物业工程技术部工作手册模板.doc

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实施： 年 11月 10日

目 录
序号 文件名称 文件编号 页码
1.工程技术部组织架构及岗位职责 5
1.1工程技术部工作职能及组织架构 AAA·GC-01(C/1) 6
1.2工程技术部岗位职责 AAA·GC-02(C/1) 7
2.工程技术部管理制度（规程） 9
2.1物业早期介入管理措施 AAA·GC-03(C/1) 10
2.2物业承接查验管理措施 AAA·GC-04(C/1) 13
2.3设施设备安全管理措施 AAA·GC-05(C/1) 17
2.4设施设备维护管理工作计划实施细则 AAA·GC-06(C/1) 20
2.5房屋及设施设备维修管理措施 AAA·GC-07(C/1) 22
2.6设施设备分类和编码要求 AAA·GC-08(C/1) 25
2.7测量和监控装置管理要求 AAA·GC-09(C/1) 27
2.8设备完好率、房屋完好率统计规则 AAA·GC-10(C/1) 30
2.9设备档案管理制度 AAA·GC-11(C/1) 34
2.10公共能耗管理及考评制度 AAA·GC-12(C/1) 37
2.11机房管理制度 AAA·GC-13(C/1) 41
2.12设施设备专题外委管理措施 AAA·GC-14(C/1) 43
2.13设施设备事故处理制度 AAA·GC-15(C/1) 46
2.14设备停用、报废、购置管理制度 AAA·GC-16(C/1) 49
2.15房屋及设施设备管理规范 AAA·GC-17(C/1) 52
3. 工程技术部质量统计表 77
3.1单元房间查验交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1) 78
序号 文件名称 文件编号 页码
3.2户内工程查验检验表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1) 80
3.3楼层公共设施查验表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1) 81
3.4设备设施接管查验表 AAA·GC-JL-GC04-04(C/1) 82
3.5设备设施查验初检表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1) 83
3.6物业资料移交清单 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1) 84
3.7钥匙承接查验表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1) 85
3.8设备设施移交清单 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1) 86
3.9钥匙借用记录表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1) 87
3.10倒闸操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1) 88
3.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03(C/1) 89
3.12水池（箱）清洗及消毒统计表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1) 90
3.13设施设备维护部月工作总结计划 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1) 91
3.14设备维修统计表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1) 94
3.15维修工作登记/统计表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1) 95
3.16系统设施设备维护/保养统计 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1) 96
3.17设施设备管理检验表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1) 97
3.18设备标识卡 AAA·GC-JL-GC08-01(C/1) 99
3.19测量器具台账表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1) 100
3.20测量、计量器具检测统计表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1) 101
