物业管理有限公司工程部运作手册模板.doc

第一章 人员架构及管理范围
技工2人
高级技工3人
技工4人
高级技工6人
高级技工4人
技工1人
高级技工2人
技工4人
技工2人
高级技工2人
给排水主管
1人
空调主管
1人
强电主管
1人
弱电主管
1人
综合维修工程师1人
空水工程师1人
电气工程师1人
资料员1人
总工程师1人
1.1 架构图

总人数：39人

1.2 物业管理工程部关键职责
工程部负责：
A. 对物业土建及全部机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）维修保养
B. 日常运行管理
C. 对业主、租户开展有偿服务
D. 对装修工程进行监督管理
E. 对物业设施提出完善、整改方案
具体包含以下内容：
1.2.1 在物业总经理领导下，具体负责落实实施物业经营方针，制订物业设备管理工作具体目标和政策。
1.2.2 定时编写月、周汇报、运行报表等工作，积累相关资料和数据，为管理决议提供依据。
1.2.3 负责物业设备计划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程技术和经济管理。
1.2.4 负责物业设备技术改造，引进工作和更新工程可行性研究，编制年度计划经报批后实施。
1.2.5 加强设备项目验收、运行、维修原始统计资料；编制物业设备保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划完成，控制费用，提升修理经济效果。
1.2.6 依据物业设备基础折旧和大修理基金提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
1.2.7 制订物业设备管理维修各项规章制度技术规程和技术标准，实施定额管理和经济核实，完成总经理下达各项技术、经济指标。
1.2.8 依据实际需要和要求，确保多种设备（电梯、空调和照明等）按时开启和关闭，统计详实完整运行数据。合适地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等可能需要二十四小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师率领技术工人组成。
1.2.9 有计划、有组织地开展设备更新和改造，提升物业设备优异性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备现代化水平。
1.2.10 紧急事件总是会碰到，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和职员素质关键考验。所谓紧急事件是指忽然发生停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大设备故障。接到应急汇报，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并立即赶到现场，采取应急方法尽可能降低所发生损失，恢复设备正常运行。
1.2.11 推进全员参与设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间设备管理评选竞赛活动和定时设备普查工作，促进全体职员关心和参与设备管理。
1.2.12 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需水、电、蒸汽、冷气和热能供给，做好能源分配和费用核实基础工作，使每位职员树立环境保护和节能意识，尽可能降低能源使用，主动推广节能方法，做好能源使用统计及分析，以提升环境保护和成本控制效益。
1.2.13 负责设备安全管理，组织物业设备事故分析和处理；制订安全防火、事故防范方法并督促落实实施。
1.2.14 搜集和编制设备相关技术资料和维修图纸，做好设备技术档案工作。
1.2.15 负责组织物业多种设备备件确定、订货和供给。对备品、备件储存作出监控统计，以确保在抢修时有足够材料应用，达成成本控制目标。
1.2.16 常常总结和推广物业设备管理经验作法和应用维修新技术，提升维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员培训学习，经过技术讲座，知识问答等多种形式，主动开展营业部门人员设备管理基础知识培训，不停提升全员设备管理意识和水平。
1.2.17 检察和指导全部承判商在物业内进行工程，以确保其依据物业管理企业所定规章和安全标准施工。
1.2.18 解答物业管理部一切相关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为她们处理工程相关问题。
1.2.19 制订多种运行维修管理制度及表格，将多种运行保养工作正确统计，达成管理标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。
1.2.20 外判维修保养
把关键设备及系统日常维修保养工作，包含零、配件存仓，皆外判给合格承造商。首先可确保物业关键资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，其次，可令设备寿命得以延长。可外判维修保养设备有：
a. 制冷机组
b. 电/扶梯
c. 空调自控机组
