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物业管理顾问手册

目 录

1.0 人员构架及编制说明
1.1 架构编制说明
1.2 工作概况
1.3 顾问工作周期
1.4 早期顾问管理阶段
1.5 前期顾问内容细化及调整阶段
1.6 前期顾问提议实施阶段
1.7 全方面物业管理顾问
1.8 现场勘查
1.9 例会

1.0 人员架构及编制说明

工程管理
保洁管理
综合管理
财务管理
客服管理
档案行政管理
保安管理

1.1 架构编制说明（暂定人员）
综合管理：
档案、行政管理：
工程管理：
财务管理：
客服管理：
保洁管理：
保安管理：

1.2 工作概况
依据物业类型和特点，针对性地对管理模式提出优化方案，内容包含：早期顾问阶段、前期顾问内容细化及调整阶段、前期顾问提议实施阶段、全方面物业管理顾问四个阶段。

1.3 顾问工作周期：共十二个月
1.3.1早期顾问阶段计：3个月
工程管理顾问内容计：2周
确立顾问内容计：1周
财务管理：3周
物业管理标准化文件：1周
1.4 早期顾问阶段
1.4.1 工程管理顾问内容
A 工程图纸、资料搜集
a) 土建结构部分
◆ 主体结构、负载、功效、安全系数
u 墙体保温、外墙结构、防水、防火
u 内外交通设施、运输、通道设计、地下室结构
u 公共区域、物管区域、空间布局
u 门窗设计、进出入口
u 绿化带、浇灌系统
b) 机电设备系统
u 综合布线系统
u 供电系统、照明系统
u 暖通系统、楼层分布、管线预留口
u 给排水系统
u 楼宇自控系统
u 卫星通讯/接收系统
u 停车场管理系统
u 保安监控系统、门锁选择、门禁系统
u 消防监控系统、消防分区、消防通道
u 楼宇智能管理系统
u 电梯扶梯
B 合理化提议

a) 楼宇安全保障，包含硬件及软件方法两个方面，硬件即完善楼宇自动
化系统，软件即加强物业管理。

b) 公共区域能源合理利用
墙体节能
　　 ◆地处采暖区示范工程，必需严格实施建设部颁发《民用建筑节
能设计标准（采暖居住建筑部分）》和各地编制实施细则。
　　 ◆地处非采暖区，尤其是过渡地域示范工程要求以外墙采取保温隔
热方法，以提升室内舒适度，降低防暑降温能耗。
　　 ◆应大量采取夹芯保温、外保温和内保温复合外墙，大幅度地降低
外墙传热系数。关键发展高效外保温复合外墙。
　　 ◆采取单一材料节能外墙，应注意配套砌筑材料防水、保温、粘
结等性能，以降低热应力和冷桥出现。

　 　门窗节能
　　 ◆窗户要达成国家对节能窗评价指标，应含有搞雨水渗漏、搞风压、
搞空气渗透和保温等四性。要大量彩门窗密闭材料和成套技术，有效地提升安装质量。
◆合理控制窗墙比。示范工程中全部住宅外窗应一律采取双层玻璃。
有条件地域可采取中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。
　　 ◆应大量采取绝热性能好塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。
　　 ◆住宅分户门应含有防盗、隔声、保温、防火等性能。

　　 屋面地面节能
　　 ◆层面保温要求通常高于外墙。应推广采取复合层面，其保温隔热材
料要求轻质高效，吸水率低，而且有一定强度。
　　 ◆采暖区楼板下方为室外或不采暖房间时，楼面应采取保温方法。
　　 ◆采取地面辐射供暖技术楼板必需采取有效保温做法。

　　 供暖系统节能
　　 ◆采取以平衡阀及其专用智能仪表为关键管网水力平衡技术，改善
供暖质量，节省能源。集中采暖系统应该使用双管系统。
　　 ◆采取热量按户计量及温度控制调整装置，以达成改善住宅室内热环
境和节能双重效果。应实施按热量收费。
　　 ◆推广采取高效节能散热器，充足发挥热效率。室外供暖管道必需采
取保温方法，以降低热损失。
　　 ◆主动在暖通空调工程中引入热泵节能技术。推广小型节能高效集中
空调设备。

