物业公司管理制度汇编样本.doc

物业企业管理制度

日常工作管理制度

为了深入加强管理，提升工作效率，强化组织观念，维护正常工作秩序，结合本物业实际情况特制订本制度。
一、全体职员必需严格实施企业制订各项规章制度，根据岗位责任制和具体工作目标，严格推行自己职责。
二、 全体职员必需服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗视为旷工处理（按奖惩制度第六条实施）
三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它和工作无关私活，违者按奖惩制度第五条实施。
四、 严格考勤制度，物业全体人员必需坚持每日签到考勤，考勤员必需认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度实施。 月底汇总，报经理审查后交财务科立案，是每个月工资发放关键依据之一。
五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、 对无视企业工作纪律，一再违反，除按上述要求处理外，将对其作出严厉处理及开除。
七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条实施。
八、 严禁利用工作之便以权谋私，严禁收受用户任何好处，或以权报复，一经发觉或接到举报将按奖惩制度第八条实施。
九、 除因工作需要，严禁中午喝酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外临时性工作和服务要求。
十、 水电工要严格实施水电工岗位责任制，严禁弄虚作假，一经发觉将按奖惩制度第十条实施。
十一、工作时间定为天天8小时，职员周日除留一人值班外，其它人员休班；（法定节假日据情况安排休息）。
十二、对业主提出多种合理性服务要求，在要求范围内要立即去办，服务范围之外能办则办，不能办须做好耐心宣传解释工作。严禁出现推诿不管或置之不理，一旦发觉或举报反应，则按奖惩制度第十一条实施。
十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级要求和同意收费标准，直到业主了解和满意为止，遇有极部分业主无理取闹，应立即向领导汇报。

奖 惩 制 度

为充足调动职员主动性和发明性，增强职员主人翁责任感，维护正常工作秩序特制订本要求。
奖 励：
一、 对完成年度工作任务及下达指标，年底评出优异个人由集团企业进行统一表彰。
二、 对各有偿服务范围外创收，按实际创收额一定百分比提取给个人。对工作中因有发明、技术改造或提出合理化提议，给企业带来经济效益职员，按企业文件要求评选奖励。
处 罚：
三、 工作迟到或早退10分钟以内处罚50元，30分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。
四、 旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超出一天以上做自动和企业解除劳动协议处理。
五、 消极怠工，工作时间内上网聊天、打牌、下棋或干私活发觉一
次处罚20元。
六、 无正当理由，不服从领导分配及安排，处罚50元。
七、 打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响，除视情节轻重移交相关机关处理外，企业将据情节给一定处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留，按解除劳动协议处理。
八、 利用工作之便以权谋私，接收用户好处（包含喝水、抽烟、吃请等），一经发觉除返还或赔补外，发觉一次处罚当事人200元，情节严重加倍处罚。
九、 除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或业主服务要求，（酒后上岗）发觉一次处罚50元，如给业主造成损失（本物业服务范围之内）由当事者一并赔偿。

十、 对业主提出合理服务要求，不得推诿不管或置之不理，发觉或业主举报反应给企业一次处罚50元，出现业主上告或举报给企业以外其它管理部门一次，发觉一次处罚当事人100元。（正当理由除外）
十一、 严格请销假制度，请假人不按要求写请假汇报按旷工处理。
十二、 严格考勤并做好统计，做到日考日志，并于次月15日前报企业经理，审核签字后立案并编制本月工资表，如发觉考勤统计和实际出勤情况不符，扣责任人50元/次。
十三、 工作要负责任，因玩忽职守造成辖区内各类事故及损失，按损失实际造价给予赔偿。
十四、 对职员各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团企业同意后实施。

考 勤 制 度

一、全体职员需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。
二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日志。
三、各物业站应对所属人员签到出勤情况给予监督签写，不得弄虚作假，企业将不定时检验。发觉当日漏签或签到不实，当事人要受到一定处罚（按奖惩制度第十三条实施）。
四、财务部应对职员请假情况经过请假汇报做好统计和汇总，并以此计算职员工资。
五、凡因入户占用非工作时间，不做加班处理，事后也不给予补休，因小区出现突发性抢修而占用非工作时间由企业组织补休。
六、考勤统计要于次月15日前报交经理，待审查签字后立案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条实施。

