烟台房地产市场调研年度报告模板.doc

烟台房地产市场调研汇报（）
此次对烟台市、莱山区进行房地产市场专题调查，最终目标是在充足搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场相关数据基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现实状况及发展趋势，从而论定项目在本区域发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制订合理产品力提升和营销策略。

一、烟台城市概况
概述：
?nbsp;        优越区位和交通优势使烟台市含有良好发展潜力；
?nbsp;        从城区面积和人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；
?nbsp;        烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游海滨城市。
1、地理位置
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南和青岛毗邻，北濒渤海、黄海，和辽东半岛对峙，并和大连、韩国、日本隔海相望，是国家关键开发环渤海经济圈中关键城市和中国最具竞争力城市之一。
全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
2、行政区划及面积
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。
3、城市人口
年份
城市人口
增加率
（万人）
170.83
——
（万人）
174.34
1.02%
（万人）
176.26
1.01%
（万人）
200
1.14%

4、城市交通
烟台市含有良好陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展发明良好条件。
?nbsp;        陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。
?nbsp;        海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国关键港口城市标志，是中国北方关键对外贸易枢纽港，和70多个国家和地域100多个港口直接通航。
?nbsp;        空：航空业快速发展，烟台空港已和中国外48个城市开通航线，国际航线5条，每七天航班22个，共实施航线61条，平均每七天有143个航班。
5、优越地理位置造就烟台成为优异旅游城市
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸和海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，中国游客1436.05万人次。

二、城市经济
概述：
?nbsp;        烟台市经济发展强劲并连续快速增加，烟台市GDP总量已超出济南，仅次于青岛，居山东省第二位；
?nbsp;        三产百分比更趋合理，深入奠定烟台市沿海工业城市地位；
?nbsp;        财政实力和税收深入加强；
?nbsp;        固定资产和房地产投资深入加大；
?nbsp;        城市基础配套设施不停完善，给房地产发展提供良好城市环境。
1、中国生产总值和人均GDP连续快速增加
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是二十一世纪中国关键开发环渤海经济圈内关键生长点，近几年经济连续高速发展。
（1）烟台市GDP
烟台市经济连续高速增加。GDP达成1316亿元，GDP达成1630.9亿元，GDP达成.46亿元，GDP达成2402亿元，GDP达成2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市中国生产总值排名中列居前位。
（2）烟台市人均GDP

——
GDP

4719（美元）

6053（美元）
（资料起源：政府统计公报）
2、三产业百分比更趋合理，各产业总值增加速度快速(政府数据未公开)
全市第一产业实现增加值216.01亿元，增加5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增加20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增加13.9%。三次产业结构由上年9.81：59.53：30.66改变为8.99：60.87：30.14。全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提升0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提升0.35个百分点。
3、固定资产投资和房地产投资深入加大
（1）烟台市固定资产投资和房地产投资额
全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增加19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增加29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增加29.16%。税收总收入236.55亿元,增加25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。整年完成房地产投资71.78亿元。
小结：
近几年，烟台市经济发展快速，三产百分比日趋合理，中国生产总值已在山东省和全国前列，经济实力增强促进固定资产投资和房地产投资连续加大，为房地产发展提供稳定经济基础。
4、居民消费能力
概述：
?nbsp;        居民收入和支出全部有一定幅度提升，消费能力增强；
?nbsp;        社会消费品零售总额增加幅度较大，市场交易繁荣，居民购置力比较旺盛；
?nbsp;        城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大需求空间；
?nbsp;        居民存款继续增加，市场消费需求未充足释放。
（1）居民收入和支出全部有提升

经济指标类型

城镇
居民
人均可支配收入（元）
9785
10803
12452
人均消费支出（元）
7479
8054
9035
居住消费支出比重
6.48%
6.22%
6.37%
恩格尔系数
——
37.3%。
37.2%
农村
居民
人均纯收入（元）
4120
4660
5347
人均生活支出（元）
——
2809
3138
居住消费支出比重
10.97%
7.54%
7.57%
恩格尔系数
2494
39.95%
39.29%
（资料起源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）
，城镇、农村居民收入和支出比全部有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出百分比较小且浮动不大，能够看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。
恩格尔系数在一定程度上衡量能够一个国家和地域人民生活水平情况。依据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。现在烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐步增强，对住房面积和居住质量需求也随之增强。
（2）社会消费品零售总额增加幅度较大