电气设备节能
　　 ◆要求选择低耗能电气设备（如可控硅调速节能电梯、节能变电器、
节能空调机等。）
　　 ◆大量采取节能高效新型灯具，淘汰过时照明设备，公共区域必

须彩延时开关，降低无用电耗。

　　 新能源利用
　　 ◆主动扩大地下热能和冷能等可再生能源在示范工程中应用水平和
规模。促进新能源试验基地形成。
　　 ◆利用并完善太阳能电池及热水供给技术，满足全天候使用要求。太
阳能利用系统设计应和主体工程设计同时进行，同时施工，集热器
和建筑物屋面要有机结合，协调美观。
　　 ◆推广热、电、冷联产供技术，主动利用工业废热向住宅提供采暖空
调热源，利用垃圾资源化技术供热或发电。
　　 ◆电力资源充足地域，宜采取以电为能源低温辐射供暖系统，并
可自行控制供暖温度，含有没有污染，无噪音优点。

c) 环境保护及绿化努力方向
达成或超出《全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及评分细则》、《济南市物业管理考评评选标准》（住宅区）《济南市文明住宅小区、文明住宅组团评选标准》及国家建设部和济南市相关要求标准。
按国家要求，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积30％，绿化覆盖率达100%，环境卫生、清洁满意率达95%以上。在小区内设置区域内平面示意图和多种导向牌、在关键出入口设 “热爱地球，关爱生命”、“珍爱环境，珍惜绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、 “进出车辆禁鸣、减速”等温馨提醒牌。

d) 清洁要求（装饰/装修材料及垃圾处理、清洁设施）
◆装饰、装修材料及垃圾处理
全部材料、设备工具及废物等须放置在装修单位范围内，不得占用任何公共部分，全部垃圾、碎片等杂物必需立即搬运，施工区域如有变更应和管业协商。施工方在操作过程中如须搬运有污染楼面卫生或体积较大物体及清运建筑垃圾时应和管业协商并对楼面卫生进行清理。施工区每日工作结束后，应将当日产生或遗留之废料、垃圾等清理到指定位置并清洁好清运路线。清理时要把废料作密封处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等现象。施工人员不得做出任何环境污染。严禁开门施工，严禁在施工过程中干扰其它用户正常施工。
◆清洁设施

1.4.2 确立物业管理内容
A 基础服务

保安、保洁、绿化、消防、维修等基础服务。

B 无偿服务
序号
服务项目
责任部门
家政服务
1
帮助搬运
保安
2
临时代管小物件

C 有偿服务
序号
服务项目
备注
1
室内委托清洁

2
委托清洗油烟机

3
委托清洗衣物
一般衣物/需干洗衣物
4
送水服务

5
代为清洗汽车

6
打字、复印

7
粉刷室内墙面

8
送取干洗衣物

9
运输物品

10
更换室内灯管、灯泡

11
维修更换门锁

12
电器维修

13
疏通下水道

14
代购车、飞机票

15
室内电路维修

16
更换玻璃

1.4.3 财务管理
A 人员架构安排
财务主管
会计
出纳

B 职员工资福利
项目
养老保险
医疗
生育
工伤
失业
企业交纳
22%
8%
0.8%
0.5%
2%
个人交纳
8%
2%
0
0
1%

C物业管理费用测算
NO
类别
支出项目
人数
计算公式
平均每个月
整年支出
一

职员工资

人
保险

工
工装费用

费
夜班费

用
加班费

小计

二
管
办公费

综合测算

理
通讯费

综合测算

费
交通费

综合测算

用
固定资产折旧

综合测算

小计

三
运
日常清洁材料费

营
绿化养护费

综合测算

费
垃圾清运费

综合测算

用
治安管理费

综合测算

日常维修费

综合测算

小计

四

企业管理费

五

税金

5.55%

总计

1.4.4 物业管理标准化文件
A《管理条约》（附件一）
《用户手册》（附件二）
B 规章制度
《人事管理制度》(附件三)
《财务管理制度》（附件四）
《行政管理制度》（附件五）
C 《二次装修手册》（附件六）
《交接步骤》（附件七）
D 《应急手册》（附件八）
工程应急步骤（附件九）