请 销 假 制 度

一、全体职员必需做到有事先请假，事后要销假。
二、职员请假要提前写出请假汇报，待逐层同意后，方可离岗，不得出现先离岗后请假现象。
三、职员请批假范围
请假1小时内，由客服主管同意；请假半日以上（含半日），须提前写出请假汇报，由经理同意，一切非因公外出须经经理同意。
四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门证实手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团企业相关要求实施。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十一条实施。

业 主 回 访 制 度

一、为确保业主利益，规范服务程序，提升服务标准，特制订以下制度：
1、对业主提出各类咨询应做好统计，并给予回复。
2、对业主误解，物管人员应进行必需耐心解释。
3、物管经理及相关职能部门应定时对小区业主进行回访。
4、回访时，虚心听取意见，诚恳接收批评，采纳合理化提议，做好回访统计。
5、回访中，对业主问询、意见，不能立即回复，应通知预约时间回复。
6、回访后碰到重大问题，应上报例会讨论，找出处理方案，做到件件有落实，事事有回音。
7、对业主提出工程质量问题，由物业企业进行登记，并以“工作联络单”方法，一式三份，物业企业存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联络施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业企业，由物业企业负责向用户解释。由用户服务中心督促工程部在要求时间内维修完，并让业主进行验收。
8、对业主提出各类在本物业服务范围之内问题，应承诺处理方法和时限，并做好统计，并在要求时间内给回复。
9、对已处理问题按性质及需要在不超出三日或一周内回访业主，征求意见。
10、对回访情况要做好完整地统计，且须由业主签字为证。
二、回访时间及形式
1、物业经理每十二个月登门回访2-5次，了解情况，处理问题、沟通关系。
2、小区物管职员按区域范围分工，每季回访1次。
3、利用节日庆贺活动、小区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反应。

4、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专员接收，交物管经理立即处理。
6、作好回访登记。
（一）投诉事件回访：
1、重大投诉由物管经理组织进行，通常投诉由物管员进行处理；
2、回访率应该达成100%;
3、应在投诉处理完成后三日内进行。
（二）维修工程回访：
1、由小区物管员进行；
2、回访率应该达成30%;
3、应在维修完成以后30天以后两个月以内进行。
（三）业户报修回访：
1、由物管管理员进行；
2、回访率应该达成30%;
3、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访统计表》，经过和住户面谈、现场查看方法进行回访，回访内容包含质量评价、服务效果评价、住户满意程度评价、缺点和不足评价、住户意见征集，将回访内容简明扼要地统计在《回访统计表》上，并请住户署名确定。
管理员每个月末对回访结果进行统计和分析，对发觉回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一个维修三次以上现象，写成统计分析汇报，以书面形式上报物管经理审阅，并做出处理方案。

财 务 管 理 制 度

一、 依据会计法和企业要求，建立健全企业会计核实程序，手续传输制度。

二、 每个月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及小区水、电损耗情况汇报。

三、 每个月10日前上报上月经营情况报表，财务分析汇报。

四、 财务现金借用必需由总经理签字同意，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。

五、 出纳会计现金库存限额不得超出五千元，作为零星开支，其它支出一律由总企业支付。

六、 对各类奖罚，由物业企业报总企业后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中表现。

七、 对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必需报销，标准上不得跨月。

八、小区发生任何收付款项必需统一入账，不得出现帐外资金收支。

水、电工管理制度

一、由专员负责对水、电日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备运行、检验、维修、保养等统计要齐全。
三、操作人员即水、电工要严格实施设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。
四、水、电管理员要定时查抄水、电表，编制每个月水、电收费、损耗情况。
五、严格控制小区内水、电、暖损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主正当权益。
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给修复，最迟不能超出二十四小时。
七、水、电、暖设备房应保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、确保路灯、楼道灯完整无损。出现损坏立即修复，最迟不能超出两天。
九、确保消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
十、如违反以上九条，依据情况给当事人及相关责任人20元至100元罚款，造成经济损失按损失额50%负担。

