物业公司工程部工作手册模板.doc

信诚物业企业工程部工作规程

装修管理工作规程

1.0目标
规范装修管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保
障公共设施正常使用方便合理、安全使用物业。
2.0适用范围
适适用于企业各物业服务中心所辖物业装修管理工作。
3.0 职责
3.1物服中心主任负责装修申请审批及重大违章装修处理工作。
3.2工程部负责装修申请审核、装修巡查监管、违章装修处理、装修施工中水电管理、装修验收及装修资料保管工作。
3.3财务负责核收装修相关费用。
3.4用户中心责用户装修申请咨询、通常违章装修处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾清运、装修验收后资料存档及相关事项协调。
3.5安管部负责装修消防、装修时间控制、留宿人员等事项巡查及违章事项处理。
4.0工作程序
4.1 装修申请
4.1.1用户办理装修，客服中心发放以下资料请用户签收：《装修开工申请表》、装修管理公开文件（装修管理要求或住户手册）。
4.1.2用户和物服中心签定《物业装饰装修管理协议》。
4.1.3如必需经相关政府职能部门（如消防部门）同意写字楼、商业装修项目，则须办理相关审批手续，并将复印件交物业服务中心审批存档。
4.1.4用户需提交资料（复印件）包含：如实填写《住户装修申请表》，装修设计图纸、装修说明书、装修施工单位营业执照、税务登记证、资质证书、装修工人身份证和照片、房屋装修管理协议等（租户必需持业主委托书）。
4.2 审核和审批：
4.2.1工程部主管负责审核装修申请，审查装修图纸、装修说明书，应提议用户使用环境保护装修材料，对审核属违约装修项目，工程部主管和客服中心人员应

应耐心向业主解释，直至业主完全承诺不出现违章装修。对不愿承诺住户，
不得同意装修开工。承审核完后提交服中心主任同意。
4.2.2用户需改变建筑物主体结构和承重结构或加大负荷，由用户找原设计单位
或含有对应资质设计单位提出更改方案，报政府设计单位审批部门审批后方可提出对应部位更改装修申请。
4.2.3用户提交装修资料和手续齐全后，依据实际情况工程部三个工作日内给批复，写字楼及商业用途面积较大装修，一周内给批复。
4.2.4批复后应和装修单位签署《环境/职业健康安全管理责任书》并统一存入
4.3缴费
4.3.1由物服中心财务出纳依据所在物业区域要求核实出装修押金，或根据《物业入伙方案》中装修费用要求缴纳，装修单位缴纳装修押金（商业、写字楼另计）和装修出入证押金及工本费。
4.3.2收取用户及装修队各项费用（如：装修税金等）。
4.3.3施工单位凭缴费收据到工程部办理《装修许可证》，并登记。
4.3.4施工单位凭缴费收据和《装修许可证》到安管部办理装修人员出入证和或留
宿证，并登记。
4.4装修监督和装修巡视
4.4.1装修进出材料和工具等由安管部负责查验，凭《物品放行条》方可放行，严格控制易燃、易爆材料进入所辖物业。其装修人员凭装修出入证（或临时出入证）给予放行。
4.4.2动火作业由装修单位填写《动火申请表》，工程部主管审核签署意见报请物

服中心防火责任人/安管部主管审批，经审批同意后办理《动火许可证》，由
安管部指定专业消防员负责监督。
4.4.3物业部天天不少于二次根据装修审批内容和装修现场环境管理要求进行巡视并填写《装修巡视统计》。
4.5.1检验是否私自开工，是否按要求时间施工，装修工作证、留宿证是否有效；
4.5.2检验施工现场是否按要求放置合格灭火器；
4.5.3检验是否随意丢弃装修垃圾，抛扔物品；
4.5.4检验是否利用公共部位、场地加工装修材料和破坏公共绿篱、绿地施工情况。
4.5.5检验是否私自在室外加装灯、牌、广告等；
4.5.6检验有没有私自增加线路负荷，乱拉乱接施工电源等违章用电情况；
4.5.7检验有没有违章使用电焊、气割、焊和不合格工器具情况；
4.5.8检验施工中有没有产生超出要求噪声；
4.5.9检验是否使用符合环境保护和安全要求装修材料，是否使用合格装修设备、工具；
4.6装修违规处理
4.6.1教育，批评，劝戒更正；
4.6.2责令停工，出具《装修违约整改通知书》，限期整改；
4.6.3责令恢复原状；
4.6.5 要求支付违约金，须报总经理同意；
4.6.6报政府主管部门，须报总经理同意。
4.7装修验收
4.7.1 装修施工结束后，由施工单位责任人向客服中心提出验收申请；
4.7.2物服中心在二日内组织人员验收，物服中心工程部主管和物业部主管和施工单位责任人、用户共同参与对装修主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收；
4.7.3填写《装修验收表》，要求用户、装修单位责任人物服中心工程人员三方共同签字确定；
4.7.4对不符合要求项目，由装修队按整改内容进行整改，直到合格为止，要求用户对整改后进行再次次确定；
4.7.5装修单位在装修验收合格后当日离开。

