物业管理投标书范本模板.doc

物业管理投标书范本

目 录

第一章 序言…………………………………………………… 2
第一节 概述…………………………………………………… 2
第二节 释义…………………………………………………… 3
第三节 编制依据……………………………………………… 4
第二章 投标函………………………………………………… 5
第三章 企业综合介绍………………………………………… 6
第一节 企业介绍……………………………………………… 6
第二节 企业架构……………………………………………… 8
第三节 运作特点……………………………………………… 9
第四章 管理文案及内容 …………………………………… 11
第一节 物业管理整体设想及策划 ………………………… 11
第二节 采取管理方法 …………………………………… 16
第三节 管理机构及人员配置、培训、管理 ……………… 28
第四节 物业管理规章制度 ………………………………… 36
第五节 日常物业管理承诺 ……………………………… 48
第六节 小区文化建设 ……………………………………… 50
第七节 房屋及公共设施维修养护计划 …………………… 54
第五章 物业服务成本预算书 ……………………………… 59
第六章 结束语 ……………………………………………… 64
第七章 相关证书资料 ……………………………………… 65

第一章 前 言

第一节 概述

我企业经过现场勘察，在充足了解“*****项目”计划设计理念基础上，结合我企业来管理别墅、高层 、智能化小区、办公楼、商场、科研楼等实际物业管理成熟经验，和在物业管理中有效实施ISO9001国际质量体系实践，我企业成立了“*****项目”物业管理项目投标小组，编制本标书。
假如我企业能在“*****项目”物业管理招标中胜出，我企业将严格根据投标书中承诺服务内容和物业服务协议约定，对“*****项目”实施专业化、规范化物业管理，为管理中心（ ）营造一个清洁、优美、舒适、温馨生活环境，实现广大管理中心对“*****项目”期许物业管理效果。

第二节 释义

在本标书中，以下名词释义为：
管理中心：是指房屋全部权人
：泛指本物业承租人和其它实际使用物业人
我企业：是指
建设单位：是指***管理中心
本物业：是指“*****项目”小区

第三节 编制依据

l 国家及省市相关“物业管理”政策法规；
l 建设部颁布《全国物业管理示范 小区标准及评分细则》；
l 《云南省物业管理要求》；
l “*****项目”前期物业管理招标书。

第二章 投 标 函

投 标 函

致：***管理中心
贵企业“*****项目”前期物业管理招标书，我企业已具体阅读，依据招标书内容和要求及“*****项目”物业类型及实际情况，编制成《*****项目物业管理投标书》，现作以下承诺：
l 我企业同意按***管理中心要求和方法进行投标。
l 假如我企业中标，同意招标书内容作为物业服务协议有效组成部分，和贵企业签署前期物业服务协议，并遵照实施。
l 我企业承诺根据招标人要求在 年 月 日前,组织专业人员进入现场配合开发商交房。

二OO六年二月十日

第三章 企业综合介绍
企业架构

总经理

副总经理
副总经理

安全管理部

清洁绿化部

计划财务部
总经理办公室

工程技术部

企业发展部

人力资源部

深圳项目

北京项目

杭州项目

上海项目

昆明项目

运作特点

我企业自88年从事物业管理以来，不停探索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业本身发展运作模式，关键有以下多个特点：
一、职员持股、全员参与
物业管理是劳动密集型行业，为充足调动职员主动性、发挥职员主人翁作用，我企业于1999年改制，职员持股占60％。职员是企业主人，企业发展关系每个人利益。我企业股权特点，有利于各项制度实施力度和服务理念落实。因为职员股东们明确，只有管理中心满意、企业良性发展，才有个人稳定收益。
二、以人为本、利益共享
企业生存和发展，必需坚持以人为本，促进职员价值观和企业价值观统一。表现和发展人有益作用是我企业企业管理关键内容。
企业内部建立利益共享平台，让全体职员共同分享企业发展成就，包含酬劳、福利、分配机制、晋升机制、职员考评机制、职员培训机制等，让职员经过个人努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足职员成就感需求，让职员分享到在一个规范企业就业荣誉和安全。
三、将培训和学习贯穿于企业发展之中
社会在快速发展，物业管理法制环境不停完善，管理中心对物业管理专业化要求越来越高，企业职员综合素质紧紧围绕时代脉搏是企业发展动力源泉。企业针对职员所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。企业还按计划组织了以管理处为单位多种爱好班，正确引导和丰富了安管队员等基层职员业余生活，为基层职员再就业和晋升打基础。
四、完善制度、规范运作
我企业在严格实施ISO9001: 标准基础上要求做到：
作业标准化 人才专业化
步骤表格化 团体人性化
管理数据化 行动军事化
服务多元化 形象社会化
五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本
我企业从事物业管理来，前后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，因为企业管理体制上优势，管理层处于比较稳定发展状态，专业人才队伍不停扩大，现在企业已经有中高级职称专业人员近70人。有了成熟专业人才队伍，使管理过程中管理成本得到有效控制。

