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东莞市方中物业管理

管理文件汇编

第四分册

工程部工作手册

文件编号： FZ-WY-MF-04 版 本 号： A/0

编 制： 编制日期： 5月

审 核； 审核日期： 6月

批 准： 同意日期： 7月

（盖受控章处）

目 录

组织架构和部门职能………………………………………………………2
岗位职责
工程部主管……………………………………………………………3
工程部领班岗位职责…………………………………………………4
综合电工岗位职责……………………………………………………5
土建泥水工岗位职责…………………………………………………6
工作质量标准、工作项目作业步骤、综合管理制度
电梯机房管理要求……………………………………………………7
发电机房管理要求……………………………………………………8
中央空调机房管理要求………………………………………………9
高低压配电房管理要求………………………………………………10
生活/消防/纯水水泵房管理要求 ……………………………………11
管理处工程维修有偿服务收费标准…………………………………12
低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准…………………13
异步电动机检修保养、质量标准……………………………………14
水泵检修保养项目、质量标准………………………………………15
柴油发电机维护保养项目及质量标准………………………………16
消防设备检修保养项目、质量标准…………………………………17
楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准………………………18
二次供水管理制度……………………………………………………19
柴油发电机维护保养作业标准………………………………………20
机电设备设施紧急情况处理和安全方法……………………………21
工程部材料存放、领用管理制度……………………………………26
工作质量统计表单
工作日志………………………………………………………………27
发电机运行统计（含试运行）………………………………………28
设备维修统计…………………………………………………………29
消防设备设施保养统计水泵…………………………………………30
水泵电机六个月保养统计………………………………………………32
供配电设备保养统计…………………………………………………33
煤气站保养统计………………………………………………………34
监控系统保养统计……………………………………………………35
水池（箱）清洗及消毒统计表………………………………………36
水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表……………………………37
水池（箱）加药统计…………………………………………………38
供配电系统运行统计…………………………………………………39
发电机日常维护统计…………………………………………………40
煤气房（站）运行维护统计…………………………………………41
水泵房设备运行统计…………………………………………………42

方中物业管理工程部作业指导
工程部组织架构和职能
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0 第1页共1页

物业企业
机电工程师

维修组
管理组

运行组

元美广场
鸿福广场
福民新苑
金澳花园
城市花园
泰丰大厦
东升大厦
弱
电
技
术
员
土
建
技
术
员

水
电
技
术
员

电
梯
技
术
员

消
防
技
术
员

管理处工程部
（主管/领班）

综合电工
土建泥水工
综合电工

工程部职能

一、 负责辖区内公共设备设施维修保养
二、 负责辖区内业主室内有偿维修服务和无偿维修服务
三、 负责对外委设施设备维修保养单位监督管理
四、 负责和外部工程维修保养工作沟通联络、维修保养方案提供

方中物业管理工程部作业指导书
工程部主管岗位职责
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1、负责工程部职员思想品德教育和工作监督考评。
2、落实安全防范、劳动保护方法，预防安全事故发生。
3、督促本部职员严格遵守岗位职责，安全操作规程，天天应检验运行统计、工作日志，不定时检验各岗位工作实施情况。
4、组织、调配本部职员对小区房屋公共部分、所属公共设备设施维修、抢修工作，并作技术上指导。
5、根据企业工程部《设备保养作业规程》要求，组织安排关键设备设施检修保养。做好保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。使所保养设备设施达成“三洁净”（机房洁净、设备洁净、场地洁净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。
6、对用户提出维修、整修事项进行分析、确定，并跟踪服务。
7、负责搜集、保管关键设备（发电机、电梯、消防系统、监控系统、供水系统、供配电系统等）技术资料；建立设备台帐，做好设备档案管理。
8、按相关检验频率标准组织工程人员检验签到相关标准，定时普查小区、大厦管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟和其它配套设施通畅、完好，多种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。
9、检验小区水、电用量情况、节省成本。
10、对处理不了事项、设备技术故障立即汇报上级，立即组织技术力量处理。
11、按时按质完成上级交办其它工作。

