物业公司设备管理工作手册模板.doc

　　　中海物业管理
ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO．，LTD．

编号：ZHPM—WI/S
版本：A

设备管理工作手册

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文件受控章

申明：未经许可，不得翻印。
责任部门：设备管理部
WI/S-目录
ＺＨＰＭ 设备管理工作手册 A/0 1/3

编号 标 题 页码 版号/状态
WI/S-001 设备管理部组织机构图 1 A/0
WI/S-002 设备管理部职责 1 A/0
WI/S-003 设备管理部经理职责 1 A/0
WI/S-004 设备管理部专业工程师职责 1 A/0
WI/S-005 设备保修期管理措施 1 A/0
WI/S-006 水电过户审批制度 2 A/0
WI/S-007 配电房管理制度 1 A/0
WI/S-008 发电机房管理制度 1 A/0
WI/S-009 水泵房管理制度 1 A/0
WI/S-010 空调制冷设备房管理制度 1 A/0
WI/S-011 中控室/消防中心管理制度 A/0
WI/S-012 材料管理制度 1 A/0
WI/S-013 物品验证制度 1 A/0
WI/S-014 计量器具定时检定制度 1 A/0
WI/S-015 计量器具检定方法 4 A/0
WI/S-016 电气维修要求 1 A/0
WI/S-017 大厦临时用电管理要求 1 A/0
WI/S-018 用水、供水管理要求 1 A/0
WI/S-019 供方选择评定要求 2 A/0
WI/S-020 工程质量验收要求 1 A/0
WI/S-021 设备管理规程 14 A/0
WI/S-022 公共设备大故障维修程序 1 A/0
WI/S-023 设备更新、技术改造程序 1 A/0
WI/S-024 红旗设备检评 2 A/0
WI/SHT-001 公共机电设备维修保养协议 8 A/0
QR-001S 配电房、电表房电能表抄表统计 1 A/0
QR-002S 配电房巡查统计 1 A/0
QR-003S 发电机运行统计 1 A/0
WI/S-目录
ＺＨＰＭ 设备管理工作手册 A/0 2/3

编号 标 题 页码 版号/状态
QR-004S 水池（箱）加药统计 1 A/0
QR-005S 水表抄表统计 1 A/0
QR-006S 水泵房巡查统计 1 A/0
QR-007S 中央空调冷水机组运行统计表 2 A/0
QR-008S 计量器具检定台帐 1 A/0
QR-009S 计量器具检定计划 1 A/0
QR-010S 万用表检定统计 1 A/0
QR-011S 钳形表检定统计 1 A/0
QR-012S 兆欧表检定统计 1 A/0
QR-013S 供方初审统计 1 A/0
QR-014S B类供方评价表 1 A/0
QR-015S C类供方评价表 1 A/0
QR-016S 合格供方名单 1 A/0
QR-017S 工程完工验收证实 1 A/0
QR-018S 工程结算协议书 1 A/0
QR-019S 解除缺点责任证书 1 A/0
QR-020S 机电设备统计表 1 A/0
QR-021S 设备(机具)购置申请表 1 A/0
QR-022S 设备(机具)验证单 1 A/0
QR-023S 设备(机具)外委维修申请表 1 A/0
QR-024S 设备维修统计 1 A/0
QR-025S 设备(机具)报废单 1 A/0
QR-026S 设备保养计划表 1 A/0
QR-027S Ⅰ、Ⅱ级设备保养统计 1 A/0
QR-028S Ⅰ、Ⅱ级设备保养检验统计 1 A/0
QR-029S Ⅲ级设备保养、检验统计 1 A/0
QR-030S 设备完好率统计表 1 A/0
WI/S-目录
ＺＨＰＭ 设备管理工作手册 A/0 3/3

编号 标 题 页码 版号/状态
QR-031S 设备完好率统计汇总表 1 A/0
QR-032S 设备故障问题转呈单 1 A/0
QR-033S 设备技术状态诊疗统计 1 A/0
QR-034S 报废设备、器件清单 1 A/0
QR-035S 红旗设备申报表 1 A/0
QR-036S 红旗设备评分表 1 A/0
QR-037S 红旗设备统计表 1 A/0
QR-038S 红旗设备率统计表 1 A/0