第四章 管理文案及内容

第一节 物业管理整体设想及策划

一、高标准、高水平管理方法
1、 市场定位：本物业环境优雅，管理中心以事业成功者为主，含有优质物业管理服务高级居住区基础。
2、 管理模式：以人为服务之本，不停完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。
3、 形象定位：安全、舒适、文明、环境保护、便利。
1) 安全：
经过完善、严密、高效、人防、技防并举安全防范管理体系，充足保障各管理中心安居乐业。
2) 舒适：
根据服务规范标准，以优质服务为管理中心营造温馨生活环境。
3) 文明：
开展形式多样、丰富多彩小区文化活动，营造邻里关系和睦、小区友好、活跃、轻松生活气氛。
4) 环境保护：
提供优良园林绿化保洁服务，利用多种监督机制，发明出一个环境保护、优雅居住环境。
5) 便利
全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，表现“*****项目”人清新、阳光生活节奏。
二、含有深度和广度管理方法
（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。
充足发挥我企业优势，按“*****项目”计划设计要求对各项配套设施、设备进行验收，对于不合格项向相关责任单位提出整改要求。
（二）专业服务信心确保
我企业为 提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢基础上打造出“*****项目”管理精品。为此我企业在这里郑重承诺：
1、因物业管理单位内部人员违法行为造成管理中心损失，依法负担对应责任。
2、因管理不善或操作不妥等原因造成责任事故，负担对应责任。
3、因为我企业未能推行物业服务协议约定，造成管理中心人身、财产受到损害，我企业负担对应责任。
（三）建立快捷 服务系统
我企业一直坚持“ 至尊，服务至上”企业宗旨，把 满意率作为工作业绩评价关键依据，从而最大程度地满足 需求。经过利用创新 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高级次精品服务，不停提升 满意度。依据 需求信息来调度各职能部门和作业层面日常服务工作，设置 信息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每个月按期将 需求和回访结果进行深入细致分析，调整工作思绪，真正表现“真诚服务，精心管理”服务理念。
三、 全方位服务意识
（一）为 提供便利服务
从 需求出发，为 做实事。依据“*****项目”实际情况，为 妥善处理小区班车问题；合理利用会所设施，为 发明充足休闲娱乐场所。
（二）二十四小时治安防范服务
利用我企业所服务“西郊华城”大小区带动作用，充足发挥“西郊华城”安全管理工作多年无事故优势，做好“*****项目” 治安防范工作。我企业将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候二十四小时服务，对安管队伍实施半军事化管理。
（三）营造绿色环境保护小区
养护好本物业内园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。
（四）抓好精神文明建设
1、 重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。
2、 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，促进友谊。
四、管理学前沿理论掌握及应用
管理科学理论包含行为科学、组织学派、社会系统学派、决议理论、权变理论等。伴随科学技术飞速发展和市场竞争日益加剧，管理科学理论得到了深入完善，其前沿理论关键集中在以人为本、系统理论、动态调整理论、效益统一理论和企业文化等方面。
（一）以人为本管理理论
现代管理思想把人原因放在首位，重视处理人和人关系，强调人自觉性和自我实现，主张以挖掘人主动性、发明性作为管理关键。这一理论对物业管理行业含相关键指导作用。
（二）系统管理理论
现代企业是一个为了达成一定经营目标，由很多相互关联要素、步骤、部门有机地结合而成整体，是一个复杂社会技术经济体系。
我企业强调用系统观念、全方面观念整体把握，科学分析，全方面实施物业管理。坚持服务至上、重视对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，全部是这一理论应用。
（三）动态调整理论
为了实现管理目标，使企业取得最好效益，管理过程每一个步骤、步骤全部必需实施动态调整，而不能把管理过程视为一成不变模式。企业管理经过动态调整，就能够使各要素在各个步骤上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏适应性，从而最大程度地发挥其功效作用。
我企业在物业管理工作中，重视动态调整理论应用，激励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”观念和对管理步骤重新组合从而达成提升服务 能力，缩短改善周期等。
（四）效益统一标准
物业管理给 产品就是服务，不仅要满足广大 需求，而且要维护、促进 和社会利益，为人类社会做出贡献。
我企业在本物业管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为关键目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益关系，保持企业长远发展后劲。
（五）企业文化
杰出而成功大企业全部有强有力企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争内在筋骨，反应了企业基础信念和发展追求。
我企业自88年从事物业管理以来，一直发扬“敬业、奉献、创新”企业精神，提倡以“实现自我、服务用户”为本身动力，激励职员群体意识；以企业文化为目标，提升团体合作精神，从而为我企业长远发展提供了强大动力。

