物业公司内部管理制度汇编模板.doc

内
部
管
理
制
度
汇
编

目 录
前 言 05
总 则

第一部分 物业企业组织架构
第二部分 岗位职责
1、总经办岗位职责 06
总经理岗位职责 07
副总经理岗位职责
2、办公室岗位职责
办公室主任岗位职责 8—9
接待员岗位职责 10
物业管理员岗位职责
3、绿化保洁部岗位职责
绿化保洁部经理岗位职责 25
保洁员岗位职责 26
绿化工岗位职责 27
4、维修部岗位职责
维保部经理岗位职责
电工岗位职责（高压运行） 13
水暖工岗位职责 14
万能工岗位职责
变电所所长岗位职责 16
变电所专责工程师(技术员)岗位职责 17
变电所值班长岗位职责 18
变电所值班员岗位职责 19
5、保安部岗位职责
保安部经理岗位职责 20
保安班长岗位职责 21
保安员（门岗、巡查岗）岗位职责 22
监控值班员岗位职责 23
保安员（车管员）岗位职责 24

第三部分 管理制度和要求
1、 办公室制度和要求
考勤制度 28…29
业主档案管理要求 30
技术档案管理要求 31
门禁卡使用管理要求 32
劳保用具领用管理要求 33
空置房管理制度 34
2、 绿化保洁部制度和要求
3、 维保部制度和要求
电气维修人员交接班制度
物业设备巡回检验制度
维修机具管理要求
维修材料出入库、保管、领用制度
维修材料申报制度
维修人员劳保用具领用要求
变电所交接班制度
变电所设备巡回检验制度 38
变电所设备验收制度 39
变电所设备缺点管理制度 40
变电所保卫及防火制度
4、 保安部制度和要求
交接班制度
保安部巡检制度
对讲机使用要求
警卫室内务管理要求
保安部服装备品领用管理要求
5、 公共制度和要求
突发事件制度
玫瑰港湾能源核实管理要求
仓库管理制度
职员食堂管理要求
资产、物资等报废管理制度
第三部分 工作步骤及标准
1、 办公室工作步骤及标准
前台接待服务标准 49
处理业主投诉工作标准 50…51
处理投诉工作步骤 52…53
2、 绿化保洁部工作步骤及标准
保洁员礼仪礼貌规范 66
保洁员卫生清洁标准 67…68
绿化维护工作标准 69…73
绿化工日常行为守则标准
3、 维保部工作步骤及标准
设备巡回检验工作标准 57…60
突发事件处理 61…63
维修人员上门服务步骤 64
维修员上门服务规范
4、 保安部工作步骤及标准
保安员值岗行为标准 54
保安员文明用语 55
保安员仪容仪表标准 56
5、 巡检工作步骤及标准
玫瑰港湾巡检步骤
玫瑰港湾小区内线巡查项目表
玫瑰港湾小区外线巡查项目表
玫瑰港湾小区外线巡查项目表（保安员）
玫瑰港湾小区内线巡查项目表（保安员）
玫瑰港湾小区外线巡查项目表（保洁员）
玫瑰港湾小区内线巡查项目表（保洁员）
玫瑰港湾小区外线巡查项目表（维修员）
玫瑰港湾小区内线巡查项目表（维修员）
玫瑰港湾小区外线巡检线路图
玫瑰港湾小区内线巡检线路图1
玫瑰港湾小区内线巡检线路图2
嘉豪物业管理三级巡查表
第五部分 业主手册
装修管理要求 78…81
二次装修管理要求 82…84
车辆行驶、停放管理要求（暂行） 85…88
非机动车辆临时停放管理要求 89
人员及物品出入管理要求 90
环境卫生管理要求 91…92
噪音卫生管理要求 93
宠物管理要求 94…95
报修服务指南 96…97
电梯服务指南 98…99
特约服务指南 100…101
投诉、沟通指南 102
突发事件求援指南 103

前 言
我们知道，一个企业之所以能够正常运作，是因为必需要有一套完整组织架构和一套切实可行规章制度来做基础，同时它也是职员日常工作中必不可缺培训和指导教材。所以，经过近两个月努力，《物业企业管理制度汇编》（暂行本）最终编撰完成了。这是物业企业全体管理人员从企业组建起就对每个部门、每个岗位投入了大量心血后结晶。当然，现在暂行本仅仅是对玫瑰港湾实际工作进行总结和提炼，也是对前一段工作中存在不足补充。
伴随物业工作不停深入，我们将会逐步进入别墅区、花园洋房物业管理领域，这对于我们无异是一个新挑战，从而就要求我们更要不停地探索、不停总结新工作经验，不停完善新管理机制。相信经过我们努力，一定会把嘉豪物业管理打造成一个优异物业管理企业！
物业企业组织架构
总经理
办公室
绿化保洁部
维保部
保安部
副总经理