366.11亿元
516.43亿元
599.58亿元
（资料起源：烟台市历年政府部门统计公报）
烟台市社会消费品零售总额靠近600亿，在基础上增加16.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购置力比较旺盛。
（3）城市居民人均住房面积

城市居民人均现房面积
烟台市
18.67㎡
山东省
21.9㎡
全国
26㎡

（资料起源：政府部门统计公报、网站）
从上表能够看出，烟台市城市居民人均住房面积为18.67m2，和山东省平均水平还有一定距离，和全国相比差距更大，首先说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，其次也预示着烟台房地产市场还有很大需求空间。
（4）银行存款继续增加

1296.58亿元
1463.55亿元
1683.20亿元
（资料起源：烟台市历年政府部门统计公报、年鉴）
，烟台市居民存款额达成1683.20亿元。这首先说明居民收入不停提升，其次也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充足释放，而房地产作为一项关键投资并未被当地居民充足利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。
小结：
烟台市城镇居民人均可支配收入连续增加标志着城镇居民收入进入快速增加阶段。而收入连续增加促进家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力拉动；大量闲散资金苦于无适宜投资渠道，如加以科学投资引导，肯定能吸引部分用户投资房产。

三、烟台市城市计划及各区功效分析
概述：
烟台市城市向东西两翼拓展，在城市计划大局指导下，莱山区含有更强劲发展潜力。
1、城市建设现实状况
近几年，烟台市加紧城市化可连续发展战略。，城市对旧居民区环境综合整改扎实推进：对市区14个小区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整改，城市形象大大提升。
2、城市计划
（1）城市发展战略布署标准
壮大中心城市，发展八大组团
?nbsp;        加强城市基础设施建设和环境综合整改，壮大中心城市，加紧五区融合，膨胀中心区规模和实力。
?nbsp;        充足发挥资源和区位优势，继续根据城市总体计划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。
?nbsp;        膨胀发展莱山区，完善提升芝罘区，加紧建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功效，规范城市管理，提升城市形象。
（2）计划年限
-
（3）城市规模
计划烟台中心城区城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。
（4）计划范围
莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。
（5）具体计划
山海结合，组成烟台滨海组团式大城市空间结构
?nbsp;        以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛和一体城市格局。
以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市空间结构，八大组团及自然隔离带分布以下：
?nbsp;        划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。，建设各组团自然隔离带，有机联络；
?nbsp;        辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平和初家组团； 岱王山、归岱山，分隔初家和芝罘组团； 岱王山南麓山脉，分隔初家和黄务组团 ； 外夹河分隔黄务和莱山组团； 夹河及其沿河绿带芝罘和福山、开发区组团 ： 黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区和八角组团。
（6）城市性质和各区功效定位
城市性质定位：
烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导现代化、国际性港口城市。 

各区功效定位：
区域
功效地位
芝罘区
商业、居住中心
福山区
工业中心
开发区
外向型、现代化工业中心
莱山区
行政、居住、文化、教育中心
牟平区
休闲、娱乐、度假中心
小结：
伴随城市基础设施、配套不停完善、城市规模不停扩大、功效深入增强，房地产必将进入新发展阶段。

烟台房地产市场调研汇报（）
序言：
此次对烟台市、莱山区进行房地产市场专题调查，最终目标是在充足搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场相关数据基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现实状况及发展趋势，从而论定项目在本区域发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制订合理产品力提升和营销策略。

一、烟台城市概况
概述：
        优越区位和交通优势使烟台市含有良好发展潜力；
        从城区面积和人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；
        烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游海滨城市。
1、地理位置
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南和青岛毗邻，北濒渤海、黄海，和辽东半岛对峙，并和大连、韩国、日本隔海相望，是国家关键开发环渤海经济圈中关键城市和中国最具竞争力城市之一。
全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
2、行政区划及面积
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。
3、城市人口
年份        城市人口        增加率
（万人）        170.83        ——
（万人）        174.34        1.02%
（万人）        176.26        1.01%
（万人）        200        1.14%

4、城市交通
烟台市含有良好陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展发明良好条件。
        陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。
        海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国关键港口城市标志，是中国北方关键对外贸易枢纽港，和70多个国家和地域100多个港口直接通航。
        空：航空业快速发展，烟台空港已和中国外48个城市开通航线，国际航线5条，每七天航班22个，共实施航线61条，平均每七天有143个航班。
5、优越地理位置造就烟台成为优异旅游城市
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸和海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，中国游客1436.05万人次。