1.4.5销售推广
我企业顾问组将为项目名称“销售中心”制订物业管理模式，组建物业管理团体。指导“销售中心”物业管理团体做好“销售中心”日常物业管理工作。以点带面，宣传、展示本项目以后物业管理模式、服务理念和工作规范。在“销售中心”，物业管理雏型必需“麻雀虽小，五脏俱全”，充足表现交付使用后物业管理规范全貌。所以，适宜人才，合理分配，规范步骤，礼貌接待，加以“时效和功效并重”监管机制，“确保用户满意”工作标准，全部是我企业顾问工作关键思索。
“统一应对”，是确保销售业绩连续向高，消费者对项目名称信心日增销控规范，也是开发商诚信充足表现关键方法。所以，我企业顾问组将在“销售中心”设物业管理接待台，配置“物业管理百科全书”，内容包含：物业管理服务协议、业主条约、物业使用手册、商场经营管理条约、商场使用手册、装修守则、消防安全协议、煤气、暖气设备使用协议、停车场管理要求等业主/商户入住前必需签署各类协议及规章制度，以避免业主/商户入住后发生无须要争议。在“销售中心”里，要摆放物业管理费用通告牌。销售人员和物业管理人员要统一口径，向用户说明物业管理费用组成，特约服务和有偿服务内容、收费标准。

1.5 前期顾问内容细化及调整阶段
1.5.1机电设施准备工作
1.5.2 设备运行操作手册
1.5.3 管理人员功效细化
A 一站式服务平台
B 一专多能管理人员
1.5.4 运作步骤及服务标准、承诺确实定
1.5.4.1 运作步骤（附件十）
1.5.4.2服务标准、承诺
A 用户服务
服务标准
1.客服人员言行举止文明，着装大方得体，能展示办公楼整体形象。
2.耐心、细致回复用户问询。
3.对来访人员进行登记，保障用户安全及免受骚扰。
3.负责会议接待和报纸信件分发，使用户享受全方位服务。
4.立即处理用户报修及其它需求。
5.档案管理规范完善。

服务承诺
1.维修服务回访率达成98% 。
2.业主满意率达成90% 。
3.档案建立和完好率达成100% 。

B工程管理
服务标准
1. 确保大楼外观完好、整齐，外墙装饰无被损或污迹、无锈迹等，无安全隐患。
2.立即处理设施设备故障，确保设备性能完好，确保安全运
行。
3.确保电梯技术性能处于良好状态，确保安全运行。

4.路灯完好无损，夜间照明正常。
5.道路通畅无损坏，平坦整齐，排水通畅。
6.雨水井、污水井完好，疏通正常无污染物。

服务承诺
1. 房屋完好率达成98%以上。
2. 机电设备完好率达成99% 。
3. 房屋零修、急修立即率达成99%以上。
4. 维修工程质量合格率达成98% 。
5. 道路完好率及使用率达成100% 。
6. 化粪池、雨水井、污水井完好率达成100% 。
7. 照明完好率达成99% 。
8. 给排水及供电系统完好率达成99.9% 。

C保安管理
服务标准
1. 保障业主及财产安全。
2. 保障公共设施完好。
3. 保障良好治安环境。
4. 做好消防安全服务：发生火灾，立即报警，帮助消防人员疏散、救
助人员等；确保消防设施设备完好无损。
5. 遇紧急，突发事件时能立即、正确、快速地处理。
6. 有发生治安案件、刑事案件、交通事故处理预案，发生时，应立
即采取方法，并立即报警和配合公安部门进行处理。
7. 停车场设施设备正常，停车场疏导有序，无占用消防通道，无阻碍
交通。

服务承诺
1. 经过对大厦实施二十四小时警卫服务制度，做到以点带面，进而形成
大厦整体安全保卫体系，保护物业及使用人安全，维护物业正常工作、生活秩序。
2. 辖区内不发生重大安全责任事故，本年度内无因管理企业责任造成
重大刑事案件和重大火灾事故。
3. 停车场、自行车棚完好率达成100% 。
4. 智能化系统完好率达成99% 。
5. 消防设施设备完好率达成100% 。

