物业公司执行方案样本.doc

前 言

首先，感谢[远洋航港]开发商----XX总对本企业前一阶段工作认可。经过双方数次沟通，在本案营销方面已达成了初步共识。其次，本企业对该专案有了更深入了解和认识，同时也有信心凭借本企业丰富操盘经验，必将能使本项目一举炒作成功！最终，为了使远洋企业高层领导，对本专案下一步具体运作有更全方面、具体了解，本企业特将具体营销推广实施案在双方还未达成最终合作之前提交，方便开发商参考决议！
该营销推广提案意在表现以后推广实施策略，其中相关专案相关营销定位等已在上次提交“整合营销战略书”作了相关叙述，在此则不在赘述。

一、专案营销推广专题思绪

（一）提炼关键概念、检讨案名诉求
我们研判本案关键概念为“品质感”。
在营销策略上，突出本案“虽小犹精”特点。
在专案案名上，为表现以上特点，提议结合项目市场定位及本身优势重新命名。提议案名有：“远洋绿苑”、“柏涛雅苑”、“怡翠庭居”。

（二）营销推广专题思绪
按本企业前次呈交《远洋航港项目整合营销汇报》总体指导思绪，[远洋航港]项目营销经过塑造住宅高品质，精品楼盘形象。在价格方面经过“高价格彰显高品质，高品质支撑高价格”，使品质和价格相得益彰，也可促进开发商利润最大化。
在本案营销推广上，提议经过有步骤、有策略、相关键推广方法达成最好销售效果。具体思绪为：首先是为本专案聚集人气；其次是炒作人气、炒作商机；最终再经过对专案商业街炒作及住宅部分包装推广形成互动式营销。

（三）销售战略思绪
整体销售战略指导思想：短、平、快。表现速战速决销售策略，达成项目利润最大化目标。

二、专案商业街包装和推广

（一）炒作策略
营造专案之营销亮点，形成独具特色、差异化竞争优势。具体有：
1、有优美景观小广场营造。如：喷泉、高大树木、花坛
2、加强商业街内小品营造，增设休闲椅、儿童游乐设施等等，抓住广场现在尚不含有流住人流空隙，吸引更多人到此游玩。
3、有吸引人气远洋影剧院开辟。如：在专案门前广场基础完工后，经过无偿露天电影使这一场所在短期内成为大家消夏纳凉好去处，定时（如每间隔一天）组织播放一次。在影片未播之前先播放本专案广告宣传片，在较短时间内可聚集大量人气，再结合商业街炒做完善这一地方商业配套，使休闲和商业有机结合，从而相互促进，经过大众传输效应，使本专案达成未销就哓效果。
4、开展“买住宅，送商铺经营权”促销活动，让部分用户在一定时间内能无偿经营商铺，此举一则能够提供相关配套服务，向公众展示此处生活配套，二则亦可经过送商铺使用权促进住宅销售

（二）包装策略
依据对本专案竞争对手调查，发觉其商业门面即使销售情况尚可，但却是冷气横秋、空空荡荡。而本专案商业部分则要避免这种现象，要给投资者于投资前景空间构想，那么怎样包装显得至关关键。
首先，是依据专案商业街计划作一个大致业态功效划分。如：餐饮、便
利店、影音店等。
其次，对每种业态划分后，结合本专案以后确定标识及色彩进行统一命名及包装。如“远洋便利店”“远洋干洗店”“远洋影音超市”。
最终，是经过销售人员现场讲解，分析其市场成熟后所带来丰厚投资价值达成旺销目标。

（三）推广策略
因为该片区现在所开发项目，全部未进入入住阶段，所以生活气息尚不浓郁。对于本专案商业门面，是出租亦或出售则是显而易见，所以针对本专案商业街推广只要能结合以上两点，将人气炒旺必将能带来商机，从而使本案商铺销售达成很好市场佳绩。

三、专案住宅部分营销推广
（一）包装策略（略，见“[远洋航港]整合营销战略书”）
（二）媒体策略
在本案媒体选择上，我们是依据对置业者对媒体市场接收及反应效果（见下表）来作为依据。综合以下多个含有较强优势媒体，形成本案差异化立体营销。
◆ 媒体受众率调查
即项目覆盖范围内用户对各类媒体信息接收反应、获取楼市资讯关键渠
道调查，如电视广告、网络、户外广告、多种报媒。（见下图）