总 则
第一条 为了规范嘉豪物业企业日常管理，保障企业正常运行，维护业主正当权益，特制订本制度；
第二条 本制度依据《一般住宅小区物业管理服务标准》中要求一级服务标准制订；
第三条 物业企业提倡职员老实守信，尽忠职守，兢兢业业工作态度，严格遵守规章制度，从而使其个人价值得到快速提升，立即适应本职员作；
第四条 嘉豪物业企业激励各部门采取新技术、新方法，依靠科技进步手段等提升管理和服务水平；
第五条 嘉豪物业企业前期运行由华盛房地产开发企业监督实施。业主委员会成立后，由委员会监督物业企业各项管理制度实施。

为精简人力，提升工作效率，针对于我们这个小区物业管理企业设置只是玫瑰港湾一期工程，可在二期完成以后再进扩编。

第一部分 岗位职责

总经理岗位职责
1、 遵守行业法规，配合政府相关部门工作；
2、 在集团企业领导下，负责对集团企业各项决定落实落实，对企业经营、管理负全方面领导责任；
3、 负责确定企业年度工作计划和工作总结；
4、 负责协调、指导副总经理及部门主管工作，监督各部门各方面工作；
5、 负责企业各部门主管级以上职务人员判定、录用和解聘等工作。
6、 负责企业关键公关接待工作和处理用户重大投诉问题；
7、 负责企业关键投标书和企业全部经济协议审批，和各类关键文件审批；
8、 负责审批副总经理、部门主管公出及假期安排；
9、 负责制订企业服务质量方针和服务质量目标，并组织实施；
10、 负责物业企业管理评审；
11、 负责企业各类费用收支审批；
12、 推行企业安全、消防第一责任人全部职责；
13、 负责组织架构和岗位设置制订和管理；
14、 完成集团企业授权或交办其它任务。

副总经理岗位职责

1、 帮助总经理抓好各项管理工作，对总经理负责。按 总经理指示和授权在分管范围内决定、处理工作；帮助总经理处理日常行政事务及业主投诉等；
2、 负责能源计量总体控制和核实工作，并向总企业提交核实汇报；
3、 在总经理领导下，分管维修部日常维修及设施设备养护工作；
4、 负责监督物业管理服务质量，确保业主满意；
5、 负责监督、检验企业各部门工作完成情况；
6、 在企业总经理领导下，负责企业资产管理；
7、 负责和对外各相关部门联络、协调工作及企业相关项目标申报工作；
8、 完成集团企业、总经理授权或交办其它工作任务。

办公室主任岗位职责
在企业经理直接领导下，落实实施企业各项方针、政策，全方面负责物业企业日常事务和管理工作。
1、建立健全企业各项规章制度，并组织实施；不停提升服务质量，落实奖惩制度；
2、负责职员年度培训计划制订和监督实施工作，并组织培训；
3、负责撰写、审核企业各类应用文稿；负责对外宣传、公关接待及联络工作；
4、负责传达企业文件、通知及会议精神；负责安排多种会议及作好统计，编写会议纪要和决议；
5、负责职员考勤管理统计、审核工作；负责职员招聘、离职及内部调动手续办理；
6、负责接待来访、业主投诉并立即转达相关部门进行处理，作好统计工作；
7、负责重大投诉回访工作；做好存档并负责各类档案日常管理工作；
8、负责业主特殊求援事件安排、处理工作；
9、负责策划并落实便民服务项目，制订相关收费标准；收缴各类服务费等；立即做好物业管理费催交组织工作，并组织处理好相关投诉；
10、检验监督本企业维修、保安和保洁人职员作情况并按制度进行考评，按要求抓好管理工作；
11、熟悉国家相关法规和物业管理要求，掌握各业主情况，检验督促各责任区管理实际操作；
12、负责制订小区文体活动计划并组织实施；
13、负责小区内业主装修申请审批及重大违章事件处理工作；
14、负责向业主公布小区内多种公众信息，如停水、停电通知等；
15、帮助总经理处理日常事务、上传下达协调部门工作；认真完成企业交给其它任务。