二、城市经济
概述：
        烟台市经济发展强劲并连续快速增加，烟台市GDP总量已超出济南，仅次于青岛，居山东省第二位；
        三产百分比更趋合理，深入奠定烟台市沿海工业城市地位；
        财政实力和税收深入加强；
        固定资产和房地产投资深入加大；
        城市基础配套设施不停完善，给房地产发展提供良好城市环境。
1、中国生产总值和人均GDP连续快速增加
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是二十一世纪中国关键开发环渤海经济圈内关键生长点，近几年经济连续高速发展。
（1）烟台市GDP
烟台市经济连续高速增加。GDP达成1316亿元，GDP达成1630.9亿元，GDP达成.46亿元，GDP达成2402亿元，GDP达成2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市中国生产总值排名中列居前位。
（2）烟台市人均GDP

——        GDP
        4719（美元）
        6053（美元）
（资料起源：政府统计公报）
2、三产业百分比更趋合理，各产业总值增加速度快速(政府数据未公开)
全市第一产业实现增加值216.01亿元，增加5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增加20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增加13.9%。三次产业结构由上年9.81：59.53：30.66改变为8.99：60.87：30.14。全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提升0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提升0.35个百分点。
3、固定资产投资和房地产投资深入加大
（1）烟台市固定资产投资和房地产投资额
全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增加19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增加29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增加29.16%。税收总收入236.55亿元,增加25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。整年完成房地产投资71.78亿元。
小结：
近几年，烟台市经济发展快速，三产百分比日趋合理，中国生产总值已在山东省和全国前列，经济实力增强促进固定资产投资和房地产投资连续加大，为房地产发展提供稳定经济基础。
4、居民消费能力
概述：
        居民收入和支出全部有一定幅度提升，消费能力增强；
        社会消费品零售总额增加幅度较大，市场交易繁荣，居民购置力比较旺盛；
        城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大需求空间；
        居民存款继续增加，市场消费需求未充足释放。
（1）居民收入和支出全部有提升
        经济指标类型                       
城镇居民        人均可支配收入（元）        9785        10803        12452
        人均消费支出（元）        7479        8054        9035
        居住消费支出比重        6.48%        6.22%        6.37%
        恩格尔系数        ——        37.3%。        37.2%
农村居民        人均纯收入（元）        4120        4660        5347
        人均生活支出（元）        ——        2809        3138
        居住消费支出比重        10.97%        7.54%        7.57%
        恩格尔系数        2494        39.95%        39.29%
（资料起源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）
，城镇、农村居民收入和支出比全部有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出百分比较小且浮动不大，能够看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。
恩格尔系数在一定程度上衡量能够一个国家和地域人民生活水平情况。依据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。现在烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐步增强，对住房面积和居住质量需求也随之增强。
（2）社会消费品零售总额增加幅度较大

366.11亿元        516.43亿元        599.58亿元
（资料起源：烟台市历年政府部门统计公报）
烟台市社会消费品零售总额靠近600亿，在基础上增加16.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购置力比较旺盛。

四、莱山区现实状况、计划及发展
1、区域现实状况
莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路延伸路段为迎春路，是现在莱山区关键城市干道。整个区域拥有很好海景资源优势。
20世纪90年代以前莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。自市政府搬迁，莱山区已逐步成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。
因为莱山区建区时间较短，政府对该区域计划要求起点高，努力争取把莱山区建设成烟台城市展示面。
在政府高起点计划及优越居住环境等众多原因共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商和购房者关注，已成为烟台市房地产开发烧土。
2、区域计划及未来发展
（1）城市定位及计划标准
依据烟台市十一五计划，莱山区将被定在行政、文教科研、高新技术功效区域。计划依靠高校云集大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推进产业建设，实现城建双赢。
（2）具体计划
莱山区中心城区：
莱山行政中心在体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为计划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐步改变。
以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校围绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。
观海路、迎春大街大道区域计划：
沿观海路和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏空间序列。东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志———世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。世贸中心计划５星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓２楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。
中心居住区计划：
为避免莱山区现有狭长地貌造成人口密集度不高，并疏散芝罘区过高人口密度，莱山区中部将计划建设一处占地602.7公顷中心居住区，估计容纳人口８万，从而实现对区域内商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。
小结
三产百分比日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济连续快速增加，促进固定资产投资和房地产投资深入加大、居民收入水平不停提升，深入奠定了房地产发展经济基础。
在城市化进程加紧、城市规模扩大等诸种原因共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。如此，整个烟台市及莱山区房地产必将迎来新发展契机。