结论：经过相关调查，我们发觉目标消费群获取楼市讯息渠道多样，营销和消费者距离越近、越直接，其营销效果越好。

◆ 媒体关注率分析

结论：经过相关调查，目标消费者最常关注报纸媒体依次是晨报、晚报、日报、商报，不过部分新兴报纸也逐步受到大众关注。

在本案媒体组合上，经本策划组慎密讨论分析，再结合本项目标具体情况，决定本案广告媒体关键选择报纸、电台、户外和车身广告等广告媒体。各阶段广告投入及广告诉求，则是本案媒体选择前提。
在广告媒体具体选择上，报纸广告媒体选择重庆晨报、户外广告关键是两路镇片区户外广告、而路牌广告关键是指楼盘周围部分指示性口号、公交车车身广告提议选5辆两路——解放碑路线公交车，2辆江北区范围内公交车、电台广告媒体选择重庆交通台。

（三）推广方法及费用预算
1、各阶段推广方法
①导入期：（.8至.9）
阶段广告形式以软文报道为主，强调这一区域升值潜力和在潜移默化中改变大家居住理念，并辅以部分硬性广告树立本项高品质形象，在消费者心目中树立起“精品楼盘”这一概念。此阶段以户外广告、车身广告、路牌、电台及软性新闻报道为关键广告媒体，树立起项目标高品质形象。
广告专题： 新城市主义和健康住宅

◆ 八月份广告计划
8月11日至8月31日：车身广告、户外广告、路牌广告同时进行，估计这类广告费用11万；
8月18日至8.22日、8月24日至8月29日：每七天一至周五，交通台每

天五次十秒广告套播，估计这类广告费用0.44万元；
8月29日：利用晨报地产专刊将本项导入市场，采取半版软文形式，以突出空港片区升值潜力和健康郊居模式及本项高品质形象为专题，广告诉求关键为“空港，一片颇具增值潜力热土” 、“[远洋航港]——郊居时代/新城市主义精品之作”， 这类广告预算费用2.8万元。
8月14日、19日、22日、26日、29日：每七天二、周五开设远洋影剧院，利用播放出色电影来聚集广场人气，同时开设夜间销售。此活动预算费用0.35万元。

◆ 九月份广告计划
车身、户外、路牌：9月1日至9月30日：车身广告、户外广告、路牌广告连续整月，这类广告预算费用7万元。
电台：9月1日至5日、7日至12日、15日至19日、22日至26日、29日至30日：交通台天天五次十秒广告套播，估计这类广告费用0.96万元。
报纸：9月12日晨报半版仍以软性诉求为主，突出该区域发展潜力和引导新房住模式；9月19日晨报半版以硬性诉求为主，突出本项高品质形象，和健康生活模式；9月30日晨报整版以硬性诉求为主，展示本项关键卖点及开盘信息。
这类广告预算费用11.2万元。

剧场：每七天二周五远洋影剧院播放电影聚集人气，在间隙时间段播放楼盘
形象广告片，同时配合夜间营销；
这类活动预算费用0.63万元。

②强销期(、10)
此阶段广告形式以硬广告为主，以本项关键卖点直击目标用户。此阶段在广告媒体上仍选择户外广告、车身广告、路牌及报纸，实施媒体选择和导入期媒体大致相同。车身广告、路牌广告和户外广告继续实施，但广告诉求应该有所调整，使其和广告保持步调相同。

◆ 十月份广告投放计划
车身、户外、路牌：车身广告、户外广告、路牌广告连续整月，这类广告预算费用7万元。
电台： 交通台在每七天一至周五天天五次十秒广告套播，这类广告预算费用1.01万元。
报纸：10日、17日、24日，晨报半版采取软硬结合策略，突出本项关键卖点。广告诉求为：“绿意人居，健康人生” “亲情物管，爱心呵护” “繁荣和宁静共享，绿意和健康兼得”， 这类广告预算费用8.4万元。
剧场：每七天二、周五举行远洋航港剧场，这类活动预算费用0.63万元。
开盘仪式：10月1日举行开盘仪式，此活动预算费用1万元。

③续销期（、11）
此阶段在广告媒体上选择户外广告、车身广告及路牌媒体。车身广告、路牌广告和户外广告继续实施，但广告投放量有所减弱，广告诉求应该有合适调整，使其和广告策略保持步调相同。

◆ 十一月份广告投放计划
车身、户外、路牌：车身广告、户外广告和路牌广告连续整月，这类广告预算费用6万元；
剧场： 每七天二、周五开设远洋航港影剧院，这类活动预算费用0.56万元。

2、推广预算总费用
各类广告、活动总计预算：56.15万元
售楼部装修费用：计20万
看房车（租赁）费用：计5万
其它活动费用：计15万
总计：96.15万元

结语：以上为本企业针对本案推广方面营销策略及媒体选择、费用估算。在实际操作过程中，我们将以“最优化推广组合方法达成利润最大化实现”为目标，实现真正意义上双赢！

重庆XX物业顾问
二OO三年七日十日