物业设施设备工作手册模板.doc
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1、设备设施工作手册(试行)设备设施工作手册目录编 号 标 题WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程WI-S-03 道闸系统保养规程WI-S-04 电瓶车保养规程WI-S-05 阀门保养规程WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程WI-S-08 风机系统保养规程WI-S-09 用水、供水系统保养规程WI-S-10 管道煤气系统保养规程WI-S-11 中央空调系统保养规程WI-S-12 室外照明系统保养规程WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14 水泵保养规程WI-S-15 消防拴保养规程WI-S-16 有线电视线路保养规程WI-
2、S-17 防避雷系统保养规程WI-S-18 控制柜保养规程WI-S-19 低变配电柜(箱)、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码WI-S-32 设购置步骤WI-S-33 设备改造步骤WI-S-34 设备重大故障维修步骤WI-S-35 设备(机具)外委维修要求WI-S-36 变压器室管理要求WI-S-37 配电房(室)管理要求WI-S-38 空调机房管理要求WI-S-39 公共设施巡查制度WI-S-40 设备保养维护供方监督管理要求WI-S-51 闭路监控系统操作规程WI-S-52 低压配电柜配电操作规程WI-S-53 电梯安全操作规程WI-S-54 控制柜作业指导书WI-S-55 瓶组站操
3、作规程WI-S-56 气化炉操作规程WI-S-57 气化站作业指导书WI-S-58 中央空调系统操作规程WI-S-59 电梯困人救援规程WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61 电梯机房管理要求东莞市春华物业管理编号:WI-S-01设备工作文件 版次/改次:A/0标题:闭路监控系统保养规程 页码:1/11.目标:确保防盗闭路监控系统正常工作。2.适用范围:本企业所属小区防盗闭路监控系统。3.职责:由维修部技工按计划实施保养工作并统计,确保系统工作正常。4.工作内容:4.1室外摄像系统:4.1.1每个月检验室外防雨、防风、防尘罩密封性,镜头擦洗一次,降温扇清理一次,镜头焦距校调一次
4、。4.1.2每个月检验支撑杆地脚螺丝是否松动(螺丝加黄油保护);检验避雷针接地是否良好;检验转动部分连线是否有破裂、拉断现象;检验转动部分润滑情况,并加润滑油。4.1.3室外摄像系统长久风吹、雨淋、日晒,易生锈、腐蚀,每个月检验一次,做好防腐防锈工作,对铁件部分要定时刷防锈漆。4.2室内摄像系统:4.2.1每个月检验防尘罩进行除尘清理;镜头擦洗一次;降温风扇清理一次;镜头焦距校调一次。4.2.2检验支撑杆固定和防腐情况,螺丝加黄油保护。4.3监视和控制系统4.3.1监视室通风、照明检验;室内全部设备每个月检验一次。4.3.2检验各控制系统、监视系统连线接触是否良好;检验各画面是否正常,有没有变
5、色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象,并立即处理,若故障严重处理不了,应立即向上级领导汇报。4.3.3每个月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每个月对录象机磁鼓用棉签沾75%酒精擦抹,以确保图像清楚。 4.4每个月保养按要求填写闭路监控系统保养表编写: 审核: 同意: 日期: 东莞市春华物业管理 编号:WI-S-02 设备工作文件 版次/改次:A/0 标题:变压器保养规程 页码:1/21目标:确保变压器处于最好运行或备用状态。2职责:工程维修部负责干式变压器保养,在未移交之前,由安装单位保养一次。3操作人员必需含有高压进网作业许可证。4工作程序:4.1投入备用变压器,再把待保养
6、变压器退出运行。4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,合上高压侧真空断路器,观察备用变压器空载运行是否正常。4.3逐一把负荷移到备用变压器。4.4断开待保养变压器高压侧断路器,合上接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关,预防反送电。4.6检验变压器外罩有没有破损,铭牌是否完好清楚,紧固外罩螺丝,以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检验变压器高低压侧和电缆或母线联接处是否接触良好,紧固联接螺丝,螺丝生锈应予更换。4.8紧固电压调整联接片固定螺丝。4.9检验冷却风机是否正常,紧固风机电控箱内电线接头,并检验里面电路是否良好。4.10用吸尘器清洁变压器内
7、部灰尘。4.11查变压器中性点接地情况和变压器接地线是否牢靠。4.12断开高压侧接地开关,用2500V摇表摇测变压器一次侧,二次侧线圈相和相之间、相和地之间绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.13检验变压器内有没有遗留工具,锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器,变压器空载运行无误后,用手柄把低压侧总开关摇入,并转移负荷到保养后变压器,观察其带负荷运行情况。4.15做好保养统计。编写: 审核: 同意; 日期:东莞市春华物业管理 编号:WI-S-02 设备工作文件 版次/改次:A/0 标题:变压器保养规程 页码:2/25.安全注意事项:5.1操作高压