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工程部领班岗位职能
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1、落实实施企业各项规章制度，严格遵守并督促本部职员遵守岗位责任制、安全操作规程。
2、天天应检验工作运行统计、工作日志，检验各岗位工作实施情况。
3、落实安全防范、劳动保护方法，预防安全事故发生。
4、保障所辖区域设备设施运行、使用正常，水、电、气等能源正常供给。
5、每个月组织全班人员检验一次小区、大厦管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟和其它配套设施通畅、完好，多种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。
6、根据工程部《设备保养作业规程》要求和要求保养周期，做好关键设施设备保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。做好相关保养统计。使所保养设备设施达成“三洁净”（机房洁净、设备洁净、场地洁净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。
7、负责对所辖物业范围内各设备设施系统日常巡视检验、维护保养，检验监控、消防、供电、配电、供水、运输、排水等系统日常工作情况，做出检修安排，确保检验统计详实。
8、发觉设施设备出现故障立即处理，统计维修结果。
9、接收业主、租户室内维修要求，做好有偿服务工作。
10、负责搜集、保管关键设备技术资料。建立设备档案。
11、负责公共用工具、测量仪表管理。
12、负责外委保养工作跟进及督促，并在保养统计和维修统计上署名、提出意见或提议
13、未设主管物业项目，工程领班行使工程部主管职责。

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综合电工岗位职责
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1、安全用电，熟练掌握广场内高低压配电系统操作和应急维修技能。
2、上下班前统计好柴油位，清点工程部各文具和公共工具，发觉不对时应立即上报，不然负担遗失造成直接经济损失。
3、天天不少于两次对发电机、高低压配电系统、给排水系统、消防系统、对讲门禁系统、监控系统、电梯等做好日常维护巡查工作,做好维护运行统计。
4、天天每隔两小时巡查生活水泵房，发觉异常时立即上报。
5、每七天对上述设备房进行一次清洁保养，确保设备设施洁净、无锈蚀。
6、检验广场内外公共照明，房屋配套设施，接到维修通知10分钟内赶到现场。通常故障一小时内修复。
7、 配合其它同事完成维修和安装工作。
8、根据有偿服务作业标准，为有需求住户做好水电有偿服务工作。
9、配合酒店工程部维护好酒店工程事宜。
10、帮助好外单位进场维修安装，并监督其工程质量。
11、碰到突发性停电，应在10分钟内起动发电机，并知会相关人员。运行中发电机应每隔一小时统计其运行参数；
12、统计好当日所用物料和工作日志，并主动汇报给领班。
13、上级交办其它工作。

方中物业管理工程部作业指导书
土建泥水工岗位职责
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1、 负责小区道路、公共通道、游乐场、楼顶天面、园林景观、地下车库、公用卫生间、内庭、门窗等房屋维修工程渗、漏、破损、锈蚀等方面维护修缮。
2、 主动处理应急事件,加强各处巡查,做到发觉问题、立即处理.重大问题应向上级汇报。
3、 每七天一对辖区内全部地漏口进行一次检验,确保通畅.
4、 每个月第一周检验一次各处下水管道.
5、 每季第一周清理一次各处沙井。
6、 提出化粪池季、年度清理要求，报管理处主任安排处理。
7、 以上检验清理工作均应统计在当日工作日志上。
8、 负责业主室内小修小补、渠厕疏通、帮助漏水检验和诊疗有条件能够进行维修施工或辅助外委维修单位施工。
9、 上级交办其它工作。

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电梯机房管理要求
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

一、每七天对机房进行一次全方面清洁，确保机房和设备表面无显著灰尘，机房内及通道不得堆放杂物。
二、确保机房通风良好，风口有防雨方法，机房内悬挂温度计，机房温度不超出40。C。
三、确保机房照明良好，并配置应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。
四、毗邻水池机房应做好防水、防潮工作。
五、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导许可严禁外人进入，并注意采取方法，预防小动物进入。
六、《电梯困人救援规程》和本要求及多种警示牌应清楚并挂于显眼处。
七、按要求定时对机房内设施和设备进行保养。
八、天天巡视机房，发觉达不到要求要求立即处理。

方中物业管理工程部作业指导书
发电机房管理要求
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1.发电机房平时应上锁，未经部门领导同意非工作人员严禁
入内。
2.工程维修人员必需熟悉发电机基础性能和操作方法，发电机运行时，应作常常性巡视检验。
3.平时应常常检验发电机机油油位，冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中贮备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
4.发电机每星期空载试运行一次，运行时间小于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。
5.发电机一旦开启运行，值班员应立即前往机房观查，开启送风机，检验发电机各仪表指示是否正常。
6.严格实施发电机定时保养制度，做好发电机运行统计和保养统计。
7.定时清扫发电机房，确保机房和设备整齐，发觉漏油、漏水现象应立即处理。
8.加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。