设施设备管理制度

第一章 目
为加强设施设备管理，根据科学管理、“预防为主”方针，预防设备安全事故发生，确保设施设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家相关设备管理法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修和养护，特制订物业小区设备维修及保养管理细则。
第二章 原 则
以预防为主，坚持日常维护保养和按计划维修并重，确保安全、经济运行。
第三章 适应范围
适应小区内所管辖全部设备设施。
第四章 设备管理组织
一、物业企业设置设备维修运行部，对所管辖设备安全运行、维修进行集中管理，有利于提升运行服务水平和经营效益。
二、设备维修部设班长一名，负责所辖区域内设备设施管理。
三、物业企业区域内配套设备设施类型较多，设备维修运行部负责强电、弱电、水暖，并由班长分配人员负责各自分管设备运行、养护和维修。
第五章 职责
一、设备维修运行部是在物业企业经理领导下开展工作，并全方面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。
二、设备维修运行部帮助物业企业经理和设备厂家签定维修保养服务协议，并对质保金领取出具主导意见。
三、强电组关键负责（1）发电、配电、供电系统及对应电器保养和维修；（2）公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备开、关和保养、维修；（3）共用部位单元对讲门系统，楼梯灯等照

明系统维修和保养。
四、弱电组关键负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等线路和对应设备维护、修理。
五、水暖组关键负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和对应设备运行、维护和管理。
第六章 设备管理注意事项
一、设备运行、维修人员要持证上岗。
二、结合楼宇设备使用情况，定时组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检验，清除事故隐患。
三、维护关键是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。
四、假如设备出现异常或发生故障，使用人员要立即向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。
五、如属人为违章拆修造成设备事故及损失要追究当事人责任。
六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实汇报预算，由物业企业同意拨付使用，以确保设备正常安全运行。
七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检验、会排除故障。
八、为了降低设备使用成本，提升经济效益，在条件许可情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。
九、设备维修应按维修和保养、中修和保养、大修和保养等程序进行。
十、设备运行维护人员要认真立即填写相关设备运行、维修和保养统计，即《交接班统计》、《设备运行统计》、《设备维修保养统计》等。
第七章 设备管理档案
一、对物业企业接管小区设备应立即建立设备台帐和编制档案并有专员保管存档。
二、按设备运行要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。

三、搜集整理全部相关资料，确保设备技术档案正确和完整。
四、特种设备实施注册登记制度，取得验收汇报和安全检验合格证后方可运行使用。
五、搜集全部设备采购协议或协议，建立售后服务档案。
第八章 设备安全使用及维护要求
一、设备必需严格根据使用说明和安装技术规程要求进行安装、调试后使用。
二、使用操作人员必需经过对应安全技术培训，刚接管小区设备要有厂家操作、维修、保养技术交底，并做好统计。
三、特种设备操作人员必需经过相关部门培训，经考评合格后方可使用操作。
四、设备使用人员，负责设备日常检验和保养，并做好统计
第九章 设备报废
一、坚持“安全第一，预防为主”方针，对国家明令严禁使用或行业要求淘汰及不能达成安全生产要求设备设施实施淘汰制度。
二、对部分常常坏、维修成本大设备设施，报领导同意后，立即淘汰。
第十章 安全工作注意事项
一、以严格实施国家政策、法令及本企业多种安全操作和劳动保护规章制度。
二、新职员入职，由班组长牵头进行安全教育后，方能上岗工作。
三、工作前应检验自已所用一切设备和工作场地，确定安全后，方能开始工作。
四、全部安全装置不得随意拆卸，全部应确保其完好有效、灵敏可靠。
五、工作中要相互关心，既要注意本身安全，又要关心她人安全，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。
六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛）、防窃等安全工作。
七、电气设备必需有可靠接地（接零）装置，防雷和防静电设施

必需完好，每十二个月应定时检测，并应做好统计，不然责任人在当月考评中扣5分，分管领导扣2分。
八、高压设备不管带电是否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必需移开遮栏时，必需有监护人在场，并符合设备不停电安全距离。该项不做扣2分。
九、严禁带电作业，必需时需班组长同意，并采取安全绝缘防护方法，且要有监护人在现场。该项不做扣2分。
十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考评中扣2分，重者依据企业相关要求给处理。
十一、全部绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定时检验、校验。该项不做扣5分，分管领导扣2分。
十二、有些人触电，立即切断电源，进行抢救;电气着火，应立即将相关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。不然重者将依法追究当事人责任，轻者给当事人警告，当月考评中口5分，年底不能参与优异评选。
十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。
第十一章 消防设备及维修保养
一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头通常委托厂家进行维护保养，配合维保单位检验和试验消防系统/设备功效，并应填写记录表。该项不填扣2分。
二、对多种消防报警装置需做好定时检验、试验和保养维修工作，发觉故障立即排除，若不能排除，要立即通知维保单位进行维修，并具体登记，通常要求一周最少进行一次检验，不然每发觉一次在当月考评中扣2分。
三、消防弱电机房值班室要24小值班，夜间有保安进行值班，白天有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并立即通知相关人员和单位，绝对不能随意消除报警信号，不然重者将依法追究当事人责任，轻者给当事人警告，当月考评中扣5分，年底不