WI/S-001
ZHPM 设备管理部组织机构图 A/0 1/1

设备管理部经理

档
案
室
资
料
员
给排水空调工程师
电
梯
工
程
师
机
电
工
程
师

供方企业
各管理处维修班

WI/S-002
ZHPM 设备管理部职责 A/0 1/1

1．0设备管理部接收主管副总经理直接领导，按时完成交办各项工作。
2．0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面合理化提议。
3．0负责代表企业组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料搜集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。
4．0负责根据国家相关技术法规、规范、标准，制订本企业机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并立即更新。监督管理处、供方实施，对偏差进行纠正。
5．0负责审批机电设备年度保养计划；制订设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（1000元以上）报主管副总经理同意。
6．0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺点整改供方选择、定时评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺点整改工程监督、组织验收。负责协议管理（招标、签订-办理协议会签手续、推行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。
7．0负责定时对企业所属物业内机电设备进行检验、诊疗。负责组织处理技术难题（设备方面）。
8．0负责企业安委会日常工作，组织每三个月一次安全检验工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。
9．0负责对机电设备管理绩效每十二个月进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。
10．0负责本部门ISO9002和ISO14001文件修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工考评及题库搜集工作。
11．0负责电梯、计量工具检定工作。
12．0负责代表企业就设备管理方面事宜对外联络。
13．0负责策划、指导、参与高新技术引入、开发、应用，发明发明开发、应用。
14．0负责推进全企业节能、降耗工作。

WI/S-003
ZHPM 设备管理部经理职责 A/0 1/1

1．0领导、安排、检验设备管理部职员全方面推行各自职责及完成企业下达各项任务。
2．0检验总结当月工作，制订下月工作计划，并组织安排实施。
3．0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超出壹仟元以上设备设施购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。
4．0组织各专业人员参与新入伙楼宇机电设备验收。
5．0组织红旗设备检验评选。定时组织设备管理绩效评审。
6．0组织安全检验。
7．0了解企业内工程技术人员及本部门职员思想工作动态，帮助处理工作难点，提升管理及业务水平。负责处理投诉。
8．0掌握中国外行业管理动态，负责引进中国外优异设备管理模式、经验。
9．0遵守企业各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。
WI/S-004
ZHPM 设备管理部专业工程师职责 A/0 1/2

1．0机电工程师职责
1．1接收部门经理领导，主管强弱电设备、发电设备。
1．2作好本专业工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定时检验、指导、调研，处理技术难题。
1．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制订企业规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、协议会签。
1．4参与楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。
1．5办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。
1．6负责编制本专业技工考试题库。
1．7遵守企业规章制度，勤奋工作，努力提升业务水平，完成本职员作，有所创新。
2．0电梯工程师职责
2．1接收部门经理领导和工作安排，主管电梯设备。
2．2负责电梯设备接管验收并搜集整理电梯接管验收资料。
2．3负责电梯设备维修、保养计划审批，制订电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。
2．4负责编制本专业ISO9002 ISO14001文件，电梯维修、养护供方评审，协议会签。
2．5定时对各管理处电梯进行检验，指导。
2．6编制本专业技工考试题库。
2．7遵守企业规章制度，勤奋工作，努力提升业务水平，完成本职员作，有所创新。
3．0给排水空调工程师职责
3．1接收部门经理领导和工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。
3．2作好本专业工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定时检验、指导、调研，处理技术难题。
WI/S-004
ZHPM 设备管理部专业工程师职责 A/0 2/2

3．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制订规范、标准。负责本专业分包商评审。
3．4参与楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。
3．5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调整能及成本费用测算。
3．6遵守企业规章制度，勤奋工作，努力提升业务水平，完成本职员作，有所创新。
4．0设备管理部资料员职责
4．1接收部门经理领导和工作安排，努力完成任务。
4．2参与楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。搜集、分类、整理各管理处完工资料，并归档妥善保留。
4．3负责工程资料、书籍借阅，质量统计表格发放。
4．4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保留。负责ISO9001 ISO14001文件复印、发放、保管。
4．5负责搜集报纸、杂志上相关物业管理方面法律、法规、标准，并剪贴、整理。
4．6遵守企业规章制度，勤奋工作，努力提升业务水平，完成本职员作，有所创新。
WI/S-005
ZHPM 设备保修期管理措施 A/0 1/1

1．0国务院《建设工程质量管理条例》要求建设工程最低保修期限为：3、供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其它项目标保修期限自完工验收合之日起计算。
保修期计算应以上述条款及发展商和安装单位、设备供货单位协议保修期限为准。工程完工日若距物业接管日过长，造成接管验收时保修期已满者，应提议发展商合适延长保修期。
2．0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（尤其是电梯）保修内容、范围、期限，管理处维护内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
保修期，保修单位提供服务单一，难以达成中海标准、适应考评需要，保修工作之外保养内容需管理处自己或委托专业企业做，书面协议有利于处理矛盾、纠纷。
3．0设备保修期时间内，管理处宜委托专业企业对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及关键软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位处理。
4．0保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报企业设备管理部审核盖章。保修单位不推行保修义务，管理处有权拒绝签字。