方中物业管理工程部作业指导书
中央空调机房管理要求
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

一、空调机房平时应上锁，未经许可严禁非工作人员入内。
二、保持机房内良好通风和照明。
三、保持机房运行时，值班员应按时巡查，检验各项运行参数状态是否正常，如有异常应立即调整处理，并做统计。
四、定时清洗系统过滤网和过滤器，确保送风管道和水管道通畅。
五、每七天对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房消杀灭鼠工作。
六、每六个月对主、副机进行一次全方面检验保养，确保机组良好运行。

方中物业管理工程部作业指导书
高低压配电房管理要求
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

1.配电房是供电系统关键部位，设专职电工对其定时巡视。
2.未经部门领导许可，非工作人员不得入内。
3.巡视电工必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。
4.巡视时应正确统计电压表、电流表、功率因数表指示读数。常常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。
5.配电设备倒闸操作由电工单独进行，其它在场人员只作监护，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
6.因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷用户发出停电通知。
7.对突发性停电事故应经过电话向用户作出解释。
8.常常保持配电房消防设施完好齐备，确保应急灯在停电状态下能正常使用。
9.做好配电房防水、防潮工作，不能有渗漏情况，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

方中物业管理工程部作业指导书
生活/消防/纯水水泵房管理要求
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

水泵房是提供住户生活用水，大厦消防用水关键部位，直接关系到业主生活和生命财产安全，所以必需加强管理，确保供水正常。
1.当班工程维修技术员应对水泵房进行日常巡视，检验水泵管道、接头和阀门有没有渗漏水并做好统计。
2.常常检验水泵控制柜指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示。
3.在正常情况下，生活泵、喷淋泵、潜水泵选择开关应置于自动位置。
4.生活水泵要求每星期最少轮换使用一次，消防泵每个月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。
5.水泵房每星期必需打扫一次，确保水泵房地面和设备外表清洁。
6.水池观察口应加盖上锁，透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。
7.根据水泵保养要求定时对其进行维修保养。
8.确保水泵房通风、照明和应急灯在停电状态下正常使用。

方中物业管理工程部作业指导书
管理处工程维修有偿服务收费标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

序号
服务项目
收费标准
备注
1
安装窗玻璃，落地玻璃
20-30元/台
不含材料
2
安装排风扇
25元/台
不含材料
3
安装毛巾架、挂画、安装门铃
5元/个
不含材料
4
安装抽油烟机
30元/台
不含材料
5
拆窗式空调
40元/套
不含材料
6
安装窗式空调
150元/台
不含材料
7
安装分体式空调
250元/台
不含材料
8
安装日光灯、消毒柜
20元/台
不含材料
9
更换漏电开关、水阀
15元/个
不含材料
10
拆热水器
20元/台
不含材料
11
拆抽油烟机
20元/台
不含材料
12
安装窗帘、拉帘
15元/个
不含材料
13
安装热水器
50元/个
不含材料
14
更换马桶水箱配件
20元/次
不含材料
15
检修电路
10元/小时/人
不含材料
16
疏通下水管道（主管）
60元/次
不含材料
17
修理更换开关、插座、电话盒
10元/个
不含材料
18
修理门锁
10元/把
不含材料
19
更换一般水龙头、软管
5元/次
不含材料
20
疏通洗脸盒、洗菜盆下水、地漏
30元/次
不含材料
21
疏通蹲、坐厕
50元/次
不含材料
22
安装吊扇、壁扇
15元/台
不含材料
23
更换灯管、灯泡
5元/次
不含材料
注：以上价格为参考价，如遇管理处能维修其它项目或维修难度较大特殊情况，其收费和业主约定
方中物业管理工程部作业指导书
低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0