d. 电话交换主机
e. 消防报警系统
f. 保安技防系统
g. 水处理系统
h. 电脑系统
1.3 工程各班组职责范围
1.3.1 强电专业职责范围
1.3.1.1 负责整个电气系统运行和资料管理。
1.3.1.2 负责发电机运行管理。
1.3.1.3 负责全部高低压配电柜、变压器、发电机等设备维修保养及故障修理。
1.3.1.4 负责空调、冷冻设备动力电源供给。
1.3.1.5 负责水泵房等电器设备维修保养及故障检修。
1.3.1.6 负责物业公共范围内全部照明设备保养和故障检修。
1.3.1.7 负责物业临时供电安排和计划。
1.3.1.8 对供电系统不完善地方，提出整改方案及施工计划。
1.3.1.9 负责燃油储存和发放。
1.3.1.10 配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。
1.3.1.11 详列故障多种现象，汇报上级取得总维修方案。
1.3.1.12 负责物业内电/扶梯运行管理。
1.3.1.13 负责监督电梯维修企业维修保养和故障检修工作。
1.3.2 弱电专业职责范围
1.3.2.1 负责物业门磁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统运行管理。
1.3.2.2 负责全部以上设备维护保养和运行统计。
1.3.2.3 详列设备故障种种现象，汇报给相关专业维修承造商，使她们于最短时间内，作出合适检修，使设备重新投入运行。
1.3.2.4 配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿服务。
1.3.2.5 熟悉电脑及打印机等部件应用，掌握系统软件操作。
1.3.2.6 熟悉系统分类、监控设备分布，掌握设施参数及其操作方法。
1.3.2.7 严格实施工程部要求机电系统运行方案。
1.3.2.8 监视设施情况，探测报警，如发觉不正常立即做出合适反应并作汇报及提出建设性意见。
1.3.2.9 做好电器设备及弱电房消防工作和卫生工作。
1.3.2.10 实施二十四小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。
1.3.2.11 定时对各类设备和工具做定时清洁、检修、测试。
1.3.2.12 每七天、每个月总结运行、故障、统计。
1.3.2.13 主动参与业务学习和技术培训、复训，不停提升自己业务水平。
1.3.3 空调班组职责范围
1.3.3.1 熟悉空调系统设备性能、运行情况、控制状态，制订合理运行方案，研究改善方法，减低能耗。
1.3.3.2 制订月、年度维修保养计划，做好日常运行维修统计及月、年度总结上报。
1.3.3.3 做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。
1.3.3.4 做好应急抢修工作，当班人员接到应急汇报应立即赶到现场，处理事故。
1.3.3.5 班组职员主动参与业务学习和技术培训，不停提升业务水平。
1.3.3.6 做好空调系统图纸，资料、维修工具保管，检测仪表校正。
1.3.3.7 做好空调设备机房清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。
1.3.3.8 做好不一样工种配合，努力完成领导交给各项任务。
1.3.4 给排水班组职责范围
1.3.4.1 负责给排水设备及管路维修，处理相关设备运行时发生设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作具体落实，做好应急抢修工作及日常维护工作。
1.3.4.2 熟悉掌握给排水系统设备运行情况，定时巡视关键部位及关键设备工作情况，如有发觉设备发生异常或故障，应立即作出正确判定，采取有效方法，避免造成损失。各设备巡视统计依据相关表格。
1.3.4.3 做好给排水设备运行统计，如有发觉问题，应立即处理。假如无法处理时，立即上报总工程师。
1.3.4.4 做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时统计请修完成后情况，掌握维修进展情况，确保各部门维修需要。
1.3.4.5 主动处理日常碰到技术难题，对于无法处理或关键问题应立即汇报总工程师，同时提出个人提议或处理方法。
1.3.4.6 做好水泵房管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵日常清洁及试运行工作，负责水箱清洗。
1.3.4.7 负责燃气系统、设备维修保养。
1.3.4.8 认真落实实施总工程师下达维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。
1.3.4.9 主动配合其它班组工作，努力完成领导交给多种任务。
1.3.4.10 主动参与业务和技术培训，不停提升业务水平。
1.3.5 综合维修职责范围
1.3.5.1 负责公共范围内和管理处家俱、陈设修理和翻新。
1.3.5.2 负责公共范围内天花、玻璃窗、橱窗、门锁等多种修理及整改.
1.3.5.3 负责公共范围内墙壁、天花、金属构架油漆翻新。
1.3.5.4 负责土建结构方面比如渗漏水及墙体修补及整改等。
1.3.5.5 负责公共范围内各式五金配件安装、修理。
1.3.5.6 负责多种机器设备维修保养。