8、开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5.2摇测绝缘电阻必需由两人进行。6.相关文件统计: 干式变压器保养统计编写: 审核: 同意; 日期:东莞市春华物业管理 编号:WI-S-03 设 备 工 作 文 件 版次/改次:A/0 标题:道闸系统保养规程 页码:1/11. 目标:确保道闸外观良好,开闭操作灵活可靠。2. 职责:维修部完成。3. 保养周期:每个月检验保养一次。4 .内容:41修整挡车杆,对反光膜脱落进行修复。42打开箱门,对各转动轴加润滑。43补充齿轮箱内机油。44全方面紧固电线接头,限位开关关闭到位。45检验箱门、箱盖密封,预防雨水进入。46每十二个月查验齿轮磨损及限位开关紧固。4,7全方
9、面抹擦箱内各部件灰尘。编写: 审核: 同意: 日期:东莞市春华物业管理 编号:WI-S-04设备工作文件 版次/改次:A/0标题:电瓶车保养规程 页码:1/11目标: 确保电瓶车正常、安全使用。2职责: 由维修部实施每七天定时保养,并做好统计。3保养内容:31检验电压是否为48V以上,如不够48V,应立即进行充电;32检验外观是否良好,电液有没有渗漏,接线有没有松动,制动是否良好,达成标准;33检验方向机是否灵活,各部位润滑是否良好,有没有异常声音,如润滑不良,应立即加注黄油或润滑油;34检验多种灯光使用是否正常。4支持性统计:电瓶车检验、保养统计表。编写: 审核: 同意: 日期:东莞市春华物
10、业管理 编号:WI-S-05设备工作文件 版次/改次:A/0标题:阀门保养规程 页码:1/11目标:确保阀门能灵活开闭,无渗漏、无锈蚀。2适用范围:本物业所属小区管路阀门。3职责:由工程维修部实施保养工作并作统计。4内容:41对阀门阀体外表脱漆或锈蚀部分进行除锈,并及进补刷防锈油漆。42对阀门连接铜阀芯传动杆加注黄油,做好防腐,以确保阀门开闭自如。43门上螺母进行防腐除锈,加黄油。44对阀门漏水部分加盘根,堵漏。45检验阀门和管头连接部分胶垫有没有老化、漏水现象,如有则需提前停水,更换胶垫,紧固螺丝。46保养时填写保养统计。47支持性文件:阀门保养纪录 编写: 审核: 同意: 日期:东莞市春华
11、物业管理 编号:WI-S-06设备工作文件 版次/改次:A/0标题:防盗监控系统保养规程 页码:1/2 1目标:确保防盗监控系统正常工作。2适用范围:本企业管理防盗监控系统。3职责:由工程维修部、保安部负责。4工作程序:41维修4.1.1监视器图象不清楚检修步骤:4.1.1.1调整监视器旋钮;4.1.1.2检验视频线有没有松动;4.1.1.3校正镜头焦距;4.1.1.4清理镜片和防尘罩上灰尘;4.1.1.5检验摄像头或镜头是否损坏。4.1.2监视器图像检验步骤:4.1.2.1检验摄像头是否通电;4.1.2.2检验视频连线有没有断裂;4.1.2.3检验摄像头是否损坏;4.1.3控制器不控制检修步
12、骤:4.1.3.1检验控制器控制电压有没有输出;4.1.3.2检验控制电压有没有输入;4.1.3.3检验输入插件是否损坏;4.1.3.4检验输出插件是否损坏。42保养:4.2.1要求每个月对系统进行一次维护保养;4.2.2检验防尘罩,并清洁洁净,擦洗镜头、清理降温风扇,调校镜头焦距;4.2.3检验摄像设备支撑杆固定及防腐是否良好;4.2.4检验监视室通风、照明,检验各控制系统、监视系统连线接触是否良好;东莞市春华物业管理 编号:WI-S-06设备工作文件 版次/改次:A/0标题:防盗监控系统保养规程 页码:2/2 4.2.5对于室外摄像系统,检验其防风、防雨、防尘罩密封,检验避雷针接地是否良好
13、。5相关文件:设备维修统计防盗监控系统保养统计编写: 审核: 同意: 日期东莞市春华物业管理 编号:WI-S-07设备工作文件 版次/改次:A/0 标题:防火卷帘门保养规程 页码:1/1 1、目标:确保防火卷帘门时刻处于良好备用状态。2、职责:由工程维修部负责维修保养。3、内容:31月保养:31手控检验:311外观检验门轨、门扇有没有变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好;312卷帘门电箱指示信号是否正常、箱体是否完好;313开启按钮箱门,按动向上(或向下)按钮,卷帘门应上升(或下降);314按钮操作上升(或下降)过程中,操作人员应亲密注意卷帘门上升(或下降)到端部位置时能否自动停车。若不能,应快速
14、手动停车,且必需待限位装置修复(或调整)正常后方可操作。32 自控检验:321用燃着香烟等烟源使系统中任一烟感动作时,自动装置将发出报警信号,同时自动开启卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车,延时90秒钟左右,再自开启卷帘门全部关闭。322卷帘门关闭后,只有待烟感(或温感)信号消除,方可重新开启卷帘门。323消防中心按钮操作检验:消防中心只设置卷帘门关闭按钮,操作关闭按钮卷帘门经过二次下滑关闭到位后,检验消防中心信号指示是否正常。324针对系统中检验出来缺点立即修复。325对卷帘进行清扫除尘,若有油漆局部变形地方进行修复,确保卷帘外观清洁美观。33、年保养:
15、331完成月保养全部项目。332对卷帘门控制箱自检按钮,故障报警消声键,复位键进行专门检验。333紧固各电线接头,清洁控制箱内灰尘检验箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及统计:消防设施月保养统计消防设备年保养统计 编写: 审核: 同意: 日期:东莞市春华物业管理 编号:WI-S-08维修工作文件 版次:A/0标题:风机系统保养作业指导书 页码:1/11 目标: 确保风机手动、自动能正常开启和运转。2范围: 每六个月对全部风机进行一次全方面保养同时,应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3内容:31、保养前应先挂上标示牌。32、手摇转动风轮,观察转动情况,调整好皮带松紧度,或联轴器间隙和对中度
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