3.21计量器具报废表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1) 102
3.22检测设备、仪器周期送检计划表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1) 103
3.23房屋及设备设施运行状态报表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1) 104
3.24设备台账表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1) 105
3.25设施设备清单 AAA·GC-JL-GC11-02(C/1) 106
序号 文件名称 文件编号 页码
3.26公区水、电、气抄表统计 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1) 107
3.27公区能耗统计表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1) 108
3.28能耗统计分析图表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1) 109
3.29机房进出人员记录表 AAA·GC-JL-GC13-01(C/1) 110
3.30外委设备维修监督统计表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1) 111
3.31设备事故汇报单 AAA·GC-JL-GC15-01(C/1) 112
3.32设备报废表 AAA·GC-JL-GC16-01(C/1) 113
3.33设备停用申请表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1) 114
3.34缺点设备记录表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1) 115

1. 工程技术部组织架构及岗位职责

工程技术部工作职能及组织架构
1. 部门概述
工程技术部是企业为有效监管项目对公共部位设施设备管理，对项目进行技术支持而成立部门。关键负责设施设备管理标准、规范及工程体系文件建立和完善；督促项目编制年度、月度设施设备维护保养计划及计划实施。同时，负责企业新接项目标前期介入、设施设备管理人员技术培训、指导等工作。
2. 组织架构

工程技术部主任岗位职责
1. 岗位名称：工程技术部主任
2. 部 门：工程技术部
3. 组织关系：
3.1 直接上级：企业副总
3.2 直属下级：工程技术员
3.3 常常性联络：各部门主任、各项目经理、各项目设施设备维护部责任人
4. 职责
4.1 负责企业工程技术部全方面管理工作。
4.2 定时组织对各项目工程设施设备管理指导、检验和季度、年度考评工作。
4.3 组织编写工程管理标准和工程体系文件，审核各项目工程支持性文件。
4.4 负责组织企业工程技术部年度工作计划编制，组织审核各项目年度工作计划、设备设施维保计划。
4.5 负责组织拟制新接项目标图纸优化提议、前期介入计划，安排前期介入工程团体组建和培训等工作。
4.6 负责组织技术人员对各项目设备报废审查，对设备设施更新、改造方案进行评定，检验查验设备设施更新、改造结果。
4.7 负责督促各项目对各外包设备维护保养及外包单位监督管理。
4.8 定时组织检验各项目工作计划实施情况和设备设施运行、保养、维修情况，检核相关运行、维修、保养等工程统计。
4.9 定时组织检验各项目设备设施完好状态、工作手册实施情况，和节能管理等方面工作进行总结、分析、评定和督促工作。
4.10 负责检验、督促各项目培训计划落实，组织各类设施设备管理技术培训，并负责进行培训评定。
4.11 完成领导交办其它工作。

工程技术员岗位职责
1. 岗位名称：工程技术员
2. 部 门：工程技术部
3. 组织关系：
3.1 直接上级：工程技术部主任
3.2 常常性联络：各项目设施设备维护部责任人
4. 职责
4.1 帮助工程技术部主任开展工作，服从部门主任工作安排。
4.2 每个月定时督促各项目设施设备责任人上报月度工作总结和下月工作计划，并进行审核，对工作总结和未尽事项提出意见或提议。
4.3 帮助处理各项目提出设施设备管理技术问题，指导项目按企业要求进行管理。
4.4 定时到各项目进行设施设备管理方面检验、考评、培训。
4.5 负责对各项目能耗管理监督、检验和指导。
4.6 负责前期介入项目图纸审核，提出物业管理需求和提议。
4.7 完成领导交代其它工作。

2. 工程技术部管理制度（规程）

物业早期介入管理措施
1. 目标
为了明确企业早期介入项目标工作步骤和各部门、项目部工作职责，降低不合理设计和施工给物业后期运行管理带来影响，特制订本规范。
2. 适用范围
四川AAA物业管理新接管在建项目。
3. 职责