维修服务工作规程
1.0目标
为用户提供立即满意有偿和无偿服务，确保维修服务质量。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区工程部对用户提供有偿和无偿维修服务。
3.0职责
3.1物服中心主任负责督导工程部维修服务工作开展。
3.2工程部主管负责维修服务工作组织和指导，负责定时回访工作。
3.3工程部领班和技工维修服务工作实施。
3.4客服中心负责维修服务工作接报修和定时回访工作。
4.0工作程序
4.1基础要求
4.1.1实施整年365天二十四小时接收用户报修，报修电话XXXXXXXX
4.1.2工程人员按企业要求统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整齐端庄，持证上岗；
4.1.3接待用户报修时应态度和蔼，用语规范、耐心热情；
4.1.4应做到《维修（服务）》填写正确、齐全，立即落实任务。
4.2维修服务项目和服务标准
4.2.1服务态度，热情、谦虚、使用文明用语。
4.2.2上门时间，接到维修要求，到目标地不超出25分钟，如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。
4.2.3提供维修材料，向用户提供合格有效所需材料。
4.2.4维修服务时间，视工艺复杂情况而定，通常不超出8小时，最多不超出72时，如超出上述时间，应向住户说明原因。
4.2.5服务对象满意率，应达成98%。，对不满意应立即组织二次维修，使用户满意。
4.2.6洗脸盆、洗菜盆漏水维修，应达成原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项修不超出1小时。
4.2.7洗菜盆漏水，接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超1小时。
4.2.8洗脸盆、洗菜盆堵塞，达成通畅标准，对切口处修补应尽力恢复原样，
修时间不超出4小时。
4.2.9浴缸堵塞及漏水，达成通畅，对切口处修补尽力恢复原样，经反复使用达
到通畅、不漏水，维修时间不超出4小时。
4.2.10维修墙内水管，应摸准管路，打墙时尽可能少破坏磁片，维修完成后外观应恢复原样，做到工完场清，维修时间不超出72小时。
4.2.11修理电器，使电器能达成正常使用，保持原有外观，试用效果使住户满意，
小维修不超出2小时，较难不超出72小时。
4.2.12疏通马桶，使之相当通畅，即使往马桶里扔少许报纸团也不影响通畅，维修时间不超出2小时，严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、香皂、洗发水瓶等。
4.2.13疏通地漏，使之相当通畅，并对切口恢复原样，清出异物须清理，维修时间不超出4小时。
4.3维修服务接待
4.4.1电话报修，用户电话（电话响三次前接听）或前来物服中心申报维修服务项目时，客服中心人员应礼貌问询并统计申报项目，立即具体做好来电来访记录表，填写《服务作业单》，通知工程部人员按时上门提供维修服务；
4.4.2用户在现场直接向工程部人员报修时，需临时紧急处理工程维修项目，工程部人员需先报工程部主管和客服中心登记方可维修，维修工作结束后，需立即回物服中心填写《服务作业单》请用户确定署名。
4.4上门维修服务
4.4.1工程部人员接到《服务作业单》后，应携带《服务作业单》、对讲机、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需更换器材料或零部件，按预约时间，赶赴需要维修服务现场。
4.4.2工程部人员抵达门口后，应礼貌按门铃（或轻声敲门三下），如几次后无应答，需填写请求再次预约上门维修（服务），粘贴在用户房门显眼处。
4.4.3入室后，工程人员勘察、检测后，将判定结果通知用户，并和用户确定需要维修服务项目和相关收费标准，经用户确定后方可实施维修服务。
4.4.4维修服务时，如需移动居室内物件时，应取得用户同意后方可移动，作业完成后应移到原处。
4.4.5作业完成后，工程人员应主动立即清理、清扫作业现场，将维修工具放入工具箱，并将作业时产生污物及杂物用布垫包好带离现场，按垃圾分类搜集要求投入要求垃圾箱内。