采取管理方法
一、采取管理方法
（一）综合一体化管理方法
我企业将本物业管理方法确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在企业总经理直接领导下，经过各部门技术支持和配合，根据ISO9001：国际质量体系标准和ISO14000环境保护体系标准，利用现代化管理手段，对本物业房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、小区文化等，统一实施专业化管理。
在管理过程中，我们将和管理中心（管理中心委员会）紧密合作，采取管理中心自律和物业管理相结合措施，使综合一体化管理收到愈加好效果。管理处拟采取内部管理架构以下：
物业管理处

用户服务中心
环境部
安管部
财务部
工程技术部部部 部

收费员
清洁保洁
消防管理
车辆管理
环境绿化
会

计
治安管理
日常设施维修
机电设备维护
机电设备运行
小区
文化
档案管理
装修管理
房屋管理

（二）激励机制
（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层工作主动性，我企业根据全国物业管理示范 小区标准，结合企业实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并和奖金挂钩。
（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏职员，最渴望得到是本身价值被集体和社会认可，我企业一直坚持各级岗位实施企业内部公开招聘措施，使含有真才实学职员能充足发挥本身潜力，有机会表现自己价值。
（3）奖金激励。企业每十二个月对职员进行全方位考评，排名前30%职员将有机会加薪晋级。
（三）监督机制
管理处于开展物业管理过程中，将严格根据国家、政府及上级主管部门相关法律、法规开展工作，定时向我企业和管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实施目标管理责任制，每十二个月对管理目标进行考评，严格按我企业ISO9001质量体系运作，对每个项目标管理服务过程建立原始统计，经过部门返查，企业内部质量审核， 及房产管理局等外部检验，确保管理工作监督机制有效运行，具体作法是：
1、公布管理处监督投诉电话，设置意见箱及网上电子投诉邮箱，二十四小时受理投诉，全部职员佩戴工作牌上岗，方便于公开监督。
2、管理处定时向企业、管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理事宜。
3、我企业依据“全国物业管理示范 小区”标准每个月对管理处进行检验评分，同时管理处每个月对职员进行考评。
4、管理处对各项管理活动实施监督、跟踪、反馈，每十二个月进行两次 意见咨询，并不定时向 作随机意见调查，对 反馈信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实施闭环管理，使 正当权益得到保障。
（四）自我约束机制
1、管理处于实施物业管理过程中，严格实施国家、政府公布相关法规、条例和实施细则。
2、管理处将严格实施我企业ISO9001质量体系。
3、管理处对职员进行定时不定时检验，发觉问题立即纠正。
4、企业每十二个月对职员进行年底考评，实施3%末位淘汰制。
5、企业有供全体职员遵照职员行为规范。
（五）信息反馈及处理机制
1、信息反馈机制
我企业参考ISO9001:管理体系建立信息反馈机制，以不停提升管理质量和服务水平。除了根据企业管理体系及检验监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全方面负责用户对本企业管理服务意见反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成：

