物业投资广场管理制度汇编样本.doc
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1、物业投资广场业主条约为加强投资广场管理,维护全体业主和物业使用人正当权益,维护公共环境和秩序,保障物业安全和合理使用,依据国家相关物业管理法规、政策制订本条约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或正当取得使用权物业时,应遵守物业管理法规政策、租赁协议、物业管理协议和本条约要求。二、实施业主委员会决议、决定。三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生,公共秩序、环境保护、绿化等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业依据政府相关法规、政策和业主委员会委托制订各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应主动配合物业管理企业各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业
2、管理企业及其管理工作如有意见或提议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可经过业主委员会处理。六、加强安全防范意识,自觉遵守相关安全防范规章制度,做好防火防爆工作,确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守相关物业装修制度,并事先通知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督,并将注意事项和严禁行为通知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍她人正常使用物业现象(如渗、漏、堵、冒等),应该立即纠正,造成她人物业损失应负担赔偿损失,对拒不更正,物业管理企业可采取对应方法阻止其行为,并立即通知业主委员并报相关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理企业
3、对其自用部位和毗连部位相关设施、设备进行维修、养护,应支付对应费用。九、凡房屋建筑及隶属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋她人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻,按要求应由业主单独或联合维修、养护,业主立即进行维修养护,拒不进行维修养护,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按要求分摊。十、和其它非业主使用人建立租赁关系时,应通知并要求对方遵守本业主条约和物业管理要求,并负担连带责任。十一、在本物业范围内,不得有下列行为:(1)私自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位颜色、形状和规格)、设计用途、功效和布局等;(2)对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章
4、凿、拆、搭、建;(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;(4)损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;(6)违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等;(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂画园林建筑小品;(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;(9)影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌;(10)随意停放车辆;(11)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为;(12)违反要求喂养家禽、家畜及宠物;(13)法律、法规及政府要求严禁其它行
5、为。十二、人为造成公共设施、设备或其它业主设施、设备损坏,由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按要求交纳物业管理企业应收取各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时,应按要求交纳费用。十五、自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好。十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友爱,和睦相处共同发明良好工作和生活环境。投资广场 层业主(物业使用人)签字、盖章:日 期:投资广场写字楼装修管理要求 一、 总则1、为加强投资写字楼租赁后装修管理,确保大楼建筑主体结构稳固和整体风格完整、统一,保障租赁双方权益,参考国家相关法规,制订本管理
6、要求。2、本要求为写字楼租赁契约之附加约定文件,签署契约即视为认同本要求全部条款;租户在对租赁写字楼进行装饰装修必需无条件遵守本要求。3、本要求由投资广场物业管理处负责解释,其中内容和国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本要求约定范围之内。二、 通常要求1、租户对承租区域装饰装修过程中,严禁下列行为。 未经大楼物业管理处同意或含有对应资质等级设计单位提出设计方案,变动大楼建筑主体和承重结构。 扩大承重墙上原有门窗尺寸,缩小承重主柱、支撑墙体,连接等尺寸,拆除连接墙砖、混凝土墙体。 对楼层上、下楼板大面积打孔。 将无防水要求房间改为卫生间、厨房间。 损坏
7、大楼原有节能设施,降低节能效果,损坏移动采光通风和固定标识物等。 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。 在公共区域内悬挂较大致积物体。建隔墙等,侵占公用空间,损害公共部分及设施。 改变租赁区域或楼外立面结构,色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观行为。2、租赁方对承租区域室内装饰装修,未经物业管理处同意,不得有下列行为: 对地板装饰,对吊顶拆换装饰。 搭建建筑物、构筑物。 拆改供冷、供暖管道和设施。 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。 室内墙壁装饰、改色。 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色,粘贴、设置广告物或其它类似行为。 楼顶悬挂小
