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武汉花园完整可行性研究报告样板样本.doc
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1、武汉江岸区后湖花园完整可行性研究汇报内 容 提 要 江岸区后湖乡,属于武汉市“十五”计划确定三大住宅新区之一。本文经过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩一国有拍卖地块开发经营环境市场调查分析,和周围关键同类竞争物业比较后,依据江岸区后湖乡当地现在市场情况和对未来估计,对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见,并结合项目标特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。依据本文方案,项目总建筑面积11.72万平方米,项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元,项目财务内部收益率27.1%,所以项目在经济上含有较强可行性。关键字
2、后湖花园 项目投资 开发经营ABSTRACTThe Houhu country in Jiangan area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty fi
3、ve point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an
4、analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundre
5、d and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage.key wordHouhu Ga
6、rden project investment develop and manage目 录第一章 序言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周围物业市场调查分析一、投资地块地理环境二、后湖地域区域分析三、项目周围关键物业分析四、后湖乡消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目计划、建筑设计提议一、项目总体计划提议二、住宅建筑
7、设计提议三、小区配套设施提议四、环境艺术设计提议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资和筹资计划第八章 项目开发经营情况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目开发经营关键风险及对策分析第十章 结论和提议第十一章 结束语第十二章 附录及关键参考文件第一章 前 言一、汇报编制目标 1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上,结合项目所处区位环境,对该地块市场价值进行合理评定。
8、 2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见,并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。 3、结合企业情况和项目标特点,探索项目开发经营可行方法。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据 1、武汉市计划局计划方案; 2、亿房网站); 3、国家建设部及武汉市颁布和房地产相关法律和政策; 4、武汉市房地产年鉴;5、现场勘察和实地调研所得资料。6、武汉市新洪泰中介代理企业提供资料三、项目概况该地块在江岸区后湖乡石桥村,总面积约125.59亩,属于武汉市“十五”计划确定三大住宅新区之一后湖乡居住组团,对于新型住宅开发有极其关键意义。依
9、据武汉市计划局要求,该地块已经基础平整通水通电,经市人民政府武政土字2号文同意同意,且能够免收城市基础配套费。并确定该地块关键用途是住宅用地,容积率不超出1.4,建筑密度22.5%,绿化率不低于40%。关键建筑形式为多层,建筑限高通常在24米以下,也许可建高层(40米以下),但百分比不得超出20%。依据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次住宅新区。建筑形式采取组合式:多层60%,小高层40%,并初步确定项目关键技术指标以下:总用地面积:8.37公顷,合125.59亩。容积率:1.4总建筑面积:11.72万M2 其中:多层住宅:6.72万M2 小高层住宅及别墅:4.48万M2 公建面积:0
10、.5万M2 建筑密度:22.5% 绿化率:40%(以上数据是依据周围物业指标参考提出,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于深入优化)第二章 项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性房地产业更是如此。所以,对宏观经济、社会和政策环境把握是每一个开发决议者所关注首要问题。依据经济发展要求,中国坚持扩大内需方针,继续实施主动财政政策和稳健货币政策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,加大国有企业改革和脱困力度,实施西部大开发战略,采取多个方法扩大出口,这些重大方法实施,使得中国国民经济保持了较快发展势头,展现出主动改变。投资,消费和出口增加加紧
11、,社会需求深入回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,经济体制改革取得新进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量深入提升。(新华文摘5)同时全国房地产开工,完工面积增势不减,据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示,“国房景气指数”值达成104.06点,比上年增加2.6点,保持了快速上升发展趋势,房地产开发展现以下特点:房地产开发投资和到位资金连续快速增加;商品房销售面积和销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不停扩大;新开工项目快速增加(以下表),各级政府消化空置面积努力初见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场展现出产销两旺局面。伴随国家经济形势
12、好转和相关政策出台,投向房地产资金显著增加,投资结构深入改善,房地产业展现强劲增加势头,(中国统计China Statistics 5),房地产市场也展现出以下关键特征:全国房地产开发及销售情况表实际 比上年同期+%住宅投资(亿元) 3318.7 25.8商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6商品房完工面积(万平方米) 23027.9 16.4商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1其中:销售给个人(亿元) 2840.3 51.9占总销售额比重(%) 79.5 -1 开发投资量连续增加,投资结构趋于合理。全国房地产开发完成
13、投资4901.73亿元,和上年同比增加19.5%,占固定资产投资20.2%。其中:商品住宅开发完成投资3318.74亿元,和上年同比增加25.8%。2 消费专题发生改变,销售总量逐年上升。,个人购置商品住宅1.32亿平方米,占商品住宅销售面积87.51% ,比上年提升7.9个百分点。3 销售价格稳中有升,消费信贷不停扩大。商品房每平方米平均售价2105元,较上年上涨5.98%,商品住宅平均售价1951.6元,上涨8.14%,办公写字用房平均售价4437元,下跌7.95%,商业营业用房平均售价3221.18元,上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻倍。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增加17.4
