物业接管工作手册模板.doc
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1、物业接管工作手册(参考样本)戴德梁行物業管理謹呈目 录第一节 接管验收工作内容和程序一、物业管理验收内容二、接管验收项目及标准三、公共设施设备交接验收标准第二节 楼宇资料交审核要求一、目标二、范围三、楼宇资料审核第三节 系统完工验收程序及内容一、给排水系统二、火灾自动报警系统三、卫生系统四、通风空调系统五、离心式制冷系统六、高压设备及变压器系统七、盘、柜及二次接线系统八、电梯及电气部份系统第四节 设备观感质量检验项目统计表一、空调二、风机三、给排水、排污四、消防五、电气设备六、建筑装饰七、公共设施第五节 附件一、验收接管程序二、资料移交清单三、遗留问题统计表四、公共设施交接验收表五、相关使用表
2、格第一 节 接管验收工作内容和程序一、物业管理验收内容1 验收项目:验收接收:项目同意文件、用地同意文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证,幷填写接管项目资料统计。1.1 物业完工资料,设计变更,中间验收,设备出厂合格证、完工图、单体设备试运转统计等技术检验资料验收。1.2 移交设备清单要求包含设备规格型号、容量等根据设计要求验收,对设备数量、安装位置查对。1.3 按运行系统对物业完工工程(楼宇)验收包含:对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2 物业验收基础要求2.1 物业预验收2.1.1 验收组分专业系统,依据
3、设备图纸要求,参考设备变更,对完工图、设备清单进行预验收。2.1.2 验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业实物进行验收,关键验收设备和主材规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。2.1.3 在预验收中检验出不符合国家标准项目,提出书面验收整改汇报退回给移交单位,由移交单位或工程施工单位依据汇报整改。2.1.4 对预验收单体设备进行试运转验收,关键验收设备安装质量和运转中设备关键技术指标,对不符合技术指标,立即提出书面整改意见,要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达成要求要求。2.1.5 预验收后需形成一份综合性汇报报总经理审查。2.2 物业验收2.2.1 在预验收验收整改汇
4、报落实实施后,验收组进行验证并在验收整改汇报中统计结果,整改合格后,进行正式验收。2.2.2 对移交单位移交完工图,设备出厂合格证,建筑主材协议中间验收试验汇报单,设备调试统计等进行验收并在设备验收交接统计中统计。2.2.3 物业实施验收做到三符合:一是图纸和设备规格型号数量符合,二是工程关键设备安装要求和安装质量符合,三是设备包含设备联接整个系统技术性能应和设计功效符合,验收结果统计在 设备、设施验收交接统计 。特殊设备须经政府相关部门检验合格颁发合格证才有效,电梯需有劳动局合格证,消防设备须有市消防局合格证,锅炉需有压力容器合格证。2.2.4 对公共配套设备进行验收,将结果统计在物业验收交
5、接统计中,各项指标应符合设计功效要求,建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。2.3 验收后工作2.3.1 各专业依据验收后情况,由各职能部门写出各单项工程验收汇报。2.3.2 验收组依据单项工程验收汇报,作出综合性验收评定幷将验收汇报交总经理。2.3.3 完工验收要填写完工工程资料验收统计,填写物业验收交接统计。2.3.4 业主代表接管单位,同物业移交单位进行正式移交,交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理企业签字后方可生效。2.3.5 验收完成,验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专员保管。3 资料移交接管3.1 产权资料3.1.1 项目同意文件3.1.2 用
6、地同意文件3.1.3 建筑执照3.2 技术资料3.2.1 完工图包含:3.2.1.1 总平面图3.2.1.2 建筑图3.2.1.3 结构图3.2.1.4 水电安装图3.2.1.5 设备图3.2.1.6 隶属工程图3.2.1.7 隐蔽管线图3.2.2 沉降、变形、位移观察统计及观察点部署图3.2.3 地质勘测汇报3.2.4 图纸会审统计3.2.5 永久性水准点位置及基础埋深3.2.6 设备合格证、设备使用说明书3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单(包含质量、事故统计)3.2.8 隐蔽工程验收签证3.2 完工验收合格证书3.2.1 市建设工程完工验收证书3.2.2 市建筑消防验收合格证3.2.