一、文件目标： 规范保养检修工作，使保养工作落到实处。
二、适应范围：适适用于物业小区内全部系统低压控制箱、柜、屏检修、保养。
三、人员职责：低压电气控制屏应每十二个月保养一次，工程主管（领班）率领本部电工实施。
四、质量标准：
序号
项目内容
质量标准
1
自动空气开关
1、 拆下空气开关塑料外壳，清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，灭弧罩应无破裂
2、 检验触头表面应无烧蚀，如烧蚀1/3则应将其更换
3、 用1000V摇表测量相间绝缘，电阻应不低于100MΩ
4、 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分应无阻滞
2
交流接触器
1、 拆卸交流接触器，清除触点表面氧化膜，烧蚀严重应更换
2、 动触点和弹簧动作灵活，复位正常
3、 清洁铁芯上油污及脏物；短路环无断裂，通电运行应无电磁噪音
3
热继电器
1、 检验热继电器上电流整定值应和电动机额定电流相符
2、 热继电器导线接头处无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求应更换
3、 复位按钮能正常复位
4
自耦减压器
1、 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,不然应进行干燥处理
2、 外壳应可靠接地，如有松动则拧紧，锈蚀则应除锈
5
中间继电器、信号继电器
1、模拟试验中间继电器、信号继电器 。检验二者动作应可靠，输出信号应正确，如不符合要求则应更换同型号继电器。
6
电容器
1、 将电容器逐一放电后接地
2、 电容器应无漏油，空鼓现象
3、 测量电容器容量、电流其值小于额定值50％，均不符合要求，应更换
7
信号灯、指示仪表
1、 通电后各信号灯正常
2、 各指示仪表指示正确，如有偏差则应作合适调整，调整后偏差仍较大则更换
8
清理清洁
1、用压缩空气或洁净干抹布、毛刷清洁柜内全部元器件，控制柜外壳清洁，柜内线路整齐、无积尘、杂物
2、紧固全部接线头，对于烧蚀变色接头应更换
五、相关文件：《低压配电装置保养维护作业规程》《供配电系统运行统计》

方中物业管理工程部作业指导书
异步电动机检修保养、质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-02 版本/状态：A/0

一、文件目标：规范电动机检修保养工作。
二、适应范围：适适用于物业小区内全部系统电动机检修、保养。
三、人员职责：物业区域内异步电动机应每十二个月进行1次保养，由工程主管（领班）率领本部电工实施。
四、质量标准：
序号
项 目 内 容
质 量 标 准

1

电动机解体，检验定子铁心及绕组，并除尘清扫
1、 铁心及绕组无过热情况。无绝缘老化变色
2、 铁心硅钢片无松动、槽楔无松动、老化变色
3、 定子无灰尘，通风槽清洁无油腻
4、 定子各处螺丝无松动
5、 定子引线及连线焊接无过热变色情况
6、 定子绝缘电阻符合要求要求，绕组间绝缘电阻不低于0.5MΩ
7、 定子线圈在槽内无松动现象

2

转子检验及清扫
1、 笼型转子无断条情况，导体在槽内无松动，端部焊接牢靠
2、 转子线圈及铁心无灰尘、油污

3

风 扇
1、 转子风扇叶片无变形，无裂纹
2、 螺钉紧固
3、 风扇应清洁无污物和其它杂物

4

检验清洗轴承
1、 轴承清洗后加入合格润滑脂
2、 轴承无磨损，严重磨损应更换
3、 轴承转动时声音均匀无杂音
4、 轴承不漏油

5

机壳及外部
1、 端盖及外科壳无破裂
2、 外部接地线符合要求，无断股情况
3、 零附件完整，螺丝紧固
五、相关文件：《给排水设备设施维修保养作业规程》

方中物业管理工程部作业指导书
水泵检修保养项目、质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-03 版本/状态：A/0

一、文件目标：规范水泵检修保养活动。
二、适应范围：适应物业辖区全部水泵检修保养。
三、人员职责：物业区域内异步电动机应每十二个月进行1次保养，由工程主管（领班）率领本部电工实施。
四、质量标准：

序号
项 目 内 容
质 量 标 准
1
水泵解体，检验水泵轴、
叶轮、轴承
1、 水泵轴应正直无弯曲，轴键槽应无磨损，键销角度平整
2、 轴键槽、键销磨损严重应更换
3、 清理叶轮表面锈蚀，叶轮无裂纹无破损，破损叶轮应更换
4、 轴承转动时声音均匀无杂音，轴承磨内圆、磨外圆均应更换
5、 轴承用柴油清洗后，加入合格润滑脂
2
检验联轴器
5、 更换水泵联轴器橡胶垫
6、 联轴器无裂纹、磨损
3
检验水泵房10米以内闸阀、止回阀、浮球阀
1、拆卸清理止回阀阀芯，阀芯锈蚀严重更换
2、闸阀转动、升降应灵活，闸阀阀杆加黄油润滑、防锈
4、检验闸阀、止回阀密封胶垫， 压扁、无弹性等不符合要求密封胶垫应更换
5、检验浮球阀连杆、浮球、连杆插销
6、清除液位控制器压力室内污物，疏通控制水道 检验控制杆两端螺母是否紧固，如松驰则应拧紧