3.1 企业经营部负责新接早期介入项目资料前期搜集，并向工程技术部转交资料和项目标定位、需求等交底衔接工作。
3.2 企业工程技术部主任负责早期介入工作协调和安排，并和开发商及其项目工程部、施工单位建立联络。
3.3 计划设计阶段到项目设备设施安装阶段由企业工程部专业技术人员负责图纸审核和提议及工程运行维护费用估算；正式接管查验前、项目部成立后由项目部具体实施早期介入工作。
3.4 工程技术部负责项目物业办公室、宿舍、食堂等物业用房计划布局，并和开发商进行协调落实。
3.5 工程技术部负责协调各专业工程师或各项目专业技术骨干（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）对早期介入项目各专业口前期介入指导工作。
3.6 工程技术部负责为企业相关部门和项目部提供早期介入项目标基础资料，并帮助相关部门和项目部制订设施设备维护人员岗位编制。
3.7 由项目部责任人或设施设备维护部责任人初步确定设备运行管理方案、接管查验方案及后期各项管理制度、操作规程及统计表格等管理文件。
4. 工作关键点
4.1 早期介入期限
通常是设计计划阶段到正式接管查验前1个月，企业新接项目依据开发商要求视实际情况确定。
4.2 早期介入工作计划编制
早期介入项目成立项目部后，由项目责任人编制早期介入工作计划，内容包含早期介入各阶段工作关键、培训、人员招聘等。
4.3 早期介入工作内容
4.3.1 在计划设计阶段向开发商提交物业对计划设计提议书。从物业使用和管理角度，对总平部署、行人和车辆动线、岗亭设置、垃圾中转站、外立面、绿化保洁取水、排水设施、公共照明、设备机房、设备选型等方面提出提议和物业需求。
4.3.2 参与图纸会审。
4.3.3 搜集项目图纸、资料。
4.3.4 熟悉项目各专业建筑图纸、施工现场及周围环境。
4.3.5 计划并确定物业办公室、宿舍、食堂、值班室等物业用房。
4.3.6 跟进施工过程，熟悉管线走向，查验施工质量和瑕疵，提出整改提议。
4.4 早期介入工作方法
4.4.1 计划设计阶段
了解项目地理位置和开发商对项目标计划设计定位，方便于企业依据项目定位来制订管理标准和管理方案；熟悉项目计划设计图纸，从物业使用和管理角度提出优化提议，并以工作联络函或物业需求提议函方法提交开发商。
4.4.2 施工阶段
由早期介入工程人员跟进土建、设备设施安装过程，熟悉管线走向，发觉并提出隐蔽工程、安装工程中存在设计和质量缺点；参与项目工程例会和相关设计讨论、施工会议，以书面汇报或工作联络函方法将所发觉问题汇报物业企业和开发商；搜集项目相关资料。
4.5 工程提议实施及跟进
4.5.1 工程技术部提出书面工程提议汇报或物业需求函，必需客观和正确，并经企业分管副总审核盖企业印章后，以书面或邮件方法提交开发商。
4.5.2 项目部提出书面工程提议汇报或物业需求函，必需客观和正确，并经企业工程技术部审核盖项目部印章后，以书面或邮件方法提交开发商。
4.5.3 工程技术部和项目部提交提议汇报和需求函必需存档。
4.5.4 工程技术部和项目部必需亲密关注项目标进展，跟进所提交事项落实和整改。
4.5.5 组织开发商项目责任人和施工单位责任人沟通需整改事项。
5. 支持性文件
无
6. 质量统计表格
无
物业承接查验管理措施
1. 目标
规范企业对新接管项目标物业共用部位、共用设施设备承接查验程序、方法和标准，确保物业接管查验工作得到有效控制。
2. 适用范围
适适用于四川AAA物业管理所承接物业查验工作。
3. 职责
3.1 项目部组建物业承接查验小组，企业工程部负责对项目标承接查验工作进行指导和组织培训。
3.2 项目部成立后，项目责任人应安排工程人员熟悉项目土建、安装、给排水、供配电等系统，并跟进设施设备安装过程，统计发觉缺点和瑕疵。
3.3 物业企业接到发展商完工查验通知后，项目经理负责安排查验小组分系统进行正式查验。
3.4 项目部责任人或设施设备维护部主管负责制订承接查验方案和工作计划，准备查验所需要工器具、图纸资料及质量统计表格和对人员培训等工作。
3.5 查验小组依据设计图纸所显示设备设施资料和现实状况，要求施工单位提供具体设备清单，按规格型号、容量及设计要求进行查验，设备安装数量、安装位置及完工图查验。
4. 承接查验工作关键点
4.1 承接查验准备
4.1.1 查验小组依据项目施工实际进展，发展商提供查验时间表和资料，和项目设施设备实际情况，依据建设部《物业承接查验措施》及地方和行业规范编制查验计划和查验标准。
4.1.2 假如开发商要求对住宅项目标非公共区域进行分户查验，经企业领导同意后制订分户查验标准和方案。
4.1.3 准备查验工器具、档案盒和对应统计表格。
4.1.4 深入项目施工现场，熟悉土建及各专业安装现场情况，和开发商项目工程部各专业责任人和施工单位责任人建立联络。
4.1.5 对相关人员进行相关查验标准、方法培训。
4.2 承接查验实施