2.1. 建立组织机构标准
建立合理组织机构是高效率地开展物业设备管理组织确保。建立设备管理机构必需遵照通常标准是：
2.1.1. 在物业总经理领导下总工程师负责制标准。
2.1.2. 精兵简政标准。能由社会负担工作,要尽可能委托专业厂家负担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必需坚持在第一线工作。
2.1.3. 设备管理、技术和经济三位一体标准。
2.1.4. 职责职权对应分明标准。在统领全局前提下,职权分散有利于提升效率,有利于调动下级主动性和培养下级工作能力。
2.1.5. 保持最好管理幅度标准，通常以4-8人为佳。
2.1.6. 信息反馈和调控标准。
2.1.7. 按各个物业各自特点、专业人员技术水平设计组织体制。

2.2. 工程部组织机构设计
物业工程部组织机构和岗位合理设置，是完成工程部任务确保条件。工程部组织机构设计，应表现统一领导、分级管理标准。
2.2.1. 多种不一样层次专业人员配置、组成及其百分比关系，应和工程部任务需要相适应。
2.2.2. 在人员配置和机构设计上要考虑一专多能标准。
2.2.3. 处理好专业和专业之间、工种和工种之间协调和配合关系。
2.2.4. 组织机构还应根据精简机构、提升工作效率要求，努力争取降低管理层次，充足发挥各级、各类人员主动性标准。
2.3. 工程部组织机构设置方法
工程部组织机构按专业系统设置，工程部在总工程师统一领导下，下设若干个专业作业级，以下图所表示。

第二章 岗位职责
一、 总工程师岗位职责
直接上级： 总经理
直接下属： 各专业工程师、文员
岗位职责：
1． 落实总经理指令，负责工程部日常管理，对总经理负责。
2． 主持部门工作例会，检验值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节省能源。
3． 全权调配工程部技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好服务场所和条件。
4． 安排日常维修保养工作，并监督检验其实施结果。
5． 审定班组工作计划，检验计划实施情况，制订本部门年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后实施。
6． 参与新增项目标谈判、评审、报价及验收，确保质量达成预定标准。
7． 深入第一线了解情况并指导工作，立即处理多种问题。
8． 负责制订部门制度、操作规程和要求，并督导技工实施。
9． 培训下属技工，定时对下属技工进行绩效评定，并按要求进行奖惩。
10． 组织、制订设备重大维修保养外判标书、协议要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判企业工作。
11． 依据实际要求和运行情况比较，结合科技发展情况，咨询专业意见，不停改善原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。
12． 负责协调同物业企业其它部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水企业、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要四处以企业利益为重，维护和提升企业在社会上良好形象。
13． 确保物业全部屋宇设备，依据政府要求和法例要求，接收定时之检验、测试和保养。
14． 为每十二个月之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。

素质要求：
15． 基础素质：含有相当丰富工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门相互关系，含有相当组织管理能力。
16． 自然条件：30岁以上，身体健康。
17． 文化程度：工程技术专业大本以上或相同学历，受过楼宇工程技术管理专业培训。含有高级工程师技术职称。
18． 外语水平：中级以上英文水平，能阅读一般工程技术资料。
19． 工作经验：在高级大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；含有7年以上技术管理经验。
20． 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓装修和机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面专业知识有较全方面了解。

二、 工程部文员岗位职责
直接上级： 总工程师
直接下属： 无
岗位职责：
1． 在总工程师指导下，负责工程部办公室相关事务性工作及接待来访客人。
2． 帮助总工程师翻译、整理、打印各类汇报、文件资料及技术资料等。
3． 提醒总工程师按时参与计划中多种会议。
4． 填报相关报表，经总工程师签字后上报总经理室。
5． 负责工作部内部文件、资料、通知传阅和回收。
6． 负责工作部人员考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用具申报、领取和发放。
7． 负责现金报销和支票办理。
8． 接听电话、统计留言，做好传真及邮件统计和传输。
9． 参与工程部例会，做好会议统计并整理下发。
10． 负责技术档案整理存档。