8、型物体需借助管道支撑点时。3、租赁方对承租区域室内装饰装修,有下列行为,必需向物业管理处报送相关施工方案及图纸,并由物业管理处同意,方可施工。 装修超出大楼设计标准或要求,增加楼面载荷,应经大楼原设计单位或是有对应资质等级设计单位提出设计方案。 改动卫生间、厨房间防水层和改房间卫生间、厨房应根据防水标准制订施工方案,并做漏水试验。 对本区域内用电容量增加,应对照原大楼设计容量制订增容计划,对空开、保护装置调整应有调整方案。 对房间隔离,水、电、暧、消防、监控、通讯设施装修改动,全部须有完整、具体方案及平面图。 装修施工安全方法,动用明火和进行焊接作业。三、 开工申报和监督1、装饰装修工程开工前
9、,应该先向大楼物业管理处申报登记并报具体装修方案,由物业管理处审查立案,取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应含有专业资质,装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查立案。3、装修方案内容应严格依据相关法律、法规及本要求中严禁条款,不能和之相抵触。4、委托装饰装修企业施工需提供企业相关资质证书复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据要求对整个装饰装修活动监督检验,发觉违规行为有权阻止,对造成事实后果或拒不更正,即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方装饰装修行为中出现影响公众利益质量事故,质量缺点和其它影响周围单位工作行为,全部有权检举、控告、投诉。
10、四、 其它要求1、装修施工方应严格遵守物业管理处要求装修施工时间,降低施工噪音,降低环境污染及给其它租户带来不便。2、装修过程中形成多种固体、可燃液体等废物,应按物业管理处要求位置、方法和时间堆放及储运,严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及关键通道,需事先得到物业管理处许可并服从调度,以确保物业管理处为大楼内其它租户提供各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中,不得私自挪用公共部位及设施,并遵守物业管理处制订其它管理要求,施工人员应接收投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管
11、理,办理多种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域卫生不受影响,因施工产生垃圾应立即清除。五、 负担责任(违约责任)1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,装修人员应该负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害责令更正修复,造成损失依法负担赔偿责任。3、租户因装修对其它租户工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉,应立即消除影响,立即更正。情况严重应负担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动,处五百元以上,壹仟元以下罚款并责令更正。5、租户违反本要求,将装修工程委托给不含有对应资质等级企业施工处五百元以上壹仟元以下罚款并责令更
12、正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标责令更正,造成损失,依法负担赔偿责任。7、有下列行为之一,处罚款五百元以上壹仟元以下,并责令更正。 私自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。 将无防水要求房间改为卫生间、厨房。 私自超出设计标准增加楼面荷载。 损坏房屋原有节能设施。 对立面、电梯口、走道等区域私自进行广告粘贴。8、租户及装饰装修施工方违反建设工程质量管理条例由建设行政部门根据相关要求处罚。9、租户违反国家相关安全生产要求和技术规程,不采取必需安全防护和消防方法,私自动用明火和进行焊接作业或对安全事故隐患不采取方法给予消除,责令更正,并处壹仟元以上壹万元以下罚
13、款。情节严重,责令停业整改,造成重大安全事故,交司法机关处理。六、 说明:1、室内装饰装修:是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域装修。2、建筑主体:是指建筑实体结构结构,包含屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构:是指直接将本身自重和多种外加作用力系统地传输经基础地基关键结构构件和其连接接点,包含承重墙体、主体、柱、柜架和墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼因为各处情况异同,如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制订。5、本要求自11月1日对入住投资广场全部业主统一实施,经租户签收后租户有义务实施。签收人:投资广场 层租户(单位盖章)日
14、 期:工程部工具分配、领用及保管方案 一、 电气班日常常见工具每人一套;领用人各自保管,其中:1、电工日常常见工具包含:中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套,由领用人使用和负责保管 。2、电梯工日常常见工具包含:中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6活络扳手1把、8活络扳手1把、10活络扳手1把、12活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共
15、1套,由电梯工使用和负责保管。3、其它工具为电气班公用工具,由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出,用完后负责归还。二、 空调工具(厂家随机配置专用工具)由空调工负责领用和保管。三、 水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、 机修工具全部由机修工负责保管。五、 通用工具由综合班领班负责保管,各班组如需要,均可借用。六、 工具保管责任人负责所保管工具保养、维修和每个月一次清点盘存;凡非正常损坏或使用保管不妥造成工具缺失和损毁,均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清由保管责任人负责赔偿。七、 上下两班共同使用或保管工具在交接班时需进行清点核实,并将情况统计在交接班统计上。八、 离职或调岗人员需归