D清洁管理
服务标准
1. 确保办公楼环境优美，清洁卫生。
2. 保洁设备齐全完好。
3. 垃圾日产日清，空气新鲜，环境无污染。
4. 绿摆布局合理、优美，花草树木和办公楼配置适当。

5. 外围绿化花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折
损现象，无大面积黄土裸露。

服务承诺
1. 保洁达标率98% 。
2. 绿化完好率达成96% 。
3. 办公区域绿化率达成100% 。

1.5.5 智能化管理系统设置
A 文件及档案标准化管理
1.档案分类 ：
1)文本档案：指需进行存档，并供以后参阅纸张文档资料。
2)电子档案：指需进行存档，并供以后参阅、修改电子文档资料。
2.档案管理系统：
1)全部文本档案资料均采取条形编码进行分类，以文件夹存档形式并根据后述 文本档案存档标准进行分类存档，并采取电子数据库形式对档案进行管理。
2)全部电子档案资料则根据后述电子档案存档标准进行存档管理。
3.外部往来函件收发

以传真/信函等形式来函
(行政人员)登记+编号+录入数据库
物业经理审阅/批复
机密性函件
各职能部门通常性函件
工
程部
以传真/信函等形式发函
(行政人员)登记+编号+录入数据库
物业经理审阅/批复
各职能部门主管审阅/批复
草拟回函函件
保安部

保洁部

运作
中心
处理函件相关事宜(按工作需求)
全部函件分类存档

4.档案编码
采取条形码印章形式，应加盖于文本档案右上角显著位置。
5.条形码建立
条形码由12位阿拉伯数字和3位大写英文字母组成，累计15位，作为日常文本档案资料按类别划分档案编码。
1)15位条形码含义说明

管业名称

将对应编码填写在空格内，包含，
a. 资料类型编码
b. 资料所属部门编码

c. 存档日期编码
d. 存档数量
6.数据库建立

存放位置
用户
内容摘要
类目
部门
日期
档案编号

处理状态

7.存档文件夹

1)红色标准文件夹：用于保留机密性文本档案资料；
2)蓝色标准文件夹：用于保留财务部相关费用清单类文本档案资料；
3)黑色标准文件夹：用于保留除上述两种类型外文本档案资料
4)牛皮纸档案盒:用于保留财务会计凭证，并根据财务转帐、一般收款、外汇等不一样科目分别存放于文件盒内。

8.文件柜
单层、双层、多层文件柜用于保留财务用文件盒、标准文件夹和非标准文件夹、照片档案夹、上插页式文件夹。
四屉文件柜用于保留挂件夹。
9.档案管理系统实施
档案管理系统自实施之日始，管业行政人员即为本项目内档案管理系统总监管责任人，负责进行行政办公室档案/人事档案管理并监督各部门档案管理系统实施情况，各部门主管即为其部门档案管理系统监管责任人，负责监督本部门档案资料系统管理实施情况。

B 财务管理系统
C 人力资源管理系统
D HelpDesk管理平台

1.6 前期顾问提议实施阶段
1.6.1 筹建管理处
1.6.2 管理费用预算审议、定稿
1.6.3各类管理文件审议、定稿、印刷
1.6.4二次装修手册审议、定稿、印刷
1.6.5项目验收标准及验收措施（附件十一）

1.7 全方面物业管理顾问
1.7.1日常沟通

A 土建维修、养护
B 机电维修、保养
C 公共区域设备设施维修、养护
D 日常管理
a) 配套服务设施
b) 节能管理
c) 绿地、花木等建筑小品养护
d) 车辆行驶及停泊秩序管理
e) 消防安全监控
f) 文化娱乐活动提议
g) 档案、资料管理

1.8现场勘查
1. 9例会

附件一：
管理条约

目 录

总则
第一章 物业基础情况
第二章 本条约包含各主体基础情况
第三章 物业管理服务内容和标准
第四章 物业管理服务费用和公共维修基金
第五章 产权人权利和义务
第六章 开发企业权利义务
第七章 物业管理企业权利和义务
第八章 房屋使用、管理、维修具体要求
第九章 违约责任
第十章 附则

