物业公司工程部工作手册模板.doc
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1、信诚物业企业工程部工作规程装修管理工作规程1.0目标规范装修管理工作,确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观,保障公共设施正常使用方便合理、安全使用物业。2.0适用范围 适适用于企业各物业服务中心所辖物业装修管理工作。3.0 职责3.1物服中心主任负责装修申请审批及重大违章装修处理工作。3.2工程部负责装修申请审核、装修巡查监管、违章装修处理、装修施工中水电管理、装修验收及装修资料保管工作。3.3财务负责核收装修相关费用。3.4用户中心责用户装修申请咨询、通常违章装修处理,负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾清运、装修验收后资料存档及相关事项协调。3.5安管部负责装修消防、装修时间控
2、制、留宿人员等事项巡查及违章事项处理。4.0工作程序4.1 装修申请4.1.1用户办理装修,客服中心发放以下资料请用户签收:装修开工申请表、装修管理公开文件(装修管理要求或住户手册)。4.1.2用户和物服中心签定物业装饰装修管理协议。4.1.3如必需经相关政府职能部门(如消防部门)同意写字楼、商业装修项目,则须办理相关审批手续,并将复印件交物业服务中心审批存档。4.1.4用户需提交资料(复印件)包含:如实填写住户装修申请表,装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、房屋装修管理协议等(租户必需持业主委托书)。4.2 审核和审批:4.2.1工程部
3、主管负责审核装修申请,审查装修图纸、装修说明书,应提议用户使用环境保护装修材料,对审核属违约装修项目,工程部主管和客服中心人员应应耐心向业主解释,直至业主完全承诺不出现违章装修。对不愿承诺住户, 不得同意装修开工。承审核完后提交服中心主任同意。4.2.2用户需改变建筑物主体结构和承重结构或加大负荷,由用户找原设计单位或含有对应资质设计单位提出更改方案,报政府设计单位审批部门审批后方可提出对应部位更改装修申请。4.2.3用户提交装修资料和手续齐全后,依据实际情况工程部三个工作日内给批复,写字楼及商业用途面积较大装修,一周内给批复。4.2.4批复后应和装修单位签署环境/职业健康安全管理责任书并统一
4、存入4.3缴费4.3.1由物服中心财务出纳依据所在物业区域要求核实出装修押金,或根据物业入伙方案中装修费用要求缴纳,装修单位缴纳装修押金(商业、写字楼另计)和装修出入证押金及工本费。 4.3.2收取用户及装修队各项费用(如:装修税金等)。4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理装修许可证,并登记。4.3.4施工单位凭缴费收据和装修许可证到安管部办理装修人员出入证和或留宿证,并登记。4.4装修监督和装修巡视4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验,凭物品放行条方可放行,严格控制易燃、易爆材料进入所辖物业。其装修人员凭装修出入证(或临时出入证)给予放行。 4.4.2动火作业由装修单位填写动火
5、申请表,工程部主管审核签署意见报请物服中心防火责任人/安管部主管审批,经审批同意后办理动火许可证,由安管部指定专业消防员负责监督。4.4.3物业部天天不少于二次根据装修审批内容和装修现场环境管理要求进行巡视并填写装修巡视统计。4.5.1检验是否私自开工,是否按要求时间施工,装修工作证、留宿证是否有效;4.5.2检验施工现场是否按要求放置合格灭火器;4.5.3检验是否随意丢弃装修垃圾,抛扔物品;4.5.4检验是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地施工情况。4.5.5检验是否私自在室外加装灯、牌、广告等;4.5.6检验有没有私自增加线路负荷,乱拉乱接施工电源等违章用电情况; 4.5
6、.7检验有没有违章使用电焊、气割、焊和不合格工器具情况;4.5.8检验施工中有没有产生超出要求噪声;4.5.9检验是否使用符合环境保护和安全要求装修材料,是否使用合格装修设备、工具;4.6装修违规处理4.6.1教育,批评,劝戒更正;4.6.2责令停工,出具装修违约整改通知书,限期整改;4.6.3责令恢复原状;4.6.5 要求支付违约金,须报总经理同意;4.6.6报政府主管部门,须报总经理同意。4.7装修验收4.7.1 装修施工结束后,由施工单位责任人向客服中心提出验收申请;4.7.2物服中心在二日内组织人员验收,物服中心工程部主管和物业部主管和施工单位责任人、用户共同参与对装修主体结构、整体外