14、倍。其中建设银行末个人住房贷款余额达1390亿元,占该行全部贷款余额10.6%,当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额40%。4 二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面,带来了房地产市场繁荣。5 需求情况发生改变,市场供求展现多样。从各城市反应情况看,伴随个人买房兴起,面积不大,设计合理,功效齐全中套型住房(90平方米左右)总体好销,环境,绿化,配套,物业管理好坏越来越为购房者重视,住宅产品创新加紧,品牌意识得到加强,品牌楼盘受到青睐。(中国房地产信息5 Real Estate Information of China 谢
15、家瑾)以上资料表明,国家宏观经济形势是良好,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规出台,进行住宅投资是适宜,是和国家形势相一致。二、武汉市房地产市场分析1 房地产市场 武汉市房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,逐步走高态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元,较1999年增加11.07%;全市总开工面积1343万平方米,比1999年增加3.68%;总完工面积为454.11万平方米,比1999年增加2%;其中住宅完工面积达377.31万平方米,占全市总完工面积83.09%,比1999年增加8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米,其中住宅为244万平方米,占总面积80.33
16、%,销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上,全市房屋租赁总户数为19481户,比1999年增加11%,租赁总面积为80.15万平方米,比1999年增加17%,年租金总额为3.36亿元,比1999年增加52%。三是在房地产抵押方面,全市房地产抵押总户数为21647户,比1999年增加122.8%,说明个人购房贷款正快速地增加。以上情况表明:武汉市房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长久,正朝着新繁荣上升期转变。(1)个人购置率深入增加。商品房个人购置率是反应地域房地产市场购置力水平关键指标,第四季度商品房销售额为8亿元
17、,其中个人购置为6.91亿元,个人购置率为86.43%。从图中能够看出:武汉市商品房个人购置率是连续上升,至第四季度已经达成86.43%水平,个人购置率不停上升,也从一个侧面表明房地产市场发育良好,房地产消费已经开启而且连续增加,为房地产市场连续快速发展提供了条件。(2)房地产投资深入加大,投资结构更趋合理。第四季度房地产投资总额为35.79亿元,在上季度基础上深入增加, 从左图看出:各季度武汉市房地产投资增加很快速,增幅很大,表明房地产业新增加周期已经到来,同时也能够看出房地产需求对投资强有力拉动作用。价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 .93 10
18、31.9四季度 2021.66 1041.03(3)截止11月份,全市完成住宅投资20.87亿元,占房地产总投资58.33%,武汉市住宅累计总投资75.82亿元,占房地产总投资85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表:各季度武汉市住宅加权平均价格水平和价格指数改变以下图所表示:经过下图能够看出,第四季度住宅价格继续上涨,但涨幅小于上季度,原因是二季度住宅价格基数相对较低,造成三季度住宅价格增幅较大,第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅,但总趋势是住宅价格保持攀升。2市场特点分析2.1宏观市场特点:亿房1住房分配制度改革历史性突破,为房地产市场发展提供了动力。,武
19、汉市正式步入住宅商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅商品属性逐步被还原出来。经过1999年过分转换,从开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”福利性住房观念已经开始向商品化转变。6月30日以前,凡购置公房一次性付款,可享受20%折扣优惠;岁末,购置现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束,从今年元旦开始则实施“零折扣”。住宅这个大家生活消费中占用资金量最大商品在完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。武汉房地产市场销售情况趋暖,市场容量扩大,除可吸纳上市商品房外,还消化一部分往年空置商品房。1999年武汉市空
20、置商品房为150万平方米,新增9万平方米,到底还剩115万平方米,所以在共消化了44万平方米。3 经济适用房建设取得很好成效。武汉市不停推进和完善经济适用住房建设。整年经济适用房施工面积为195万平方米,完工面积为65万平方米,占全市住宅总完工面积17.23%,整年销(预)售115.14万平方米,其中预售38.96万平方米,销售率超出100%,处理了1万余户居民住房问题,前后开发了百步亭花园,华锦城花园等多个规模大、环境好关键经济适用房小区。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。武汉市房地产市场结构趋于合理,存量房交易显著放大,二手房市场活跃程度较高。依据房地产发达地域经验,二手房市场活跃会
21、直接刺激住宅一级市场发展,存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩,而是带动增量房市场增加。广州、深圳存量房交易大大超出了增量房交易,而武汉市现在存量房交易确小于增量房交易,所以利用二手房交易拉动住宅一级市场操作空间很大。武汉市增量房市场交易30010起,交易建筑面积达244万平方米,而存量房市场交易达成27130起,建筑面积为478.62万平方米。存量房交易兴起和已售公房上市交易,大大推进了武汉房地产市场梯级消费需求。住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量起数 30010起 27130起 57140起建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米5 金融系
22、统成为房地产业坚实后盾。银行方面:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体,部分银行将个人贷款上限提至“8成30年”期限。全市各银行发放个人住房贷款累计29.17亿元,比投资到建设步骤贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面:公积金贷款购房面积占整年总销(预)售面积1/4强。新增归集住房公积金5.38亿元,比1999年增加33.94%。共同意发放个人住房贷款9019户,累计5.41亿元,同比增加97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米,房屋总价值达12.56亿元。(上图)6住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。房地产抵押总户数为21647起,比1999年增加122.8%,说明抵
23、押户数增多,个人购房选择银行贷款按揭增多,公积金小额度贷款增多。同时银行加紧了放款速度和放款条件,为市场资金融通起到很关键作用。1999年底成立了武汉市住房担保企业,整年办理担保业务300起,发放贷款4000万元,其中50%为购置新建商品房贷款,50%为住房抵押融资。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场开启发挥了主动作用。武汉市围绕加紧开启住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃,住房消费中介服务领域有了很大拓展,为房地产市场繁荣起到了关键推进作用。截止,共有218家中介企业遍布全市,形成了中介服务有形网络。和此同时8月底举行了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”,年底又开展了
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