总 则

为落实（本小区大厦）售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中权利义务，我企业根据相关要求，制订项目名称物业管理条约，并提交济南市居住小区管理办公室核准，以确保条约含有必需内容。
我企业作以下承诺：
如因我企业制订过程中不谨慎造成本条约内容存在歧义、语义不清或违反相关法律法规政策，由我企业负担对应责任。
我企业和物业管理企业签定物业管理委托协议和本条约内容不存在抵触。
我企业如将项目转让，将确保受让人承诺遵守本条约。
上述条款为本条约内容组成部分，经济南市居住小区管理办公室核准之日起，我企业即应遵守本条约内容。

开发企业（公章）

年 月 日

物业管理条约

为维护开发企业、产权人及物业管理企业正当权益，发明和保持安全、整齐、舒适、文明商务办公环境，依据中国及济南市相关房地产法律、法规，结合项目名称实际情况，制订本条约。项目名称全部产权人、使用人、开发企业和物业管理企业均受本条约各条文约束。

第一章 物业基础情况

一、 物业名称：项目名称

二、座落位置：
物业四至：
东至：
西至：
南至：
北至：

三、 建筑面积： 平方米

四、 土地用途及使用期限：

五、 国有土地使用权证实文件政府批文号：

六、共用部位及共用设施设备：
1.指不为单个产权人全部而为全体产权人全部并共同使用部位及设施设备，包含（但不限于）：房屋承重结构（包含基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、管井、公共厕所、茶水间、垃圾通道、邮政信箱 、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、空调系统、通风系统、煤气调压站及上述相关配套系统配套用房，卫星闭路电视监控室、智能化中控室、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内上水管道、楼内下水立管及通向污水井下水管道、雨落管等；物业管理区域内物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域外围护栏及围墙等。为该土地及项目名称产权而设计并供其共用其它区域，但不包含由部分产权人独自拥有全部权区域。
为本物业利益而安装其它机器、仪器、仪表、装置、管道、电线、有线电视接收系统、通讯设备、报警系统、监控系统等，但不包含任何只供产权人独自使用设施和设备。
2. 其它共用配套设施：银行，餐厅，多功效厅和会议设施，职员餐厅，便利店和卫星电视接收系统和其它商务服务设施。

第二章 本条约包含各主体基础情况

一、产权人：
在项目名称拥有全部或部分房屋全部权及对应土地使用权公民、法人和其它组织，包含其以后正当继承人或承让及被赠和者。

二、物业管理企业：
名称：
物业管理资质合格证书号：
注册地址：
邮编：
法人代表人：
注册资金：
联络人：
联络电话：

三、开发企业：
名称：
注册地址：
邮编：
法人代表人：
注册资本：
联络人：
联络电话：

四、 业管理企业选定和变更：
1. 物业管理委员会（以下简称"管委会"）成立前，发展商名称聘用物业管理企业对项目名称进行管理；条约核准后除以下情况之外，开发企业不得变更物业管理企业。
A：该物业管理企业被取消济南市物业管理资质；
B：该企业注销；
上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定新物业管理等相关事项告之业主，没有50%以上反对意见方可和新物业管理企业签署正式协议。并须到小区办立案。
2. 物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后新物业管理企业承诺遵守本条约。
3. 管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对项目名称进行管理。物业管理企业应含有《济南市物业管理资质合格证书》，并承诺遵守本条约。