7、观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收;4.7.3填写装修验收表,要求用户、装修单位责任人物服中心工程人员三方共同签字确定;4.7.4对不符合要求项目,由装修队按整改内容进行整改,直到合格为止,要求用户对整改后进行再次次确定;4.7.5装修单位在装修验收合格后当日离开。维修服务工作规程1.0目标为用户提供立即满意有偿和无偿服务,确保维修服务质量。2.0适用范围 适用企业管辖各物业小区工程部对用户提供有偿和无偿维修服务。3.0职责3.1物服中心主任负责督导工程部维修服务工作开展。3.2工程部主管负责维修服务工作组织和指导,负责定时回访工作。3.3工程部领班和技工维修服务工作实施。3
8、.4客服中心负责维修服务工作接报修和定时回访工作。4.0工作程序4.1基础要求4.1.1实施整年365天二十四小时接收用户报修,报修电话XXXXXXXX4.1.2工程人员按企业要求统一着装,佩戴胸牌,仪表仪容整齐端庄,持证上岗;4.1.3接待用户报修时应态度和蔼,用语规范、耐心热情;4.1.4应做到维修(服务)填写正确、齐全,立即落实任务。4.2维修服务项目和服务标准4.2.1服务态度,热情、谦虚、使用文明用语。4.2.2上门时间,接到维修要求,到目标地不超出25分钟,如暂没有此项维修人员,应向住户解释,再约定时间。4.2.3提供维修材料,向用户提供合格有效所需材料。4.2.4维修服务时间,视
9、工艺复杂情况而定,通常不超出8小时,最多不超出72时,如超出上述时间,应向住户说明原因。4.2.5服务对象满意率,应达成98%。,对不满意应立即组织二次维修,使用户满意。4.2.6洗脸盆、洗菜盆漏水维修,应达成原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意,此项修不超出1小时。4.2.7洗菜盆漏水,接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超1小时。4.2.8洗脸盆、洗菜盆堵塞,达成通畅标准,对切口处修补应尽力恢复原样,修时间不超出4小时。4.2.9浴缸堵塞及漏水,达成通畅,对切口处修补尽力恢复原样,经反复使用达到通畅、不漏水,维修时间不超出4小时。4.2.10维修墙内水管,应摸准管路,打墙时尽可
10、能少破坏磁片,维修完成后外观应恢复原样,做到工完场清,维修时间不超出72小时。4.2.11修理电器,使电器能达成正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意,小维修不超出2小时,较难不超出72小时。4.2.12疏通马桶,使之相当通畅,即使往马桶里扔少许报纸团也不影响通畅,维修时间不超出2小时,严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、香皂、洗发水瓶等。4.2.13疏通地漏,使之相当通畅,并对切口恢复原样,清出异物须清理,维修时间不超出4小时。4.3维修服务接待4.4.1电话报修,用户电话(电话响三次前接听)或前来物服中心申报维修服务项目时,客服中心人员应礼貌问询并统计申报项目,立即具体做好来电来访记录表,
11、填写服务作业单,通知工程部人员按时上门提供维修服务;4.4.2用户在现场直接向工程部人员报修时,需临时紧急处理工程维修项目,工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修,维修工作结束后,需立即回物服中心填写服务作业单请用户确定署名。4.4上门维修服务4.4.1工程部人员接到服务作业单后,应携带服务作业单、对讲机、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换器材料或零部件,按预约时间,赶赴需要维修服务现场。4.4.2工程部人员抵达门口后,应礼貌按门铃(或轻声敲门三下),如几次后无应答,需填写请求再次预约上门维修(服务),粘贴在用户房门显眼处。4.4.3入室后,工程人员勘察、检测后,将判定结果通知用户,并
12、和用户确定需要维修服务项目和相关收费标准,经用户确定后方可实施维修服务。4.4.4维修服务时,如需移动居室内物件时,应取得用户同意后方可移动,作业完成后应移到原处。4.4.5作业完成后,工程人员应主动立即清理、清扫作业现场,将维修工具放入工具箱,并将作业时产生污物及杂物用布垫包好带离现场,按垃圾分类搜集要求投入要求垃圾箱内。4.5有偿维修服务收费标准4.5.1有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规,经物业所在地物价管理部门核准或立案价格,或和小区业主委员会签定物业管理协议中要求收费标准为准。 4.5.2有偿维修服务收费时,应由财务人员开具发票,并在发票上注明材料、人工费用。4.