能参与优异评选。
第十二章 电器设备、配电室及发电机房管理
一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单，并检验各项操作机械完好，严格实施一人操作，一人工作制，按工作单填写程序进行操作。该项不填扣2分。
二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜各项操作细则及工作程序，做到操作正确无误。
三、每七天一次对全部配电房巡检一次，并做好统计，检验设备运行情况，包含外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，和机房照明和隶属设施情况。该项不做扣2分。
四、每个月一次统计用电量及电压改变。该项不做扣2分。
五、每个月一次对每层配电箱进行巡查，发觉问题立即维修。该项不做扣2分。
六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电，技术员必需每个月进行后备发电机运行操作2次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统正常运作。该项不做扣2分。
七、定时查看机油、柴油是否满足使用，出现不足填报申请后立即购置（附发电机检验表）。该项不做扣2分。
第十三章 公共区域照明灯具
一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检验，出现损坏立即更换。该项不做扣2分。
二、定时开关公共区域路灯、草坪灯。该项不做扣2分。
第十四章 消防水泵、排污泵
一、每七天一次巡视各水泵运行情况，检验控制箱电流、电压、指示灯情况和水压等，发觉问题立即检修。该项不做扣2分。
二、每个月最少一次巡视管道、阀件接口有没有异常。该项不做扣2分。
三、每个月对消防泵进行试机最少一次，时间不低10分钟。该项不做扣5分。

四、每个月最少一次检验消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。
五、每七天一次巡视污水泵运行情况，检验控制箱、液位报警装置工作情况，包含清理调整池隔栅垃圾，该项不做扣2分。
六、雨季天天检验各集水井泵工作情况（包含手动、自动和控制箱指示灯），包含清理调整池隔栅垃圾。该项不做扣2分。
第十五章 无负压水泵
一、每七天一次巡视各水泵运行情况，检验控制箱电流、电压、指示灯情况和水压等，发觉问题立即检修，并做好统计，该项不做扣2分。
二、每个月最少一次巡视管道、阀件接口有没有异常。并做好统计，该项不做扣2分。
三、负责小区内生活用水，若要维修要提前通知住户，避免影响住户用水，并做好统计，该项不做扣2分。
十六章 弱电监控系统
一、每七天一次检验电视监控设备运行情况，包含摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像清洁和调校，发觉故障立即维修，若维修不了，则报请专业企业修理，并做好统计。该项不做扣2分。
二、弱电监控室实施二十四小时专员值班制，并填写值班统计，由保安部负责具体实施。该项不做扣2分。。
三、弱电监控室工作人员除例行保安监控外，还要对小区内电梯进行监控，遇紧急情况要立即通知设备维修人员，并立即应用电梯配置通讯对讲系统或其它可行方法，具体通知电梯轿厢内被困乘客应注意事项。该项不做扣5分，分管领导扣2分。
四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要立即通知保安进行阻止或报警，并对破坏设备依法赔偿。

第十七章 统计和表格
一、《材料、设备购置申请表》
二、《图纸设备档案》
三、《设备日常检修、保养表》
四、《设备报废表》
五、《设备运行日志》
六、《设备修理、保养计划》
七、《消防报警系统设备检修统计表》
八、《柴油机组检验表》
九、《消防水泵维修保养统计表》
十、《排污泵检修表》
十一、《水泵无负压设备维修保养纪录表》
十二、《消防中心值班统计表》
十三、《弱电监控中心值班统计表》

