浙江房地产开发公司管理运作手册模板.doc
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1、浙江众安房地产开发企业管 理 运 作 手 册北大纵横管理咨询企业二OO三年一月十四日目 录一、发展部11 部门岗位设置12 部门职责13 部门公布或监督实施规章制度24 部门实施业务步骤35 部门参与关键业务步骤3二、总经理办公室41 部门岗位设置42 部门职责43 部门公布或监督实施规章制度64 部门实施业务步骤74 部门参与关键业务步骤7三、人力资源部81 部门岗位设置82 部门职责83 部门公布或监督实施规章制度94 部门实施业务步骤105 部门参与关键业务步骤10四、前期部111 部门岗位设置112 部门职责113 部门公布或监督实施规章制度124 部门实施业务步骤125 部门参与关键
2、业务步骤13五、预算部141 部门岗位设置142 部门职责143 部门公布或监督实施规章制度154 部门实施业务步骤165 部门参与关键业务步骤16六、总师办181 部门岗位设置182 部门职责183 部门公布或监督实施规章制度204 部门实施业务步骤205 部门参与关键业务步骤20七、工程项目部221 部门岗位设置222 部门职责223 部门公布或监督实施规章制度244 部门实施业务步骤245 部门参与关键业务步骤25八、营销部261 部门岗位设置262 部门职责263 部门公布或监督实施规章制度284 部门实施业务步骤285 部门参与关键业务步骤28九、财务部291 部门岗位设置292 部
3、门职责293 部门公布或监督实施规章制度314 部门实施业务步骤315 部门参与关键业务步骤31十、经营部331 部门岗位设置332 部门职责333 部门公布或监督实施规章制度344 部门实施业务步骤355 部门参与关键业务步骤35说明:1、 业务步骤参见附件:浙江众安房地产开发业务步骤体系2、 各部门岗位职责具体说明参见浙江众安房地产开发职务说明书手册3、 各部门规章制度参见具体制度文件。A.B. 一、发展部1 部门岗位设置2 部门职责发展部是负责帮助董事长进行投资决议、对外投资管理、高级人才引进和重大法律事务处理综合性支持部门。2.1 发展决议支持和项目计划1. 负责搜集并研究国家宏观经济
4、政策、房地产及相关行业市场信息,建立内部市场信息数据库2. 依据企业内外部环境和资源情况,拟订企业发展战略3. 负责企业房地产投资方向研究,研究、确定土地贮备计划4. 组织对拟投资项目标可行性分析论证,编制可行性分析汇报5. 帮助董事长进行土地投标工作6. 编制项目计划提议书,初步提出总体计划思想和项目标可选定位,组织教授组及相关部门进行开发项目标前期论证7. 参与审核各项目标营销策划方案是否符合项目计划定位2.2 对下属企业管理8. 依据企业发展要求初步拟订企业年度经营目标,供董事长决议参考9. 负责搜集、分析下属企业经营数据资料,对下属企业经营情况进行监控10. 帮助董事长进行整体资源调配
5、11. 搜集下属企业高层领导考评资料,帮助董事长对下属企业考评12. 负责下属企业高级管理人员薪酬方案拟订和适用性分析2.3 高级人才引进13. 负责为企业寻求、推荐各类高级经营管理人才2.4 法律事务处理14. 负责区域投资法律环境评定和重大投资项目法律条件审核15. 负责下属企业关键商务协议法律审查16. 负责处理企业重大债权债务法律纠纷2.5 上级交办其它任务3 部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1项目计划设计管理措施待确定实施2内部审计工作要求待确定实施3法律事务管理措施待确定监督454 部门实施业务步骤(1) 项目可行性分析步骤(2) 项目计划设计步骤5 部门
6、参与关键业务步骤(1) 营销策划方案编制步骤C. 二、总经理办公室1 部门岗位设置2 部门职责总经理办公室负责企业行政管理、部门协调和沟通、计划管理、对外公关联络等工作,为企业正常运行提供基础条件保障。2.1 行政管理事务1. 负责组织确定企业经营计划,并监督计划实施情况2. 负责起草企业各类文件、汇报3. 负责编写月工作总结,全方面总结企业月内各项工作4. 负责企业文件、资料收发、传阅,和归档、借阅和分类保管5. 督办、检验企业决议和企业领导安排任务完成情况6. 负责企业会议及各类企业活动通知、筹备、组织7. 编写企业大事记,定时编辑、公布企业内部通讯8. 负责处理各类办公事务性工作,如:企