4.2.1 查验小组依据查验计划、标准，按专业、系统进行分类，关键包含不限于供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、空调系统、停车场管理系统、送排风系统、消防系统、监控系统等。
4.2.2 早期介入阶段中工程施工跟进检验可视为前期预查验，在预查验期间可关键跟进早期提出问题整改情况。
4.2.3 在预查验过程中，检验出未达成查验标准项目，提出书面整改提议汇报开发商，由开发商督促施工单位进行整改。
4.2.4 对在查验中未达成查验要求项目，整改实施后，查验小组进行复查、验证，整改合格后进行正式查验。
4.2.5 楼宇实物查验，应注意：对每层房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全方面检验；电梯、水泵、空调、风机、停车场系统等设备须进行开机运行查验，并将检验结果统计在对应查验统计中。
4.2.6 设备实物查验，要做到符合以下几点：
A. 图纸设计和设备规格、型号、数量符合。
B. 关键设备、设施安装位置和安装质量符合。
C. 设备和连接整个系统技术性能，应和设计要求符合，检验结果对应不一样类设备统计在设施、设备承接查验清单中。
4.2.7 图纸、资料查验：查验小组和开发商、施工单位在移交各专业全部图纸及完工资料时，必需进行具体清点，不完整图纸、资料要求补齐，并在资料查验清单上签字确定移交资料名称、数量后按专业、系统分类存档。
4.3 承接查验结果
4.3.1 设备房及全部移交物业企业房间在移交后必需锁好，在《钥匙承接查验表》上由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，建立房间及钥匙管理台账并存档。
4.3.2 公共配套设施、设备在正式查验合格后，由开发商、施工单位和物业接收人签字、盖章，并存档。
4.3.3 对于查验不合格项目，项目部承接查验责任人和项目部责任人不应签字进行接管，应将不合格项整理后汇报开发商督促施工单位整改。
4.3.4 项目部应跟进不合格项整改情况，直至整改合格后方可签字确定正式接管。
4.4 物业工程项目接管查验依据
4.4.1 全部已经公布各专业验收规范和质量标准（包含国家、行业和地方，较为完备规范、标准）。
4.4.2 早期施工协议（协议）制订标准，要求。
4.4.3 全部各专业施工所用施工图、完工图纸，设计变更单。
4.4.4 全部设备，材料等技术说明书，安装使用说明书和设备及其隶属设施、制品等关键材料清单、合格证等。
4.4.5 隐蔽工程验收统计和中间试验统计。
4.4.6 工程质量事故处理统计。
4.4.7 早期施工阶段完工验收报表（包含政府部门和监理企业出具）；分项、分部、单位工程质量检验评定统计。
4.4.8 设备试压、试运行合格汇报。
5. 支持性文件
《物业承接查验措施》（建设部建房[]165号）
6. 质量统计表格
6.1 《单元房间查验交接表》 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）
6.2 《户内工程查验表》 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）
6.3 《楼层公共设施查验表》 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）
6.4 《公共设备设施承接查验表》 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）
6.5 《公共设备设施查验初检表》 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）
6.6 《物业资料移交清单》 AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）
6.7 《钥匙承接查验表 》 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）
6.8 《公共设备设施移交清单》 AAA·GC-JL-GC04-08（C/1）
设施设备安全管理措施
1. 目标
明确并规范设施设备运行、维护、操作安全管理，确保人身及设施设备安全。
2. 适用范围
四川AAA物业管理各项目设施设备运行、维修、养护安全管理。
3. 职责
3.1 项目部负责依据项目实际情况，制订对应设施设备安全管理制度、操作规程，企业工程技术部负责各项目相关制度、规程等安全作业文件审核，检验落实情况。
3.2 项目责任人、设施设备责任人负责安全管理工作组织实施，查找并杜绝安全隐患。
3.3 各班组人员按要求实施。
3.4 各项目责任人为该项目安全第一责任人，设施设备维护部责任人为设施设备安全管理第一责任人，各系统设施设备责任人为安全关键责任人。
4. 程序关键点
4.1 设施设备维护部全体职员必需提升安全防范意识，协同秩序维护部认真做好安全防范工作。
