物业管理公司前期工作岗位职责说明样本.doc
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1、n 更多资料请访问.(.)物业管理企业前期介入工作岗位职责项目标论证阶段,就该物业市场定位、物业管理基础思绪和框架、物业管理运作模式发表意见提议。 1将就整个项目标配套设施建设进行审评并提出意见和提议,关键考虑配套设施布局,既要方便于未来业主使用又要预防对业主生活产生影响和干扰。 2确定物业管理早期介入并明确和各方之间沟通渠道,制订分阶段物业管理目标和要求。坚持“两会一单”制度,坚持参与开发商项目专题会议和工程例会,从保障未来业户利益、有利于物业销售和售后物业管理出发,从而提升工程质量、降低工程成本,避免事后大量难以填补终生遗憾。3对新建物业内智能化系统设计、商业配套设施建设、中心会所及休闲区
2、域布局等依据我们实际运作中积累丰富经验论证设计方案并提供整改书面意见。 4此阶段依据前期物业管理总体策划方案思绪,进行具体物业管理方案制订和实施进度表确实定,包含人员编制及招聘、培训计划、费用测算等。 建设阶段介入 在建设阶段,将跟踪此阶段整个过程,召集或参与数次专题讨论会。依据物业建设进程逐步招聘对应部门管理人员并对招聘物业管理人员进行培训,组织编写各类文件和规章制度,建立对内、外关系工作程序和工作要求,起草业主条约、装修守则和物业管理中包含到文件资料。并和物业建设单位一起,同供电企业、自来水企业、煤气企业等相关执能部门协调,从而确定以后对应管理方法和收费标准。销售阶段介入 1在销售前,将物
3、业管理方案整理并全方面完成,将很多包含业主买房应知内容,以书面文件形式确定下来。2销售前对租售员进行系列物业管理培训,使她们对物业管理基础概念和基础知识有所了解,对*内物业管理内容和模式有统一了解。3在租售现场设置专职物业管理咨询人员,接收购房、租赁者咨询,经过这种咨询和宣传沟通能愈加好帮助物业租售,也能使未来业主对物业管理竖立信心,增强未来业主对物业保值增值信心。4为使业主或未来业主对物业管理有所了解,在租售时,让已招聘到岗部分物业管理人员上岗,如清洁人员、保安人员、绿化人员规范化工作,更使得业主对物业管理印象加深。(1)了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在问题及事故隐患
4、率,制订对应完好率、维修立即率及验收合格率指标; (2)制订房屋及建筑公共部分、公共配套设施使用及管理要求; (3)公制订房屋及公共配套设施维护人员管理条例、岗位职责及作业指导书; (4)业主自行出租房屋或公共配套设施,物业管理企业必需要求业主根据当地政府相关要求完善对应手续,并制订对承租人管理要求。2.审查承建单位提出施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划,提出修改意见。 3.审查承建单位提出材料和设备清单及其所列规格和质量。 4.督促、检验承建单位严格实施工程承包协议和工程技术标准。 5.检验工程使用材料、构件和设备质量。 6.检测工程质量,验收分部分项工程,处理质量事故。 7.控制工程
5、进度,认定工程数量。 8.检验安全防范方法。 9.整理协议文件和技术档案资料。 10.提出完工验收汇报。 11.在物业投入使用后保修阶段,负责检验工程情况,判定质量问题责任,督促保修。 (一)、立项决议阶段 房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评定时,听取物业管理人员对该项目标市场定位,潜在业主组成和消费水平,周围物业管理概况及以后物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面参考提议是有必需。这么做,可降低决议中风险性。 (二)、计划设计阶段 物业管理工作需要一定地方和空间来开展,需要从管理角度、从整体效益角度来计划。现在很多住宅小区在计划设计时没有考虑以后物业管
6、理工作开展,连部分基础公共设施全部没有计划,只注意在有限土地上建造更多房屋,以致等小区建成以后,再考虑实施物业管理需要建立公共设施,已经没有地皮可建,对此业主意见很大。有住宅小区,计划时不配套,甚至连中国老百姓最关键交通工具自行车车棚全部未给予考虑,住户进住以后,自行车随便乱放,既不美观也不安全。总而言之,计划设计阶段,物业管理企业选派工程技术人员参与工程计划设计目标,是从有利于投资、综合开发、合理布局,安全使用和投入使用后长久物业管理角度进行参谋,提出提议。 (三)、施工建设阶段 物业管理企业在施工阶段参与关键是确保工程施工质量。 物业管理企业不仅接管理新建楼宇,更管理着使用年限较长物业。这