企业内部信息反馈步骤

企业总部

各分包单位
各职能部门
检验监督
管理处

信息反馈
协调配合

专业企业派驻 本小区人员
各主管人员
各专业班组

日常监督

用户信息反馈机制

管理处经理

用户服务中心
投诉或提议

相关责任人

处理
处理完成，在投诉统计本签字并注明完成及情况

用户服务中心回访，填写投诉回访统计， 签字

整理、分析投诉统计，绘制投诉统计表，分析管理上盲点、缺点

反馈，采取方法

2、信息反馈处理机制
管理处经过建立全方位信息反馈机制，确保反馈信息通道通畅，经过管理处用户服务中心分析整理，立即发出指令并跟踪检验，对于反馈信息检验方法，统一根据企业ISO9001：标准要求，采取行政检验、专题检验、交叉检验、外部检验、外部监督、秘密检验等方法进行，对于出现不合格服务，立即按纠正预防方法改善。

二、工作计划
（一）关键工作步骤
（1）承租人入住步骤
承租人持房屋租赁协议
1. 承租人带身份证原件，交复印件。管理中心持身份证。
2. 代办人带委托书、身份证和上述证件。

管 理 处

阅读《管理中心条约》等文件

填写《 资料》

明确物业服务费用等情况

管理中心交锁匙

验房、抄表底

验房，抄水、电、煤、表底

（2）装修申报步骤

管理中心领取装修申报表

装修单位递交申报表和装修方案

工程部审核装修方案，确定无违章项目

装修单位出具营业执照、资质证书等
（变更主体或承重部位需出示相关审批手续）

施工队缴纳装修垃圾预交款

装修培训，责任人在《责任书》上署名，领取《许可证》、《出入证》

安管员、物业管理员监督装修情况，确保无违章发生

违章 无违章

监督装修垃圾装袋，管理处代为清运
责令停工，限期整改，上报房产管理部门并帮助处理

（3） 日常维修工作步骤

用户服务中心接故障投诉

用户服务中心派工、维修员准备必需工具

维修员抵达报修 地点

轻敲门3下

向 了解所投诉事项

开始维修工作

未完成
完成

验收满意后于维修单上签收，维修员署名
向 解释不能当场完成原因
自行购置设备故障或因其它原因需 联络其相关承造商处理故障

向 解释，由 联络相关承造商
清理维修现场后离开
向 交代何时能完成该项维修工作

完成后工程单交回
用户服务中心
准备必需工具材料、维修资料
报管理处

（4）火灾处理步骤图

分企业经理

汇报人

消防值班员
报警 119报警
失火地点
其
她

她
联络人
联络电话
失火情况
失火物品

消防部门

管理处经理
工程部主管

119
现场处理
事后处理
保护现场保护秩序
组织职员赶赴现场

救治伤员清理财物
派人引导消防车辆

协同相关方面查明原因
切断火场、煤气等开关

拟写上报材料

组织疏散现场人员

转移易燃易爆及关键物品

启用灭火器材

失火现场

（5）监控中心运作步骤

监控中心

闭路电视监控系统
报警或发生火灾
通知管理四处理
消防报警系统

发觉问题

通知巡查安管员查实
通知巡查安管员查实

组织人员疏散
组织调度兼职(义务)消防员灭火
报

警
组织调度安全员赶赴现场处理

反馈

（二）管理期工作计划

序 号
项 目
内 容
时 间
备 注
1
房屋及公共设施维修保养
1. 制订房屋养护和维修计划方案；
2. 房屋维修管理；
3. 房屋养护服务。
接管时起

2
机电设备维修养护
1. 设备基础资料管理；
2. 设备运行管理；
3. 设备维修养护管理；
4. 设备能源和安全管理。
接管时起

3
安保管理
1. 治安管理；
2. 交通、车辆管理；
3. 消防管理。
接管时起

4
智能化设施管理
1. 智能化设施日常使用操作；
2. 智能化设施维护；
3. 智能化系统完善。
接管时起

5
小区环境管理
1. 园林绿化管理；
2. 清洁卫生管理；
3. 环境保护管理。
接管时起

6
财务管理
1. 财务账务；
2. 费用收取。
接管时起

7
小区文化活动开展
1. 小区文化宣传；
2. 举行小区文化活动；
3. 提供小区文化服务。
接管时起

8
便民服务和完善配套
1. 为 提供便民服务；
2. 帮助入学、交通、医疗等信息服务。
接管时起