WI/S-006
ZHPM 水电过户审批制度 A/0 1/2

用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运行成本，各单位须严格遵守审批制度。
1．0用电、用水由发展商过户到管理处必需满足以下条件：
1．1各项政府验收经过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。
1．2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。
1．3不支付空置房管理费发展商，须依据空置比率，就公共水电费对管理处进行补助。
1．4水电居民、商业百分比发展商已调整到合理数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出水电费进行补助事宜已达成协议。
1．5以住宅为主小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。
1．6原用电用水户结清已发生水电费。
2．0水电过户由企业设备管理部负责审核并办理协议会签手续。管理处须向发展商索要原《供用电协议》、《供水协议》、《供水协议实施单》及近期电费、水费单提交企业设备管理部，审核经过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经设备部审核管理处不得自行办理。

相关文件：《水电过户、抄表到户办理步骤》

WI/S-006
ZHPM 水电过户审批制度 A/0 2/2

附件：水电过户、抄表到户办理步骤
开始

是否满足过户条件
1、政府部门已验收
2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表
3、本企业已接管

要求发展商办理，调整百分比。
管理处向发展商索要用电用水协议及以往水电单，明确用电用水百分比是否符合要求，费用是否有问题。

管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费协议书，填写
发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请她们现场检验是否满足抄表到户条件。

公共部分代收水电费协议书在企业设备部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。
发展商整改，或书面承诺，提供缺点整改费用，并确定金额。本企业整改。

发展商写过户申请（盖章），管理处和发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水协议、水电费单及空白供电供水协议、银行代收水电费协议书，到企业设备管理部办理协议会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。

设备部和发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间水电抄表统计。

WI/S-007
ZHPM 配电房管理制度 A/0 1/1

为落实安全第一方针，确保大厦供电系统安全正常运行及服务质量，特制订配电房管理制度。
1．0负责供电系统操作、巡查、维修、养护人员必需持证上岗，必需熟悉电气设备情况和相关安全方法。
2．0、配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，做好巡查统计；发觉问题立即处理，并在值班统计及巡查统计中注明；不能处理问题立即上报管理处、并通知分包方。
3．0配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备停送电由值班电工操作，非值班电工严禁操作。复杂倒闸操作，必需实施操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必需按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必需做好值班统计，认真作好交接班。
4．0配电房、电表房计量电能表须每个月定时抄表。
5．0变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。
6．0须有专员对巡查统计、抄表统计进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊疗系统故障，制订节能方法。
7．0停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确定供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
8．0配电房内设备及线路变更，要经企业设备管理部同意；重大变更，要上报企业领导同意。
9．0配电房室温不可超出摄氏40度。消防设施须定时检验，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意预防小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
10．0加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。
WI/S-008
ZHPM 发电机房管理制度 A/0 1/1

1．0非企业领导或维修班人员须经管理处办公室同意后，在值班员陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。
2．0机房内严禁存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。
3．0发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定时进行充放电。
4．0配电房值班员必需熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专员值班。
5．0每个月起动机组运转检验半小时，确保机组正常自动投入。
6．0发电机油箱内贮备８小时满负荷用油量。
7．0发电机实施定人定机操作、保养和每个月周期运行检验。非值班或维修人员不得操作。
8．0机房及机组清洁卫生由发电机责任人打扫。
9．0机房及油库内消防须定时检验，确保设施完好、有效。
10．0发电机检验时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，造成发电机运行，发生意外伤害。
WI/S-009
ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1

水泵房是提供住户生活、大厦消防用水关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为立即向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制订以下制度：
1．0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修班负责使用管理，并指定专员负责（以下称“水管员”）。作好日常运行巡查、点检、抄表及状态监控，并做统计。
2．0水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处同意。
3．0消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，全部操作标志简单明确。
4．0生活水泵每七天最少轮换使用一次，接触器主开关每个月检验一次。
5．0消防泵每个月进行一次“自动、手动”切换操作检验。无条件开启消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每三个月对电动机进行一次绝缘摇测。
6．0泵房每七天打扫一次，泵及管道每个月检验、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。
7．0水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。
8．0水管员按要求定时取水送市防疫站进行水质检验化验，化验结果交办公室存档。
9．0各级水表须每个月定时抄表，水管员须对抄表统计进行统计分析，确定给水系统是否正常，并帮助设备部作好水量平衡测试。
10．0严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演练用水须向用水主管部门办理申请手续。