4
检验远传压力表
1、表内无积水，调试上下限压力值，指针转动灵活
2、紧固信号线端子接头
3、偏差很大远传压力表应更换。
五、相关文件：《给排水设备设施维修保养作业规程》《水泵房运行统计表》

方中物业管理工程部作业指导书
柴油发电机维护保养项目及质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-04 版本/状态：A/0

一、文件目标：规范柴油发电机维护保养活动。
二、适应范围：此标准适适用于物业小区内发电机维护、检修、保养。
三、人员职责：柴油发电机维护保养每十二个月一次，由工程主管（领班）率领本部电工实施。
四、质量标准：
序号
项目内容
质量标准
1
检验机油平面
1、 应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检验
2、 用柴油机机油尺检测机油平面，保持机油平面靠近机油尺“H”标识处
2
检验冷却系统
1、 检验冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行
2、 保持冷却液加满到工作平面，距水箱口15CM处
3
检验进气管各连接处
1、卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其它损伤
4
检验皮带
1、在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧全部应该进行调整
5
检验蓄电池
1、 检验蓄电池液位应在极板上15mm左右
2、 电池正、负极接线柱无腐蚀或松动
3、 蓄电池电压24V
6
更换机油及机油滤清器
1、 开启柴油机达成工作温度74℃，停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油
2、 将放油螺栓装回拧紧
3、 向曲轴箱中加入新机油，至机油尺上“H”字符位标识处
4、 拧下机油滤清器，将更换后新机油滤清器注满新机油后装上，用手拧紧到密封垫和滤清器接触位置，再拧紧1/2或3/4圈
5、 开启柴油机发电机，目检有没有漏油现象
6、 停下柴油机，等15分钟待机油流回油底壳以后，重新用机油尺检验机油平面，标准位置应在靠近“H”字符标识处
7
更换柴油滤清器、水滤清器、空气滤清器
1、 拧下柴油滤清器、将更换后新滤清器注满洁净柴油装上，安装方法同机油滤清器
2、 水滤清器可直接安装，不需另外加水
3、 空气滤清器安装前应先清洁空气滤清器接口或集尘盘再进行安装。
8
清洗水箱
1、 配制清洗溶液：由150g苛性钠，加6升水组成
2、 清洗前先将冷却系统水全部放尽，清洁水箱外表灰尘、油渍
3、 然后将配好等量清洗液加入水箱，停留8-12小时，再运转柴油机，在水温达成165℉（74℃）后停机，放水
4、 清洗完成加入清洁软水灌满水箱并加入防锈剂。 发电机功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防锈剂0.475升容量规格计算）。
五、相关文件：《柴油发电机维修保养作业规程》《柴油发电机维修保养统计表》

方中物业管理工程部作业指导书
消防设备检修保养项目、质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-05 版本/状态：A/0
一、文件目标：规范消防设备检修工作，保障保养质量
二、适应范围：此标准适适用于物业小区内全部系统低压控制箱、柜、屏检修、保养。
三、人员职责：消防检修保养每季一次。由管理处工程主管（领班）率领本部电工实施作业。
四、质量标准：
序号
项目内容
质 量 标 准
1
检验消防主机、联动控制柜
1、 触摸屏或显示器操作、显示正常
2、 手动、自动状态，联动控制屏输出、输入指示灯显示无误，并能使控制终端动作
3、 打印机能立即打印报警信息
4、 各控制回路无短路、接地现象
5、 系统接地电阻≤4Ω
6、 柜内线路整齐、清洁无尘
2
检验模块
1、 测量总线应有信号电压DC18--24V，模块工作电压应有DC18--24V
2、 手动开启控制台水泵、风机、等设备，联动控制器有反馈信号灯亮
3
检验地下室感烟、感温探测器
1、 探测器工作指示灯亮，用烟雾、热量模拟测试，主机能接收火灾信息
2、 探测器表面无尘。
4
排烟、送风设备
1、 手动操作排烟阀，开启灵活
2、 排烟、送风管道无破损、锈蚀
3、 手动开启风机运行正常
5
防火卷帘门
1、 按钮紧固，手动操作卷帘运行正常。上下限位开关动作正常
2、 导轨、卷帘无变形、锈蚀
6
电梯迫降
1、模拟火灾信号测试，电梯能自动迫降
7
应急指示灯
1、 直观目测，绿色指示灯亮
2、 按下试验按钮，应急灯亮
8
消防栓、消防喷淋
1、 电机、水泵检修保养按《异步电动机检修保养项目及质量标准》和《水泵检修保养项目及质量标准》实施
2、 管道、接头处无锈蚀、漏水，消防栓箱无漏水
五、相关文件：《消防设备设施维护保养作业规程》