7、业文件、资料打印、复印9. 负责企业相关印章保管、使用10. 负责企业部门间协调和沟通工作2.2 接待来访、对外公关和联络11. 负责接待、处理各类投诉、来函等工作12. 负责接待企业来访客人13. 负责企业形象建设,宣传企业品牌14. 帮助领导和相关政府部门关系建立、维护15. 组织参与外部评选,负责准备相关材料16. 负责组织企业公关活动策划和相关实施工作;帮助其它部门开展各类业务公关活动2.3 协议和档案管理17. 负责企业档案(除财务档案以外)归档整理、保管和借阅18. 负责对征地、拆迁、计划设计、安装、市政、监理、高级装修、修缮、材料设备采购、销售等业务协议进行登记保管,加强协议管理
8、2.4 参与招投标19. 负责搜集勘查、计划设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购相关市场价格信息,并经预算审核后建立企业价格信息库20. 负责办理招标登记,公布招标公告,发出招标邀请书21. 负责接收投标单位投标申请及资格预审文件、投标书22. 负责回访企业各类供给商单位,验证相关信息2.5 固定资产管理23. 负责企业固定资产实物管理2.6 企业计算机信息系统建设、维护24. 负责企业自动化办公设备购置和网络系统建设和维护25. 负责企业相关业务和管理信息数据库建设和维护26. 负责企业内部计算机网络及相关设备维护、保养2.7 后勤事务27. 负责部分办公用具统一采购、发放28. 负责企业
9、领导及各级干部办公后勤支持,如:出差安排订票、订餐、礼仪安排等29. 负责企业车辆调配、保养维护等30. 负责职员食堂、宿舍管理31. 负责办公区安全、卫生等管理32. 负责其它企业事务:如礼品采买、节日礼品发放等2.8 上级交办其它工作3 部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1计划管理措施待确定实施2公文处理措施待确定组织3公章使用管理措施待确定实施4信息管理措施待确定实施5档案管理制度待确定实施6工程档案归档制度待确定监督7保密工作条例待确定监督8办公设施及用具管理措施待确定组织9值班制度待确定组织10车辆管理措施待确定实施11通讯工具及费用管理措施待确定组织12固定
10、资产管理措施待确定实施4 部门实施业务步骤(1) 企业内部开发项目文件形成和归档步骤(2) 年度经营计划制订步骤(3) 月度工作计划制订步骤(4) 计划实施过程监督步骤(5) 计划目标修改步骤(6) 发文处理步骤(7) 收文处理步骤(8) 办公用具计划管理步骤(9) 档案管理步骤(10) 职员出差步骤(11) 公务用车步骤(12) 办公设施维修步骤(13) 投诉处理步骤4 部门参与关键业务步骤(1) 勘察招标步骤(2) 设计招标步骤(3) 工程招标步骤(4) 监理招标步骤(5) 材料设备采购招标步骤(6) 工程文件归档、移交步骤(7) 年度经营计划制订步骤(8) 月度工作计划制订步骤D. 三、
11、人力资源部1 部门岗位设置2 部门职责人力资源部负责企业职员招聘、调配、培训、考评、薪酬管理等工作。它职责包含:1. 负责职员人事信息搜集,并建立、管理职员档案2. 负责组织企业和职员劳动协议签署,和协议保管和条款解释3. 负责提出各部门岗位设置、人员配置、调动等方案并依据领导决议实施落实4. 负责组织实施新职员考评、转正工作5. 负责职员培训组织工作,包含了解、分析职员培训需求,制订、实施培训计划,评定培训效果6. 负责企业薪酬制度制订和修改完善,并具体实施7. 负责制订、完善企业考评制度及其激励体系,并组织实施8. 建立、完善企业奖惩制度并组织实施9. 提出职员职务晋升、工资晋级等方案并组
12、织实施,提出职员行政职务任免方案并组织实施10. 负责确定和实施职员福利、保险制度11. 了解职员个人发展意愿,结合企业发展计划指导职员职业发展计划12. 搜集职员提议,立即向高层领导反馈,保持信息渠道通畅13. 负责处理职员相关纠纷和投诉14. 负责宣传企业企业文化,保持和各层职员良好沟通联络15. 负责办理职员技术职务评定、晋升相关事务16. 负责办理企业引进人才户口、档案落户相关手续17. 建立企业人才库并定时了解和处理相关事项18. 负责组织党、团、工会相关工作19. 上级交办其它工作3 部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1人力资源计划管理措施待实施实施2招聘管
13、理措施实施实施3培训管理措施待实施实施4考评管理措施待实施监督5薪酬管理措施待实施组织6新职员管理措施待实施实施7劳动协议和人事档案管理措施待确定组织8职员手册待实施实施9福利管理措施实施实施10114 部门实施业务步骤(1) 人力资源计划步骤(2) 固定薪酬计算、发放步骤(3) 奖金计算、发放步骤(4) 年度培训计划制订步骤(5) 通常职员内部招聘步骤(6) 职员外部招聘步骤(7) 职员职前教育步骤(8) 一般职员年度考评步骤(9) 部门经理年度考评步骤(10) 职员奖励步骤(11) 职员过失处理步骤(12) 职员等级晋升步骤(13) 职员离职步骤(14) 职员申诉基础步骤5 部门参与关键业