物业部经理岗位职责

1. 以身作则，调动职员主动性，保质、保量地完成各项工作。
2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。
3.检验、监督项目各部门工作情况，发觉问题立即处理。
4.热情接待业户，立即处理用户对服务投诉，并做好统计。
5.定时对本部门职员进行培训和考评工作，不停提升职员业务水平和服务质量。
6.协调本部门和各部门关系，合理调配人力和物力资源。
7.负责办公用具采购计划编制和进货物品验证工作，并控制其合理使用，帮助仓库管理员合理贮存和使用保管。开源节流管理项目资金收入和支出。
8.负责项目各项费用及物业管理费用收取工作。
9.上级领导交办其它临时任务。

物业部客服主管岗位职责

1. 向部门经理负责，主持办公室全方面工作，严格实施经理各项指令，有权问询、检验、督促各部门工作实施情况。
2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。
3.负责安排企业各类文稿草拟，审核工作，有权检验、督促岗位责任制在操作层实施情况，立即发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
4.加强和各部门联络和沟通，对工作中具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。
5.加强业务学习，提升能力，促进各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向企业领导提出创新改革意见和提议。
6.恪守保密标准，督促相关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，参与经理主持部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
7.负责物业档案建立和管理
8.负责业户租金及物业管理费用收取工作
9.完成经理交办各项任务。
物业部客服员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务职能。
2.负责管理小区清洁、绿化、保安、维修、接待、回访等项服务工作。
3.全方面掌握小区物业公共设施、设备使用过程。
4.协调经理送发物业管理方面文件。
5.参与经理主持部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
6.负责发觉运作中不合格服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。
7.搜集有价值物业信息，为推进企业物业管理工作发展出计划策。
8.负责业户租金及物业管理费用收取工作
9.完成经理交办各项任务。

保 安 管 理 制 度

保安职责
一、在集团、企业领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民生命财产安全，为居民发明一个安全、舒适居住、生活环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等多种公共设施设备完整无损，发觉不安全原因立即查明情况，排除险情，并立即汇报企业领导，需向公安部门报案要立即报案，确保小区安全。
三、对小区内居民做好企业各项规章制度及治安保卫相关要求宣传工作。
四、保护小区内刑事、治安案件或治安灾难事故现场，并帮助公安部门开展工作。
五、负责管理好小区内交通秩序。
六、完成领导交办其它临时性和特殊性任务。

保安队长职责

一、热爱保安工作，以身作则，带头遵守保安制度，遵纪遵法，依法办事，勇于同一切违法犯罪行为作斗争，勇于管理，善于管理，正确处理个人利益和集体利益关系，个人安全和公民人身安全关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益模范。
二、在企业领导下，全方面负责保安队工作，严格管理，严格要求，认真落实落实集团和企业各项规章制度，确保保安队各项任务圆满完成。
三、加强保安人员业务和素质方面培训，做好和相关部门和基层保安人员协调工作，立即聚集保安人员反应多种信息向上级汇报，

为上级领导提供建设性工作提议，依据上级指示精神和工作安排意见开展工作；制订比较完善保安队内部管理要求和标准，并学习外地及其它物业企业保安管理优异经验，结合本身特点建设一支含有；东洲：特色保安队伍。
四、对保安人员值勤情况进行监督检验，白天靠监督，每晚抽查不少于三次，将检验情况统计入档，作为考评依据，并天天做好工作小结。
五、对保安人员思想工作随时调查了解，全方面把握，对队员中发生不良苗头要立即掌握，并立即做好思想教育工作，把问题处理在萌芽中。
六、负责对保安人职员作考评，每个月底将每人工作情况连同结果报公
司经理审批。
七、对保安队员中出现违规违纪行为，必需在查明情况后，于当日向企业领导汇报，依据领导指示做出处理意见。
八、每七天召开保安人员例会，传达落实上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并和全体人员一起分析研究住宅小区治安管理问题；同时必需搞好岗前讲评。
九、熟悉掌握住宅小区内公共设施设备及多种保安设施性能和操作程序，熟悉小区环境，做到心中有数。
十、立即完成领导交办其它各项工作。

保安班长职责

一、对保安队长负责，做好小区内安全保卫工作。
二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及企业、保安队各项规章制度，带头认真推行保安队员职责，率领保安班组全体人员，认真严厉、一丝不苟地搞好安全保卫工作。
三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热