接待员岗位职责
1、 熟练掌握国家相关法规和物业管理要求，熟悉企业各项规章制度，树立为业主服务思想；
2、 熟悉园区内物业情况，掌握小区内相关管理资料，不停完善整理详尽业主档案；
3、 在办公室主任统一安排下，负责业主日常报修接待工作及文档资料保留和管理，做好各项基础性工作；
4、 认真统计、主动处理业主投诉内容，立即派人处理或向上级主管领导汇报；
5、 负责搜集并处理业主提议、见解和意见等；
6、 根据物业服务需求，对企业劳保用具和其它维修材料进行统一管理，建立物资台帐；
7、 帮助主任组织会议，并做好会议统计；
8、 认真完成上级领导交办其它任务；

物业管理员岗位职责
在办公室主任直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉并掌握物业辖区业主和物业基础情况；
2、建立收费台帐，掌握收费动态，立即收取、催交各项应收费用；
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理业主装修事务；
4、负责巡视物业使用情况，和保洁、维修人员工作情况；
5、负责和业主沟通、回访工作，有效处理业主投诉；
6、全方面掌握小区房屋使用情况，建立业主档案；
7、负责小区清洁卫生管理工作，确保小区环境卫生清新整齐；
8、负责处理小区内违章及突发事件；
9、配合企业其它部门工作，完成上级领导交办其它工作。

维修部经理岗位职责
1、 负责制订本部门工作计划，并对维修材料控制制订出对应标准；；
2、 负责报修工作确实定及维修、回访工作；
3、 负责公共设施、住户部分设施安装、维修；负责各类设备维护和保养；
4、 负责确保小区供暖、供水、供电正常；
5、 负责小区交付使用验收和水电开通；
6、 负责业主装修施工中水电管理；
7、 负责各类维修工具管理；
8、 负责紧急突发性事件水、电、气处理等；
9、 负责帮助业主处理部分工程维修技术问题；
10、 负责制订并监督实施本部门各班组、各岗位职责、标准及工作步骤。

（高压运行）电工岗位职责
1、实施企业决定，服从管理、遵守纪律，树立良好服务意识；严格遵守企业制订各项规章制度；
2、努力学习专业技术知识，做到“三熟三能”，即熟悉设备、系统和基础原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗位规程制度；能掌握运行情况，能立即发觉和排除故障，能掌握通常维修技能；
3、严格实施“两票三制一参数”，杜绝违章作业；
4、严格遵守服务内容和服务标准，对住户报修要求立即修理，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；
5、按时进行设备巡视，发觉异常及缺点情况要立即修理并做好统计，必需立即汇报相关领导；
6、按时抄录各仪表指示情况，立即核实当日电量；
7、根据安措反措计划，立即进行事故预想和反事故演练，并帮助电业部门做好多种安全试验工作；
8、负责对小区内供电设备、线路保养、维修及公共部位照明设施维修工作。努力做好设备养护工作，确保安全运行；
9、负责和供电局业务联络，并做好登记；
10、严格遵守安全工具保管和使用管理要求，按值移交，定时进行绝保试验，确保处于完好使用状态；
11、完成上级交办其它任务。

水暖工岗位职责
1、严格遵守职业道德，服务热情，做到维修立即，不留隐患；
2、负责小区内供水供暖设施设备检验、维修和保养工作，确保业主正常生活；
3、根据企业制订巡视检验制度，认真巡视辖区内设备设施，发觉异常及缺点立即汇报，并做好对应统计；
4、对辖区内自来水管、消防水管、消火栓、水龙头、下水管、排雨管、窨井、化粪池等设备设施要常常进行检验管理，并立即做好维修工作，冬季做好防冻保暖工作；
5、发觉安全隐患立即维修处理，未能立即处理要上报相关领导。如出现水管爆裂等严重事故，须首先汇报主管领导，在确保安全情况下，要立即进行抢修；
6、认真实施维修材料领用制度，本着勤俭节省标准，降低材料消耗；
7、严格遵守多种维修工具保管和使用管理要求，按值移交，确保工具处于完好待用状态；
8、完成领导交办临时性任务。
万能工岗位职责
1、 实施企业各项管理要求，服从管理，遵守纪律，树立良好服务意识；
2、 熟悉物业辖区楼栋号，单元、户数和房屋结构，水电设施，管线走向；
3、 负责辖区内相关木、瓦、水、电、焊等方面小修小补；
4、 负责对辖区内公用部位设施设备巡视和保养；
5、 严格遵守服务内容和服务标准，立即处理业主提出多种报修要求；
6、 接到维修任务后按作业标准按时完成维修内容，工作完成即时清理施工现场，服务结束须请业主签字认可；
7、 严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故发生，严禁违章作业；
8、 主动为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；
9、 珍惜工具，杜绝浪费，按要求领用维修材料和工具；
10、完成领导交办其它临时性任务。