7、3 钢材、水泥等关键材料质量确保书3.2.4 新材料、构配件判定证书3.2.5 水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书3.2.6 电话工程完工验收证书3.2.7 有线电视施工合格证书3.2.8 用电话许可证3.2.9 用水许可证3.2.10 供电协议书3.2.11 用气协议书3.2.12 砂浆、混凝土块试压汇报3.2.13 供水、供暖试管道压汇报3.2.14 燃气管道工程验收表3.3 其它3.3.1 建筑位置、建筑面积清单二、接管验收项目及标准1 验收项目:u 基础设施,机电设施(空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统);u 屋面;u 消防设施,水池、水箱;u 垃圾箱u 车
8、库u 沙井、检验井和化粪池u 明暗沟;u 挡土墙;u 踏步、台阶;2 验收标准:1997年7月1日颁布房屋接管验收标准及达成设计要求。2.1 新建房屋接管验收标准2.1.1 主体结构2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检验,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;地基基础沉降不得超出建筑地基基础设计规范许可变形值;不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超出钢筋混凝土结构设计规范要求值,无钢筋外露。2.1.1.3木结构应结点牢靠,支撑系统可靠、无蚁害,其构件自动检索须符合结构工程施工及验收规范要求。2.1.1.4砖石结构必需有足够强
9、度和刚度,不许可有显著裂缝。2.1.2 外墙不得渗水2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺点,无渗水现象。2.1.2.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无显著裂缝,无污渍。2.1.2.2块料(如瓷砖)面层A 粘贴牢靠,无缺棱掉角。B 面层无裂纹、损伤、色泽一致。C 对逢砂浆饱满,线条顺直。2.1.3 屋面2.1.3.1各类屋面必需符合屋面工程施工及验收规范要求,抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;排水通畅,无积水,不渗漏。2.1.3.2平屋面应有隔热方法,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。2.1.3.3阳台和三层以上房屋屋面应有组织
10、排水,出水口、沟、落水管应牢靠,接口严密,不渗漏。2.1.4 楼地面2.1.4.1毛地面平整,无裂纹,水泥砂浆面层抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺点。2.1.4.2块料面层应表面平正,对逢砂浆饱满,接缝均匀顺直,无缺棱掉角;面层和基层必需粘结牢靠,不空鼓;整体面层平整,色泽一致,不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点。2.1.4.3卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面相对标高应符合设计要求,不应有积水,不许可倒泛水和渗漏。A 用小桶或胶管向地面冲倒水,水顺利流向地漏,地面无积水。B 第二天到楼下检验有没有渗漏。2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水通畅。2.1
11、.5 装修2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢靠,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置正确,钢门窗缝隙严密,木门窗油漆均匀,缝隙适度,门缝线条均匀,不掉角,不变形。2.1.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必需钉牢。2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢靠。2.1.5.4饰面砖应表面洁净,粘贴牢靠,阴阳角和线脚顺直,无缺棱掉角。2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.5.6电子对讲门开启灵活,通话器完好,通话清楚;门外观无刮花痕迹;防盗门无锈迹和刮花痕迹。2.1.5.7窗台泛水正常,无向室内倒流现象。可选择以下方法检验A
12、关紧全部窗户,从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水,停止浇水后半小时,逐间检验每个窗户是否有水渗透。B 查询天气预报,在验收期间出现下雨天前,前后将门窗关紧,雨后逐间检验墙面和窗台泛水。2.1.6 楼梯、扶手2.1.6.1砼结构楼梯:无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露。2.1.6.2钢木结构楼梯:安装牢靠,用力轻摇无晃动,钢筋无锈蚀、无弯曲。2.1.6.3木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面光滑不扎手。2.1.7 电气2.1.7.1电气线路安装应平整、牢靠、顺直,过墙应有导管。导线连接必需紧密,铅导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时,连接点必需紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成
13、整体并有可靠接地。每回路导线间地绝缘电阻值不得小于1M/KV。2.1.7.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必需牢靠,部件齐全,接触良好,位置正确。2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇摆,和楼面紧贴,零配件齐全。2.1.7.3.2打开全部灯具,检验电源接通是否正常,灯具发光正常。2.1.7.3.3产品合格,使用寿命达成要求,室内公共照明灯全部接通连续工作3天,统计有多少损坏。2.1.7.4多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠,接地阻值必需符合电气装置安装工程施工及验收规范要求。2.1.7.5电梯应能正确地开启运行,牵引机噪声和震动不