五、烟台市房地产市场概况
?nbsp;        近几年烟台市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好；
?nbsp;        商品房价格连续上扬；
?nbsp;        商业地产总体供给量较大；
?nbsp;        外地消费者购房百分比较高，成为房地产市场一个关键消费力量；
?nbsp;        市场物业档次、价格差异较大，整体销售情况不错；
?nbsp;        市场整体开发及营销水平不一，伴随品牌企业进入，开发理念逐步提升；

土地交易面积
总建筑面积

249.5万平方米
420.9万平方米
1、土地供给

（资料起源：烟台市土地局网站信息）
烟台市共挂牌（拍卖）出让土地面积249.5万平方米，总建筑面积420.9万平方米，土地供给量充足。除了住宅用地外，商业用地增幅不减，酒店和写字楼用地则比重加大，这二者百分比靠近土地供用总量30%。
2、房地产市场各项指标逐步上扬
（现在数据只能统计到）
——

房地产开发完成投资
52亿元
85.7亿元
242．87亿元
施工面积
815万平方米
1050万平方米
2532．54万平方米
完工面积
395万平方米
500万平方米
1168．41万平方米
销售面积
400万平方米
440万平方米

住宅销售面积
——
399万平方米

（资料起源：烟台市统计局网站、烟台市建设信息网、山东省招远市信息网络中心）
（1）房地产开发完成投资达85.7亿元，在基础上增幅上涨64.8%，开发投资额快速增加。
（2）商品房施工、完工面积大幅提升，分别达成1050万㎡、500万㎡。
（3）商品房销售首次超出完工面积；销售面积达成440万㎡，其中住宅面积399万㎡，整个房地产市场需求两旺，交易活跃。
3、商品房价格连续上升
——

商品房销售均价（元/m2）
2365
2649
2857
住宅销售均价（元/m2）
2253
2523
2674
从近两年商品房销售均价看，每十二个月全部有较大幅度上涨。全市商品房平均售价达每平方米2649元，同比增加12%，其中住宅2523元/平方米，增加16%。写字物业价格也同时攀升，平均每平方米达成4518元，增加28%。
据统计，5月份烟台房屋销售价格比4月份增加1％。5月份新建商品房价格同比增加6.9％，比上月增加1.1％；二手住房价格同比增加4.8％，商品房价格连续上升。
4、商业地产总体供给量较大。
据不完全统计，烟台市各类商业地产总供给量大于55万平米，比上升了近20%。由此可见，近两年烟台市商业地产市场供给量已超出100万方，加上已营业商业场所及尚待开发土地，不难发觉，烟台商业地产总体供给量较大。
5、外地消费者购房百分比较高，成为烟台市房地产市场一个关键消费力量。
伴随改革开放深入发展，胶东半岛加工基地已经形成。开发区、莱山区仍是招商引资热土，吸引大量企业和大量人流，形成一个巨大消费市场。
近几年外地用户在烟台市购房百分比较大并连续上升（外来人口包含烟台市下属县市、镇区居民、外市、外省、华侨及部分外国人等），关键集中地是开发区和莱山区。
从对莱山区等楼盘实地走访中了解到，外地人购房百分比较高，有些楼盘甚至达成30%以上。
6、市场物业档次、价格差异较大，但整体销售情况不错。
现在市场物业形态兼顾多层、别墅、小高层、高层等，存在多个档次、价位产品，其中一线海景房、市中心区域楼价均价达成8000元/平方米，有些区域均价只有约3000元/平方米，两极分化严重。
经过对多种档次楼盘实地走访发觉，因为产品所针正确消费群体各有不一样，现在整体销售情况良好。
7、烟台房地产开发、营销水平不一，伴随品牌企业进入，开发理念逐步提升。
烟台市整个房地产开发、营销水平不一，有些当地开发商开发水平较高，如祥隆集团开发海天名人广场、南山集团开发南山世纪城成为当地代表性楼盘；但有开发商还停留在较低级开发层面上，对市场营销不太重视且楼盘推广路径有限，从而制约项目销售。
伴随阳光100、北京天鸿集团、上海世贸集团等外来品牌或实力雄厚集团强势进驻，她们带来优异开发理念、营销手段、产品开发等全部直接刺激当地开发商水平提升。
小结：
从近两年房地产市场宏观数据来看，各项经济指标数量全部有较大幅度上升，市场发展势头强劲、交易活跃，整体市场销售情况良好，展现供需两旺态势，但楼盘开发、营销水平等方面有待深入提升。