4.2 设施设备维护部各专业工作人员，必需持证上岗，熟悉本岗位职责，掌握相关专业安全作业规程和安全技术方法。
4.3 建立交接班制度，当班值班员在交接班时严格根据交接班制度进行交接，检验设备安全运行情况，发觉隐患和故障必需处理完成或找四处理问题方法经主管同意后方可交接班。
4.4 建立并落实巡查制度、设备责任人制度，，巡查所辖范围内机房、设备设施时，必需认真负责地进行安全检验，如发觉有安全隐患，逐层上报，并立即采取方法排除隐患。
4.5 未经设施设备维护部主管同意，任何外来人员（包含外部门、外单位领导）严禁进入全部设备房（包含电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），如有来访者，必需办理登记手续，并有值班人员陪同监护。
4.6 建立钥匙管理制度，全部机房、设备间钥匙必需有专员负责管理，工作人员配发钥匙必需登记，离职时须交回所配发钥匙；部门内外借用钥匙全部必需登记，归还钥匙时须检验确定对应机房、设备间设备设施完好，门已锁闭。
4.7 全部机房、设备间、水箱间、仓库、工作间等须按标准配置足够消防器具，消防系统功效完好，并在醒目位置设置警示标识，在无人时必需将门窗锁好。
4.8 室内外电源控制箱/柜，锁具必需完好，在醒目位置设置警示标识，箱/柜门随时处于锁闭状态。
4.9 屋面女儿墙、高空安全栏杆、无防护栏窗户、露台、损坏井盖等危险区域必需设置对应安全警示标识；有高空作业和工作区域应设置临时安全警示标识。
4.10 对于特殊作业（高空、电气、起吊、锅炉等），各专业主管须依据相关作业规程并结合具体工作特点，制订有效可行安全防护方法，以确保人身及设备安全。
4.11 各类安全用具、脚手架、高梯等必需定时进行安全性能检验，严禁使用不合格或存在安全隐患工器具，每次使用前须仔细检验其牢靠可靠性，确定安全后方可使用。
4.12 供配电系统管理和运行、维护操作必需建立相关管理制度和安全操作规程，明确配电系统倒闸操作步骤，配电系统运行、维护操作时工作步骤，落实工作票制度、工作许可制度、工作监护制度、工作间断、工作转移和工作终止制度，制订停电应急处理步骤和预案。
4.13 空调系统、电梯系统、给排水系统等各系统设施设备运行、维护、管理全部必需制订对应管理制度和操作规程、应急处理步骤和预案。
4.14 按消防系统管理标准，定时检验各消防系统功效是否正常，并督促消防维保单位定时对消防系统进行维保测试。
4.15 建立设备缺点登记制度，设备存在缺点，影响正常运行时，应对缺点设备进行登记，并上报主管领导采取方法给予立即处理。
4.16 在供配电设备、电梯、消防或其它维修等含有危险性设备设施维修、维保现场，必需设置“有些人工作、严禁合闸”、“正在维修、请绕行”等对应临时警示标识。
4.17 生活水箱间必需上锁，水箱检验孔须加盖上锁，透气孔须加装钢丝网等保护装置，避免小动物进入水箱内；定时清洗水箱、检测水质。
4.18 定时进行设备操作安全培训，灭火器具使用培训、应急预案演练培训及消防系统操作培训等安全培训，并留下质量统计。
5. 支持性文件
无
6. 质量统计表格
6.1 《钥匙借用记录表》 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）
6.2 《倒闸操作票》 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）
6.3 《工作票》 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）
6.4 《水池（箱）清洗及消毒统计表》 AAA·GC-JL-GC05-04（C/1）
设施设备维护管理工作计划实施细则
1. 目标
为了规范企业各项目设施设备管理，督促项目部按企业要求制订设施设备维护保养计划并按计划实施，便于企业和项目部监督检验设施设备维护保养工作开展情况。
2. 适用范围
四川AAA物业管理各项目设施设备维护管理。
3. 职责
企业工程技术部和各项目经理负责设施设备管理各项年度工作计划审核和落实督导；各项目设施设备责任人依据年度工作计划制订月度工作计划并组织实施、总结和汇报。
4. 程序关键点
4.1 计划类别
4.1.1 设施设备维护部年度工作计划
4.1.2 设施设备维护部月度工作总结和下月工作计划
4.2 计划编制
4.2.1 每十二个月12月份由项目部设施设备管理部门依据协议约定服务标准，相关设施设备养护规范，编制下年度设施设备管理年度工作计划，内容包含设施设备维护保养、改造；部门管理制度完善；安全、计量器具外检；设施设备管理培训、技术培训、应急预案培训等；和其它完善管理方法工作内容等。
4.2.2 每个月月末由项目部设施设备管理部门完成月度工作总结，并依据年度工作计划和具体情况确定下月工作计划。
4.3 计划审核
4.3.1 各项目部设施设备管理部门编制年度设施设备管理工作计划，由项目部责任人进行审核后上报企业工程技术部审核并存档。
4.3.2 各项目部设施设备管理部门月度工作总结和下月工作计划在月底汇报该项目责任人，并同时上报企业工程技术部审核。