WI/S-010
ZHPM 空调制冷设备房管理制度 A/0 1/1

空调设备房是楼宇中央空调系统控制中心，为确保空调设备安全、高效运行，特作以下要求：
1．0空调制冷机房全部设备，必需由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员严禁操作。
2．0无关人员必需经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 3．0室内保持良好清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。
4．0做好设备运行统计，分析机组多种压力表、温度计、流量计读数是否正常正确，发觉异常应立即处理并上报。 
5．0须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。依据空调负荷改变调整机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。
6．0定时保养检验，立即更换磨损零件，并作好统计。
7．0定时对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。
8．0空调值班室天天清扫一次，制冷机设备房每七天清扫一次，新风空调机房每个月扫除一次，制冷冷水机组每个月清洁一次。

WI/S-012
ZHPM 材 料 管 理 制 度 A/0 1/1

1．0维修班下个月材料计划，应在本月25日前报管理处采购主管，由采购主管送交管理处主任审批，确定下月需购置材料。
2．0通常材料由采购主管和所需物资部门协同购置；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或汇报书。
3．0采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供给商。
4．0材料购回后应由维修班长进行验证。发票数量应和货相同，物品及数量应和《采购统计表》上所述相同。
5．0材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购主管也应在发票反面签上名，并在入库单上署名，并把入库单其中一联附在发票后作为报销凭据。
6．0应急材料能够先口头汇报同意购置，再补填《采购计划审批表》或补写正式汇报。
7．0材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料人需在出库单上署名。
8．0维修人员能够依据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人需在出库单上注明所领用材料品种、规格、数量、用途，并在出库单上署名；维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。
9．0维修人员在完成维修任务后，所节余材料应如数退库并办理退料手续。
10．0严禁维修人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发觉，从严处理。
11．0库房保管员应按材料品种、质量、性能不一样采取不一样保管方法，不然造成损失追究其经济责任。
12．0发放材料要坚持凭派工单发料。
13．0材料出库须遵照优异先出标准，对入库材料要作好日期标识，方便于发放管理。
14．0材料库房每个月要进行一次库房盘存，每三个月要对维修人员领用材料公布一次。电梯企业（专业企业）在六个月工作总结中，要具体分析材料使用情况，做到降低成本、节省开支、杜绝浪费，造福业主。
WI/S-013
ZHPM 物 品 验 证 制 度 A/0 1/1

1．0为了确保向服务对象提供合格物品，全部用于大厦内影响服务质量进货物品（含维修材料、清洁用具、保安用具等物品）全部必需经过验证。
2．0所需物品部门必需对影响服务进货物品进行验证，并认真填写《物品验证单》，以确定物品之质量状态，采购主管还应在《物品验证单》上署名。
3．0所需物品部门在验证时依据验证标准发觉不合格品时，应即时通知采购主管，并会同管理处主管主任对不合格品进行确定。
4．0对不合格品应立即处理，所需物品部门主管、采购主管、管理处主管主任，三方应共同商讨对不合格品处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。《不合格品处理单》由所需物品部门主管负责填写，由主管主任确定。
5．0所需物品部门主管应对全部物品之质量状态进行标识。
6．0物品数量及规格应和《采购计划审批表》所提供相符。
WI/S-014
ZHPM 计量器具定时检定制度 A/0 1/1

1．0凡相关维修、保养、检测计量器具，按市计量局要求十二个月检定一次。
2．0各管理处维修班按检定计划表所要求时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专员依据基准计量器具进行自检并作统计，建立《计量器具检定台帐》，然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前30天送计量站检定。
3．0凡经检验不合格计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购置。
4．0管理处新购置计量器具，须上报企业设备部建帐，并纳入检定计划。
5．0凡计量器含有水浸等损坏或参数有变动时，应送设备部重新进行检定。
6．0计量器具需专员保管，专员使用，不得随意借用。
7．0凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。

WI/S-015
ZHPM 计量器具检定方法 A/0 1/4

1．0目标：对计量器具进行定时检定，确保计量器具测量有效性。
2．0范围：企业全部测量器具。
3．0职责：各管理处维修班按检定计划表时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专员依据基准计量器具进行自检并作统计，建立《计量器具检定台帐》，然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前30天送计量站检定。
4．0内容：
4．1计量器具自检环境要求：温度：20±5℃；湿度：65±5％。
4．2万用表检定（每十二个月检定一次）。
4.2.1 检视外表是否完好，附件是否齐全。
4.2.2 DCV 档，用DF130直流稳压电源作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）基准仪表采取对比法对3.000V、24.00V、36.00V检定误差，并作统计。
4.2.3 ACV值，交流可调调压器作为电压源，用经计量所检定合格（或准用）基准仪表采取对比法对110.0V、220.0V、380.0V各点电压检定误差，并作统计。
4.2.4 DCA值，用DF130直流电源发生器带不一样电阻负载作为电流源，用经计量所检定合格（或准用）基准仪表采取对比法分别对3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A进行检定，并作统计。
4.2.5 ACA值， 用交流调压器带不一样电阻调压作