六、烟台市房地产发展趋势
经济蓬勃发展促进城市化进程加紧、城市外沿不停延伸，很多原因直接或间接促进房地产加紧发展。未来几年内，烟台市房地产市场将继续沿着健康发展道路继续走下去。
1、经济连续快速发展促进房地产深入发展。
经济快速增加，固定资产投资和房地产投资加大，居民收入不停提升、消费能力深入增强，这一切有利原因全部将促进房地产市场发展。
2、土地供给充足深入加剧市场竞争
土地供给
总建筑面积
176万m2
294万m2

3月15日烟台市土地挂拍总面积176平米，总建筑面积达294万平米。仅以现在土地成交面积计算，底至，有约100万平米新建项目面世。从整个市场看，土地及市场供给充足，造成竞争深入加剧。
3、房价将继续上升，局部上涨速度较快。
（一）城市向心力及城市化进程加紧造成房价深入上升。
（二）建筑、财务等成本继续增加，银行利率上调全部将直接影响商品房价格继续上升。
（三）因为区域土地成本不一样，如芝罘、牟平楼面地价偏低，莱山稳步增加，开发区增幅大，故局部房价上涨速度较快。
4、城市呈东西两翼发展，莱山区普遍被消费者看好。
在城市计划指导和发展下，烟台市呈东西两翼发展。开发区发展速度快，而莱山区是烟台市行政所在地，被定位为行政、居住、文化、教育中心，近几年房地产开发速度较快，发展普遍被消费者看好。
5、区域板块初步形成，由项目竞争转变为区域和板块竞争。
现在烟台市各区域板块已初步形成，以前项目和项目之间竞争正逐步转化成区域和区域之间竞争，消费者在选择住房时，也将更多考虑区域板块特征。
区域板块成形，加剧了瓜分市场份额竞争猛烈性。
6、商业地产形态多样化，开发方向逐步向市中心周围区域扩张且专业化深入提升。
商业地产开发逐步向市中心周围区域扩张，如莱山区等，并朝着专业化、单一化方向发展，开发理念愈加趋于成熟和理性。
7、市场竞争促进开发水平、项目品质及营销得以提升。
区域板块形成和扩张，造成猛烈竞争，除产品之外，更多应该是服务竞争、营销竞争和操作手法竞争。开发商从取得土地开始，就必需投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化产品以满足消费者需求，并在营销上树立鲜明旗帜。
8、城市规模扩大和城市化进程深入加大，造成居民对住房要求增加。
政府估计城市化率达成53%，城市人口不停增加，为住房提供了极大主动需求空间；大规模城建拆迁改造，也客观上造成大量被动需求。如此，房地产仍有较大开发前景。
9、外地消费者在烟台置业百分比仍会上升，但上升幅度不大。
经济快速增加、城市化进程加紧和旅游业发展，这些全部将造成外来人口增加，外地消费者在烟台置业百分比必将逐步上升，但上升幅度不大。

十、新政将对烟台市房地产市场产生一定影响。
今年新政对烟台市房地产会造成怎样影响？据了解，在烟台市地方政策还未出台之前会造成部分消费者持币现望，认为新政策对商品房价格造成一定影响，一定程度制约销售。
小结：
，烟台市房地产业将继续保持快速增加态势，房地产价格稳步攀升格局不会有太大改变，但涨势相对比较平稳。
在政府加大城市建设同时，烟台市更具良好投资、居住环境，而城市向心力及城市化进程加紧，促进房屋需求量深入增加。伴伴随住房二、三级市场放开，为大家买房提供了更宽广余地，也为以后房地产业发展提供了巨大空间。
同时，因为市场供给比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐步兴起等造成市场竞争猛烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。

