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物业工程技术部工作手册模板.doc
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1、 编制:审核:同意:日期:版本:C/1受控状态:分发号:实施: 年 11月 10日目 录序号 文件名称 文件编号 页码1.工程技术部组织架构及岗位职责51.1工程技术部工作职能及组织架构 AAAGC-01(C/1)61.2工程技术部岗位职责 AAAGC-02(C/1)72.工程技术部管理制度(规程)92.1物业早期介入管理措施 AAAGC-03(C/1)102.2物业承接查验管理措施 AAAGC-04(C/1)132.3设施设备安全管理措施 AAAGC-05(C/1)172.4设施设备维护管理工作计划实施细则 AAAGC-06(C/1)202.5房屋及设施设备维修管理措施 AAAGC-07(C
2、/1)222.6设施设备分类和编码要求 AAAGC-08(C/1)252.7测量和监控装置管理要求 AAAGC-09(C/1)272.8设备完好率、房屋完好率统计规则 AAAGC-10(C/1)302.9设备档案管理制度 AAAGC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考评制度 AAAGC-12(C/1)372.11机房管理制度 AAAGC-13(C/1)412.12设施设备专题外委管理措施 AAAGC-14(C/1)432.13设施设备事故处理制度 AAAGC-15(C/1)462.14设备停用、报废、购置管理制度 AAAGC-16(C/1)492.15房屋及设施设备管理规范 AAAGC
3、-17(C/1)523.工程技术部质量统计表773.1单元房间查验交接表 AAAGC-JL-GC04-01(C/1)78序号 文件名称 文件编号 页码3.2户内工程查验检验表 AAAGC-JL-GC04-02(C/1)803.3楼层公共设施查验表 AAAGC-JL-GC04-03(C/1)813.4设备设施接管查验表 AAAGC-JL-GC04-04(C/1)823.5设备设施查验初检表 AAAGC-JL-GC04-05(C/1)833.6物业资料移交清单 AAAGC-JL-GC04-06(C/1)843.7钥匙承接查验表 AAAGC-JL-GC04-07(C/1)853.8设备设施移交清单
4、AAAGC-JL-GC04-08(C/1)863.9钥匙借用记录表 AAAGC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒闸操作票 AAAGC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票 AAAGC-JL-GC05-03(C/1)893.12水池(箱)清洗及消毒统计表 AAAGC-JL-GC05-04(C/1)903.13设施设备维护部月工作总结计划 AAAGC-JL-GC06-01(C/1)913.14设备维修统计表 AAAGC-JL-GC07-01(C/1)943.15维修工作登记/统计表 AAAGC-JL-GC07-02(C/1)953.16系统设施设备维护/保养统计 AAAGC
5、-JL-GC07-03(C/1)963.17设施设备管理检验表 AAAGC-JL-GC07-05(C/1)973.18设备标识卡 AAAGC-JL-GC08-01(C/1)993.19测量器具台账表 AAAGC-JL-GC09-01(C/1)1003.20测量、计量器具检测统计表 AAAGC-JL-GC09-02(C/1)1013.21计量器具报废表 AAAGC-JL-GC09-03(C/1)1023.22检测设备、仪器周期送检计划表 AAAGC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及设备设施运行状态报表 AAAGC-JL-GC10-01(C/1)1043.24设备台账表 AAAG
6、C-JL-GC11-01(C/1)1053.25设施设备清单 AAAGC-JL-GC11-02(C/1)106序号 文件名称 文件编号 页码3.26公区水、电、气抄表统计 AAAGC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公区能耗统计表 AAAGC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗统计分析图表 AAAGC-JL-GC12-03(C/1)1093.29机房进出人员记录表 AAAGC-JL-GC13-01(C/1)1103.30外委设备维修监督统计表 AAAGC-JL-GC14-01(C/1)1113.31设备事故汇报单 AAAGC-JL-GC15-01(C/1)1123.3
7、2设备报废表 AAAGC-JL-GC16-01(C/1)1133.33设备停用申请表 AAAGC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺点设备记录表 AAAGC-JL-GC16-03(C/1)1151. 工程技术部组织架构及岗位职责工程技术部工作职能及组织架构1. 部门概述工程技术部是企业为有效监管项目对公共部位设施设备管理,对项目进行技术支持而成立部门。关键负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件建立和完善;督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划实施。同时,负责企业新接项目标前期介入、设施设备管理人员技术培训、指导等工作。2. 组织架构工程技术部主任岗位职责1. 岗位名称:
8、工程技术部主任2. 部 门:工程技术部3. 组织关系:3.1 直接上级:企业副总3.2 直属下级:工程技术员3.3 常常性联络:各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人4. 职责4.1 负责企业工程技术部全方面管理工作。4.2 定时组织对各项目工程设施设备管理指导、检验和季度、年度考评工作。4.3 组织编写工程管理标准和工程体系文件,审核各项目工程支持性文件。4.4 负责组织企业工程技术部年度工作计划编制,组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。4.5 负责组织拟制新接项目标图纸优化提议、前期介入计划,安排前期介入工程团体组建和培训等工作。4.6 负责组织技术人员对各项目设备报
9、废审查,对设备设施更新、改造方案进行评定,检验查验设备设施更新、改造结果。4.7 负责督促各项目对各外包设备维护保养及外包单位监督管理。4.8 定时组织检验各项目工作计划实施情况和设备设施运行、保养、维修情况,检核相关运行、维修、保养等工程统计。4.9 定时组织检验各项目设备设施完好状态、工作手册实施情况,和节能管理等方面工作进行总结、分析、评定和督促工作。4.10 负责检验、督促各项目培训计划落实,组织各类设施设备管理技术培训,并负责进行培训评定。4.11 完成领导交办其它工作。工程技术员岗位职责1. 岗位名称:工程技术员2. 部 门:工程技术部3. 组织关系:3.1 直接上级:工程技术部主
10、任3.2 常常性联络:各项目设施设备维护部责任人4. 职责4.1 帮助工程技术部主任开展工作,服从部门主任工作安排。4.2 每个月定时督促各项目设施设备责任人上报月度工作总结和下月工作计划,并进行审核,对工作总结和未尽事项提出意见或提议。4.3 帮助处理各项目提出设施设备管理技术问题,指导项目按企业要求进行管理。4.4 定时到各项目进行设施设备管理方面检验、考评、培训。4.5 负责对各项目能耗管理监督、检验和指导。4.6 负责前期介入项目图纸审核,提出物业管理需求和提议。4.7 完成领导交代其它工作。2. 工程技术部管理制度(规程)物业早期介入管理措施1. 目标为了明确企业早期介入项目标工作步
11、骤和各部门、项目部工作职责,降低不合理设计和施工给物业后期运行管理带来影响,特制订本规范。2. 适用范围四川AAA物业管理新接管在建项目。3. 职责3.1 企业经营部负责新接早期介入项目资料前期搜集,并向工程技术部转交资料和项目标定位、需求等交底衔接工作。3.2 企业工程技术部主任负责早期介入工作协调和安排,并和开发商及其项目工程部、施工单位建立联络。3.3 计划设计阶段到项目设备设施安装阶段由企业工程部专业技术人员负责图纸审核和提议及工程运行维护费用估算;正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。3.4 工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房计划布局,并和开发商进
12、行协调落实。3.5 工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干(土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通)对早期介入项目各专业口前期介入指导工作。3.6 工程技术部负责为企业相关部门和项目部提供早期介入项目标基础资料,并帮助相关部门和项目部制订设施设备维护人员岗位编制。3.7 由项目部责任人或设施设备维护部责任人初步确定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及统计表格等管理文件。4. 工作关键点4.1 早期介入期限通常是设计计划阶段到正式接管查验前1个月,企业新接项目依据开发商要求视实际情况确定。4.2 早期介入工作计划编制早期介入项目成立项目部后,由项目责
13、任人编制早期介入工作计划,内容包含早期介入各阶段工作关键、培训、人员招聘等。4.3 早期介入工作内容4.3.1 在计划设计阶段向开发商提交物业对计划设计提议书。从物业使用和管理角度,对总平部署、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备选型等方面提出提议和物业需求。4.3.2 参与图纸会审。4.3.3 搜集项目图纸、资料。4.3.4 熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周围环境。4.3.5 计划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。4.3.6 跟进施工过程,熟悉管线走向,查验施工质量和瑕疵,提出整改提议。4.4 早期介入工作方法4.4
