湖南物业公司公共管理制度文件模板.doc
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1、湖南人和物业企业公共制度文件附件一:湖南省物业管理服务收费服务等级标准服务等级服务项目内容和标准一级基础要求1、物业管理企业持有资质证书。2、服务和被服务双方签署规范物业服务协议,双方权利义务关系明确。3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范、服务主动、热情。6、设置二十四小时用户服务体系,随时接收物业管理服务诉求,立即安排处理。急修半小时内抵达,其它报修按双方约定时间抵达现场,有完整报修、维修和回访统计。7、每十二个月最少1次用户意见调查,满意率8
2、5%以上。8、能依据业主需求,提供物业服务协议之外特约服务和代办服务,并公告服务项目和收费标准。9、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。房屋管理1、房屋共用部位管理制度完善,实施有效日常管理和维修养护,检修统计和保养统计齐全。2、房屋外观完好、整齐,符合原设计要求,无任何违章装修、违章建,公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每日最少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位,并做好统计,发觉损坏立即养护、维修。4、建立房屋修缮制度,实施便民报修和回访,房屋零修、维修立即率99%以上,房屋完好率98以上。5,小区主出入口设有小区平面示意图,有完整小区标识导示系统。公用设施设备维修养护
3、1、公共配套设施完善;道路平整顺畅;电梯、水、电、消防设施优异;智能化程度高。2、设施设备管理科学、规范,维护良好,保持最好运行状态。3、建立完备共用设施设备档案,设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。4、配置齐全、技术娴熟设施设备专业管理人员、严格实施设施设备操作规程及保养规范。5、有完备设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划,并有效实施。6、消防设施可随时启用;路灯、楼道灯完好率不低于95%。7、设备房保持整齐、通风,无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。帮助维护公共秩序1、 配置优异保安设备和监控报警系统,保持最好运行状态。2、小区出入口二十四小时站岗值勤。3、关键区域、关键部位每1
4、小时最少巡查1次;配有安全监控设施,实施二十四小时监控。4、小区实施人车分流管理,进出小区车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。5、进出小区外来人员实施登记出入管理。6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时立即汇报业主委员会和相关部门,并帮助采取对应方法。保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,持垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、一层共用大厅保养良好,地面定时抛光、打蜡,楼内其它公共区扫2次,每七天拖洗1次;共用部位玻璃每七天清洁1次;路灯、楼道灯每个月清洁1次。立即清除道路积水。无卫生死角。3、共用雨、污
5、水管道每十二个月疏通1次;雨、污水井每个月检验 1次,视检验情况立即清掏;化粪池每个月检验1次,每六个月清掏1次,发觉异常立即清掏。4、二次供水水箱按要求清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。5、依据小区情况制订合理消毒和灭虫除害计划并有效实施。绿化养护管理1、绿化覆盖率高,园林美观。2、有专业人员实施绿化养护管理。3、草坪生长良好,立即修剪和补栽补种,无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长情况,立即修剪整形,保持观赏效果。4、定时组织浇灌、施肥和松土,做好防旱、防涝、防冻。5、定时喷洒药品,预防病虫害。二级基础要求1、物业管理企业持有资质证书。2、设置二十四小时用户服务体系,能立即受理
6、物业管理服务诉求。3、急修1小时内抵达,其它报修按双方约定时间抵达现场,有完整报修、维修和回访统计。4、每十二个月最少1次用户意见调查,满意率80%以上。5、能依据业主需求,提供物业服务协议之外特约服务和代办服务,并公告服务项目和收费标准。房屋管理1、房屋共用部位管理制度完善,实施有效日常管理和维修养护,检修统计和保养统计齐全。2、房屋外观完好、整齐,无违章装修、违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位,并做好统计,发损坏 立即养护、维修。4、建立房屋修缮制度;实施便民报修和回访,房屋零修、维修立即率95以上,房屋完好率95以上。5、小区主出入口设有小区
7、平面示意图,有较完整小区标识导示系统。公用设施设备维修养护1、公共配套设施完善;道路平整顺畅:电梯、水、电,消防设施优异;智能化程度高。2、设施设备管理科学、规范,维护良好,保持最好运行状态。建立完备共用设施设备档案,设施设备运行、检验、维修、保养统计齐全。3、配置齐全、技术娴熟设施设备专业管理人员,严格实施设施设备操作规程及保养规范。4、有完备设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划,并有效实施。5、消防设施可随时启用;路灯、楼道灯完好率不低于95%。6、设备房保持整齐、通风,无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。帮助维护公共秩序1、配置保安设备和监控报警系统,保持良好运行状态。2、小区主出入