七、莱山区房地产市场概况
1、受区域发展、居住环境等原因影响，莱山区房地产已成为开发烧土，房价每十二个月全部水涨船高。
莱山区近商品房价格一览表以下：
年份
1994—1996年
1997—1999年
—
—
销售均价
约1000元/m2
约1800元/m2
约2600元/m2
约3800元/m2
（资料起源：政府部门网站）
短短，莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。该区房价高差很大，价高者如海天名人及东上海赋等，小区每平方米已达万元以上。
莱山区房价突涨，关键是居住环境好、市政府迁入、体育公园、高校云集相关键关系，同时大量投资者对莱山区很关注。在这些原因共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。
2、板块现实状况
滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设关键工程之一。作为依山傍海发展起来大型聚居区，现在已经形成一个含有功效聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生小区空间。
该板块关键以海景房为主，尽管项目较多，但全部定在高级海景住宅，高层、多层、别墅等多个物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做比较到位。
在众开发商共同努力，该板块房价在短短内上涨了500%以上，现在该板块大多数楼盘均价在6000--8000元/平方米，该区域也成为烟台市公认富人区，但现在该板块楼盘普遍存在周围生活配套不足、人气不旺、购物不便、空置率高等问题。
3、用户组成
该板块用户是烟台市高收入人群代表，她们当中有是私企老总，有是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中地方。这些用户大全部拥有私家车，而所居住小区离市区仅有约20分钟车程。所以，她们通常喜爱开车去市中心购物。
4、代表楼盘
    海天名人广场、东上海赋、南山世纪城等。
5、发展趋势
因为一线海景属稀缺产品，经过多年开发，现在一线海景可供开发土地所剩无几，该板块发展受到限制，估计今明两年高端市场供给量在20万平方米左右。而分期开发南山世纪城，后续房源将陆续面市。

八、莱山区房地产市场潜在供给量分析
1、土地供给及计划建筑总面积
——
土地面积
计划总建筑面积
烟台市
176万方
294万方
莱山区
50.76万方
81.59万方
（资料起源：政府部门网站）
3月15日，烟台市土地拍卖176万方，计划总建筑面积294万。其中莱山区土地拍卖50.76万方，总建筑面积81.59万方，关键分布在三滩小区旧村及滨州医学院烟台校区东侧，计划为住宅、商业用途。
即使莱山区沿迎春大街两侧土地已批完，但近段时期内土地及市场供给比较充足。
2、市场潜在供给量估计
伴随时间推移，区域内市场供给量大幅度提升。按南山世纪城计划总建筑面积150万方来算，除去现在推出25万方外，近2年内陆续会推出50-60万方；立立即面市项目及现在已批土地推向市场时，加上市场原有存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为猛烈。

九、烟台市商业调查
1、商业街调查对比
商业街
名称
经营项目
租金水平
（元/平方米/年）
商业特点
经典网点
海港路
百货
2400-4800
大型商业网点集中
振华商厦
南大街
服装
2500-5000
商业气氛浓，人流量大
南大街购物城
西大街及北大西街
综合商业
-3600
商业气氛尚需培育，购物环境好
百盛购物中心

南大街市级商圈分析：
商圈特点
商业功效较齐全
商业网点多而密集，功效较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。
辐射范围广
该商圈是烟台市唯一市级商圈，是烟台市商业最繁荣区域，含有辐射和服务全市区及周围腹地地域能力。
交通便利
该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。
商业气氛发展均衡
该商圈内几条关键商业街道商业气氛较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。
商业网点间竞争猛烈
大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争很猛烈。
存在问题
网点布局不尽合理
大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则显著偏少。
商业形态单一
大中型商业网点多，缺乏街区式商业。
购物环境亟需改善
网点配套设施建设不完善，周围环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。
行业管理未得到重视
网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调整状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹计划、开发，行业管理没得到重视。
网点人流导向性不强
商业网点顶层商业存在运行差普遍现象，出现一层和顶层商业人流反差过大、人气淡和面积空置较高问题。
商业功效受到限制
商业网点间各自为阵，缺乏良好有机整合、优势互补，商业功效受到限制。
商圈计划
1、在海港路两侧向西至大海阳路地段，商业用地面积约34公顷，计划新建大型购物中心1处，大型综合百货商场1处；
2、将现有大型商业零售网点提升：1处大型综合百货商场（振华商厦）、2处大型综合超市（中心广场、良友广场），2处大型专业店（创进广场-电子通讯专业店、田园大厦-图书专业店）；
3、恢复时代广场美食一条街，提升改造海港路高级品牌一条街和西大街综合商业街，完善扩建基层商业网点。

2、以九隆广场为中心幸福区级商圈
经典商业网点示