14、.1 计划设计阶段了解项目地理位置和开发商对项目标计划设计定位,方便于企业依据项目定位来制订管理标准和管理方案;熟悉项目计划设计图纸,从物业使用和管理角度提出优化提议,并以工作联络函或物业需求提议函方法提交开发商。4.4.2 施工阶段由早期介入工程人员跟进土建、设备设施安装过程,熟悉管线走向,发觉并提出隐蔽工程、安装工程中存在设计和质量缺点;参与项目工程例会和相关设计讨论、施工会议,以书面汇报或工作联络函方法将所发觉问题汇报物业企业和开发商;搜集项目相关资料。4.5 工程提议实施及跟进4.5.1 工程技术部提出书面工程提议汇报或物业需求函,必需客观和正确,并经企业分管副总审核盖企业印章后,以书
15、面或邮件方法提交开发商。4.5.2 项目部提出书面工程提议汇报或物业需求函,必需客观和正确,并经企业工程技术部审核盖项目部印章后,以书面或邮件方法提交开发商。4.5.3 工程技术部和项目部提交提议汇报和需求函必需存档。4.5.4 工程技术部和项目部必需亲密关注项目标进展,跟进所提交事项落实和整改。4.5.5 组织开发商项目责任人和施工单位责任人沟通需整改事项。5. 支持性文件无6. 质量统计表格无物业承接查验管理措施1. 目标规范企业对新接管项目标物业共用部位、共用设施设备承接查验程序、方法和标准,确保物业接管查验工作得到有效控制。2. 适用范围适适用于四川AAA物业管理所承接物业查验工作。3
16、. 职责3.1 项目部组建物业承接查验小组,企业工程部负责对项目标承接查验工作进行指导和组织培训。3.2 项目部成立后,项目责任人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统,并跟进设施设备安装过程,统计发觉缺点和瑕疵。3.3 物业企业接到发展商完工查验通知后,项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。3.4 项目部责任人或设施设备维护部主管负责制订承接查验方案和工作计划,准备查验所需要工器具、图纸资料及质量统计表格和对人员培训等工作。3.5 查验小组依据设计图纸所显示设备设施资料和现实状况,要求施工单位提供具体设备清单,按规格型号、容量及设计要求进行查验,设备安装数量、安装位置及
17、完工图查验。4. 承接查验工作关键点4.1 承接查验准备4.1.1 查验小组依据项目施工实际进展,发展商提供查验时间表和资料,和项目设施设备实际情况,依据建设部物业承接查验措施及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。4.1.2 假如开发商要求对住宅项目标非公共区域进行分户查验,经企业领导同意后制订分户查验标准和方案。4.1.3 准备查验工器具、档案盒和对应统计表格。4.1.4 深入项目施工现场,熟悉土建及各专业安装现场情况,和开发商项目工程部各专业责任人和施工单位责任人建立联络。4.1.5 对相关人员进行相关查验标准、方法培训。4.2 承接查验实施4.2.1 查验小组依据查验计划、标准,按专业
18、、系统进行分类,关键包含不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。4.2.2 早期介入阶段中工程施工跟进检验可视为前期预查验,在预查验期间可关键跟进早期提出问题整改情况。4.2.3 在预查验过程中,检验出未达成查验标准项目,提出书面整改提议汇报开发商,由开发商督促施工单位进行整改。4.2.4 对在查验中未达成查验要求项目,整改实施后,查验小组进行复查、验证,整改合格后进行正式查验。4.2.5 楼宇实物查验,应注意:对每层房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全方面检验;电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验,并
19、将检验结果统计在对应查验统计中。4.2.6 设备实物查验,要做到符合以下几点:A. 图纸设计和设备规格、型号、数量符合。B. 关键设备、设施安装位置和安装质量符合。C. 设备和连接整个系统技术性能,应和设计要求符合,检验结果对应不一样类设备统计在设施、设备承接查验清单中。4.2.7 图纸、资料查验:查验小组和开发商、施工单位在移交各专业全部图纸及完工资料时,必需进行具体清点,不完整图纸、资料要求补齐,并在资料查验清单上签字确定移交资料名称、数量后按专业、系统分类存档。4.3 承接查验结果4.3.1 设备房及全部移交物业企业房间在移交后必需锁好,在钥匙承接查验表上由开发商、施工单位和物业接收人签
20、字、盖章,建立房间及钥匙管理台账并存档。4.3.2 公共配套设施、设备在正式查验合格后,由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章,并存档。4.3.3 对于查验不合格项目,项目部承接查验责任人和项目部责任人不应签字进行接管,应将不合格项整理后汇报开发商督促施工单位整改。4.3.4 项目部应跟进不合格项整改情况,直至整改合格后方可签字确定正式接管。4.4 物业工程项目接管查验依据4.4.1 全部已经公布各专业验收规范和质量标准(包含国家、行业和地方,较为完备规范、标准)。4.4.2 早期施工协议(协议)制订标准,要求。4.4.3 全部各专业施工所用施工图、完工图纸,设计变更单。4.4.4 全部设备
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