8、口二十四小时站岗值勤。3、关键区域、关键部位每 2小时最少巡查1次;配有安全监控设施,实施二十四小时监控。4、进出小区车辆实施证、卡管理;引导车辆有序通行、停放。5、进出小区外来人员实施登记出入管理。6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时立即汇报业主委员会和相关部门,并帮助采取对应方法。保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场。停车场、绿地等每日清扫2次:电梯厅、一层共用大厅保持清洁,楼内其它公共区域地面每日清扫2次,每七天拖洗1次;共用部位玻璃每个月清洁1次;路灯、楼道灯每个月清洁1次。立即清除道路积水。无卫
9、生死角。3、共用雨、污水管道每十二个月疏通1次;雨、污水井每个月检验1次,视检验情况立即清掏;化粪池每个月检验1次,每六个月清掏1次,发觉异常立即清掏。4、二次供水水箱按要求清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。5、依据小区情况制订合理消毒和灭虫除害计划并有效实施。绿化养护管理1、绿化覆盖率较高,植物选配合适。2、有专业人员实施绿化养护管理。3、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护,多种绿化植物长势良好。4、定时清除绿地杂草、杂物。5、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防旱、防涝、防冻。6、适时喷洒药品,预防病虫害。三级基础要求1、物业管理企业持有资质证书。2、设16小时用户服务体系。3、急修2
10、小时内抵达,其它报修按双方约定时间抵达现场,有报修、维修和回访统计。4、每十二个月最少1次用户意见调查,满意率75以上。房屋管理1、有房屋共用部位管理制度,实施有效日常管理和维修养护。2、房屋外观良好,无违章装修、违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每七天巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位,并做好统计,发觉损坏立即养护、维修。4、建立房屋修缮制度,实施便民报修和回访,房屋零修、维修立即率90%你以上,房屋完好率90以上。5、有小区平面示意图,有小区标识导示系统。公用设施设备维修养护1、公共配套设施设备完善。2、设施设备管理。规范,定时维护,运行正常。3、建立共用设施设备档案,设施设备运行
11、、检验、维修、保养等统计齐全。4、配置设施设备管理人员,按设施设备操作规程及保养规范运作。5、制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划,并有效实施。6、消防设施可随时启用;路灯、楼道灯完好率不低于85%。7、设备房保持整齐、通风,无显著跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。帮助维护公共秩序1、小区主出入口二十四小时值勤。2、关键区域、关键部位每半天最少巡查1次;配有必需技防监控设施。3、进出小区车辆实施管理,引导车辆有序通行、停放。4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时立即汇报业主委员会和相关部门,并帮助采取对应方法。保洁服务1、高层按层、多层按键设置垃圾桶,每日清运1次。垃圾袋
12、装化,保持垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;楼内公共区域地面每日清扫1次,每半月拖洗1次;共用部位玻璃每个月清洁1次;路灯、楼道灯每个月清洁1次。立即清除道路积水,无卫生死角。3、共用雨、污水管道每十二个月疏通1次;雨、污水井每季检验1次,视检验情况立即清掏;化粪池每季检验1次,每六个月清掏1次,发觉异常立即清掏。4、二次供水水箱按要求清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。5、依据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。绿化养护管理l、有专职人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉。绿篱、树木定时进行修剪、养护。3、定时清除绿地杂草、杂物。4、预防花草、树木病虫害。四
13、级基础要求1、物业管理企业持有资质证书。2、公告8小时用户服务电话。3、报修按双方约定时间抵达现场,有报修、维修和回访统计。4、每十二个月最少1次用户意见调查,满意率70%以上。房屋管理1、有房屋共用部位管理制度,实施日常管理和维修养护。2、房屋外观良好。3、每七天巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位,发觉损坏进行养护、维修。4、建立房屋修缮制度,实施便民报修和回访。5、小区、栋、单元(门)、户有显著标志公用设施设备维修养护1、设施设备按期维护,运行正常。2、建立共用设施设备档案,设施设备运行、检验、维修等统计齐全。3、操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范运作。4、防设施可随时启用;路灯、