变电所所长岗位职责
1、 所长是变电所责任人，对本所安全经济运行、技术管理、人员培训等工作负全方面领导责任；
2、 负责落实实施电业安全、生产方针及多种规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、障碍调查分析；
3、 编制年、月工作计划(包含大、小修、预防性试验、降损、“双措”等)，并组织实施。按时总结工作，立即上报工作总结和多种报表；
4、 加强设备管理，立即组织消除设备缺点，不停提升设备完好率，使设备常常处于完好状态下运行；
5、 建立健全正常运行工作秩序，定时巡视检验设备和查阅相关统计簿，了解运行情况，做好安全经济运行和电能质量分析。遇有较大停电工作和较复杂操作应主持准备工作，并在现场指导监督；
6、 组织全所人员学习技术业务，不停提升技术素质和业务水平，不定时考问讲解和考评，搞好现场培训活动；
7、 组织好新建、扩建工程投运前准备工作，参与工程和设备质量验收工作；
8、 负责文明生产，环境整齐，不停改善所容所貌。

变电所专责工程师(技术员)岗位职责
1、 变电所专责工程师(技术员)是本所技术责任人，帮助所长做好运行，技术管理和培训工作；
2、 监督检验规章制度实施情况和多种统计填写情况，依据存在问题采取改善方法，定时检验，组织好专题运行分析；
3、 掌握设备健康情况，按期完成设备定级工作，提出设备升级计划，依据国家和上级相关技术政策，提出变电所设备更新计划；
4、 推广新技术，编制确保安全经济运行，预防设备事故、人身事故技术方法和对策；
5、 制订停电工作确保安全技术组织方法，审查复杂操作操作票，处理现场发生技术问题；
6、 建立健全图纸和技术资料，并保持其符合实际；
7、 编制和修改现场规程；
8、 编制专业技术管理制度和培训计划，作好技术培训和技术考评工作。

变电所值班长岗位职责
1、 值班长是本值安全运行和维护工作全方面责任人；
2、 组织好本值正常运行工作，接收和实施调度(系统和本企业值班调度)命令，正确快速进行倒闸操作和事故处理；
3、 定时组织设备巡视和抄表工作，发觉缺点立即组织处理，处理不了立即汇报。组织好设备清扫维护工作；
4、 受理工作票，有疑问时应立即向签发人提出。组织进行工作票所列安全方法实施。负责设备检修后质量验收工作；
5、 审查操作票，关键操作担任监护或操作。审查本班统计，确保其正确。依据季节改变和设备微弱步骤，做好事故预想，完成本值培训工作。

变电所值班员岗位职责
1、 在值班长领导下，坚守岗位，精神集中，随时监盘，准备应付可能发生异常现象；
2、 有权接收调度命令，填写操作票进行倒闸操作和事故处理；
3、 负责按时巡视设备，作好统计，发觉缺点立即向值班长汇报。按时抄表并计算有功、无功电量，确保正确；
4、 负责正确填写多种统计，保管工具、仪表、器材、钥匙和备件，并应按值移交；
5、 做好所用交直流、二次回路熔丝检验，事故照明试验和设备维护、清洁卫生和文明生产；
6、 加强学习做到“三熟”、“三能”。

