游泳馆综合项目可行性研究应用报告.doc

某游泳馆项目可行性研究汇报 
1、 游泳馆项目总论 
    某游泳馆是一个定在休闲、游泳馆、娱乐企业，是园区管委会投资建设， 某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功效。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设置游泳馆会馆有更深层次设想，经过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明体育产业群。苏州工业园区游泳馆拟就某游泳馆二期某大厦四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目和游泳馆投资管理提出商榷。为加强双方相互了解，并达成最终共识，我方在考察认证基础上，提供本游泳馆项目标可行性方案交由贵方参考。
2、 游泳馆项目背景和概况 
游泳馆产业股份一直致力于中国体育产业开拓和发展。是国家体育总局下属体育产业企业，作为游泳馆产业股份下属企业，以游泳馆产业为主营业务和发展目标游泳馆投资管理是游泳馆产业战略决议中心、品牌和连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心和信息服务中心，并和中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆发展。同时，经过有效国际合作，引进国外著名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆快速发展关键举措。和美国连锁游泳馆著名品牌游泳馆企业强强联合和有效合作，在引进其优异管理方法和经验基础上结合各地方市场特征形成了自己一套完整游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。现在已经在以北京为主北方地域发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。
企业发展目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方法，以京、沪、穗为关键，并辐射其它城市连锁格局，五年内形成全国过百家连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训统一，建立起以游泳馆业为关键，同时带动体育用具业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并经过资本运行，努力争取三年内成为中国游泳馆产业“领头羊”，五年内占有中国游泳馆市场最大份额。
3、市场分析和建设规模
游泳馆俱乐部是一个地域性很强产业，苏州新区作为新兴综合高科技园区，游泳馆服务设施发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合游泳馆设施，某游泳馆项目设置和营业规模是其它商业游泳馆俱乐部无法比拟。 
苏州英派斯游泳馆俱乐部在苏州市体育中心，从游泳馆俱乐部辐射范围看，对本游泳馆项目不会形不成太大冲击。排除苏州市老城区综合类游泳馆房，能对某大厦游泳馆会所产生影响只有二家，一家是苏州工业园区苏州市苏春西路158 宝迪国际游泳馆，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于10月开始正式运行，营业面积愈平方米，此俱乐部某大厦距离500米左右。第二家是湖左岸高级住宅区二期游泳馆会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设游泳馆项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部营业范围和方法还有待确定。此游泳馆项目据某游泳馆项目也只有不到500米。 
从竞争上看，宝迪国际游泳馆俱乐部和湖左岸游泳馆会馆会对本游泳馆项目产生一定影响。但从游泳馆项目标设置和上看，某大厦游泳馆项目设置很丰富，单就游泳游泳馆项目标规模和档次而言，湖左岸游泳馆会馆游泳池和某游泳馆存在着一定差距。同时，某游泳馆游泳馆项目标丰富程度和综合程度是另外两家游泳馆俱乐部难以达成。
某游泳馆是一个定在休闲、游泳馆、娱乐企业，是园区管委会投资建设， 某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功效。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设置游泳馆会馆有更深层次设想，经过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明体育产业群。
3、建设条件和厂址选择
游泳馆产业股份一直致力于中国体育产业开拓和发展。是国家体育总局下属体育产业企业，作为游泳馆产业股份下属企业，以游泳馆产业为主营业务和发展目标游泳馆投资管理是游泳馆产业战略决议中心、品牌和连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心和信息服务中心，并和中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆发展。同时，经过有效国际合作，引进国外著名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆快速发展关键举措。和美国连锁游泳馆著名品牌游泳馆企业强强联合和有效合作，在引进其优异管理方法和经验基础上结合各地方市场特征形成了自己一套完整游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。现在已经在以北京为主北方地域发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。
苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区全部商业服务、社会服务设施全部集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里计划区内计划19个邻里中心。游泳馆项目区周围大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。关键道路成方格状，和原有河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。 
 特殊政策优势、便利交通网络、高标准基础设施、优越生活环境、充足人力资源和优惠税收政策提供了在此建厂优势和可行性。
5、工厂技术方案
游泳馆项目内部设置 一、游泳馆项目计划定位 
游泳馆项目计划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点和本身营销和经营管理定位前提条件下，尽可能控制投资成本、降低运行成本，使该游泳馆项目在取得最大品牌效益和社会效益同时，取得最大经济效益。 
因为游泳馆项目周围档次较高美容场所较少，为满足高收入女性需要，俱乐部将配置高级专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全方面高层次服务。 
游泳馆项目装修设计  本游泳馆项目处于某大厦群楼四、五层，和独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面显著位置应该树立俱乐部醒目标牌，使过往行人注意。 
 因为俱乐部分为二层，每层面积不大，所以俱乐部装修时，应尽可能保留层高，尽可能给会员及贵宾以宽大、自由感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简练、明快、整齐、舒适、含有时尚品位为标准，运动游泳馆区域经过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃游泳馆图片为装饰，营造一个健康、动感气氛，促进会员产生运动和跳跃感。 
 整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业全部时段中，将连续播放节奏感较强动感音乐，以提升运动游泳馆者运动兴奋性，并烘托运动游泳馆气氛。 
游泳馆项目内部设置计划 
   依据游泳馆游泳馆俱乐部内部设置格局，对苏州市某大厦游泳馆会馆关键功效区域进行以下划分和设计：  
    四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米    五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米  功 能 区 使用面积 五层 心肺功效训练区 859  小操房 200  前台 50  水吧 80 
 会籍顾问办公室 30  洗浴及更衣室 385  男更衣室 185  女更衣室 200  公共区域及通道 80  四层 游泳馆操房 433力量器械区 255  动感单车Spinning 80  运动教练指导室 30  美容 10 疲惫恢复诊疗室 50  抻拉区 50  办公区 50  职员更衣 50  贮藏室 20  公共区域及通道 80 
6、环境保护和劳动安全
因为某馆是游泳馆，没有环境上威胁可言，至于馆内天天生活垃圾等，本馆可分类以后定时处理。
劳动安全方面可健康检验 
游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其好友提供无偿健康检验，这是 向非会员出售会员卡最为有效方法之一。健康教育在推销会员卡时是个关键原因，大家将了解到游泳馆运动给身体健康带来益处，同事也是为大家即全部游泳人员安全考虑，游泳馆水会主动和立即更换和加以消毒，杜绝一切有害游泳人员身体和游泳意义事件发生，从而给广大游泳消费者提供一个有力地健康游泳场所，促进社会人员身体素质提升。
7、企业组织和劳动定员
一、游泳馆项目营销和管理定位： 作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地域合作店,游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店将根据游泳馆游泳馆俱乐部一贯高水准进行投资和经营管理,努力争取做成华东地域高级游泳馆俱乐部高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质游泳馆俱乐部形象，深入拓展游泳馆品牌在华东地域影响力。
二、游泳馆项目管理
1. 组织机构设置（31人） 俱乐部总经理（1人） 市场部 销售部 健美操部 私教部 运行部 财务部 主管 主管 主管 主管 主管 主管 （1人） （1人） （1人） （1人） （1人） （1人） 营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计 （1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）。
2.人员招聘和培训 本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆企业派出，游泳馆教练、会籍顾问主管由游泳馆企业派出，其它中层管理人员和基层服务人员以当地招聘为标准，当地招聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以确保俱乐部经营管理质量。 游泳馆俱乐部将定时对本游泳馆项目各岗位职员进行工作质量考评和职业技能培训，尤其是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定时接收总部培训。 3.俱乐部各项经营管理制度 游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格实施游泳馆游泳馆俱乐部成熟俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量经营品质，树立良好俱乐部品牌。
8、项目施行进度安排
首先是项目施行各个阶段，即选厂是在便利交通网络、高标准基础设施、优越生活环境、充足人力资源地方；
