

3.2兖州
兖州在济宁市东北方向，人口数量为60.5万人。兖州有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，战略位置关键，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大物资集散地和客运中转站。公路四通八达，有327国道、日菏高速等数十条公路干线穿境而过，市内公路总长630余公里，公路密度是全国平均水平3倍。资源丰富。是国家关键煤炭基地，煤田储量200多亿吨，年开采量多万吨，座落在兖州境内兴隆庄煤矿是全国第一个400万吨特大型现代化矿井。地下水储量约20亿立方米，是山东省三大丰水区中唯一还未大量利用地域。
兖州关键商业设施统计表
商场名称
规模（㎡）
流水扣点
经营情况
备注
广场商厦
1.2万
23% + 1%广告费
很好
百货、大型超市卖场
百货大楼
0.8万
国营
通常
业态品种单一，品牌稀缺