4.3.3 企业工程技术部在审核项目标年度、月度工作总结和计划时，应该发觉并指出该项目工作计划中存在不足，给予指导完善。
4.4 计划实施和督导
4.4.1 各项目设施设备维护部每个月按年度计划和月度计划开展设施设备维护保养和管理等工作，项目部依据月度计划和总结检验监督月度工作完成情况，并应纳入项目对部门月度考评。
4.4.2 企业工程技术部依据项目部上报年度、月度工作计划进行督促检验，核实工作计划完成情况，并纳入项目标季度考评。
5. 支持性文件
无
6. 质量统计表格
《设施设备维护部月工作总结月计划》 AAA·GC-JL-GC06-01（C/1）
房屋及设施设备维修管理措施
1. 目标
确保企业各项目房屋共用部位及共用设施设备完好，明确房屋及设施设备维修管理程序。企业各项目应正确推行工作职责，降低紧急维修和设备故障，对房屋及设施设备应以计划维修保养为主，事后维修为辅，尽可能避免事后维修。
2. 适用范围
四川AAA物业管理各项目对房屋及设施设备维保、维修管理。
3. 职责
3.1 项目设施设备维护部负责依据项目实际情况，制订房屋及设施设备维护保养、维修计划，并负责计划组织实施。
3.2 项目责任人督促、检验房屋及设施设备管理及维护保养工作。
3.3 企业工程技术部负责检验维保计划及维保维修实施情况。
4. 程序关键点
4.1 概念
4.1.1 预防性维修：按事先要求修理计划和技术要求进行维修活动，称为预防性维修。
4.1.2 事后维修：是对部分没有列入预防维修计划项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才能进行修理。
4.1.3 紧急抢修：是对意外事件引发故障进行紧急修理，通常是偶然发生，不含有预见性。
4.1.4 技术改造：是指原有设施设备损坏较大影响正常使用功效，且设备零配件购置困难，或设备经维修后已无多大使用价值，抑或设备能耗较大，无法满足经济运行要求而进行局部技术改造或整体更换。
4.1.5 外包维修：是指根据国家或地方、行业要求，针对专业性较强电梯、消防、空调、安防系统等设施设备，委托含有对应资质专业企业进行日常维护保养、维修、检测等工作；和依靠物业企业本身条件难以完成土建、装修、给排水、强电等其它维修、改造工作委托给含有对应资质企业。协议金额大于元外包必需经企业协议评审步骤进行。
4.2 预防性维护保养
4.2.1 全部房屋及共用设施设备必需依据房屋及设施设备管理工作指导、项目管理制度及相关规程，进行定时检修及保养，并制订对应年度、季度、月度保养计划及保养项目。维保计划包含由项目工程人员实施工作和技术改造、外包维修等工作。
4.2.2 相关工程人员必需认真实施保养计划及保养检修项目，方便尽可能延长房屋及设施设备正常使用寿命，并降低紧急维修机会。
4.2.3 保养检修统计及更换零配件统计必需完整、真实，须由设施设备维护部建立设备维修档案，方便分析故障原因，确定责任。
4.2.4 各系统维护保养计划及保养检修项目由相关责任人制订，并提交项目设施设备维护部责任人统筹、审阅后上报企业工程技术部立案。
4.2.5 项目设施设备维护部责任人负责维护保养计划实施和督导，须提前备好材料，做好工作安排，维保结束后立即填写质量统计。
4.2.6 进行正常系统维修保养及检修时，如对业户使用产生影响，必需提前5天通知用户服务部，由用户服务部发出通告，确定检修起止日期立即间（须尽可能降低对业户影响范围），方便使受影响业户做好充足准备。
4.3 事后维修和紧急维修
4.3.1 设备发生故障或性能降低到不能满足使用要求时，或设施损坏较大，必需进行维修时，项目设施设备维护部应立即制订维修方案，确定维修费用和时间，落实维修所需要材料，以最短时间进行维修处理。
4.3.2 必需进行紧急维修时，须立即通知设施设备维护部责任人，安排相关人员立即赴现场检验情况，并按实际情况进行处理。
4.3.3 如因紧急维修对业户产生影响时，须立即通知项目项目责任人，并由用户服务部向受影响业户发出紧急通告，同时，需考虑尽可能降低影响范围。
4.3.4 如发生故障设备在保修期内，应做出合适应急处理，以尽可能降低对业户影响，并立即通知相关供给商保修责任人；如发生故障设备需要物业企业自己维修，须按企业相关制度立即购置所需材料进行维修处理。
4.3.5 紧急维修结束后，须填写维修统计及更换零配件统计，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向部门主管汇报。
5. 支持性文件
无
6. 质量统计表格
6.1 《设备维修统计表》 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）
6.2 《维修工作登记/统计表》 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）