保安部经理岗位职责
在企业总经理直接领导下，全方面负责保安部各项管理工作。
1. 了解和掌握保安部实际情况，依据上级领导要求，结合实际建立健全各项管理制度，对物业辖区治安、消防、车辆交通管理工作实施全方面管理；
2. 主持保安部工作会议，督促检验各项规章制度落实，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，提升全体队员整体素质；
3. 常常性检验保安队员工作情况，做好监督、检验和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4. 处理相关保安方面事务，重大治安问题和事故立即向上级领导汇报，并采取果断方法，控制事态发展；
5. 负责辖区内多种突发事件紧急预案具体编制和实施工作；
6. 负责辖区内各类消防器材检验和管理工作，保障各类自动消防系统设备操作及运行正常；
7. 负责制订小区内大型文体活动交通管理方案；
8. 负责制订关键防火部位灭火预案；
9. 负责组织本部门职员冬季扫雪、夏季防洪，落实工作责任制；
10.完成企业交办其它工作任务。
保安班长岗位职责
在保安经理直接领导下，负责保安部日常事务具体工作。
1、负责组织、监督和指导当值保安员日常工作，认真执勤立即纠正和统计违纪违章现象；
2、检验保安人员着装仪容、内务卫生，保管好配置通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；
3、负责统计保安人员奖罚情况，检验各巡查点巡视情况；
4、根据保安部制订培训计划搞好组织实施工作。定时组织召开班务会，常常对队员进行具体业务指导和岗位培训，提升本人和全班整体素质和业务水平，立即处理当班时间内多种突发事件；
5、立即做好上传下达和请示汇报工作，和辖区业主搞好关系；
6、处理好通常性治安事件，落实安全方法，预防多种事故，工作中有处理不妥事应立即向上级请示汇报；
7、团结队员，熟悉和掌握队员思想动态、工作表现和工作能力；
8、完成上级领导下达其它任务。

保安员（门岗）岗位职责
1、熟悉物业辖区概况、平面布局及楼幢分布情况；
2、保持威严可敬仪表仪容，树立良好精神风貌；
3、负责做好大宗物品进出辖区管理工作，对住户装修人员及装修物品出入进行管理，阻止闲杂人员随意进出辖区；
4、负责做好对机动车辆出入管理和收费工作。
5、熟悉保安设施设备操作规程及报警设施使用方法；
6、做好本岗位范围内卫生清洁和交接班工作；
7、负责回复、处理住户及来访人员提出属于本岗职责内问题；
8、对违反物业辖区门禁管理行为立即进行劝戒和阻止。

保安员（巡查岗）岗位职责
1、严格遵守企业规章制度，实施二十四小时巡视巡查制度，严格实施队列行走标准，树立企业良好形象和个人道德风范；
2、树立强烈责任感，全方面做好物业辖区治安、消防、车辆、和住户求援、报警等工作，确保辖区治安安全，秩序井然；
3、熟知本人责任区域内情况，了解物业辖区内其它区域房屋地形和各条通道布局，做到勤巡查、勤检验，发觉问题立即处理；
4、熟悉物业辖区消防设施配置，并能熟练使用多种消防器材，掌握防火自救知识；
5、巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发觉设施受损立即上报，对任何有损物业辖区物业管理行为，立即进行劝戒和阻止；
6、加强对物业辖区机动车辆管理，维持车辆停放秩序；
7、主动参与职业道德和业务、消防培训，努力提升本身素质。

监控值班员岗位职责
1、值班人员不得随意离开监控室，天天做好值班统计；
2、不带任何无关人员进入监控工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己工作任务和监控设施；
3、监视全部摄像位置图象，注意异常现象，发觉情况即时通知值班保安；出现报警信号，立即核查信号真伪情况；
4、对异常现象要做好统计和录像，以作必需时查证使用，做好交接班统计；
5、监视、收听小区、电梯内警钟及对讲电话，发觉异常立即汇报，并立即和维修部联络；
6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡查岗值班保安到现场查看，争取将事故消亡在萌芽状态之中；
7、熟悉所管理设备性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单维修；
8、负责设备日常巡视、情况统计。

保安员（车管员）岗位职责
1、熟悉辖区内停放车辆及车主情况，工作认真负责，以饱满精神状态,热情接待车主存取车辆；
2、严格实施定号、定位停放车辆, 车辆停放整齐有序，室内场地保持清洁，停放车辆不遗失；
3、值班期间不得私自离开停车场,不管何时不得刁难车主停、取车辆；
4、值班时间不得会客、喝酒、睡觉、看报等做和工作无关事，不得让闲杂人员随意出入停车场；
5、常常检验多种设施、器材是否完好，如有破损或不全，立即汇报办公室进行维修和补充；
6、督促车主立即缴纳车辆停放相关费用；
7、发觉可疑或异常情况，立即汇报；并做好值班统计和填写相关表格，并做好交接班工作。