管理机构及人员配置、培训、管理

一、人员配置
在管理人员配置方面，我企业将坚持“敬业、精干、高效”用人标准，确定“重学历更重能力，重水平更重品德”标准，严把人才选聘关。管理层基础素质要求，学历达大专以上水平；操作层水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称，努力争取一专多能；安管员要求退伍军人或高汉字化，实施半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验职员。在管理队伍建设上，我企业将采取规范化管理和人性化管理相结合方法，利用激励机制，充足调动全体职员工作主动性；经过考评，表彰优异，鞭策后进，并实施3%末位淘汰制，确保管理目标实现。

二、*****项目管理处架构图

物业管理处

用户服务中心
财务部
工程技术部部部 部
环境部
安管部

房屋管理
会 计
收费员
日常设施维修
机电设备维护
机电设备运行
治安管理
车辆管理
消防管理
清洁保洁
环境绿化
小区文化
档案管理
装修管理

三、拟委派关键管理人员介绍
七、量化管理及标准化运作
（一）量化管理：
1、每十二个月依据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对 满意率、机电设备运作完好率、维修立即率、返修率及消防隐患处理率等作出量化要求。
2、 实施目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
3、管理处对全体职员培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。
4、年度考评量化,每十二个月企业制订具体年度收支预算方案,对管理处采取独立核实方法,有计划地控制成本,提升经济效益和社会效益。

第二节 物业管理规章制度

一、公众管理制度
《精神文明条约》
《治安管理要求》
《消防管理要求》
《停车管理要求》
《绿化管理要求》
《环境保护、清洁卫生管理要求》
二、内部运作制度及岗位责任制
《管理处工作制度》
《管理处职员考勤制度》
《管理处文明服务守则》
《管理处职员培训制度》
《管理处职员行为规范》
《管理处安全守则》
《管理处办公用具申请、购置、领用管理制度》
《投诉处理回访制度》
《财务管理及会计核实制度》
《职员宿舍管理要求》
《管理处经理岗位职责》
《工程部主管岗位职责》
《机电工程师岗位职责》
《维修技术员岗位职责》
《仓管派工员岗位职责》
《用户服务主管岗位职责》
《管理员岗位职责》
《服务中心服务员岗位职责》
《档案管理电脑员岗位职责》
《小区文化宣传员岗位职责》
《食堂人员岗位职责》
《会计岗位职责》
《收费员岗位职责》
《环境部主管岗位职责》
《保洁班长岗位职责》
《保洁员岗位职责》
《园艺师岗位职责》
《园林绿化工岗位职责》
《安管主管岗位职责》
《安管班长岗位职责》
《监控中心值班员岗位职责》
《门岗安管员岗位职责》
《交通协管员岗位职责》
《巡查安管员岗位职责》
三、管理维护运作制度
（一）设备管理
《监控中心设备安全运行管理制度》
《监控中心设备运行统计管理制度》
《供配电设备运行管理规程》
《水池设备维护保养规程》
《设备故障处理规程》
《发生火警处理规程》
《停电故障处理规程》
《停水故障处理规程》
《节能管理要求》
（三）共用设施管理
《公共照明管理要求》
《公共设施维护养护计划实施方案》
（四）园林绿化管理
《绿化工作实施/检验质量标准》
《植物浇水、施肥作业标准》
《树木除草、松、培土操作规程》
（五）环境卫生管理
《清扫保洁作业实施计划》
《清扫保洁作业实施/检验质量标准》
《消杀管理制度》
《四害防治方法》
（六）治安管理
《交接班制度》
《队容仪表要求》
《安管正当防卫必备条件》
《紧急事件应急处理》
《器械设备管理要求》
《安管员奖罚要求》
《门岗安管员值班制度》
《监控中心管理要求 》
《消防安全管理制度》
《消防设施、器材、设备管理制度》
《消防设施监督检验制度》
《关键部位临时动火作业要求》
《灭火作战方案》
《火灾处理步骤》