13、5.3因为维修质量原因,造成用户损失,应按实赔偿,造成反复维修,不再另行收费。电气设备运行工作规程1.0目标 保障电气设备正常运行,为用户提供稳定可靠电源,方便生活和工作。2.0适用范围 适用企业管辖各物业小区电气设备运行工作。3.0职责3.1工程部主管负责电气设备运行管理、组织和督导工作。3.2工程部领班负责电气设备运行实施和检验工作。3.3工程部技工负责电气设备运行实施、巡查和统计工作。4.0工作程序4.1运行检验工作规程4.1.1每班必需清洁配电室环境,保持配电室清洁卫生,地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍;4.1.2配电室每两小时必需对全部配电设备运行情况(环境温度、电流、电压、功
14、率因数、运行情况等)巡查一次, 做好巡查统计;4.1.3变配电设备发生异常要立即汇报工程领班、主管,派人帮助排除故障;4.1.4配电超负荷运行时,应立即检验原因,通知相关超负荷用电单位,同时汇报工程部领班主管;4.1.5无关人员严禁入内;非工作人员进入配电室,须经工程部主管同意, 由值班人员陪同方可入内;4.1.6保持消防设施完备,配电室内严禁吸烟;保持室内照明、通风良好;4.1.7不得私自更改变配电室工程设备线路及器材,若要整改须按规程报批同意后组织实施;严禁乱拉乱接线路、堆放杂物;4.1.8交接班时认真听取和察看交班人员值班和设备运行汇报,对于统计不清楚要当面问询;4.1.9运行人员严格按
15、变配电设备操作说明操作,供电操作开关标志要显著,确保设备正常运行;4.1.10全部停电或部分停电作业时,应在断开开关分闸把柄上悬挂“有些人工作,严禁合闸”指示牌;4.1.11严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋,确定安全才可进行作业;4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必需时许可试送电一次;4.2供配电系统操作规程4.2.1高压系统安全操作规程环网柜变压器高压电源断路操作:仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电,其操作规程以下:4.2.1.1停电A、值班操作人员认真验证电气工作票;B
16、、切换对应变压器低压侧负荷;C、切断变压器高压侧断路器;D、投入高压侧接地闸;E、悬挂标志牌“严禁合闸,有些人工作”;F、于变压器低压端进行验电、放电,在高压电缆头上挂上三相短路接地线;G、由专员监护。4.2.1.2送电A、检验变压器及设备上有没有工具、材料遗漏;B、拆下三相短路接地线;C、填写电气工作票终止情况;D、摘下警告标志牌;E、拉开高压接地闸;F合变压器高压侧断路器;G、再送低压端负荷。4.2.2低压系统安全操作规程4.2.2.1停电正常停电检修,依据停电区域范围,部分或全部停电(低压部分指配电房)、动力设备及用户,停电前四小时通知受影响用户。运行技工根据工作票停电范围关闭相关配电屏
17、开关,在出现事故情况下,应按事故处理规程处理。4.2.2.2操作次序A、由低压到高压;B、由分开关到总开关;C、经验电无误后,挂上“严禁合闸,有些人工作”警告牌于操作键上;D、维修(检修)工在验定无电后,挂上接地线加以保护。假如是检修电容或摇测电缆阻值时,应先充足放电后,才能进行下步作业。4.2.2.3送电A、操作工认真填写通知单终止情况,并署名;B、检验地线是否拆除,工具材料是否清理洁净及负荷分配是否配合要求;C、确定一切正常后,摘下警告牌按送电次序进行合闸;D、由高压到低压;E、由总开关到分开关。4.3电气安全工作规程4.3.1在电气设备上工作,应填用工作票或按命令实施,其方法有下列三种:
18、填用甲种票;填用乙种工作票;口头或电话命令;4.3.2填用甲种工作票工作为:高压设备上工作需要全部停电或部分停电者;高压室内二次接线和照明等回路上工作,需要将高压设备或做安全方法者;4.3.3填乙种工作票工作为:带电作业和带电设备外壳上工作;控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作;二次结线回路上工作,无需将高压设备停电者;转动中发电机上工作;4.3.4其它工作用口头或电话命令。口头或电话命令必需清楚正确,值班员应将发令人、责任人及工作任务具体记入操作簿中,并向发令人复诵对一遍;4.3.5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份,应正确清楚,不得任意涂改,如有错别字、漏字需修改时,应字迹清楚 。两