方中物业管理工程部作业指导书
楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-06 版本/状态：A/0

一、文件目标：规范楼宇智能设备检修保养工作。
二、适应范围：适应物业小区弱电设备检修保养。
三、人员职责：保养频度六个月一次。工程主管（领班）率领本部电工实施。
四、质量标准：
序号
项目内容
质量标准
1

A）监控主机

1、 显示器画面清楚，录像适时、回放无阻滞，录像存放时间为7天
2、 视频电缆编号清楚、完整；电缆整齐、整齐
3、 清扫散热风扇，机箱内外应无灰尘

B）摄像机
1、 镜头、镜面清楚无尘
2、 外壳、支架无锈蚀，螺丝紧固
3、 防雨、防尘罩密封良好
C）线路
1、 管线通畅，固定良好，管口应密封
2
楼宇对讲
A）管理机（主机）
1、 接听声音清楚、明亮，按键灵敏，外观清洁
2、 和门口机、单元机无通讯障碍
3、 在单元房内手动试验分机紧急求援按钮，主机能接收到反馈信息
4、 接线端子紧固、无松动
B）门口机
1、 IC卡感应线圈感应灵敏，喇叭声音清楚
2、 电控锁开锁顺利，开锁声音清脆
3、 按键灵敏、无缺
4、 和管理机、单元分机通讯正常
5、 接线端子紧固、无松动

3
停车场管理系统
A）主机
1、外观清洁，线路整齐
2、 显示器画面清楚，录像适时、回放无阻滞，录像存放时间为7天
3、 清扫散热风扇，机箱内外应无灰尘
B）道闸