爱本职员作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必需立即向保安队长汇报。
四、发觉队员有违规违纪行为，必需立即向队长汇报，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。
五、实事求是将队员天天出勤情况，做好登记。对队员中好人好事、尽职尽责、成绩突出和迟到、早退、脱岗、误岗、渎职违规等情况要搞好统计，并立即汇报队长，方便奖罚。
六、负责本组上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并率领组员搞好本组分工负责区域卫生保洁工作。
七、立即完成领导交办其它各项工作。

保安队员职责

一、服从集团、物业企业领导，听从保安队长及班长命令，认真实施集团、企业制订各项规章制度，时刻维护保安人员良好形象。
二、认真学习政治理论和法律知识，不停提升本身素质，做好学习笔记。
三、严格遵守保安队员奖惩制度及其它法律法规，按要求推行职责，不准超权限行使职责。
四、重视本身修养，提升内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志；要相互支持，相互配合，精诚团结，共同完成工作任务。
五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和保安队声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。
六、树立责任感，疾恶如仇，是非分明，不怕吃苦受累，不怕流血牺牲，勇往直前，大胆和违法犯罪行为作斗争，确保小区业主人身财产不受损坏。
七、严格请销假制度，有事立即请假，办完后立即销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。

八、要严格推行《保安人员基础要求》要求，认真推行工作职责。
九、严格按要求搞好宿舍及个人卫生。
十、立即完成领导交办其它各项工作。

保安人员基础要求

一、保安人员必需做到：
1、遵纪遵法，无违法犯罪及不良纪录。
2、必需树立“爱岗敬业”高尚道德品质和工作作风，为物业企业负责，为小区内全体业主、居民负责。
3、依据公安部门相关要求，熟练掌握保安岗位知识，维护集团利益，服从物业企业领导，认真实施集团、企业制订各项规章制度，时刻维护保安人员良好形象。
4、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不停提升政治素质、业务素质和工作能力。
5、严格遵守保安职责及其它规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现问题要立即汇报。
6、提升使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时阻止多种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、偷窃等破坏性事故和案件发生，同时注意本身安全。
7、立场坚定，敌我分明，对一切违法行为要勇于斗争，不得偏护、袒护纵容、贪赃枉法。
8、注意工作方法，学会做群众工作，提升识别处理问题能力，坚持标准，秉公执法，不徇私情。
9、提升独立工作能力，依据各组担负具体任务，搞好安全保卫工作计划，并主动组织实施。实施优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权行为。
二、日常工作：
㈠仪表着装
1、按企业配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。
2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整齐，必需佩带工作证。
3、上岗前、下岗后须到指定地点（宿舍）更衣，不得将制服带离小区；勤换洗服装，但服装清洗不得影响正常上岗着装。
4、保安人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。
㈡上岗姿态
1、在岗时须精神饱满，精力集中。
2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。
3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡查或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。
㈢文明礼貌
1、对待住户或贵宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和贵宾要面带微笑，行举手礼。
2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打搅了，请您……”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。
3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，严禁任何粗俗言谈、污言秽语。
4、在工作中要求使用一般话，并使用要求礼貌用语。
5、进入各级领导室前，应轻轻敲门喊汇报，经许可后方可进入。

㈣门卫岗
1、对出入小区人员必需时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来访人员须填写来访人员记录表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。
2、劝阻无关人员及未同意商贩进入小区。
3、管理小区交通秩序，引导车辆正常有序进出小区，无关车辆不得进入小区。
4、门卫岗亭须保持整齐美观，无关人员不得进入门卫岗亭。
5、天天把值勤情况写入值勤情况统计表。
㈤巡查岗
1、巡查值勤人员每日按要求区域及路线实施巡查值勤。
2、巡查值勤关键内容包含：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯、电子监控及相关配套设施完好情况，立即发觉不安全隐患，阻止不法行为及违反小区综合管理制度现象等。
3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面要求。
4、巡查情况立即统计并写入值勤情况统计表。
三、上岗时间及交接班细则
平均天天上岗x小时，当日下午xx：00——xx：00为中班；xx：00——xx：00为夜班；xx：00——下午xx：00为白班，【或两班倒12小时工作制】每七天一次轮岗，周末要有些人值班，法定节假日根据《相关假期、薪酬要求》具体安排。
1、保安人员接班要按要求提前10分钟上岗接班，在交接班统计表上统计接班时间并签到。
2、交接班时，交班保安人员要把需要在值班中继续注意或处理问题和警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚，并统计在交接班登记簿上。
3、接班保安人员验收时发觉问题，应由交班保安人员负担责任；验