四、档案管理
（一）档案管理步骤
管理处外来文件

接管交接资料
管理处建立文档资料

文档管理签收统计
文档管理员登记

分类归档管理

借阅文档

通知
文
件

复
印
文
件

通常文档管理员登记
关键文档（经理同意）文档管理员登记

作废文件
登记销毁

（二）档案资料分类

档案资料分类（续）

类别
资 料 内 容

基

础

管

理
各类人员持证上岗、
标志统一
1. 管理人员上岗证书
2．各专业人员上岗资格证书
3．企业职员服装统一
4．佩戴工作证上岗
5．职员着装规范
计算机管理资料
1．计算机管理软件及使用说明
服务费用收支实施相关要求
1．财务手册
2．税务登记证
3．按要求纳税统计
4．物业服务费立案资料
5．服务费用收支公开张榜
档案资料分类（续）

类别
资 料 内 容
保
安
及
车
辆
管
理
安管资料
1．日常巡查统计、值班统计
2．训练计划和考评统计
3．安全防范方法
4．查岗统计、闭路监控系统录象统计
5．物资搬运放行统计、紧急事件处理统计
环
境
卫
生
管
理
环卫设施资料
1．环卫设备、工具统计表
2．环卫设备、工具更换统计
清洁卫生管理资料
1．清洁卫生检验统计
2．国家环境保护标准：排烟、排污、噪音
3．处理污染事件统计
4．消杀及垃圾清运统计
5．实施责任制管理、标准化保洁
6．商业网点管理有序
7．无违反要求喂养宠物、家禽
8．水池水质检测统计
绿
化
管
理
绿化资料
1．绿化计划图纸
2．绿化设施统计表
3．绿化检验统计
管
理
效
益
经济效益
1. 物业管理费用收缴统计表
2．物业管理收支帐目
3．提供有偿服务收入、开展多个经营

五 、管理人员考评制度及标准
（一）考评制度
企业发展部根据月检计划，抽调各部门、各专业责任人轮番对各部门、各小区根据专业分工进行专题检验，月检结果和当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考评依据之一。每十二个月年底企业成立考评小组，对企业全体职员本年度工作进行年底考评，考评结果和工资奖金挂钩。
（二）考评标准
《管理处经理考评标准》
《工程部主管考评标准》
《用户服务中心主管考评标准》
《环境部主管考评标准》
《安管部主管考评标准》
《管理员考评标准》
《机电工程师考评标准》
《弱电工程师考评标准》
《维修技术员考评标准》
《仓管派工员考评标准》
《小区文化宣传员考评标准》
《用户服务中心服务员考评标准》
《档案、电脑管理员考评标准》
《会计考评标准》
《出纳考评标准》
《炊事员考评标准》
《安管员考评标准》
《园艺师考评标准》
《绿化工考评标准》
《保洁工考评标准》
（二）考评措施
1、管理处经理由企业和职员两级共同考评，职员由管理处经理依据受考评人主管意见结合各人工作表现及月检结果综合考评。
2、考评计分措施：
（1）管理处经理综合评分=总经理评分×50%+职员评分×50%
（2）主管综合评分=管理处经理评分×50%+职员评分×30%+企业月检评分×20%
（3）职员综合评分=管理处经理评分×30%+主管评分×50%+企业月检评分×20%
3、考评等级及人员百分比：A级占10%、B级占80%、C级占10%。
4、考评结果和岗位奖金挂钩。A级奖金上浮20%、B级领取平均数、C级奖金扣30%。
第三节 日常物业管理承诺

本节参考《全国物业管理示范 小区标准及评分细则》,和我企业ISO9001国际质量认证体系，对投标书所要求完成本物业管理各项指标给予承诺。承诺指标共分十项，以表格形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成实施方法等内容。
管理指标承诺

