物业管理制度及方案的制订样本.doc
《物业管理制度及方案的制订样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理制度及方案的制订样本.doc(50页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、物业管理师职业技能培训教学纲领一、物业管理方案制订(一)学习要求掌握物业管理对物业基础要求,了解并做好物业管理早期介人准备工作;含有进行拟管项目、使用人物业管理和服务需求、竞争企业情况等调查能力;掌握制订物业管理方案关键内容、基础架构和方法。(二)学习关键1物业管理早期介入(l)物业管理对物业基础要求物业管理指物业管理经营人受物业全部些人委托,根据国家法律法规、管理标准及委托协议行使管理权,利用现代管理科学和优异维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包含物业周围环境)养护、修缮、经营,并为物业全部些人和使用人提供全方位服务,使物业发挥最大使用价值和经济效益。物业管理对物业基础要求是:物
2、业设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好,降低使用成本。配套设施齐全,能为使用人提供多个服务。环境优美、安全、舒适。为物业管理提供必需设施。(2)物业管理基础内容基础业务包含房屋建筑物维护、修缮和改造;物业隶属设备、设施维护、保养和更新;相关场地维护和管理;消防设备维护、养护和更新。专题业务包含治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。特约业务包含多种和业主和使用入相关代办业务。经营业务包含室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换和其它业务等。(3)物业管理早期介入物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备(4)房地产开发基
3、础程序中国房地产开发程序通常分为四个阶段:决议、立项阶段经过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发项目,向政府相关部门申请立项。前期阶段1)在申请立项项目提议书基础上,经过深入调查研究,编制项目可行性研究汇报,并向相关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。2)项目标计划设计工作。3)计划设计工作报批工作,进行工程勘探,制订开发项目标建设方案。4)征用土地,开展拆迁安置工作。5)完成施工现场基础设施配套建设,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。6)办理开工手续。建设阶段经过招标、投标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强施工期间有效工程监理,包含请专业监理企业和完工后交付管理
4、物业管理企业代表,直至完工验收,交付使用。营销阶段这是房地产开发和经营相衔接、相交叉阶段,通常包含房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。上述四个阶段实施不一定按部就班,有时可交替进行。(5)建筑工程基础知识建筑工程分类建筑物施工建设过程称建筑工程。依据建筑工程各组成部分性质、作用可分为:1)通常土建工程:包含房屋和构筑物多种结构工程和装饰工程等。2)管道工程:包含蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3)暖卫工程:包含室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4)电气照明工程:包含室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。建筑工程管理建筑工程管理是贯
5、穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,遵照建筑施工特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使施工过程达成优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其关键内容包含:l)落实施工任务,签署对外承包协议;2)编制施工组织设计或施工计划;3)做好施工前准备工作,保障顺利开工;4)按计划组织施工,并随时搜集施工中相关信息和计划目标进行对比,发觉问题立即调整,使各项施工活动处于最好状态;5)做好工程施工资料分析和整理。建筑工程包含关键工作1)熟悉施工图样,参与图样会审,熟悉设计规模、结构特点和生产工艺次序;2)熟悉施工现场地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域地理环境和施工条件;3)了解当地是大宗资料