4.5有偿维修服务收费标准
4.5.1有偿维修服务收费标准以物业管理条例结合当地物业管理法规，经物业所在地物价管理部门核准或立案价格，或和小区业主委员会签定物业管理协议中要求收费标准为准。
4.5.2有偿维修服务收费时，应由财务人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用。
4.5.3因为维修质量原因，造成用户损失，应按实赔偿，造成反复维修，不再另行收费。

电气设备运行工作规程
1.0目标
保障电气设备正常运行，为用户提供稳定可靠电源，方便生活和工作。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区电气设备运行工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电气设备运行管理、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责电气设备运行实施和检验工作。
3.3工程部技工负责电气设备运行实施、巡查和统计工作。
4.0工作程序
4.1运行检验工作规程
4.1.1每班必需清洁配电室环境，保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍；
4.1.2配电室每两小时必需对全部配电设备运行情况(环境温度、电流、电压、功率因数、运行情况等)巡查一次， 做好巡查统计；
4.1.3变配电设备发生异常要立即汇报工程领班、主管，派人帮助排除故障；
4.1.4配电超负荷运行时，应立即检验原因，通知相关超负荷用电单位，同时汇报工程部领班主管；
4.1.5无关人员严禁入内；非工作人员进入配电室，须经工程部主管同意， 由值班人员陪同方可入内；
4.1.6保持消防设施完备，配电室内严禁吸烟；保持室内照明、通风良好；
4.1.7不得私自更改变配电室工程设备线路及器材，若要整改须按规程报批同意后组织实施；严禁乱拉乱接线路、堆放杂物；
4.1.8交接班时认真听取和察看交班人员值班和设备运行汇报，对于统计不清楚要当面问询；
4.1.9运行人员严格按变配电设备操作说明操作，供电操作开关标志要显著，确保设备正常运行；
4.1.10全部停电或部分停电作业时，应在断开开关分闸把柄上悬挂“有些人工作，
严禁合闸”指示牌；

4.1.11严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够照明、空间，
并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋，确定安全才可进行作业；
4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必需时许可试送电一次；
4.2供配电系统操作规程
4.2.1高压系统安全操作规程
环网柜变压器高压电源断路操作：仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电，其操作规程以下：
4.2.1.1停电
A、值班操作人员认真验证电气工作票；
B、切换对应变压器低压侧负荷；
C、切断变压器高压侧断路器；
D、投入高压侧接地闸；
E、悬挂标志牌“严禁合闸，有些人工作”；
F、于变压器低压端进行验电、放电，在高压电缆头上挂上三相短路接地线；
G、由专员监护。
4.2.1.2送电
A、检验变压器及设备上有没有工具、材料遗漏；
B、拆下三相短路接地线；
C、填写电气工作票终止情况；
D、摘下警告标志牌；
E、拉开高压接地闸；
F合变压器高压侧断路器；
G、再送低压端负荷。
4.2.2低压系统安全操作规程
4.2.2.1停电
正常停电检修，依据停电区域范围，部分或全部停电（低压部分指配电房）、
动力设备及用户，停电前四小时通知受影响用户。运行技工根据工作票停电范围关闭相关配电屏开关，在出现事故情况下，应按事故处理规程处理。
4.2.2.2操作次序
A、由低压到高压；
B、由分开关到总开关；
C、经验电无误后，挂上“严禁合闸，有些人工作”警告牌于操作键上；
D、维修(检修)工在验定无电后,挂上接地线加以保护。假如是检修电容或摇测电
缆阻值时,应先充足放电后,才能进行下步作业。
4.2.2.3送电
A、操作工认真填写通知单终止情况，并署名；
B、检验地线是否拆除，工具材料是否清理洁净及负荷分配是否配合要求；
C、确定一切正常后，摘下警告牌按送电次序进行合闸；
D、由高压到低压；
E、由总开关到分开关。
4.3电气安全工作规程
4.3.1在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，其方法有下列三种：填用甲种票；填用乙种工作票；口头或电话命令；
4.3.2填用甲种工作票工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备或做安全方法者；
4.3.3填乙种工作票工作为：带电作业和带电设备外壳上工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次结线回路上工作，无需将高压设备停电者；转动中发电机上工作；
4.3.4其它工作用口头或电话命令。口头或电话命令必需清楚正确，值班员应将发令人、责任人及工作任务具体记入操作簿中，并向发令人复诵对一遍；
4.3.5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚 。两份工作票中一份必需常常保留在工作地点，由工作责任人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作统计簿中；
4.3.6一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。事故抢修工作
班可不用工作票，但应操作统计簿内。在开始工作前必需做好确保安全技
术方法并指定专员负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。乙工作票签发人有效时间，以同意检修期为限；
4.3.7需要变更工作班中组员时，须经工作责任人同意；
4.3.8工作票签发人由强电工程师担任。工作责任人和许可办理工作票值班员