五、使用人：
指凡在项目名称和开发企业或产权人签署租赁协议公民、法人和其它组织。

第三章 物业管理服务内容和标准

1. 参与物业完工交付使用接管验收，保留相关物业资料；
2. 作好入住管理，使业主顺利入住，建立业主管理档案；
3. 根据《装修手册》相关要求监督管理物业装修施工，确保大厦安全和完整；
4. 管理地面和地下停车场，使车辆行驶有序，停放整齐，车场道路完好；
5. 建立科学严格档案管理制度，做好物业档案管理工作；
6. 维护公共秩序，采取一切方法预防并纠正对大厦任何公共设施、公共区域违规占用或有损于本大厦各业主利益多种行为，必需时要求责任人进行赔偿；
7. 保持本大厦及其全部部分（单元内除外）环境卫生，定时安排垃圾清运，确保垃圾搜集设施处于良好工作状态；
8. 做好大厦绿化管理养护工作，保持绿地整齐；
9. 要求并收取本大厦全部产权人及使用人应付款项，支付全部因管理和维护本大厦而产生应付款项，并就物业管理企业推行委托管理协议要求职责而支出及支取一切款项，预备妥善帐目统计。
10. 定时巡视、检验、检修大厦公共机房，公共机械设备，确保公共设备设施处于良好工作状态；
11. 保养、维护大厦消防设备设施，并使之符合政府相关法律、法规要求。
12. 依据大厦管理需要，聘用、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其它专业顾问、承建商，技术工人、代理人、清洁工人及其它相关工作人员，为管理人员提供办公地方、办公设施、制服、工作服、工具、器具、清洁或其它材料及全部必需仪器和设备；
13. 保持大厦安全、良好运行状态，定时检验、巡视大厦公共区域， 必需时可检验各业主单元内部，但在非紧急情况下应提前给业主通知；
14. 为大厦公共区域（包含公共服务设施）投保，其保险金额及其险种由物业管理企业依据其管理经验提出提议，提交开发企业或物业管理委员会作出决定；
15. 采取必需方法，确保大厦各项管理符合政府要求和要求；
16. 采取正当行动和有利方法（包含诉讼请求），阻止部分业主违反、不遵守或不推行条约要求或物业管理企业为管理大厦而制订相关要求；
17. 管理者有权依据本条约要求，制订、修订及废止项目名称各项管理要求、管理细则，各产权人须共同遵守。
18. 管理者递交辞呈或职务被解聘时，须移交全部相关大厦文件、资料、图纸、管理帐目等和发展企业或物业管理委员会；
19. 项目名称根据高级写字楼通行标准提供服务并进行物业管理；
20. 全方面推行ISO9000质量标准体系，建立科学高效管理步骤和管理制度；
21. 项目名称开业后，努力争取在两到三年内创建济南市优异管理大厦。

第四章 物业管理费用和公共部位和公用设施设备大中修及更新改造费

一、物业管理服务费用（本条约中简称“管理费”）：
1. 物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准。产权人或使用人应就其物业管理向物业管理企业全额支付物业管理服务费。其取费标准，在管委会成立前由开发企业确定；在管委会成立后，由管委会依据物业管理运行成本进行核定。
2. 管理费用包含下列各项：
1) 管理及运行人员（如保安员、维修工、清洁工等）工资及福利费；
2) 绿化、环卫、环境保护、污水处理、垃圾清洁费；
3) 公用水、电、气、暖费及正常供给时间空调费；
4) 办公费用（含耗材、交通、文具、通讯、用房等）；
5) 公共场所、公用设施设备日常运行、维修、保养费及照明费；
6) 大厦公共场所维修、保洁、环境保护、治安等发生工具材料费；
7) 公共治安服务费；
8) 大厦节日装饰费用；
9) 公用设施设备财产保险费；
10) 物业管理企业酬金；
11) 法定税金；
12) 聘用管理、维修、会计、法律等专业顾问费用；
13) 其它物业管理委员会核准合理支出。
3.收费标准以下：
物业管理服务费按销售建筑面积每个月每平米（ ）元人民币计取；（）至（）层商业用房物业管理费按销售建筑面积每个月每平米（ ）元人民币计取。
4.物业管理服务费交纳措施：
各产权人或使用人应于每个月1日至10日前到物业管理企业办公室交纳，现金、支票均可。
5.产权人或使用人在办理其物业入住手续时须向物业管理企业预付相当于三个月物业管理服务费（以下简称“管理按金”）。用于物业管理费用不敷使用时，进行临时补救资金贮备；或用于支付包含产权人或使用人产权转移过程中临时无法按期缴纳或非有意性不能按期缴纳物业管理服务费，该笔款项应由产权人或使用人立即补齐，不可折抵。如产权人将其物业产权转让她人，管理按金将自动转至新产权人名下。
6.在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出
房屋和产权人空置房屋均应负担对应物业管理费。
7.没有约定或约定不明，应按政府相关文件实施，政府有新要求时，收费应依新政策进行调整。
8.物业管理服务费收费标准如按要求或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。
9.代收代缴费用：各产权人或使用人应于每个月（ ）号前交纳上月所耗水、
电、煤气等费用，物业管理企业依据政府要求标准按各自计量表显示用量计取。