19、份工作票中一份必需常常保留在工作地点,由工作责任人收执,另一份由值班员收执,按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作统计簿中;4.3.6一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点,以一个电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。事故抢修工作班可不用工作票,但应操作统计簿内。在开始工作前必需做好确保安全技术方法并指定专员负责监护,即:停电,验电,装设接地线,悬挂指示牌和装设遮拦。乙工作票签发人有效时间,以同意检修期为限;4.3.7需要变更工作班中组员时,须经工作责任人同意;4.3.8工作票签发人由强电工程师担任。工作责任人和许可办理工作票值
20、班员电气设备维修保养工作规程1.0目标 按规范对电气设备进行有效维修保养,降低电气设备故障发生,为用户提供稳定可靠电源。2.0适用范围 适用企业管辖各物业小区电气设备维修保养工作。3.0职责3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作计划、组织和督导。3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作实施。3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作实施和统计。4.0工作程序4.1制订维修保养计划:4.1.1工程部主管应依据设备使用年限和运行情况, 于每十二个月12月制订下十二个月度电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核,维修保养计划内容应包含:维修保养项目、使用材料及关键零部件,计划时
21、间、责任人、外协方(如必需)、估计费用等;大、中修计划企业总经理审批后实施; 4.1.2运行和维修领班应依据电气设备实际运行情况,每个月25前制订下月电气设备维修保养计划,报工程主管修改审核,由物服中心主任审批后实施;4.1.3运行和维修领班依据电气设备实际运行情况,每七天五制订下周日常维修保养计划,报工程部主管审批,并向物服中心主任汇报。4.2日常维修保养:4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成,维修保养应遵守安全操作规程, 而且不能影响正常供电,必需时须向工程部主管汇报;4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等,打扫卫生、保持洁净;4.2.3
22、对电流表、电压表、功率表、功率原因表等计量表计误差超出要求值或故障时做对应整定或更换,恢复原有精度;4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发烧即时组织维修或更换,恢复至原有状态,需停电维修,必需事先汇报工程部主管;4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换,恢复原有功效;4.3月度维修保养:4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并依据月度维修保养计划内容逐一完成,关键是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘,检验维修、调整或更换存在故障隐患关键开关、电缆接头,检验并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线,做好相关统计;
23、4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项规程,并完成2项中所列维修保养内容,做好相关统计。4.4年度维修保养:4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并依据年度维修保养计划内严格实施完成,年度维修保养时间应安排在对用户营业影响最小时间段进行;同时避开节假日时间, 而且采取分段分项施工措施, 做到不影响用户正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向用户公布停电通知,同时在宣传栏内公告,并要求各部门做好停电期间多种准备;4.4.2年度维修保养作业之前必需做好充足准备, 包含施工计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急方法等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定;4.4.3年
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