电气设备维修保养工作规程
1.0目标
按规范对电气设备进行有效维修保养，降低电气设备故障发生，为用户提供稳定可靠电源。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区电气设备维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作计划、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作实施。
3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作实施和统计。
4.0工作程序
4.1制订维修保养计划：
4.1.1工程部主管应依据设备使用年限和运行情况, 于每十二个月12月制订下十二个月度电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核，维修保养计划内容应包含:维修保养项目、使用材料及关键零部件，计划时间、责任人、外协方（如必需）、估计费用等；大、中修计划企业总经理审批后实施；
4.1.2运行和维修领班应依据电气设备实际运行情况,每个月25前制订下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中心主任审批后实施；
4.1.3运行和维修领班依据电气设备实际运行情况，每七天五制订下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。
4.2日常维修保养：
4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成，维修保养应遵守安全操作规程, 而且不能影响正常供电，必需时须向工程部主管汇报；
4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等，打扫卫生、保持洁净；
4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率原因表等计量表计误差超出要求值或故障
时做对应整定或更换，恢复原有精度；
4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发烧即时组织维修或更换，恢复至原有状态，需停电维修，必需事先汇报工程部主管；
4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换，恢复原有功效；
4.3月度维修保养：
4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并依据月度维修保养计划内容逐一完成，关键是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘，检验维修、调整或更换存在故障隐患关键开关、电缆接头，检验并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关统计；
4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项规程，并完成2项中所列维修保养内容,做好相关统计。
4.4年度维修保养：
4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并依据年度维修保养计划内严格实施完成，年度维修保养时间应安排在对用户营业影响最小时间段进行；同时避开节假日时间, 而且采取分段分项施工措施, 做到不影响用户正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向用户公布停电通知，同时在宣传栏内公告，并要求各部门做好停电期间多种准备；
4.4.2年度维修保养作业之前必需做好充足准备, 包含施工计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急方法等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定；
4.4.3年度维修保养作业必需对关键电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发觉存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改方法, 直至合格；
4.5电气设备临时故障排除和维修
4.5.1运行或维修人员发觉电气设备设施发生故障, 必需快速汇报班长或工程部主管，并做好相关统计；
4.5.2班长或工程部主管接到工作人员汇报后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。
4.5.3故障排除和维修时需停电, 工程部主管必需汇报物服中心主任,并汇报停电时间，要通知做好发电准备工作（如有发电机）, 确保应急设备用电；
4.5.4通常故障排除不超出半个小时, 超出半个小时, 应采取临时方法向停电用户提供临时电源；
4.6变压器保养
4.6.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行；
4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确定断开位置后，合上高压侧负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜；
4.6.3逐层断开配电柜上负荷开关；
4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂“有些人操作，严禁合闸”标识牌；
4.6.5断开待保养变压器高压侧负荷开关，确定断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有些人操作，严禁合闸”标识牌；
4.6.6逐层合上配电柜上负荷开关；
4.6.7开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确定该台变压器在停电状态
下，然后检验变压器外壳、垫片、瓷套有没有破损及母线有没有变形现象，有破
损应进行更换；
4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平感觉后，用洁净布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新弹簧垫圈，紧固螺丝；
4.6.9用洁净棉布擦去变压器周围及瓷瓶上灰尘，用吸尘器清洁变压器内部灰尘；
4.6.10断开待保养变压器高侧压接地开关，用2500V摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈相和相、相对地之间绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完成后，进行放电；
4.6.11检验变压器室及变压器内有没有遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；
4.6.12合上待保养变压器高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌；
4.6.13合上待保养变压器低压侧隔离刀闸，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后变压器，观察其带负荷运转情况；
4.6.14保养情况具体统计在《变压器保养统计表》上。