14、得超出电器装置安装工程施工及验收规范要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。2.1.7.6对电视信号有屏蔽影响物业,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域物业,应设置电视共用天线。2.1.7.7电气插座单指轻击检验盖板安装牢靠,无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏,符合安装要求,满足“左零右火”要求,每个全部检测,试电笔检验每个插座电源接通是否正常。2.1.7.7.1有线电视插座由市有线电视台验收。2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢靠,盖板无损坏。2.1.7.7.3接线盒A.单指轻击盖板安
15、装牢靠,目视盖板无损坏。B.用试电笔检验每处预留线头电源接通是否正常,并用绝缘胶布完全缠包线头。2.1.7.7.4开关A.安装牢靠,目视盖板无损坏。B.全检开关灵活,开启接触效果良好。2.1.7.7.5配电箱A.安装牢靠,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常。B.开关是否符合型号要求。C.导线和设计相符,布线规范。D.目视像盖无损坏,操作一次开关灵活。2.1.7.7.6门铃A.室外按钮安装牢靠,盖板完好,操作灵活,操作检验一次。B.室内预留线盒参考本要求。2.1.7.7.7除上述要求外,同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。2.1.8 水、消防2.1.8.1管道应安装牢靠,控制部
16、件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐方法必需符合采暖和卫生工程施工及验收规范要求。应按套安装水表或预留表位。2.1.8.2高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。2.1.8.3卫生间、厨房内排污管应分设,出户管长不宜超出8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检验口不得渗漏,管道排水必需流畅。2.1.8.4卫生器具质量良好,安装牢靠,配件齐全,完好无损,面层无污渍和刮痕,接口不得渗漏,安装应平正、牢靠,部件齐全,制动灵活。2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹。2.1.8.4.2便器水箱冲水正常,不堵塞,冲水通畅。2.1.8.5水泵安装平稳,运行时无较大
17、震动。2.1.8.6消防设施必需符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求,而且有消防部门检验合格签证。2.2 隶属工程及其它室外排水系统标高、窨井(检验井)、管道坡度、管径均必需符合室外排水设计规范要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。2.2.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管和粪池间连接管道应有足够坡度,并不应超出两个弯。2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。2.2.3房屋入口处必需做室外道路,并和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。2.2.4房屋烟道、通风道、走火通道应通畅,无阻塞物。2.2.5单体工
18、程必需做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完成。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。2.2.6群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施,达成应有质量和使用功效要求。2.2.7供水系统2.2.7.1安装牢靠不能摇动。2.2.7.2打开每栋供水总阀(注意关闭室内水阀)管道完好无损,无渗漏水,无锈迹,管道接头无渗水。2.2.7.3水龙头和水阀打开以后流水通畅,接头无漏水。2.2.8排污管道(含塑料管)2.2.8.1安装牢靠,外观完好无损,零配件齐全。2.2.8.2从楼上各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗漏水,楼上排水通畅无堵塞。2.2.8.3铸铁管灌水后无渗漏水,表面无锈迹,无
19、裂纹,面层油漆均匀。2.2.9其它:水表、电表、气表安装牢靠;打开使用后,看表内读数是否正常;目视外观完好。2.3 新建房屋工程完善和工程遗留问题处理2.3.1 工程完善:在本体工程完工进行验收后,才进行部分公共配套设施工程完善。2.3.2 工程遗留问题:在完工验收和楼宇使用过程中,存在安全隐患、使用建筑材料不合格、设计无法达成使用要求、保修无法处理设计缺点等方面内容。2.3.3 处理方法2.3.3.1物业企业对完善配套工程实施监督职能,指定专员作好协调工作;2.3.3.2对发觉遗留问题立即向项目工程部汇报;2.3.3.3限制噪音施工时间,确保用户正常工作;2.3.3.4给进场施工人员办理出入
20、证,避免和装修施工人员混淆,确保安全2.3.3.5增强保安力量,监督施工人员管理工作。2.3.3.6施工队离场前,必需到物业企业申请“放行条”,经检验无误,署名后放行。四、公共设施设备交接验收标准1 范围 小区内公共场所之设备、设施及水电等。2 验收标准2.1 基础设施2.1.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。2.1.2散水坡A 无下陷、断裂、和墙体分裂。B 面层平整无脱层。C 无倒泛水现象。2.2天台2.2.1屋面隔热层、防水层A 板端缝、伸缩缝油膏紧贴。B 隔热板、防水层表面无裂缝。2.2.2天沟、落水口通畅,管道完好。23消防设施2.3.1消防栓阀门完好,无渗漏水;油漆
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