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物业管理--花园业主手册模板.doc
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1、物业管理之xx花园业主手册 前言 宿迁华厦物业管理全体职员热忱欢迎各位业主入住豪域花园! 依据国家建设部相关条例、江苏省物业管理条例和宿迁市政府相关要求,结合豪域花园实际制订本手册,意在让业主能够知晓豪域花园物业管理及服务基础内容,方便尽情享受华厦物业管理全体职员为您提供周到服务,并衷心期望全体业主给予支持和合作,共同携手发明美好家园! 第一章 豪域花园概况 豪域花园住宅小区,由宿迁邦兆房地产开发开发建设,占地161亩,计划建设总面积15万平方米。豪域花园住宅小区北靠黄河风光带,南临洪泽湖路,西靠发展大道,东接河滨新村,周围无工业污染,是理想绿色住宅小区,按古典复兴民俗维多利亚为主旋律欧美经典
2、设计理念,以四层为主体,采取钢筋混凝土沉管桩,钢筋混凝土整板基础,钢筋混凝土现浇楼面、层面,严格按必度地震烈度设防。小区配套有光电互补太阳能热水器、双层中空玻璃塑钢门窗、中央防盗可视对讲、红外线及摄像周界监控系统、背景音乐、中心广场、中央水池、双电源王网供电、是宿迁首家电气化试点小区,江苏省首批宽带网试点小区、江苏省环境保护节能试点小区。小区草坪四季常青,植有多种名贵花木,小区内设有幼稚园、中央超高、居民活动室 、物业管理中心等公建设施。华厦物业管理按“以人为本,住户至上,服务第一”理念,采取现代化管理模式,保安、保洁、维修24衽小时全天候服务。 第二章 业主入住须知 一、业主凭宿迁邦兆房地产
3、开发到华厦物业管理办理交房手续。 二、业主办理交房手续时提供下列材料 1、业主身份证复印件; 2、购、租房协议(原件); 3、家庭组员照片各1张。 三、业主签署,填写相关记录表,领取。 四、业主缴纳相关费用; 1、装修押金; 2、装修垃圾清运费; 3、预交六个月物业管理费; 五、业主验房并填写收房记录表和房屋钥匙。 六、办理相关装修手续。 注意事项:1、如由委托人办理收房手续,还须出具业主委托书、被委托人身份证及复印件。2、业主出售、转让、馈赠、出租房屋时,结清各项费用,办理入住手续,不然,其所欠费用及产生不良后果由原业主负担。 第三章 物业管理条约 依据中国和江苏省、宿迁市相关房地产及物业管
4、理法律、法规,为维护物业全部些人(以下简称业主)和住户正当权益,明确各自权利、义务和责任,确保房屋及设施完好,共同发明和维护豪域 花园整齐优雅、文明舒适居住环境及良好生活秩序,特制订本物业(以下简称“条约”)。 本条约对小区全体业主、住户、开发商及管理者全部有约束力,条约内包含之开发商、管理者及业主均包含其受让人、继承人、合并人、抵押权人、代理人、接办人、承租人、占用人。条约(在文义许可或要求下)可指本条约及其中之附件,包含依据本条约给予之权力而签订各项要求及制度。 一、总则 条约是为各业主利益而设置,开发商、管理者和各业主及访客均须遵守和推行条约所载之义务和责任。各业主、住户均对其单元用有处
5、理权,包含使用、出售、转让、赠和、遗赠、抵押、出租或其它方法处理之权力,但在行使其处理权时,必需使其承让人或使用人推行遵守条约条款。 本条约由宿迁华厦物业管理制订并赋有权管理权力。 二、业主大会和业主委员会 1、业主大会是由全体业主组成,决定本物业字处理重大事项业主自治管理组织。 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,经政府主管部门同意成立后,维护全体业主物业权益,依法行使各项权利。 业主大会和业主委员会接市物业管理主管部门指导和监督。 2、本物业音乐会使用且入住率达成60%时,可向市房管处申请成立业主委员会。 3、本物业全部享受投票权已住业主,均应按时出席业主大会,参与投票,行使法定权
6、利,负担法定责任。 4、业主应亲自出席业主大会并投票,或授权委托她人出席和投票,不然视作弃权,并应服从业主大会做出决定。委托她人投票,必需出具授权委托书,不然该委托无效。授权委托书必需有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章 。 5、业主大会能够采取会议或书面征求意见等形式,会议表决采取投票、举手等形式。 6、业主委员会成立后,负责召集以后业主大会,并每十二个月最少召开一次。 经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数业主提议,能够临时召开业主大会,业主委员会在接到提议后十五天内应该就所提议题召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、及其它事项给予公告。 7、业主大