素质要求：
11． 基础素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。
12． 文化程度：中专文秘专业以上学历。
13． 外语水平：英语初级以上水平，含有笔译、口译和文件起草能力。
14． 工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，含有工程技术方面通常知识，了解工程部在物业管理中地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案分类和管理。能熟练使用常见办公软件、自动化软件，汉字录入速率100字/分以上，错误率1%以下。
15． 特殊要求：含有较强文字处理能力，能编译起草会议纪要等文件。

三、 值班调度岗位职责
直接上级：总工程师
直接下属：工程部全部值班人员
岗位职责：
1． 负责处理值班期间发生一切相关工程及设备方面维修事务。
2． 完成上一个班次还未完成事宜。
3． 监督检验工程部各岗位值班情况。
4． 检验并掌握大厦各系统设备运行情况，发觉异常或故障，立即做出正确判定，采取有效方法立即处理。
5． 做好值班统计，审阅各班组设备运行报表，完成维修单登记、编号、分配和完成报统计工作。
6． 掌握天天维修工作进程，确保物业各部门维修需要。关键问题立即汇报总工程师并提出处理措施。
7． 完成总工程师分配其它任务。

素质要求：
8． 基础素质：工作扎实、细致，情绪稳定，有进取心。
9． 自然条件：身体健康，30岁以上。
10． 文化程度：工程技术专业大专以上毕业或相同学历，接收过酒店工程技术管理专业培训。
11． 外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。
12． 工作经验：5年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高级大型物业或酒店中担任值班调度3年以上，对工程部各个步骤全方面了解，有效强动手能力。
四、 电气专业组岗位职责
全方面负责大厦变配电站运行和管理、电力系统、电梯系统运行，负责维修和保养，负责照明设备维修和保养。
1． 电气工程师
直接上级： 总工程师
直接下属： 强电主管、弱电主管
岗位职责：
1．1 确保变电设备系统、电梯正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯供给是电气工程师首要职责。
1．2 检验供电、电梯系统运行情况，审阅运行统计，发觉异常立即处理。
1．3 根据维修保养制度要求，提出对变配电室、电梯设备系统维护保养计划，每个月定时上报工程部审定，并负责组织实施。
1．4 熟悉掌握全部设备性能，当设备系统出现故障，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其使用功效。
1．5 落实实施岗位责任制、安全责任制，督促检验下属职员严格实施安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，确保配电室洁净整齐。
1．6 做好下属职员技术培训和考评工作。
1．7 培训下属，督导检验下属工作。
1．8 做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统愈加完善。
1．9 做好和供电局等外协单位协作关系。
1．10 制订系统运行方案，确保变压器及全部设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。
1．11 组织电梯设备年检及外判维修保养工作。
1．12 提交每七天/每个月电气系统运行汇报，编写停电尤其通告。
1．13 帮助总工程师进行工作：
a. 计算年度开支预算
b. 重大设备维修保养外判标书制订及报价单审核
c. 监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准
d. 工程结束后验收
素质要求：
1．14 基础素质：含有认真负责、脚扎实地、一丝不苟、精益求精工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。
1．15 自然条件：身体健康，年纪30岁以上。
1．16 文化程度：含有大专以上或相同学历。
1．17 工作经验：含有5年以上物业维修管理工作经验，8年以上变电设备系统管理运行工作经验。
1．18 特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。
2． 强电主管
直接上级： 电气工程师
直接下属： 强电运行技工、维修技工
岗位职责：
2．1 帮助工程师做好变配电室和强电、电梯设备、消防系统和各弱电系统运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘方法，确保强电设备系统正常运行，各弱电系统操作正常。
2．2 帮助工程师搞好物业强电、电梯设备、照明系统动作和维护。处理通常运行、维修故障及小型改造工作。
2．3 认真实施巡视检验制度和维修保养制度要求，督促检验各班次巡视统计和用电量统计统计，发觉异常，立即汇报。作好强电设备、照明系统和弱电消防系统维修保养计划安排和组织实施工作，使物业强电设备、照明系统一直处于良好运行情况。
2．4 根据维修保养制度要求，帮助工程师做好对变电设备系统及强电、弱电、电梯设备、消防系统维修保养计划及其实施，使变电室设备一直处于良好运行情况。
2．5 立即向工程师提出所需零配件材料清单，确保常见材料零配件必需库存量。
2．6 做好班组人员考勤，按时上报。
2．7 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其棘手事件立即汇报。
2．8 管理使用好所属班组工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。
素质要求：
2．9 基础素质：办事认真，扎实肯干。含有上下沟通，团结协作工作精神。
2．10 自然条件：身体健康，年纪在25岁以上。
2．11 文化程度：含有中等技术专业或相同学历。
2．12 工作经验：含有5年以上物业维修管理工作经验，4年以上变电设备系统管理运行工作经历。
2．13 特殊要求：特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。
3． 强电运行技工
直接上级： 强电主管
直接下属： 无
岗位职责：
3．1 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘方法，确保变电设备正常运行。
3．2 认真实施巡视检验制度，做好巡视统计、运行统计和用电量统计统计，发觉异常立即采取方法，预防隐患酿成大故障。
3．3 根据主管安排，依据维修保养制度内容和要求对变电设备进行维修保养。
3．4 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
3．5 严格实施工程部值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
3．6 每班必需对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。依据上级安排，定时进行设备内部清洁。
3．7 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
3．8 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
3．9 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
3．10 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保配电系统正常运行。
素质要求：
3．11 基础素质：含有认真负责，扎实肯干工作精神和作风。
3．12 自然条件：身体健康，年纪在20岁以上。
3．13 文化程度：含有技校以上学历。
3．14 工作经验：含有2年以上物业设备维修工作经验，3年以上变电设备系统运行操作、维修保养工作经历。
3．15 特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发高/低压配电上岗证、操作证，中级技术等级证书。
4． 强电维修技工
直接上级： 强电主管
直接下属： 无
岗位职责：
4．1 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
4．2 服从主管工作安排，确保按质完成工作任务。
4．3 根据工程师/主管安排，依据维修保养制度内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达成质量要求。
4．4 维修保养操作必需严格实施电工工艺规范，各接点必需牢靠坚固，绝缘及防水处理必需可靠。
4．5 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施安全。
4．6 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
4．7 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
4．8 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
4．9 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保配电系统正常运行。