保洁绿化部经理岗位职责
1、在总经理领导下遵守企业规章制度，全方面负责辖区内保洁、绿化工作；
2、建立并完善本部门各项管理制度，并负责监督、检验及落实；
3、负责绿化、保洁各项工作计划制订、落实；
4、按企业相关要求，做好本部门人员、设备机具保管、调配、保养等方面管理工作；
5、负责本部门多种设施设备养护及资产管理；
6、负责物业辖区内外卫生、绿化管理工作；
7、负责辖区内花草树木栽培、养护、除草、灭虫、浇灌等各项管理工作；
8、负责本部门各项节能管理工作；
9、负责本部门职员职业道德、安全教育和业务培训工作；
10、负责本部门多种资料搜集、整理、归档工作；
11、按企业相关要求，做好本部门经济创收，并对创收项目实施管理；
12、完成领导交办其它工作任务。

保洁员岗位职责
1、 遵守企业制订各项规章制度，服从分配，立即完成份担区域工作任务；
2、 根据服务内容和服务标准对辖区进行卫生清洁，维护良好卫生环境；
3、 负责所管区域内楼道、楼梯、道路、草坪、雨棚、平台及公共场地清扫和清洁工作；
4、 负责所管辖区域内（室内、室外）设施、设备日常清洁和养护。如楼梯扶手、门窗、电子门、电表箱、电缆井门、信报箱、管道井门、电梯前室清洁工作；
5、 负责楼道内外杂物清理及垃圾箱、果皮箱内外垃圾清运工作，严格遵守操作规程，安全有序操作；
6、 负责将各责任区内垃圾拖运到垃圾中转站，并对中转站进行清洁。垃圾日产日清，不能长时间积存堆放，并按标准定时对垃圾箱内外进行清洗；
7、 妥善使用并保管好清扫用具，做到勤俭节省、以旧换新，无故损坏应按价赔偿；
8、 对保洁范围内发觉异常情况立即汇报，发觉违章行为主动进行劝阻和阻止，主动配合、帮助其它部门工作；
9、 主动参与本部门组织业务培训，并按规范操作落实到实际工作中；
10、 文明服务，拾金不昧，保质保量按时完成保洁工作；
11、 完成上级交办其它工作任务。

绿化工岗位职责
1、遵守企业制订各项规章制度，服从管理，树立良好服
务意识；
2、正确并熟练使用园林器械，妥善保管好绿化工具、农药、化肥及其它用具，严格按规程操作；
3、熟悉物业辖区内绿化概况，充足利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
4、负责园区绿化区域、设备设施日常巡视，认真检验并做好统计；
5、学习相关职业技能，对花草树木定时培土、施肥、除杂草和除病虫害，花草树木要立即修剪、补苗、浇水，确保成活率达90％以上；
6、劝阻园区中出现破坏、损害区域内树木、花卉等行
为；发觉异常情况立即向上级主管领导汇报；
7、绿化养护操作场地及道路两旁整齐有序，无危及车辆、行人现象；
8、管理好绿化浇灌设施，节省用水；
9、完成领导交办其它工作任务。

第二部分 各岗位制度

考 勤 制 度
为加强职员管理，确保工作正常有序开展，特制订本考勤制度，以供大家共同遵守。
一、 打卡制度
物业企业全体职员一律实施早晚上下班打卡制度。打卡必需由职员本人实施，严禁代打卡。发现代打卡者每次罚款一百元；漏打卡者须本部门责任人签字确定，漏打、迟到、早退者每次罚款五元；
二、请销假制度
根据物业企业制订管理要求，实施固定公休日休息，如临时有事则须事先填写请假单，经总经理审核后，根据以下要求实施：
1、事假：部门经理有权给本部门职员一天以内假期，超出一天以上三天以内须报请总经理，三天以上则需请示实施董事，经同意后方可休息，不然视为旷工；
2、病假：职员因病无法工作，须电话请示本部门经理，并在上班时交付医院开具诊疗书；超出一天以上或三天以内，由主管领导汇报总经理，超出三天须报经实施董事同意；
3、住院：职员因病需住院诊疗，须出具住院通知书原件后将复印后送交主管部门领导，并由主管部门领导向上级汇报，同时报办公室存档。
4、临时外出：职员在工作时间临时外出，须请示本部门经理同意后，并在办公室公告板上标明外出时间、处理事项及返回时间，不得超出三小时，特殊情况依据实际情况调整。
5、请假：除因病无法工作之外，均应于请假前处理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影响正常工作。
6、调休：职员申请变更休息日须提前填写调休申请单，获同意后方可调休。