7、会必需有已住用业主中持有60%以上投票权业主决定,能够推迟召开业主大会。 8、业主大会出席人数达成要求人数时,在会上提出需经决定事项,由出席会议业主表决,以过半数经过有效。 9、业主投票时,以每套单元或住宅为一票,非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票,一百平方米以下每份房地产证书为一票。 10、业主大会决定和业主委员会章程内容不得和宪法、法律、法规和政策抵触。 三、业主权力和义务 (一)业主权益 1、独自拥有、使用其名下单元及全部租金或收益。 2、各单元业主拥有其名下单元之业权,并可全权处理其名下所占业权及权益。比如使用、同意她人占用、出售、转让、赠和、遗赠、抵押、出租或以其它方法处理,而无须
8、发展商或其它业主同意。 3、在不影响建筑结构外貌下,对其名下单元进行装修工程,必需遵守装修规则。 4、可和其它业主按条约要求共同使用公共地方和公共设施,和全部保安、卫生设施,方便合适使用享受其名下物业。 5、可依据条约维护本身正当权益。 6、可依据条约条款监察管理者及管理人员工作,但业主无权直接惩戒管理人员。任何投诉可向管理企业或委员会提出,由管理企业采取其认为适宜必需处理。部分业主无权要求管理者或其下属为该业主提供和其楼宇管理无关服务。 7、可依据要求,在业主代表大会上有权投票选聘、续聘、变更管理者。在行使此项权利时,业主委员会须事先不少于六个月以书面形式通知管理者,而通知书中附上相关业主委
9、员会超半数委员经过决议副本。 (二)业主义务 1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时,须遵守本条约及业主手册要求。 2、业主须依据条约、业主手册要求,负责按时缴交物业管理费。 3、业主应遵守、及其它规章制度。 4、业主在行使“业主之权益”第2条权利时,必需要求承受人或权利人在处理相关单元同时签署条约或承诺书,承诺推行、遵守条约、业主手册和管理规则,并在七天内以书面通知华厦物业管理,对相关承受人违约行为负共同及连带责任。 (三)业主责任 1、业主如需进行室内装修,应在付清应付款后和华厦物业管理签署。装修不得改变楼宇结构,不得改变任何意中人外貌,不得在外墙及公共地方安装遮光帘、遮蓬、花架、晒衣架
10、、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅口号、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物,未经许可,不得堵塞任何窗户和封闭阳台。 2、单元露外之窗户、栏杆及阳台不得改变原有色彩,以维护豪域花园整齐美观。 3、负责其单元内部整齐及维修,保持浴室、厨房等排水通畅完好,以免溢水后对其它单元住户造成损失。 4、不得堵塞、切割、损坏、剪发、干扰楼宇任何公用部分之水、电等供给及排水道、线管、电缆、固定装置等设施。若所以使上、下水、气、烟或其它相关物体外溢,损害她人或其财产而产生诉讼、索赔和要求,则该业主须对所以产生全部诉讼、索赔和要求全部负责。 5、各单元业主,只能将其单元协议要求用途使用,不得将其名下单元用作或许可用作非法
11、或不道德用作,或在单元内进行或许可任何足以妨碍或侵扰其它业主事项。 6、除盲人使用带路狗及在政府相关部门领取了宠物相关证照外,业主不得在单元内喂养家禽牲畜或任何宠物。 7、不得在单元内举行葬礼、宗教仪式及聚会、音乐会或其它类似活动,不得将单元作为斋堂、殡仪馆、歌舞厅及类似用途使用。 8、不得在楼宇内存放易燃易爆危险品。 9、不得妨碍她人正当使用公共地方及公共设施,不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。 10、未经管理者申报并获同意,任何业主不得私自剪发、迁移或增大用电、供排水装置负荷。 11、各业主不得在豪域花园小区及所属单元内作出对其它业主组成损失或损害行为或忽行为,不然须负责修复或填补所以
12、而引致任何损失或一切费用及支出。 12、违反条约要求业主需就所引致之损失,负责支付一切相关费用。 四、开发商权力和义务 开发商在其拥有管理权利期间含有以下权利: 1、在业主委员会未成立前,开发商含有全权管理和授权物业企业管理豪域花园权利。 2、可自行或授权管理者有权按实际需要合理调整管理费收取标准,但必需得到业主大会经过,方可实施,并应提前十五天以书面开工通知业主。 3、开发商或管理者有权按实际需要合理调整管理费收取标准,但必需得到业主大会经过,方可实施,并应提前十五天以书面形式通知业主/住户。 4、在业主委员会成立之前,有权指定或委托任何物业管理企业为豪域花园之管理者,开发商可参与管理者签署