素质要求：
4．10 基础素质：工作认真负责，扎实肯干。含有团结协作精神。
4．11 自然条件：身体健康，年纪在20岁以上。
4．12 文化程度：含有技校以上学历。
4．13 工作经验：含有2年以上物业设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养工作经历。
4．14 特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发高/低压配电上岗证、操作证。

5． 弱电主管
直接上级： 电气工程师
直接下属： 弱电运行技工、维修技工
岗位职责：
5．1 负责物业电话机房、报警监控、消防系统主机等弱电设备维护和保养，确保通讯系统通畅无阻。
5．2 确保自控系统二十四小时正常运行，为业户发明一个安全环境。
5．3 根据维修保养制度要求，作好弱电设备维修保养计划安排和组织实施工作，使物业弱电各系统一直处于良好运行情况。
5．4 天天检验自控系统、布线系统等弱电系统巡检统计，并对全部个系统进行巡视，发觉问题立即处理。
5．5 对物业内消防系统等资源及分配情况作出完整详尽统计。
5．6 熟悉消防主机、楼宇自控主机性能，发生故障时应能立即处理，以最短时间恢复正常运行，处理不了应立即联络设备厂家处理。
5．7 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其棘手事件立即汇报。
5．8 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。

素质要求：
5．9 基础素质：工作认真负责，脚扎实地、精益求精。
5．10 自然条件：身体健康25岁以上。
5．11 文化程度：自控专业或通讯技术专业大专以上毕业或相同学历。
5．12 工作经验：5年以上大厦弱电系统维修经验，3年以上物业弱电管理工作经验。
6． 弱电运行技工
直接上级： 弱电主管
直接下属： 无
岗位职责：
6．1 坚守岗位，定时巡查弱电系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
6．2 确保音响设备、电视接收及播放、消防、监控、自控、手机对讲等弱电系统正常运行，为物业经营活动服务。
6．3 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
6．4 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
6．5 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保弱电系统正常运行