14、务步骤(1) 年度经营计划制订步骤(2) 月度工作计划制订步骤E. 四、前期部1 部门岗位设置2 部门职责前期部是负责办理房地产开发过程中多种证件、批文等前期手续,协调开发项目和当地政府部门、居民相关多种事务部门。它职责包含:2.1 前期手续办理1、 负责依据项目开发总体计划拟订项现在期工作计划2、 帮助企业领导签署土地协议,确定计划条件和用地指标3、 负责办理计委立项批文和项目批文4、 负责办理建设局计划处选址意见书和方案审批意见5、 负责办理建设用地许可证、征用土地同意通知书、土地使用权证、破人行道临时施工许可证、审图同意书、建筑消防设计防火审核意见书、建设工程计划许可证、建设工程防雷设计
15、安全证书、建设工程施工许可证等手续6、 帮助经营部办理中标通知书、质量监测汇报7、 负责办理商品房预售许可证8、 负责多种规费缴纳2.2 配套专业企业联络9、 负责就安装事宜联络电力、自来水、有线电视、通信等部门,安排施工安装人员和施工现场接洽联络10、 帮助工程项目部办理现场水、电等临时安装中碰到对外协调工作2.3 维护企业和相关政府部门及房地产配套专业企业关系11、 负责建立并维护企业和房地产开发相关政府部门关系12、 负责建立并维护企业和房地产配套工程专业企业关系2.4 现场周围事务处理13、 负责处理施工过程中和当地政府、居民等协调性事务2.5 上级交办其它工作3 部门公布或监督实施规
16、章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1房地产开发前期事务操作规程待确定实施234 部门实施业务步骤(1) 计委立项步骤(2) 建设工程计划许可证申办步骤(3) 施工许可证申办步骤(4) 商品房预售许可证申办步骤5 部门参与关键业务步骤(1) 企业内部开发项目文件形成和归档步骤(2) 年度经营计划制订步骤(3) 月度工作计划制订步骤(4) 计划目标修改步骤F. 五、预算部1 部门岗位设置2 部门职责预算部是负责房产开发项目标造价测算、工程项目标预决算、工程造价过程监督和控制部门,它职责包含:2.1 项目预决算管理1、 负责确定企业工程预算管理制度2、 负责房地产开发项目标土地成本测算、可行性研
17、究投资估算、初步设计概算,为领导项目决议提供信息3、 负责依据施工图编制项目工程预算4、 审查施工单位提供各项目、各幢号工程决算材料,查对相关决算过程文件5、 负责零星工程决算,审核付款材料2.2 工程造价过程监督和控制6、 参与建筑施工图纸会审工作7、 参与施工组织总设计会审工作8、 参与各类施工单位、材料设备采购等相关协议会审工作9、 负责审核工程项目部提交施工联络单,计算工程造价10、 负责审核施工单位工程量进度汇报,并进行现场签证、确定11、 依据项目预算和施工协议约定,和对工程款支付金额12、 参与审核乙方总包范围内材料和设备采购2.3 参与招投标和材料设备采购工作13、 参与编制勘
18、查、设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购需要相关招标文件和相关材料,对标底提出审核意见14、 参与评审标书,对招标评审提供决议支持15、 参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等协议会签16、 参与审核材料设备采购价格,并和企业价格信息库价格进行对比17、 参与材料设备采购谈判工作,并参与协议会签18、 帮助总经办建设企业价格信息库2.4 项目配套工作19、 负责房价成本计算,为价格决议提供数据20、 搜集房产核价材料,办理核价手续21、 负责计算各项目、各幢号建筑计划面积22、 负责计算设计费用面积23、 负责计算商品房销售面积2.5 完成上级交办其它工作3 部门公布或监督实施规
19、章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1建筑工程预算管理制度待确定实施2建筑工程决算管理制度待确定实施344 部门实施业务步骤(1) 建筑工程预算步骤(2) 建筑工程决算步骤5 部门参与关键业务步骤(1) 项目计划设计步骤(2) 勘察招标步骤(3) 设计招标步骤(4) 工程招标步骤(5) 监理招标步骤(6) 材料设备采购招标步骤(7) 乙方技术变更联络单会签步骤(8) 乙方施工联络单会签步骤(9) 甲方要求变更设计审批步骤(10) 甲方施工联络单会签步骤(11) 工程进度付款步骤(12) 图纸外工程量确定步骤(13) 乙方总包范围内无价材料、设备采购管理步骤(14) 甲供材料、设备采购步骤(1
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