二、共用部位和共用设施设备大中修及更新改造费
1.共用部位、共用设施设备大中修及更新改造费是专题用于本物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新改造费用，共用部位、共用设施设备是指本条约第一章第七条所列内容。
2.该项费用发生时，由物业管理企业按实际情况作出预算，按销售建筑面积百分比向产权人筹集。

第五章 产权人权利及义务
一、产权人权利
在各产权人遵守本条约并按期缴纳相关费用先决条件下，各产权人将享受下述权利：
1. 对其名下物业享受占有、使用、收益和处分权；
2. 按要求和设置目标使用共用部位和共用设施设备；
3. 产权人有权要求召开、参与产权人大会，享受管委会委员选举权和被选
举权；
4. 有权按相关要求进行房屋自用部位装饰装修；
5. 有权自行聘用她人对物业自用部位设施设备进行维修、养护，但当该等维
修、养护操作包含公共系统、公共区域或其它产权人、使用人正常使用和其它利益时，该产权人有责任向物业管理企业提出申报，并经物业管理企业书面同意后，方可实施；
6.有权依据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施情况，提议物业管理企业立即修缮；
7.对物业管理重大事项享受表决权；
8.有权监督管委会、物业管理企业工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理相关问题提出意见、提议和要求；
9.有权向物业管理行政主管部门投诉；
10.有权监督物业管理收费情况，并要求管委会和物业管理企业根据要求期限公布物业管理服务费用收支帐目；
11.有权要求异产毗连部位其它维修责任人负担维修养护责任。对方拒不维修并造成她人损失，可向管委会投诉直至提请相关部门调解、仲裁或诉讼。
二、产权人义务
1. 遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本条约要求，接收物业管理企业管理；遵守物业管理企业依相关要求和条约签订本物业管理区域内规章制度；
2. 实施产权人大会及管委会决议；
3. 按要求和约定交纳物业管理服务费、房屋公共部位和公用设施设备大中修维修基金，物业管理企业代收代缴水、电、暖、燃气、有线电视费等市政公共设施使用费，及其它因管理本物业所发生费用支出，不管其拥用房屋是否空置、出租或自用；
4. 产权人出租、转让其拥有物业时，应提前书面通知物业管理企业，并应在其契约生效之日起（ ）日内（如需在该（ ）日内入住时，则应在入住前）取得承租方或受让方遵守本条约及物业管理要求书面承诺，

交给物业管理企业。前产权人在物业管理企业接到上述承诺书前，对该拟转让物业管理费及其它相关费用仍负有责任。同时，也有责任支付至转让日管理费用及其它相关费用，如前产权人仍要推行本条约责任直到其承让人签署承诺书生效止。在受让方签署承诺书生效前，如该受让方对开发企业或其它产权人造成任何损失，应由前产权人负责赔偿开发企业或其它产权人。前产权人如未能付清其应付管理费及其它相关费用，管理企业有权向前产权人追讨；
5.应珍惜并合理使用房屋及共用部位、共用设施设备；
6.产权人应对其雇员、承租人、访客、代理人及其它使用者疏忽和错误向物业管理企业及其它产权人负责。如因上述人士行为、疏忽和错误而发生损害、损失，该产权人应支付全部所以而产生费用或赔偿。在
上述情况下，如损害、损失是由物业管理企业负责修复、赔偿，则费用由物业管理企业收取；非物业管理企业负责修复、赔偿，则费用由物业管理企业收取；非物业管理企业负责修复、赔偿，费用由受害者收取。
7.不得作出和本条约相违反从而使项目名称保险成为无效或令保险金额提升行为。如有上述情况发生，则违约产权人对所以而产生全部损失、损害、费用、诉讼、索赔或要求及所以引致额外增加保险金额对其它产权人负有责任。如因该产权人违约行为造成项目名称或其中部分被损毁，而所保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约产权人应立即将全部重建或修复损毁部分。
8.产权人或使用人须同管理者签署承诺书，承诺遵守本条约。