序号
指标名称
计划指标
管理指标实施方法
部门责任人
1
管理中心
满意率
98%
接管前备妥相关资料；立即和管理中心、管理中心委员会沟通；发觉问题立即整改；
管理处经理
2
装修违章
施工发生率
1%
预防为主，监督、处理相结合。实施装修管理要求，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章立即处理，建档、统计。
管理处经理安管部
装修违章
施工处理率
100%
5
重大刑事案件（因管理责任造成）
因管理原因发生率为0
“人防、技防、物防”三结合。实施二十四小时值勤及巡查岗制度，落实岗位职责，紧急情况实施紧急事件应急方法和处理方案
管理处经理安管部
6
消防设施设备完好率
99%
落实责任人，实施巡视制度，建档统计，定时维护和检修设施设备，以确保消防设备完好无损、正常使用。
安管部
工程部
7
重大火灾案件（因管理责任造成）
因管理原因发生率为0
管理处全员义务消防员制；并定时进行培训和演练，加强宣传，设置专员负责日常巡视，发觉隐患立即处理并通知维修，以确保消防安全；监控中心二十四小时值班。
管理处经理安管部
8
绿化养护
完好率
98%
落实责任人进行养护，实施巡查日检制度，定时评选，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗立即补种，修剪整齐美观，无病虫害。
环境部
9
清洁、保洁率
98%
落实责任人，实施巡查制度，建档统计，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清新。
环境部
附表一：管理、服务人职员资及附加

部 门
岗 位
人数
月工资标准
每个月人工费用
每个月社保费用
管理处
经理
1
4,800.00
4,800.00
6,160.50

（其中：
基础养老保险22%
基础医疗保险10%
地方附加医疗保险2%
失业保险2%
工伤保险0.5%
生育保险0.5%
累计37%）
用户服务中心
主管
1
3,000.00
5,200.00
用户服务
1
2,200.00
财务部
会计
0.25
2,600.00
2,850.00
收费（客服）
1
2,200.00
工程
技术部
主管
0.25
2,400.00
3,800.00
维修员
2
1600.00
安管部
主管
0.25
2,400.00
17,550.00
3,708.75

(外劳综合保险172.50元/人·月)
班长
3
1,450.00
安管员
12
1,050.00
环境部
主管
0.25
2,000.00
5,300.00
绿化工
2
900.00
保洁员
4
750.00
合 计
28

39,500.00
9,869.25

方案二：

物业服务费用支出明细表

序号
项 目
计 算 方 法
年度支出金额
1
人职员资费用
见附表一
519,600.00
2
福利费用
含福利费、职员教育经费、工会经费，按工资总额17.5％计算
90,930.00
3
社会综合保险费用
见附表一
135,303.00
4
保安费用
含对讲机、手电筒、电池等耗材
12,000.00
5
日常维修费用
综累计算
20,000.00
6
绿化费用
综累计算
20,000.00
7
清洁费用
含垃圾清运费、垃圾袋等
18,000.00
8
公共水电费
含公共电费、水域补水费、绿化用水费
75,000.00
9
办公费
含办公用具、通讯费、差旅费
12,000.00
10
固定资产折旧费
综累计算
3,000.00
11
小区文化活动经费
综累计算
12,000.00
12
法定税金
综累计算
60,000.00
13
劳动保护费
含防寒保暖、防暑降温、雨衣、雨鞋及人员服装费
16,000.00
14
泳泳馆能耗
综累计算
90,000.00
15
班车费用

102,000.00
16
企业管理费
（1＋2＋…＋15）×5％
59,292.00
17
累计

1,245,125.00

注：物业服务费标准为3.85元/平方米·月

附表一：管理、服务人职员资及附加

部 门
岗 位
人数
月工资标准
每个月人工费用
每个月社保费用
管理处
经理
1
4,800.00
4,800.00
7,566.50

（其中：
基础养老保险22%
基础医疗保险10%
地方附加医疗保险2%
失业保险2%
工伤保险0.5%
生育保险0.5%
累计37%）
用户服务中心
主管
1
3,000.00
9,000.00
用户服务
1
2,200.00
救生员
1
1,600.00
班车司机
1
2,200.00
财务部
会计
0.25
2,600.00
2,850.00
收费（客服）
1
2,200.00
工程
技术部
主管
0.25
2,400.00
3,800.00
维修员
2
1600.00
安管部
主管
0.25
2,400.00
17,550.00
3,708.75