收完成，交班保安人员离开岗位后所发生问题由接班保安人员负担责任。
4、全部事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上统计下班时间并署名。
5、接班人未到，交班人员不得下班。假如接班人员未到，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。
6、特殊情况需调换班时，必需经队长同意，提前报经物业企业经理同意，未经同意私自换班，则视为脱岗。
四、工作纪律
1、严格遵守国家法律法规及企业各项规章制度。
2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好精神风貌。
3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必需确保企业办公室、小区内全部公共设施设备及全部围墙、围墙灯、路灯、大门等全方位安全，不得出现任何失盗事故，若发生失盗等不安全事故，追究相关责任人责任。
4、上岗果断做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。
5、要尊老爱幼，尊重小区内居民风俗习惯，遵守群众纪律。
6、珍惜多种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。
7、严格实施请、销假制度，有事外出必需请假，无故不请假者，视为旷工。
8、严格实施培训制度，除正常上岗外，每七天安排培训、学习及会议时间1小时，由队长统一安排。
五、卫生保洁
常常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。

请销假制度

一、保安队员标准上不得请假，如有特殊情况确需请假，需经过逐层同意后方可离岗（除特殊情况每个月3天假）。请假一小时至半天，提前填写请假条，由队长审批，但不得空岗；请假一天以上，必需提前填写请假条，队长同意并安排好排班，由企业经理审批，并立即销假。
二、保安队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必需有正规医院开具病假条。
三、不请假私自离岗者，按旷工论处。
四、保安队员必需按要求工作时间抵达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。
五、若违反上述要求，旷工不足一天罚款50元；满一天罚款100元；满二天罚款300元；满三天开除。
六、各相关责任人在统计、上报、实施过程中，若弄虚作假，出现问题，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50—100元。

保安人员奖惩制度
为激励保安人员认真做好本职员作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为标准，制订保安人员奖惩细则：
一、 奖励细则：
1、抓获偷窃（赃物价值元以内）嫌疑人送公安机关，经确定奖励人民币50--100元；抓获偷窃（赃物价值元以上）嫌疑人送公安机关，经确定奖励人民币100--200元。
2、抓获抢劫、抢夺财物、诈骗犯罪嫌疑人送公安机关，经确定奖励人民币100-200元。
3、凡破获重特大案件（如偷窃业主汽车、机器、物品、财物）及抓获现行违法犯罪分子，依据所查获物资总额，给重奖。
4、抓获“黄、赌、毒”嫌疑分子送公安机关，经确定奖励人民币50-100元。
5、抓获偷窃自行车嫌疑人送公安机关，经确定奖励人民币50元。
6、抓获有意伤害她人、杀人、纵火、爆炸嫌疑人送公安机关，经确定奖励人民币100元。
7、抓获非法制造、佩带管制刀具、枪械、爆炸品嫌疑人，送交公安机关，经确定奖励人民币100元。
8、立即排除险情\灾情,避免发生伤亡事故，保障了人民生命财产安全，奖励人民币100元。
9、提供犯罪线索，帮助公安机关破获园区内刑事案件，经确定奖励人民币50-100元。
10、在执勤中认真做好防火、防破坏工作，能立即发觉阻止重大事故发生，确保安全且成绩显著，分别给表彰及奖励50-100元。
11、面对穷凶恶极犯罪分子大智大勇，树立保安人员光辉形象依据和犯罪嫌疑人斗争情况、凶险程度，呈报企业给奖励。
12、对拾金不昧保安员，依据所拾遗失物价值及具体情况给奖励。
13、除上述奖励外，在和犯罪嫌疑人搏斗中因公负伤，企业负责全部医药、医疗费，并给合适营养补助。
14、保安员个人内务整理评选优异奖励10－20元。

二、处罚细则：
1、工作期间私自离岗，玩手机、听音乐，看书报、吃东西或进行其它和工作无关活动，发觉一次罚款50元。
2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发觉一次罚款50元。
3、在岗期间有吸烟、喝酒、睡岗及其它懈怠行为者，发觉一次罚款20--100元。
4、对小区业主及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发觉一次罚款50元。
5、无故迟到、早退，发觉一次罚