发电机运行检验工作规程
1.0目标
亲密监视发电机运行，保障发电机处于良好运行状态，确保发电机输出稳定正常电压，为用户提供必需应急电源。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区发电机组。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组运行组织和督导工作。
3.2工程部领班负责发电机组运行实施和检验工作。
3.3工程部技工负责发电机组运行实施、巡查和统计工作。
4.0工作程序
4.1开机前检验工作
4.1.1断开发电机组自动空气开关，把发电机控制屏上选择开关置于“停止”位置。
4.1.2检验润滑机油油位在正常刻度位置，不能过高，更不能过低。
4.1.3检验冷却水箱中水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。
4.1.4确定油箱中有足够燃油，和燃油系统管路无渗漏，而且到引擎管路通畅。
4.1.5检验蓄电池端电压应是DC24V，检验控制面板上是否有警告符号指示。
4.2手动开启
4.2.1将控制屏上选择开关置于“停止”位置。
4.2.2当市电停止时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时，断开发电机自动空气开关。
4.2.3打开送电机（未和发电机联动）
4.2.4将控制屏上选择开关置于“手动”位置，发电机组将开启发电。

4.3自动开启
将控制屏上选择开关置于“自动”位置，当市电停电或将配电房市电联络开
关断开时，发电机将自动开启发电。当市电停柴油发电机应急供电时，值班电工应
亲密监视运行情况，并每隔1小时进行一次运行统计，行情况填写于《发电机组运
行统计表》。
4.4停机
4.4.1自动状态下停机
当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上，工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。
4.4.2手动状态下停机

4.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。
4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上转换开关置于“停止”位置。
4.4.2.3关闭送风机（未和发电机联动）
4.4.2.4检验一切正常后，将发电机控制屏上选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空气开关。
4.6运行操作检验事项
4.6.1首次开启或在更换机油或机油滤清器后开启发电机时，应在发电机运转数分钟后停止并等候15分钟，待机油回到机油盘中后，再次检验发电机机油平面，如不够给予添加，使滑机油油位在正常刻度位置。
4.6.2发电机和变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电（并车）。
4.6.3事故母线上电气联锁和机械闭锁不得随便调整。
4.6.4排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。
4.6.5机油压力冷却水温是否正常。
4.6.6频率偏差是否较大。
4.7发电机巡视检验
4.7.1巡视检验每小时一次，遇有异常情况应增加巡视次数。
4.7.2巡视机油、燃油是否充足。
4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足，外观有没有锈蚀、积水。
4.7.4巡视冷却水是否充足。
4.7.5巡视油箱、水箱机身有没有渗透漏，传动皮带是否正常。
4.7.6巡视控制面板显示是否正常，有没有报警信号，处于正确位置。

发电机维修保养工作规程
1.0目标
保障发电机处于良好工作备用状态，确保发电机在停电后能立即正常提供给急电源。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区发电机组维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组维修保养计划制订、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电机组维修保养工作组织和实施。
3.3工程部技工负责发电机组维修保养工作实施。
4.0工作程序
4.1每半个月应使备用柴油发电机试运行一次，试运行时间为10—15分钟，做好试运行统计。
4.2关闭电机组输出自动空气开关，把发电机控制屏上选择开关置于手动“停止”位置。
4.3查开启电瓶液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹，在苏打溶液中浸过并擦洁净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶电压（DC24V）。
4.4电机组运行250小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。
4.5换燃油滤清器后，应检验油阀及阀门是否调到满负荷运转时油量，固定螺丝有没有松动，然后进行手动泵油，排除油路中空气。
4.6电机组运行250小时后，拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后，更换空气滤清器。
4.7查机油油质，如浑浊有变质应进行更换。检验机油油位应在油尺高线位置，不够则加补。发电机组运行250小时后，更换机油。
4.8查冷却水箱中水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够则加补 。发电机组运行250小时后，更换水箱中冷却水，换水后加DCA60L防锈水。
4.9检验发电机组有没有漏油、漏水现象，搞好机组清洁。