游泳馆项目装修设计  本游泳馆项目处于某大厦群楼四、五层，和独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面显著位置应该树立俱乐部醒目标牌，使过往行人注意。 
 因为俱乐部分为二层，每层面积不大，所以俱乐部装修时，应尽可能保留层高，尽可能给会员及贵宾以宽大、自由感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简练、明快、整齐、舒适、含有时尚品位为标准，运动游泳馆区域经过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃游泳馆图片为装饰，营造一个健康、动感气氛，促进会员产生运动和跳跃感。 
 整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业全部时段中，将连续播放节奏感较强动感音乐，以提升运动游泳馆者运动兴奋性，并烘托运动游泳馆气氛。
游泳馆项目内部设置 一、游泳馆项目计划定位 
游泳馆项目计划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点和本身营销和经营管理定位前提条件下，尽可能控制投资成本、降低运行成本，使该游泳馆项目在取得最大品牌效益和社会效益同时，取得最大经济效益。 
因为游泳馆项目周围档次较高美容场所较少，为满足高收入女性需要，俱乐部将配置高级专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全方面高层次服务
开业活动 
  开业时各项活动规模意在尽可能多地吸引大家参与。全体职员随时待命，率领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包含：礼品赠和、名人署名、健美操演出、作为交叉促销，水吧将提供无偿饮料。俱乐部还将无偿为贵宾进行健康评定，关键目标是为了发明出充满活力主动向上环境，以激励大家采纳健康生活方法并成为游泳馆俱乐部会员。

其它销售战略 1.促销盒和会员资格试用 
我们将在园区内人流密集地域放置促销盒，大家只需填写表格，即可取得无偿临时会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部销售人员将搜集这些表格，并和每个填表人联络，约定时间邀请她们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部设施及服务，并制订针对个人训练课程，以吸引客人加盟，经过可是适用临时会员卡，她们将意识到游泳馆游泳馆俱乐部价值和益处，并决定作为正式会员加入。 
9、 投资估算和资金筹措
投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目标关键财务估计指标以下： 投资估算 人民币1109万元 年均经营收入估算 人民币1008.91万元 年均经营成本估算 人民币656.21万元 年均利润估算 人民币214万元 静态投资回收期 3.43年 投资利润率 28.8% 财务净现值（I=10%） 2388.49万元
资金筹措起源向银行贷款，也可向小贷企业贷款
10、财务效益、经济和社会效益评价
财务评价 游泳馆项目投资效益估算 一、年营业收入估算 详见附件二：《年经营收入估算表》 二、年经营成本估算 详见附件三：《年经营成本估算表》 三、年营业收入估算 详见附件四：《年营业利润估算表》 四、现金流量估算 以十年为财务计算期，10%为折现率，计算游泳馆广州某大厦游泳馆项目未来十年现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》 五、折旧和摊销估算 折旧根据直线折旧法预估，详见附表六《这就和摊销估算表》。
静态经济效益分析 静态法分析财务经济效益关键有以下三个指标，这种方法未考虑资金时间价值，但也有一定参考价值。
本文以十年为财务分析计算期。 一．投资利润率 319.4/1109=28.8% 二．投资利税率 352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期 投资回收期=累计净现金流量出现正值年份-1+上年累计净现金流 量绝对值/当年净现金流量 =3.43年
动态经济效益分析 动态法分析游泳馆项目经济效益关键有两个指标，这两个指标考虑了资金时间价值，是经济效益分析中比较关键经济指标。 一． 财务净现值 367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 现金流量图 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10) = 2388.49（万元） 由以上计算可知，NPV＞0。在游泳馆项目管理中，在基准收益率为10%前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目含有投资价值。 二．内部收益率 取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =38.7% 由以上计算可知，游泳馆项目所能达成最高收益率为38.7%。 三．动态投资回收期 动态投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值年份数-+上年累计现金流量现值绝对值/当年净现金流量现 = 3.84年
从以上三节财务分析中能够看出，本游泳馆项目赢利性很好，要求收益率为10%财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该游泳馆项目含有抗经营风险能力和赢利性很好，该项投资是可行。
11、可行性研究结论和提议
依据以上各节叙述，游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对很好，符合俱乐部各项开发条件，含有良好发展前景。游泳馆企业将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该游泳馆项目在各方面达成游泳馆游泳馆俱乐部水平，为深入推进游泳馆游泳馆连锁事业而努力。提议合理管理和经营，以安全为主做好营业。