素质要求：
6．6 基础素质：工作扎实肯干，认真负责，团结协作。
6．7 自然条件：身体健康，年纪在20岁以上。
6．8 文化程度：含有技校通讯专业以上文凭。
6．9 工作经验：含有3年以上物业设备值班工作经验。

7． 弱电维修技工
直接上级： 弱电主管
直接下属： 无
岗位职责：
7．1 严密监楼宇自动控制系统设备运行情况并做好统计。
7．2 熟悉系统工作原理、线路连接，一旦出现故障，立即进行抢修。在尽可能短时间内恢复全部功效。
7．3 严格实施岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。
7．4 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
7．5 服从工程师/主管工作安排，依据维修保养制度内容，按时按质按量完成弱电系统检测维修任务。
7．6 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
7．7 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
7．8 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
7．9 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保楼弱电系统正常运行。

素质要求：
7．10 基础素质：工作认真负责，扎实肯干。含有团结协作精神。
7．11 自然条件：身体健康，年纪在20岁以上。
7．12 文化程度：含有自控、通讯、计算机专业技校以上学历。
7．13 工作经验：含有5年以上大厦弱电维修工作经验，3年以上弱电设备系统维修操作工作经历。

五、空水专业岗位职责
负责空调系统、冷冻系统、通风系统日常运行和维修保养。
1 空水工程师
直接上级： 总工程师
直接下属： 空调主管、给排水主管。
岗位职责：
1．1 确保空调采暖系统、各上下水系统设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全方面管理责任。检验空调采暖系统和上下水系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正。
1．2 提出设备系统维修保养计划和备品备件购置计划，每个月定时上报工程部总工程师审定，并负责组织实施。
1．3 熟悉和掌握全部设备性能，当设备系统出现故障时，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其正常运行。
1．4 落实实施岗位责任制和设备维修保养制度，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，确保空调机房洁净整齐。
1．5 做好下属职员技术培训和考评工作。
1．6 做好技术档案建立、管理和设备维修、检验、保养统计，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统愈加完善。
1．7 负责制订空调采暖系统和上下水系统运行方案及设备开停时间表，并不停研究改善方法，使系统更节省能源和降低损耗。
1．8 组织锅炉、冷水机组等设备年检及外判维修保养工作。
1．9 提交每七天/每个月空调采暖系统运行汇报，编写停止空调或其它供给尤其通告。
1．10 帮助总工程师进行工作：
a. 计算年度开支预算
b. 重大设备维修保养外判标书制订及报价单审核
c. 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准
d. 工程结束后验收

素质要求：
1．11 基础素质：办事认真，扎实肯干。团结协作，为人正直。
1．12 自然条件：身体健康，年纪在30岁以上。
1．13 文化程度：含有大专以上学历。
1．14 外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。
1．15 工作经验：含有5年以上物业设备维修工作经验，3年以上空调系统运行工作经验。含有组织空调系统运行操作、维修保养能力及通常故障处理能力。
2 空调主管
直接上级： 空水工程师
直接下属： 空调技工
岗位职责：
2．1 负责物业制冷、供暖、空调、送风、排风系统设备维修保养，确保空调制冷系统正常运行。
2．2 确保冷冻机组和其它冷冻设备正常运行。
2．3 根据所测定室外温度和相对湿度，调整各空调区域温度和湿度。
2．4 设备系统出现故障时，要立即组织人力抢修，在最短时间内恢复其使用功效。
2．5 要求值班人员天天详尽统计系统设备在运行过程中工作状态。严格实施巡视检验制度，检验各班次巡视统计内容，发觉异常，立即采取方法，预防小隐患酿成大故障。
2．6 依据设备要求和使用情况，提出对制冷空调设备系统维修保养计划安排，报总工程师审批后组织实施，使设备一直处于良好工作状态。
2．7 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其棘手事件立即汇报。
2．8 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换统计。
2．9 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。