1、 道闸升降灵活
2、 调整弹簧拉力，适应道闸上下应力要求
3、 检验蜗轮蜗杆润滑油，开启电机，蜗轮蜗杆转动应无异常声音
五、相关文件：

方中物业管理工程部作业指导书
二次供水管理制度
文件编号：FZ-WY-GC-WI-07 版本/状态：A/0

（1）工程部主管管每个月5日之前检验小区内每个水池，将检验情况统计在自己工作日志上。
（2）二次供水管理由水泵房机电维修人员专职负责。水泵房机电维修员必需持有卫生防疫站认可《健康证》。
（3）每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁洁净。
（4）水池应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必需持有经卫生防疫站认可《健康证》。
（5）清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知相关用不着水部门和用户做好储水准备。
2.水池清洗消毒安全注意事项
（1）在水池内作业时，光源需采取36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。
（2）抽污水潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确定开关可靠。
（3）水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，未经试验水池中有没有氧气前，不得进入水池。假如在水池内感到头晕、气喘，则应立即离开水池到外面呼吸新鲜空气。
（4）上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。
3.水池清洗消毒前准备工作
（1）1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制消毒液。
（2）潜水泵、应急照明灯或手电筒。
（3）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。
4.水池清洗消毒程序
（1）排放水
排放水应提前关闭水池进水阀，让水池水位用到靠近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常见水，排放干水池时间应控制在1.5小时以内。
（2）清洗消毒
清洗：铲出水池内泥沙及多种沉淀物；
用扫把或尼龙刷从水池顶部、四面墙壁、底部依次反复刷洗；
假如仍未洗洁净应再进行刷洗直至洁净为止。
消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；以后将水池盖好封闭半小时；
用清水冲洗一遍整个水池，排出消毒水溶液
反复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液
注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好全部工具。打开闸阀向水池内注水，达成调定水位后加盖上锁。
5.取样送检
（1）用洁净矿泉水瓶从水也中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送栓单位及送样日期。
（2）水样当日由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。
（3）假如检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。
6.统计存档
水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清楚地把情史统计在《水池清洗消毒统计表》内，并于每次小区全部水池清洗消毒工作结束后三天内由水泵房组长把统计整理成册交机电处存档，保留期为两年。
方中物业管理工程部作业指导书
柴油发电机维护保养作业标准
文件编号：FZ-WY-GC-WI-08 版本/状态：A/0
检验机油平面：用柴油机机油尺检测机油平面。为了得到正确读数，应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检验，尽可能保持机油平面靠近机油尺“H”标识处。
3、 检验冷却系统：保持冷却液加满到工作平面。检验冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行。
4、 检验进气管各连接处；卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其它损伤。
5、 检验皮带： 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧全部应该进行调整。
更换机油及机油滤清器：当柴油发电机运行250小时后，或目测机油发黑、机油中含金属屑，手捻机油，有细微颗粒时，均应更换机油。更换机油程序是：a)、开启柴油机达成工作温度74℃，停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油。b)、将放油螺栓装回拧紧。c)、
6、 发电机运行满250小时，检验机油滤清器、柴油滤清器、水滤清器、如必需时更换。
7、 清理水箱中积垢，检验易磨损和易松动外部零件。
8、 做好巡视检验做好保养统计。
9、 保持通风良好设备房不超出40℃。
10、 定时清剪发电机设施，确保无积尘、无鼠害。
11、 加强防火管理意识，确保机房消防设备齐全。
12、 做好防腐工作，每十二个月修补油漆，标识完好。
13、 管理制度完善，保持发电机无渗漏。
14、 严禁将金属物、工具等放置或遗留发电机上，以防事故发生。
15、 应将每次出现故障原因和排除方法，进行统计供下次检修时参考。
发电机检验内容
一、 开机前检验
1、 检验机油、柴油、冷却水是否足够是否合乎要求。
2、 检验发电机有没有渗漏情况。
3、 检验电池接头有没有松动、锈蚀、电力是否充满。
4、 检验发电机组是否有积尘。
5、 检验机油、品质有没有异常，是否超期使用。
二、 开机后检验
1、 观察各仪表读数是否正常，排气烟色改变情况是否正常。
2、 “听”发电机发出声音是否有改变情况，有没有异常振动。
3、 “嗅”凭感觉嗅觉嗅出柴油机是否出现异常气味地方。
4、 避免长时间在80%额定负载以上情况下运行。
5、 手触摸电球外壳温度有没有异常。
6、 当判定有较大故障或柴油机忽然自行停车时，应立即检修，以防事故扩大。

方中物业管理工程部作业指导书
机电设备设施紧急情况处理和安全方法
文件编号：FZ-WY-GC-WI-09 版本/状态：A/0

一、 停电和电力故障紧急处理
1、 若电力企业预先通知小区临时停电，应立即将详情和相关文件呈交主管。
2、 将相关停电通知预先张贴在大厅显著处。
3、 当供电恢复时，管理员必需和电工技术人员检验小区内全部电掣正常动作情况，如有损坏，须立即汇报主管，安排修理，检验备用发电机，准备发电。
4、 必需随时准备电筒和其它照明物品，方便晚间忽然发生停电时使用。
5、 当小区晚间发生忽然停电事故时，管理员应立即通知主管及控制中心，安排工程部人员维修，并通知住户或业主相关停电情况，预防偷窃和抢掠，必需时应关闭大闸。
二、 爆喉及水箱过满紧急处理
1、 检验漏水正确位置，并在许可能力下，立即设法阻止漏水，如关上水掣。若不能阻止时即寻求支援。在支援人员抵达前须尽可能控制现场，预防范围扩散。
2、 观察四面环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房，升降机，电线槽等。
3、 利用沙包及可用之物件堆箱，预防漏水渗透升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层。以免被水浸湿而使机件受损。
4、 利用现有设备工具，设法清理现场。
5、 如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金问题，须拍照片以作以后存档及证实。
6、 通知清洁部清理现场积水，检验受影响范围，通知受影响住户。
7、 日常巡查时，应留心渠道是否有淤泥、杂物、塑料袋，随时加以清理洁净，以免堵塞。
8、 如咳地域及建筑物曾经有水浸统计，平日必需准备足够沙包，作为爆水喉及雨季使用。
三、 供电设备事故应急处理
1、 触电处理：发觉有些人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，立即使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。
（1）、拉开电源开关、拔去插头或熔断器，用干燥木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平
口钳、斜口钳等）剪断电线；
（2）、用干燥衣服或绝缘塑料布垫住触电者，将其脱离电源；
（3）、预防触电者在断电后跌倒。