避雷系统维护和接地电阻测试工作规程
1.0目标
对避雷系统进行必需维护和定时测试，确保避雷系统接地良好好可靠，避免建筑物及设施设备遭雷击破坏，保障用户及相关人员人身和财产安全。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区避雷系统维护和接地电阻测试工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责制订避雷系统维护和接地电阻测试工作计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责避雷系统维护和接地电阻测试安排和实施工作。
3.3工程部技工负责避雷系统维护和接地电阻测试实施和统计工作。
4.0工作程序
4.1避雷系统
4.1.1避雷系统维护
4.1.1.1避雷带：每十二个月除锈、防锈；更换损坏避雷带。
4.1.1.2接地线：每十二个月除锈、防锈；更换损坏接地线；接地电阻测试(不应大于10欧)。
4.1.1.3引下线：引下线是否结构牢靠、通畅无阻；测试点否夹接紧固，无锈蚀。
4.1.2避雷系统接地电阻测试工作规程
4.1.2.1接地电阻测试部位
避雷系统关键部位（天面圆钢避雷带）、大型机电设备（高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组等）接地系统。
4.1.2.2地电阻测试时间
每十二个月雷雨季节来临前（每十二个月五月初）对接地电阻测试部位进行一次测试。
4.1.2.3接地电阻测量方法：
B、电流极到接地网距离（d13），通常取接地网最大对角线（D）4～5倍，

4.2接地电阻测试仪使用
4.2.1将2.5mm2电线裸露端固定在测试点避雷带或接地带上，保持二者接触良好。
4.2.2将电线另一端连接在接地电阻测试仪接地接线柱上（E接线柱）。
4.3避雷系统巡视检验内容
4.3.1避雷带：焊接处是否牢靠可靠，光洁平整；各支撑杆稳固、完整。
4.3.2引下线：引下线是否结构牢靠、通畅无阻；测试点是否夹接紧固，无锈蚀。
4.3.3接地线：高压环网柜、高压器、配电屏、发电机组、水泵房、空调房等金属体和接地线是否连接完好。柜（器）体和接地线是否焊接可靠。如用螺栓结
合，应紧固牢靠。其接点、扁钢油漆颜色是否一致，无锈蚀。

供水设备运行和维修保养工作规程
1.0目标
对供水系统设备进行有效运行管理和维修保养工作，降低故障发生，确保为用户提供不受污染符合卫生标准生活和工作用水。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区供水系统设备运行及维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作安排和实施工作。
3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作实施和统计工作。
4.0工作程序
4.1水泵运行工作规程
4.1.1开启泵前检验
4.1.1.1手动检验，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有没有受阻和异常声响；
4.1.1.2轴承检验，检验轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线；
4.1.1.3阀门检验，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开；
4.1.1.4仪表检验，电流表、电压表是否处于适宜位置，压力表等是否正常；
4.1.1.5外部条件检验，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常；
4.1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关闭排空阀。
4.1.1.7阀门操作
A、开关阀门需依据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死；
B、用工具开关阀门需使用对应规格工具，以防过力损坏阀门。
4.2水泵运行检验规程
4.2.1察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反应了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，全部有自己固定压力、电流、电压额定值。检验时假如超出额定值或水表压力不在标准范围改变，要仔细检验异常原因。
4.2.2声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响和振动具体部位及产生原因，需立即排除。
4.2.3注意温升，泵和电动机轴承温升通常不得超出周围温度35℃；最高不超出75℃，如感到烫手，就要停车检验。
4.2.4观察滴水，填料函处通常以每分钟10滴左右速度滴水，假如填料处发烧不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松；假如填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。
4.2.5保持蓄水池中水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制供水系统中，水泵能否正常切换运行。
4.3水池、水箱清洗规程
4.3.1通知，
4.3.1.1工程部主管于每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在计划实施前二十四小时出停水通告，通知用户。
4.3.2放水，为确保用户正常供水，水池放水工作必需提前到清洗、消毒水池
（箱）前3小时进行（具体时间可视水池大小确定），并统计开始放水时间和结束放水时间。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具准备：扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明灯具、潜水泵等。
4.3.3.2安全须知
A、电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。
B、缺氧：有些水池长久封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间。
C、注意事项：在清洗水池过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要立即离开水池，用
4.4水池、水箱维护规程
4.4.1每六个月清洗水池一次；每六个月检验或更换水池管道过滤网。
4.4.2每七天清扫水池顶面，水箱及连接设备上尘土。
4.4.3每十二个月更换水池进水阀门密封填料（盘根）。
4.4.4每十二个月对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。
4.4.5认真做好维修保养统计。