6、供给情况。质量及价格;4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制订施工进度计划,提出依据施工技术力量需要材料、预制构件、机具等进场计划;5)抓好施工技术及技术管理工作;6)抓好质量管理;7)抓好安全生产管理;8)抓好材料和工具管理;9)抓好班组管理;10)抓好劳动定额和劳动酬劳等。2物业管理早期介入实施(l)工作内容依据房地产开发不一样阶段,物业管理早期介入实施工作内客关键有:参与计划设计阶段参与形式关键表现在全方面细致地反应物业管理顺利实施多种需要,和在以往物业管理实践中发觉计划设计上种种问题或缺点,用咨询汇报形式提交设计单位,并促其纠正。物业管理企业应注意反应下列问题:1)配套设施完善问题;
7、2)水电供给容量问题;3)安全保卫系统;4)垃圾处理方法;5)高层建筑物外观清洁问题;6)消防设施问题;7)物业管理所需设备问题;8)对建筑材料意见;9)其它问题。参与建设阶段经过参与施工管理,对工程建设提出意见。关键包含:1)监督工程质量并提出意见;2)监督建设过程(是否按设计计划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见:3)监督物业隶属设施设备配套建设过程并提出意见;4)监督物业管理所需特殊隶属设施设备建设过程并提出意见。(2)早期介入应注意问题必需从思想上十分重视早期介入准备工作必需明确物业管理在整个房地产开发和经营管理中地位抓好人员准备这个关键精心准备,细致周到,努力争取
8、全方面、充足3拟管项目、使用人需求、竞争企业情况调查经过对拟管项目全方面情况调查,为拟订物业管理方案做信息准备。(l)项目情况调查调查内容项目位置:具体位置及东、西、南、北毗邻。项目面积:占地面积、计划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线部署等。配套及周围交通情况:已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施情况项目性质及特色政府支持、扶持和介入程度开发商背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、责任人情况等。周围坏境情况调查方法包含实地考察、公开信息搜集、座谈及其它路径。(2)使用人需求调查调查内容住区人员自然情况分析:包含总人口、性别、年纪、受教育程度和
9、职业、民族和经济收人等。住区人员需求分析:l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不一样需求配置对应公共设施;2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小公共设施必需含有,对于满足需求弹性大公共设施,应从管区实际出发进行建设,并更多注意面向社会服务和经营,以提升其开发利用效益。3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发,定量和定性结合,帮助制订有针对性方案。调查方法1)问询法问询法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一专题,采取一定提问方法,向被调查者提出问询,再从被调查者回复中获取所需资料一个方法。具体方法有访问
10、调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。2)观察法观察法就是调查人员在现场直接观察或利用多种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一个搜集资料方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。3)试验法试验法就是用小规模试验方法来验证大家需求情况。4)抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包含任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。(3)竞争企业调查调查内容包含竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验和和竞争对手比较。4制订物业管理方案其它准备工作(l)组建制订物业管理方案工作班子:(2)对方案制订人员进行必需业务培训:(3)准备经费;(4)准备设备;(5)准备相关资料。5制订物业管理方案(l)物业
11、管理方案内容物业管理档次物业类型、功效将决定不一样物业消费水平,从而确定物业消费水平,从而确定物业管理不一样档次。物业管理档次确实定,是制订订物业管理方案基础。管理档次不一样决定了管理和服务项目、标准及费用不一样。物业管理服务标准物业类型、功效和物业档次将决定物业管理服务项目和质量标准。物业管理财务收支预算物业管理是有偿服务和管理。由物业管理档次所决定物业管理应达成服务标准和收费标准是物业管理方案关键。(2)物业管理方案基础架构项目管理整体设想和策划包含项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务方法。管理模式包含管理运作模式、管理工作步骤、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制
12、等。企业人力资源管理包含管理服务人员配置。管理服务人员培训、管理服务人员管理。规章制度建设包含管理规章制度建立、档案建立和管理、办公自动化和管理。经营管理指标包含经营指标承诺及采取方法、管理指标承诺及采取方法。小区文化建设和服务包含小区文化建设、小区服务和特约服务。财务管理及经费收入测算包含财务管理、日常物业管理收支估计、维修基金建立和使用计划。日常管理包含前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护和管理、采暖系统维护管理、商业用房计划和管理等。物业维修养护计划和实施包含物业维修养护管理、共用部分维修和养护、共用设施设备施维修和养护。(3)制订物业管理方案关