14、楼道灯完好率不低于80%。帮助维护公共秩序1、小区 二十四小时值勤。2、实施巡视巡查制度。3、车辆停放有序。4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时立即汇报部门,并帮助采取对应方法。保洁服务1、区内设有垃圾搜集点,生活垃圾每日清运1次,基础实现垃圾袋装化。2、公共场所每日清扫,无卫生死角。3、雨、污水井每三个月检验1次,视检验憎况立即清掏;化粪池每六个月检验1次,每十二个月清掏1次,发觉异常立即清掏。4、二次供水水箱按要求清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。5、据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。绿化养护管理1、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护。2、定时清除绿地杂草、杂
15、物。3、预防花草、树木病虫害。附件二:邵阳市人和物业管理收费表依据湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它相关收费指导标准制订项目一级服务二级服务三级服务备注多层住宅1.200.800.50本小区实施二级标准下浮为0.6元,在业主委员会成立之前优惠价为0.5元办公使用住宅加100%商业使用住宅加150%二次供电加价8%,变损另行测算二次供水加价8%加二次供水加压电费装修管理服务费按每平方米建筑面积天天0.01元。装修垃圾清运费按每平方米建筑面积2元计收。装修工人出入证件工本费出入证每证收取工本费5元。暂收装修确保金1000元车库管理费、电费20元/月车库附件三:住宅小区公共性物业服务
16、费申报登记立案表物业管理单位服务基础情况申请单位名称人和物业资质等级三级证书编号法人代表及电话左爱梅5680070财务主管及电话唐良6631073地址邵阳市火车南站开发区27-2#邮编42服务物业名称盛世嘉园责任人胡文益电话2364933地址邵阳市火车南站开发区27-2#邮编42小区占地面积建筑占地面积绿化面积(绿化率)道路面积其它42869.012598.313070总建筑面积住宅面积办公楼面积商铺面积会所面积71866.061462.030010104.4物业类别多层住宅61462.0540户二级多层带电梯住宅户级高层住宅户级办公使用多层住宅户级办公使用多层带电梯住宅户级办公使用高层住宅户
17、级商业使用多层住宅6456.22117户二级商业使用多层带电梯住宅户级商业使用高层住宅户级申请公共性服务费标准服务项目收费标准备注多层住宅多层带电梯住宅高层住宅办公使用住宅加价率和标准商业使用住宅加价率和标准二次供电价格二次供水价格特约服务项目收费标准备注小区内小车车位出租每个月60元/一车位公共配套设施情况小区文化活动面积提供服务内容1、 小区秩序二十四小时维护2、 小区内二十四小时监控录相3、 小区保洁4、 小区水电小型维修5、 小区内道路小型维修6、 小区日常运作注:表中不够位置或新增项目可另纸补充公共性物业服务收费成本组成计算表(单位:元/月)序号收费成本组成及计算金额备注1管理服务人
18、员工资、社会保险和按要求提取福利费64512元1200*4*12*(1+12)2物业公用部位、公用设施设备日常运行、维护费用60000元3用于物业管理办公费和固定资产折旧费用56000元560000*10%4环境卫生清洁费用29568元550*4*12*(1+12)5绿化养护费用13070元6秩序维护费用145000元750*16*12*(112)7公用水电费用5000元8其它费用55000元9小计(1+8)283150元10公用部位、公用设施经营收益11法定税金10520元12企业利润56630元283150*2013公共性物业服务费总额339780元14每平方米建筑面积公共性物业服务费注:
19、序号26号均不得反复计入已在序号1反应职员工资、社会保险和福利费。物业管理单位审查意 见责任人:年 月 日业主大会或业主委员会意见责任人:年 月 日房地产行政部门审查意见责任人:年 月 日价格行政部门审查意见 责任人: 年 月 日 注:机关机关物业服务社会化改革过渡期内公共性物业服务费申报,业主大会或业主委员会意见由同级机关事务管理部门签署。物业管理服务内容和范围日常服务1. 用户服务为创建安全、文明、高雅、舒适居住环境,服务处特设置:用户服务、投诉及接待中心(以下简称“客服中心”,方便我们能立即出现在您面前,提供我们专业服务。2. 安全防范和交通疏导服务服务处为小区设置二十四小时安全防范工作
20、,对小区关键出口二十四小时值守和不定时巡视,并对小区关键火灾隐患区域进行发巡查,一旦发生火灾隐患,立即排除,以确保小区安全;为维护小区正常生活秩序和良好交通秩序,实施严谨车辆管理制度,在上下班高峰期,服务处管理人员参与疏导。3. 日常供电服务为确保小区正常供电,服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统运行、维护和保养。业主自有部分电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路更换和维修服务由业主自行安排、负担;如有愿意委托服务处服务,属于特约服务,须另行收费。4. 日常供、排水服务本小区为多层商住房,供水系统由自来水企业直接供水,服务处负责小区内主干管道、阀门清洁、维护和保养;同时负责主排水系统、
21、流泥井、化粪池定时或临时疏通;各业主户内主供水开关后水表、全部供水管道、阀门、龙头及主排水管道之前排水设施,即属于业主自有部分给排水设施,由业主负责;如有意委托服务处服务,属于特约服务,须另行收费。5. 消防、对讲门禁系统、周围红外线防范系统、停车场管理系统服务服务处负责排烟通风系统、消防栓、消防水泵、管道、消防警铃等消防设施设备维护保养服务服务处负责小区周围防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门禁运行、维护和保养。6. 日常清洁、绿化服务为确保小区环境整齐,给业主提供一个舒适、整齐、温馨居住、生活场所,服务处提供公共区域日常保洁和绿化服务,并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾
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