业主档案管理要求
为规范本小区业户档案信息管理，不停完善信息内容，使用户档案信息正确、立即有效，便于开展工作，同时确保资料保留完好，特制订本管理要求：
1、 办公室负责指定接待员、档案员负责业主档案信息搜集、管理及整理工作；
2、 专管人员须将业主档案资料分户建立、逐一保留，建立统一目录，同时建立电子档备份。各类信息具体排列，方便查阅；
3、 用户信息档案内容包含：业主收楼及验收文件、装修文件、日常维修文件、缴费文件、回访处理文件及投诉提议等其它文件；
4、 专管人员须认真填写各项统计表，纸文档和电子文档同时进行。立即跟进业主档案变更，确保信息正确性；
5、 业主档案信息应严格管理，注意保密。严禁非相关人员查阅，以保护业主隐私，维护企业良好形象；
6、 为确保文档安全，文件柜要做好防火、防盗、防潮、防虫工作；
7、 业主档案永久保留，立即和业主沟通，立即变更业主信息，确保其正确性。

技术档案管理要求
1、 在办公室领导下，档案员负责管理施工方移交全部工程技术方面资料，将文件材料积累、分类整理和归档工作纳入工作管理程序，列入相关部门和人员职责范围；
2、 建立工程技术档案资料收发台帐，加强资料收发管理工作；
3、 工程技术档案应按工程项目和单位名称、配套工程、建档时间、完档时间等项目具体建立；建设周期长工程，可依据情况阶段归档；
4、 根据国家相关要求对归档文件材料实施分类排序、组编档号等方法进行加工、整理。归档文件装订整齐、字迹工整、图样清楚、签字手续完备，图片、照片等配以文字说明；
5、 立即整理在工程施工中形成相关材料，立即办理归档手续；如工作变动，需将个人保留材料立即移交；
6、 依据工程特点建立健全工程文件材料管理、保管、利用、保密、判定等管理制度，确保档案安全；
7、 根据总企业相关要求，做好工程档案管理登记、借阅、使用工作，并将各类型工程档案管理登记结果汇总后报送总企业立案。

门禁卡使用管理要求
为有效控制外来人员进出小区，提升安全原因，发挥门禁卡作用，特此对职员门禁卡使用管理做出以下要求：
一、门禁卡领用：门禁卡由办公室统一制作、管理，发放给工作需要领用职员。职员在办公室领取门禁卡时，办理相关确定领用手续。
二、门禁卡补办 ：使用不妥损坏或遗失，须办理相关补办手续，损坏卡由办公室收回。
三、门禁卡注销 ：
1、门禁卡属于智能IC卡，卡内存放了小区楼宇相关信息。如遗失，请速到办公室办理注销手续。
2、因门禁卡遗失未立即办理注销手续引发后果，由领用人全部负担。
3、领用人因离职等原因不再使用时，需上交所领用门禁卡，办公室需加以查对编号无误后，办理相关离职手续。
四、门禁卡使用：
1、本小区采取门禁卡含有逐步实现人、车进出小区身份识别功效；
2、进出小区时，需持卡靠近读卡器，经身份识别后，门禁可自动开启；
3、门禁卡仅限领用人工作时间内使用，实施早领用晚交回制度；
4、严禁将本人所使用门禁卡转借她人使用，以避免造成无须要安全隐患；
5、门禁卡请勿弯折、水浸或靠近磁场，所以造成门禁卡损坏由持卡人自行负担。
劳保用具领用管理要求
1、 办公室负责办公用具及劳保用具计划、采购、发放及保管工作；
2、 遵照勤俭节省标准，劳保用具发放须依据各部门、各工种工作性质和劳动条件，发给不一样劳动保护用具，劳保用具不得移作她用或领而不用；
3、 发放劳保用具必需落实实施领用、保管和发放制度，严格按要求和标准发放；
4、 对消耗品实施按需采购，节省领用；
5、 非消耗品采取交旧领新制，更换非消耗品（如笔、手套、刷子等）需提供原有破损物品，以旧换新。
6、 对劳保用具进行规范堆放，标识清楚，定时清扫和整理；并采取必需防虫、防潮、放火、防盗安全方法；
7、 对失效、报废劳保用具，要认真填写报废单，写明名称、价格、数量、金额、报废原因后，经总经理审核同意方能报废；
8、 物品领用、发放，须按“优异先出，计划供给，节省用料”标准进行。