4.5取水样送检程序
4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。
4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。
4.5.3盛放水样容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500毫升水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。
4.5.4在取水样当日应交用户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果汇报单》交物服中心文件管理员存档。
4.5.5如《卫生检测结果汇报单》结果为不合格时，应由物服中心副主任（主管）安排重新清洗和消毒水池（箱），必需时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。
4.5.6认真做好维修保养统计。

排水、排污设施巡视检验和维修工作规程
1.0目标
对排水、排污设施进行巡视检验和维修理工作，避免排水、排污管网堵塞，保障排水、排污设施完好功效。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区排水、排污设施巡视检验和维修工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责排水、排污设施巡视检验和维修工作计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责排水、排污设施巡视检验和维修工作安排和实施工作。
3.3工程部技工负责排水、排污设施巡视检验和维修工作实施和统计工作。
4.0工作程序
4.1日常巡视检验维护工作内容
4.1.1检验雨水明沟、水渠内是否有杂物堵塞象，如有应帮助保洁部对明沟进行清
理疏通，疏通后需将井盖盖严，以防踩翻伤人；
4.1.2巡视检验水沟、水渠盖板有没有缺损或压坏等，如有应立即报工程部主管或领班，立即组织修复；
4.1.3检验排污水管和排污阀门是否正常，阀门开启位置是否正确，阀杆有没有生锈、
漏水，如有应立即组织维修；
4.1.4检验浮球控制阀是否正常，有没有异物缠绕失控，如有应立即清理；
4.1.5检验排污水泵电控箱及电源指示、按钮开关是否正常，开关是否在自动位置；
4.1.6检验止排污水泵、止回阀门是否灵活正常，水泵进水口有没有异物堵塞；
4.1.7做好值班检验和维修保养统计。
4.2每个月定时巡视检验维护工作内容
4.2.1完成上述1中全部巡视检验维护工作内容；
4.2.2检验雨水集水井、排污水井内泥沙、杂物沉积情况，如满过井坑1/4时，
需通知并帮助保洁部对井内泥沙、杂物进行一次清淤；
4.2.3检验并手动（点动）开启一次排污水泵（约10秒种），手动开启检验工作完成后，需将开关拨自动位置；
4.2.4清洁控制箱内外卫生，检修各指示灯，按钮，转换开关；

2.5做好值班检验和维修保养统计。
4.3每六个月定时巡视检验维护工作内容
4.3.1完成上述1和2中全部巡视检验维护工作内容；
4.3.2检修控制电路，紧固接线螺丝，检修空气开关，接触器，检验继电器并调试好；
4.3.3检验测量运行电流、绝缘电阻，清理泵内异物，检修叶轮，泵壳，给转动部位加润滑油，保养止回阀、闸阀及相关管道。
4.3.4每六个月检验化粪池并帮助保洁部对各化粪池进行一次清理（吸粪，疏通）；
4.3.5污水井，污水管道和雨水井，雨水管道，每十二个月需疏通，维修完善一次。
4.3.5做好值班检验和维修保养统计。
4.4每十二个月定时巡视检验维护工作内容
4.4.1完成上述全部巡视检验维护工作；
4.4.2每十二个月对排水管、阀门、止回阀，雨水、污水井盖板刷油漆一次。
4.4.3做好值班检验和维修保养统计。

电梯设备运行检验工作规程
1.0目标
保障电梯设备处于良好运行工作状态，确保电梯平稳安全可靠运行，为用户提供舒适安全电梯运输服务。
2.0适用范围
适用企业管辖各物业小区电梯设备运行检验工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电梯设备运行检验管理和督导工作。
3.2工程部领班负责电梯设备运行检验实施和检验工作。
3.3工程部技工负责电梯设备运行检验实施、巡查和统计工作。
3.4电梯维修保养协议单位负责完成协议要求电梯运行检验工作。
4.0工作程序
4.1操作运行工作规程：
4.1.1用户如有大量或大件货物运输，使用电梯需到物服中心申请电梯手动操作运行，经物服中心同意，通知由工程部电梯工实施，或指派工程部其它人员实施手动操作运行电梯，手动操作电梯运行完成后需恢复自动状态，并做好相关统计；
4.1.2运输货物占用电梯时间超出1小时需得到客服中心主管同意，超出2小时需报物服中心主任同意；
4.1.3电梯运输货物手动操作运行或维护保养时由工程部主管通知客服中心