素质要求：
2．10 基础素质：脚扎实地，一丝不苟，精益求精。含有上下沟能能力，善于督导部属职员工作。
2．11 自然条件：身体健康，年纪25岁以上。
2．12 文化程度：含有中等技术专业或相同学历。
2．13 工作经验：含有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备技术管理，维修保养工作经历。
2．14 持有北京市劳动局颁发管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。
3 空调运行技工
直接上级： 空调主管
直接下属： 无
岗位职责：
3．1 严格遵守操作程序，确保冷冻机组及其它制冷设备、空调设备正常运行。
3．2 根据主管安排，依据维修保养制度要求，按时、按质、按量对冷冻机组和其它制冷设备、空调设备进行维修保养。
3．3 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
3．4 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
3．5 做好设备运行和巡视检验统计，发觉异常，立即汇报。发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
3．6 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
3．7 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
3．8 严格实施工程部值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
3．9 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保空调系统正常运行。

素质要求：
3．10 基础素质：工作认真负责，扎实肯干。含有团结协作工作精神。
3．11 自然条件：身体健康，年纪在20岁至40岁以内。含有特殊技能可放宽至45岁以下。
3．12 文化程度：含有技校/高中以上学历。
3．13 工作经验：2年以上空调系统维修保养工作经历。
3．14 持有北京市劳动局颁发制冷维修、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
4 空调维修技工
4。1 熟练掌握各类空调制冷、采暖设备操作、维修保养规程。
4．2 服从工程师/主管工作安排，确保按质完成工作任务。
4．3 根据主管安排，依据维修保养制度内容要求，对制冷设备、空调系统进行维修保养，并达成质量要求。
4．4 维修保养操作必需严格实施工艺规范，各接口严密，安装牢靠。
4．5 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施安全。
4．6 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
4．7 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。
4．8 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保空调、制冷系统正常运行。

素质要求
和空调运行技工相同。

5 给排水主管
直接上级： 空水工程师
直接下属： 给排水技工
岗位职责：
5．1 帮助工程师做好给排水系统运行管理，确保给排水系统、燃气系统正常运行。
5．2 根据维修保养制度要求，帮助工程师做好设备系统维修保养计划安排组织实施，使给排水系统、燃气系统处于良好运行情况。
5．3 帮助工程师做好所需零配件整理和申购工作，确保常见材料零配件必需备用量。
5．4 帮助工程师做好本专业技术档案建立和管理、维修保养统计，方便于从中总结经验教训，逐步采取新技术、新工艺，使给排水系统功效愈加完善。
5．5 天天检验给排水系统巡检统计、并对整个系统进行巡视，发觉问题立即处理。
5．6 培训下属并督促检验下属工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有尤其棘手事件立即汇报。
5．7 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。

素质要求：
5．8 基础素质：脚扎实地，一丝不苟，精益求精。含有上下沟能能力，善于督导部属职员工作。
5．9 自然条件：身体健康，年纪25岁以上。
5．10 文化程度：含有中等技术专业或相同学历。
5．11 工作经验：含有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备技术管理，维修保养工作经历。
5．12 持有北京市劳动局颁发管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。
6 给排水技工
直接上级： 给排水主管
直接下属： 无
岗位职责：
6．1 严格遵守操作程序，确保给排水系统、燃气系统正常运行。
6．2 根据主管安排，依据维修保养制度内容，对给排水设备进行维修保养。
6．3 严格实施岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
6．4 坚守岗位，定时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
6．5 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交工程师审阅。
6．6 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
6．7 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
6．8 严格实施职员守则和物业企业其它规章制度，确保给排水系统、燃气系统正常运行。

素质要求：
6．9 基础素质：工作认真负责，扎实肯干。含有团结协作工作精神。
6．10 自然条件：身体健康，年纪在20岁以上。
6．11 文化程度：含有技校/高中以上学历。
6．12 工作经验：2年以上给排水系统维修保养工作经历。
6．13 持有北京市劳动局颁发管道、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
7 水化验技工
直接上级： 给排水主管
直接下属： 无
岗位职责：
7．1 根据工程师/主管安排，依据维修保养制度要求，对中水、软化水、生活水消毒设备进行维修保养，发觉异常，立即