13、键步骤第一步:成立制订方案工作机构第二步:培训工作人员第三步:经费、设备、资料准备第四步:项目、使用人、竞争调查第五步:研究分析调查资料第六步:确立管理档次、管理目标、关键方法。服务管理项目第七步:经费预算第八步:草拟方案文本第九步:向教授顾问咨询第十步:送企业领导审阅第十一步:修改、研讨、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:实施、反馈制订物业管理方案关键方法经理意见法关键以物业企业经理意见为方案基础思绪和关键内容,在征求企业内外意见基础上确定。内部咨询法发动企业内部各部门和全体职员提提议,在广泛征求意见基础上综合归纳制订出物业管理方案。学习借鉴法关键是学习借鉴中国外对相同物业管
14、理思绪和做法来制订方案。教授意见法关键是聘用业内著名教授,在向教授全方面介绍调查结果基础上,请教授帮助制订物业管理方案。综合制订法6可行性研究知识(l)可行性研究基础概念可行性研究是在做出投资决议之前,对投资项目进行全方面技术上和经济上分析,即进行全方面调查研究和综合论证。(2)可行性研究程序可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、具体可行性研究和评价汇报四个阶段。投资机会研究带有估计性,关键是分析投资方向可能性,判别估计投资是否有成功可能。投资机会研究关键从项目发展背景、基础、条件等方面进行研究。初步可行性研究进行项目标初步选择和范围确实定。关键是从进行项目标市场需求和企业能力方面进行估
15、计,考察合格规模、估量资源分配和协作配套起源,对项目实施需要采取技术、装备进行初步计划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算正确度通常要求达成20%左右。具体可行性研究对项目进行深入技术经济论证,仔细分析项目标利弊,对多个方案进行比较选优,从中选出满意可行性方案。这一阶段估算正确度要求达成10。评价汇报关键进行项目评定和投资决议。提出正式可行性研究汇报。(3)可行性研究内容市场需求估计;物质资源估计;项目方案研究; 人力资源研究;项目实施过程研究;项目投资成本分析及资金筹措研究;项目经济效益研究。(4)编写可行性汇报总论;项目分析;需求估计;物资资源及公用设施条件分析;人力资源分析;实施
16、进度分析;投资估算、资金筹措或成本估算;社会及经济效益评价;附件。二、物业管理制度(一)学习要求掌握物业管理制度体系内容和制订物业管理制度程序和方法;了解业主条约法律依据、特点和关键内容,掌握业主条约签订标准和程序,并能正确界定管区内违反(条约)行为,熟悉房屋装修程序。(二)学习关键1物业管理制度体系内容物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业外部制度。(l)物业管理企业内部制度内部制度是物业管理企业为提升管理服务质量和工作效率,依据经营方针和工作特点制订一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考评条例等。物业管理企业职员管理条例职员管理条例是物业管理企业最
17、基础内部管理制度,关键包含劳动用工制度、职员行为规范、职员福利制度、企业奖惩制度。物业管理企业各部门职责范围包含企业办公室职责范围、财务部门职责范围、管理部内助职责范围、服务部门职责范围。物业管理企业职员岗位责任制包含经理室人员岗位责任制、企业办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。(2)物业管理企业外部制度外部制度是指用于界定物业管理参与者权利和义务,规范实施物业管理过程中各方行为,协调各方主体间关系制度,关键制度有:物业接管验收要求楼宇入住要求包含人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。物业管理条约是将业主和管理者权利和义务以法律文件形式加以确定,对全体业主或使用人和物业管理者全部
18、有约束力,关键包含以下内容:1)明确业主权利、义务和责任2)明确物业开发商应享受权利3)明确物业管理者权利和义务4)明确对物业公共部位和公用设施管理5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用要求6)管理费用要求7)法律责任8)其它事项住户手册是一个交住户保留文件,关键包含以下内容:l)居住区概况;2)居住区管理;3)业主或住户须知;4)购日灯管理和维修;5)物业管理条例;6)综合服务;7)其它应注意事项。住宅区房屋及相关设施接代管制度1)对房屋及相关设施接代管范围、接管标准、接代管程序要求。2)对房屋代管权责要求。房屋管理服务制度1)房屋维修养护管理要求。2)房屋装修管理要求。住宅区管理制度关键
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 制度 方案 制订 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。