空置房管理制度
为了使玫瑰港湾空置房得到规范管理，确保房态信息正确性、立即性，并维护其正常功效，特制订本管理制度。
1、 小区空置房钥匙由物业企业办公室统一保管和管理，按钥匙管理要求进行管理和保留；
2、 由办公室随时提供空置房房号，及相关资料查对、修改，编制小区空置房号统计表，并派专员对空置房现场进行抽检；
3、 保洁人员专员负责定时对空置房内卫生进行清扫；
4、 维修人员负责对房内设施完好情况进行检验并修缮（如检验室内水、电、气等设施情况），并填写空置房检验统计表，相关统计立即递交办公室保留；
5、 供暖试运行时，维保部派员负责对相关空置房进行检验，发觉异常立即处理，并在空置房检验统计表给予统计；
6、 如在检验过程中发觉重大问题时，各部门检验人员应立即通知相关部门处理；

职员食堂管理要求
1、 严格遵守企业一切规章制度。服从组织安排，非就餐时间，未经同意不得私自出入。
2、 炊事员要树立全心全意为职员服务思想，热爱本职，认真负责，做到饭熟菜香，味美可口。
3、 加强食堂管理，办公室专员严格控制成本核实，提升质量，降低成本，保障职员吃饱、吃好。常常听取用餐人员对食堂工作意见，不停改善工作，实施民主化管理，以促进提升工作水平和服务质量。
4、 常常变换饭菜花样，进行食物品种调整，努力提升烹调质量，加强优质服务观念，做到职员满意。
5、 搞好成本核实，按时结算查对，实施月清点，账目公开制度。计划采购，严禁采购腐烂、变质食物，预防食物中毒。
6、 食堂炊事员须做好个人卫生，做到勤洗手、剪指甲。工作期间穿戴工作服帽，勤换、勤洗工作服，坚持先洗手后操作，并严格遵守常规制度。
7、 就餐人员须保持食堂环境卫生，用餐过后立即清理。垃圾要立即处理，确保食堂卫生符合标准。
8、 使用炊事用具时要严格遵守操作规程，预防事故发生；严禁无关人员进入厨房；易燃、易爆物品要严格按要求放置，杜绝意外事故发生；
9、 离开食堂前，要关好门窗，检验各类电源开关等。办公室负责常常督促、检验，做好安全工作。

保安员交接班制度
为认真做好岗位工作和保安器材交接，降低因交接不清引发工作失误及器材损失，特制订本制度。
1、 本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接；
2、 接班人须提前20分钟打卡上班，接班人未到交班人不得离岗，不然由此产生一切后果由交班人负责；
3、 接班班长正点组织全班人员集合讲解注意事项，然后列队到各自岗位上换班接岗；
4、 交接班时，交班人必需把本班情况和可能出现情况，向接班员交代。同时督促接班员接收清楚，方便开展工作；
5、 保安人员交接班时，必需填写交接班记录表并署名确定，发觉问题交接班双方须当面说明，如交班人离开后接班人才发觉属于上一班问题，应立即汇报部门责任人处理；
6、 交接班必需正点、守时，非特殊情况不得超时接班。

变电所交接班制度
1、 接班人员须按要求时间到班，未经推行交接手续前交班人员不准离岗；
2、 严禁在事故处理或倒闸操作中交接班。交接班时如发生事故，未办理手续前仍由交班人员负责处理，接班人员在交班值班长领导下帮助处理。通常在交班前三十分钟停止正常操作；
3、 交接内容应包含：
(1) 本所运行方法；
(2) 保护和自动装置运行及改变情况；
(3) 异常运行和设备缺点、事故处理情况；
(4) 倒闸操作及未完成操作指令；
(5) 设备检修，试验情况，安全方法部署，地线组数、编号及位置和使用中工作票情况；
(6) 仪器、工具、材料、备件和消防器材完备情况；
(7) 领导指示和运行相关其它事项。
4、 交接时必需严厉认真，要做到“交细致，接明白”，在交接过程中也应有些人监盘。
5、 交班时由交班值班长向接班值班长及全体值班员做全方