第六章 开发企业权利和义务

一、开发企业对其拥有物业，享受和其它产权人相同权利，并推行对应义务。
二、管委会成立前，开发企业有权自行组建或选聘物业管理企业对本物业进行管理。发展商和管理者签署管理协议，制订管理者职责范围、期限及酬金等无须先经其它业主同意，但管理协议不能违反本条约条款。依法制订条约和物业管理规章制度。
三、开发企业应按相关要求负担本物业保修期内保修范围维修责任。在保修期间，开发企业委托物业管理企业立即处理相关保修适宜，其发生费用由开发企业负责。
四、开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准条约，并要求购房人在签署购房协议同时，签署遵守条约承诺书。
五、在不妨碍产权人使用其所拥有物业前提下，开发企业或管理者及经她们认可、同意人为检验、维修或改造本物业区任何一部分，包含公共区域、公共服务设施设备，有权携带必需设备、器材及材料进入本物业区任何一部分。如有必需，可进入任何单元内部，除紧急情况外，须事先通知并取得相关产权人或使用人同意。
六、除紧急情况外开发企业或管理者在发出合理通告后，有权临时停止任何设施使用，方便进行维修及保养。

七、在本条约限制和保障下，开发企业有权转让、抵押、出租、同意占用或
以其它任何方法处理项目名称开发企业保留全部权任何地方，而无须其它产权人同意。
八、开发企业可委派代理人或企业行使本条约给开发企业任何权利。
九、开发企业可就项目名称任何部分另行签订相关管理项目名称契约，但该契约不得抵触本条约条款。
十、物业交付使用时，开发企业应该向物业管理企业移交下列材料：
1.新建项目完工总平面图；
2.单体建筑、结构、设备安装完工图；
3.隶属公建配套设施、地下管网工程完工图；
4.相关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
5各单项工程完工验收证实材料；
6.房屋质量确保文件和房屋使用说明文件；
7.房屋销售清单和产权资料；
8.公共配套设施产权及收益归属清单；
9.物业管理所必需其它资料。
十一、相关车位使用管理
1.车位由物业管理企业负责管理；
2.车位关键以出租方法经营管理；
3.具体管理措施由物业管理企业制订实施。

第七章 物业管理企业权利和义务

开发企业确定管理者为项目名称及其所占土地管理机构，全权负责项目名称各项管理服务工作，决定项目名称管理形式。
一、物业管理企业权利
1.依据相关法律法规和协议约定，制订实施物业管理制度；
2对接收委托物业实施管理；
3.管理者对项目名称及其所占土地公共区域及公用设施享受排它性管理权和使用权，其中包含维修、保养、清洁、绿化、安全、消防等权利。
4.管理者在依据本条约要求行使其各项权力时所做出任何决定和采取任何行动对产权人及其它单元使用人有约束力。
5.管理者有权为项目名称公共区域及公用设施购置保险。
6.有权依据本条约要求向产权人收取物业管理服务费、维修基金、管理按金、特约维修服务费等各项费用，及水、电、燃气等代缴费用。
7.清除项目名称内外及所占土地因违反本条约要求而设置任何结构、装置、标志牌、遮阳物、广告和其它物体，并责成有上述行为者恢复原状且对由此产生损坏做出应有赔偿。
8.有权依据管理需要聘用专营企业负担本物业各专题业务。

9.依据条约要求，委派管理人员对大厦进行管理、维护和修缮。
10.采取一切必需方法或步骤使大厦各项管理工作符合各相关法律和要求。
11.预防或严禁任何人违反本条约要求占有或使用项目名称公共区域或

公用设施任何部分。
12.因维修、搬迁、清洁、粉刷或装饰项目名称公共场所和公共设备，包
括天然气管、污水管、排水管、自来水管、消防水管、电线、管道等设备等原因，管理者有权在发出合理通知并取得许可后，进入产权人所购房产内部。若遇紧急事故，管理者有权在未经通知情况下，进入产权人所购房产内部进行抢修等工作。

二、物业管理企业义务
1.推行委托管理协议，提供物业管理服务；
2.听取产权人、使用人意见和提议，接收产权人及管委会监督；
3.重大事