6.3 《系统设施设备维护/保养统计》 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）
6.4 《设施设备管理检验表》 AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）
6.5 《业户报事处理单》 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）
设施设备分类和编码要求
1. 目标
为了规范企业所管项目设施设备分类和编码，便于对设施设备日常维修、保养和管理。
2. 适用范围
四川AAA物业管理各项目设施设备管理。
3. 职责
项目设施设备责任人按本要求对设施设备进行统一编号，建立设施设备台账，并在对应设施设备上设置标示卡；项目经理负责监督检验。
4. 程序关键点
4.1 编号规则
×—×—×(001、002、………开始)

设备设施序号
设备设施类别编号
项目代码
4.2 设备类别代码
DYG--------低压配电柜 FJ--------风机
GL---------锅炉 DJ--------对讲系统
KZ---------电气控制柜 DT--------电梯
B----------水泵 BYQ-------变压器
KT---------空调 GYG-------高压配电柜
FDJ--------发电机 XF--------消防设备
AF---------安防设备 LY--------楼宇自控设备
4.3 设施类别代码
CP--------草坪灯 TY--------庭院灯
TS--------特色灯柱 SS--------射树灯
DM--------地埋灯 SX--------水下灯
HT--------花台灯 S---------射灯
YS--------延时 B---------壁灯
QB--------跷板 T---------筒灯
D---------吊灯 XD--------吸顶
MHQ------灭火器 XHS-------消火栓
GC------楼宇外立面光彩照明
5. 支持性文件
无
6. 质量统计表格
《设备设施标识卡》 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）
测量和监控装置管理要求
1. 目标
测量和监控装置是物业企业为用户、业主优质服务一项关键基础设施。为保障测量和监控装置正确性及正确性，发挥其有效作用，特制订本管理要求。
2. 适用范围
四川AAA物业管理各在管项目对测量和监控装置管理。
3. 职责
各项目设施设备维护部责任人负责测量和监控装置台账建立，制订检测计划，并负责日常管理和检测实施。
4. 管理关键点
4.1 凡本企业所管理项目内公共设备设施计量仪表、检测仪器、仪表，和维养工作所使用仪器、仪表及测量工具均属定时检测范围。关键包含：设备设施隶属电能表、电压表、电流表、功率原因表、压力表、水温计/表、流量表、煤气表、水表、水温控制器等仪表；项目配置万用表、钳形电流表、兆欧表、红外测温仪、红外测距仪、米尺、卡尺等工器具和绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔等绝缘器具。
4.2 各项目必需分类建立测量和监控装置台账，依据国家及行业相关要求和检测规范，对属强制性检验仪器仪表、测量工具应制订送检计划，按期送相关部门进行检定。对通常指示性仪表可自行进行检定。
4.3 对在用仪器、仪表、测量工具实施定时检验制度，自行抽检时可采取较高一级精度且检定合格仪器、仪表和抽检样品进行比较，发觉有问题应立即检修并重新送相关部门检定。
4.4 新购置仪器仪表和测量工具应进行首次检定才可用于管理现场，凡未经检定或检定不合格仪器、仪表、测量工具不准用于管理现场。
4.5 工作人员发觉管理和使用仪器、仪表、测量工具不准或损坏时应立即汇报主管，方便安排进行检定和更换，在未作出合格判定意见前不得再用于管理现场。
4.6 各项目在日常管理中必需确保各水、电、气表铅封完整，如有异常须立即处理或汇报相关单位。
4.7 测量和监控装置是项目管理一个关键部分，未经许可，任何人均不得私自改变或调整参数。
4.8 由能源企业抄录水、电、气等计量表由相关自来水企业、电业企业、燃气企业自行负责检测和校验，各项目负责日常管理和检验，并按月、年分析比较能耗，发觉异常立即和相关单位联络处理。
4.9 电能表、电压表、电流表等供配电系统内部计量表由运行电工负责巡查和抄录数据，每个月应比较分析数据；对于关键用户或设备计量电能表，如发觉异常须立即进行检验查对或更换，如用户有异议再送相关专业检定部门检定。
4.10 供配电系统使用绝缘手套、绝缘靴、高压验电笔等有强检要求专用工器具，由相关责任人在其要求使用期限前2个月上报班长，由主管统一组织送相关专业单位检定。
4.11 压力表、流量计、水表由给排水职员负责日常巡查和运行管理，每个月应比较分析数据；对于空调、高压锅炉等有强检要求设备关键压力表和计量表，由相关责任人在其要求