13、管理协议,订定管理者职责范围、期限及酬金等,而无须先经其它业主同意,但管理协议内容不能违反条约条款。 5、可委派代理人/管理者行使条约给开发商之任何权利。 6、使用其所属单元。 7、在受条约限制和保障下,除已出售部分外,开发商有权转让、抵押、出售、出租、同意她人使用、或以其它任何方法处理豪域花园任何其拥有全部权部分而无须任何业主同意。 8、在业主委员会成立前审核和同意年度管理预算或修订年度管理预算。 9、自交房之日起,对小区土建部分保修期为十二个月,电器其它部分保修期为六个月。 五、管理者权力和职责 业主委员会按本条约要求所委托宿迁华厦物业管理,享受以下权力,但同时须遵守和推行之责任及义务。
14、(一)管理者权力和责任 在不触犯业主整体权力情况下,管理者有权对小区进行有效管理、美化和维修,其中包含下列事项: 1、业主办理入住手续时,应对所属物业及隶属配套设施进行验收和交接,对验收中发觉质量问题,协同建设单位立即整修,以达成国家要求建筑工程质量标准。 2、 检验、视察小区,必需时包含单元内部。 3、 保修期按商品房质量确保书要求期限和范围,由承建商负责维修,管理者负责联络。 4、 依据小区日常动作,建立一套完整管理工作程序,并在实施中不停完善。 5、 依据条约,制订及修改小区住户守则,装修规则及其它必需规章制度,并以有效之形式督促业主和住户遵守。 6、 对公共部分和公共设施进行维护保养,
15、使之保持良好状态,如维修或清洁关键结构,外墙、玻璃、器材更换、更新、修理、涂漆等。 7、 责任人事管理工作,并指导和监督所招聘之职员完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。 8、 依据小区实际情况,负责建立健全财务管理制度和编制小区管理预算,收取管理费及公共分摊电费等。 9、 处理全部小区管理投诉及各项维修,并帮助调解业主住户之间因小区管理而引发纠纷和争吵。 10、负责小区保安工作,保持小区秩序和尽力使业主住户免遭骚扰。 11、 对改善小区管理或增加服务项目等事宜向业主委员会递交汇报及作出提议。 12、 清除及拆去任何不符合管理规则要求建筑物或安装物、摆放之货物及杂物,向应负责征收及追索消
16、除费和所以而发生相关费用。 13、 控制小区内全部车辆(包含机动车及自行车)停放和行驶交通,拖离或扣留全部违反管理规则停泊车辆,并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用,并可收取欠款利息及手续费。 14、 在全部相关小区之法律诉讼中作为全体业主代表(但在管理者和业主之间有利益冲突情况下除外)。若相关法律诉讼中预期所包含之法律费用多于相关年度之管理开支预算百分之十(但少于百分之十五)则管理者须事先咨询业主委员会意见,并取得业主委员会百分之五十或以上组员同意,方可进行诉讼。 15、 采取一切必需方法遵守政府对小区要求。 16、 预防任何人对小区或公共设施进行有害变更或损坏,并对损坏者进行索赔。 17、
17、节日期间可装饰小区外墙、出入口或其它公共地方包含灯光及其它饰物,如管理者认为必需,能够组织小区内文娱体育等活动。 18、 聘用、解聘、撤换及付酬予律师、会计师、其它专业顾问和其它工作人员。 19、 采取一切必需方法(包含提出及进行诉讼)阻止各业主违反不遵守或不推行本条约、住户手册、规则或其它规章制度要求。其方法包含但不限于: 1、在小区或显著地方公布违约业主及使用者姓名连同其违约情节。 2、书面或口头通知违约业主纠正错误,并在通知后十天满而该业主仍未纠正错误,可对违约业主之单元采取对应行动,如属紧急情况,可无须书面通知。 3、经过民事诉讼向违约业主追讨条约及其它规章制度要求该业主需缴付任何款项
18、。 4、管理认为适宜其它方法。 20、签订多种公共设施使用规章及要求各项服务合理收费标准。 21、管理可授托于业主对住宅进行总体投保,费用由业主共同负担,投保项目包含火灾、其它意外及天灾、第三者责任保险。 22、为业主住户代订、代收、代送奶制品、报刊杂志。 23、安排合适间隔时间为住户搜集垃圾。 24、采取合适防御方法,避免小区公共地方及设施受台风或暴雨及恶劣天气破坏。 (二)物业管理服务范围 物业管理服务范围按服务性质和提供方法可分为:常规性公共服务、针对性专题服务和委托性特约服务三大类。 常规性公共服务有:负责共有部位、公用设施设备养护、修缮、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车
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