7、么,它对楼宇使用过程中暴露出多种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处漏水问题及其成因;水电管线怎样部署才有利于安全和便于管理;什么样墙会渗水;供暖管道哪些部分轻易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督,就会在施工中给予根本处理而不遗留下来成为以后使用和管理中难以克服障碍。 一个项目在开发企业及施工单位交付使用后几十、上百年使用过程中,只有业主和物业管理企业来面对多种可能出现问题。假如物业管理企业对该物业内部结构、管线部署、甚至所用建材性能知之甚少或不了解,那么就极难管理好,或无法管理。所以,物业管理企业有必需选派对应专业人员参与施工质量监理,配合开发企业和施工部门共同确保工
8、程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理关键点包含: 1应选派相关专业人员参与工程施工质量监理; 2要尽可能全方面地搜集物业多种资料。同进熟悉各个部分,为以后管理作好充足准备; 3按国家要求技术标准,对工程设计和设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审; 4工程施工中按国家现行相关法律要求、技术标准及协议不停进行检验。 (四)、完工验收阶段 完工验收是全方面考评建设工作、检验所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏关键步骤。全部房地产开发项目全部要根据建设部颁发建设项目(工程)完工验收措施进行完工验收。完工验收主体是房地产开发企业和城市建设行政部门,其性质是政府行为,是物业进
9、入市场凭证。 1完工验收应提交资料 在工程项目完工验收前,承建单位应将相关技术资料系统整理,分类立卷,在完工验收时交开发单位归档保管,以适应生产、维修需要。完工验收时,所应提交资料关键有:完工工程项目一览表;设备清单;设备、材料证实;土建施工统计;设备安装调试统计;图纸会审统计;设计变更通知和技术核定单;工程项目完工图;建(构)筑物使用注意事项;其它关键技术决定和文件。 2完善完工验收必需方法 (1)、反复验收 现在验收程序,通常是这么:首先是开发、承建单位介绍情况,然后由教授们分专业下现场验收,以后重新聚集,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最终在验收汇报上会签,并对需要整改项目
10、提出处理意见。 我认为,讲评时应具体地做好统计,并搞一个验收纪要;对于存在问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。期限结束后,应对存在问题再次检验,直至完全整改完成为止。不然,很有可能把工程质量不合格或配套不完善物业流入市场,给物业管理企业和业主(或使用人)带来管理或使用上很多麻烦。 (2)、意见立即 在讲评之前,验收部门应和物业管理企业合议一次,理由是物业管理企业经过较长时间耳濡目染,或经过参与前期介入,对建设情况内幕和存在问题还是比较了解,她们意见很有参考价值。 (3)、验收全方面 现在验收,对室内装修、水电设施看得比较多,而对室外公共部分看比较少。比如管道走向、多种管道井位置是否和图纸一
11、致,化粪池和排污井规格是否规范,水电表厂家、型号是否为推荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可靠,等等。而这些是物业管理企业最关心。所以,应引发重视,避免顾此失彼。 (4)、科学验收 现在验收,通常是凭眼力和经验,应增加部分测试仪器、仪表。 (五)、接管验收阶段 1接管验收 接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位物业,以物业主体结构安全和满足使用功效为关键内容接管验收,是完工验收再验收。在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 (1)、接管验收作用 物业接管验收,是物业管理企业在接管物业不可缺乏关键步骤,物业接管验收,不仅包含主体建筑、隶属设备、配套设施,而且
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