16、还全部使用或保管工具,不然不予办理手续。相关链接:工程部工具采购清单1-电气工具类工程部工具采购清单2-空调水暖工具类工程部工具采购清单3-机修工具类工程部工具采购清单4-通用工具类工程部人员结构方案 一、 岗位结构工程部管理范围内设备系统类别繁多、专业性强,对人员技术素质要求较高。通常情况下需要采取 “岗位细化”结构模式:按设备类别分班组、依据运转要求设置岗位及人员编制;一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这么结构能够达成分工明确、并较有技术确保。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。所以,在实际中,多数酒店及物业管理工程部采取了“万能工”模式:即一名技工同时负责某个区域多个系统类别设备
17、运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理,能够极大地提升人力利用率、降低工程部人力成本、提升运作效率。不过这种模式要求所聘用技工含有多方面专业技术能力,能够胜任多个不一样专业类别设备运行维修。考虑到高素质人员招聘难度及企业实际设备规模,综合以上两种模式优劣,工程部结构采取以下方案:1、 在企业开业伊始一段时间内,所招聘技工不可能对企业整体环境和设备情况很熟悉,这段时间任务也会比较多,轻易发生部分适应性问题,基于这些原因,工程部整体结构大致按设备专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。2、 以上六个岗位中,相互间技术障碍较小“配电及电气维修、电梯
18、、空调”三个岗位合并为 电气班,其它岗位合并为 综合班。3、 在班组内实施“万能工”模式:各岗位责任范围任务并不固定人员,而由该岗位所属班组当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性,在开业早期一段时间会指定一个技工负责一个专业对口岗位。4、 每个班各设一名领班。5、 工程部组织结构图二、 人员编制按以上结构,依据对应班次运行要求,工程部人员编制以下表:工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围:配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。2、 人员分配:白班2人(含领班)、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人 1、 责任范围:水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修2、
19、 人员分配:白班2人(含领班)、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上结构及人员编制,工程部正常班次以下表:1、 电气班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休说明:1、除1领班外,其它人员实施轮班制:按以上排序2-3-4-5-2循环轮换。每人每七天有一天休息。 2、【当班时段】白班:按企业行政白班时段、早班:08:00
20、-15:00 中班:15:00-23:00、夜班:23:00-08:002、 综合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休说明:1、除1领班和5锅炉工外,其它人员实施轮班制:按以上排序2-3-4-2循环轮换。每人每七天有一天休息日。 2、【当班时段】白班:按企业行政白班时段、早班:08:00-15:00 中班:15:00-23:
21、00、夜班:23:00-08:00四、 工作时间及休息按以上班次当班时段计算,每七天工作时间为8h6T=48小时(包含当班时段内就餐等时间)。每七天可有一天休息, 国家法定节假日休息按企业统一要求。五、 人力成本(工资)预算1、 当地同类工资水平参考级 别 月工资水平 备 注试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红2、 提议工资标准级 别 月工资水平 备 注试用期及初级工 450元 试用期3个月中级技工 600元 不含福利、奖金及花红领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红3、
22、 工程部人力(工资)成本预算按以上提议工资水平,正常情况下工程部人力成本(关键为工资成本)为:(1)、每个月:领班2人700=1400元,其它8人600=4800元,累计1400+4800=6200元。(2)、每十二个月(按13个月计):620013=80,600.00元(3)、平均支出:月均6716.66元;日均220.82元。【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其它意外支出。六、 人员聘用方案专业专长 人数 相 关 要 求高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修多种电气设备强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉多种强弱电气线路及设备电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原
23、理和维修、十二个月以上经验、持特业资格证中央空调 1人 熟悉多种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础水暖管道、机修 2人 有熟练给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。七、 人员到位计划1、 开业前15-12天内:(1) 通知电梯、空调、锅炉等专业性强特种设备拟聘人员面试。(2) 确定各岗位拟聘用人员名单。2、 开业前12-10天内:(1) 电梯、锅炉、空调关键设备岗位人员进场接收厂家或施工方技术培训。(2) 联络其它拟聘用人员,确定补充招聘
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